Как заработать на недвижимости до 32% годовых

Нужно грамотно балансировать между вершинами треугольника — высокий риск, доходность и потраченное время, — считает 30-летний Максим К. В его портфеле как высокорисковые, так и консервативные активы. О своих подходах к инвестированию он рассказал «Минфину».

Как все начиналось

В школе зарабатывал первые деньги на продаже маминых сосисок в тесте по 10 копеек. Первыми же инвестициями стали банковские депозиты. Еще в студенческие годы открывал вклады от полугода до года без возможности досрочного снятия. Тогда это приносило под 20% годовых и к тому же депозиты еще не облагались налогом. На проценты от первого депозита купил себе бритву Philips.

Сейчас у меня есть пополняемый гривневый депозит на 3 месяца под 5% годовых в ПУМБе с возможностью в любой момент получить деньги. Перечисляю туда все свободные средства со счета. Поскольку проценты невысокие, то нет смысла вкладывать деньги на долгий срок, где ставки максимум 8,5−9% годовых.

Депозиты в моем инвестиционном портфеле занимают где-то 1%, наличная валюта — около 5%, остальное — это недвижимость и криптовалюта. Самая большая доля в недвижимости — примерно 80−85%.

Инвестиции в недвижимость считаю самыми удачными — сдаю свои объекты в аренду, а также покупаю на этапе застройки и где-то через 8 месяцев продаю с «плюсом». Стараюсь, чтобы было не больше 2−3 несданных застройщиком объектов. Всегда обращаю внимание на срок сдачи новостроя — желательно, чтобы это было максимум год-полтора. Но если застройщик проверен, тогда нечего бояться.

Инвестиции в недвижимость надежны, так как ее цена постоянно растет и аренда всегда поднимается. Даже во время кризиса, когда цена на жилье падает — это сигнал распродажи и стоит, наоборот, докупать недвижимость. То есть, в перспективе она восстановит свою изначальную стоимость. Прошлые кризисы тому подтверждение.

На инвестициях в недвижимость удавалось заработать от 5 до 40% за 8−9 месяцев. Занимаюсь исключительно жилой недвижимостью. Также на данный момент у меня есть несколько объектов под сдачу в аренду. Они приносят 8−10% годовых. По Украине это считается нормальной доходностью. Квартира окупается приблизительно за 8−10 лет.

О нюансах инвестиций в недвижимость

Захотел иметь пассивный доход от своей квартиры под сдачу в аренду. В то время общался со знакомым риелтором, которому доверял и который познакомил меня с этой темой. И начал действовать по принципу: какой он объект покупает, такой покупаю я.

Первую квартиру, которую я покупал в новострое, через полгода перепродал с невысокой маржой. Цена квартиры была $15 тыс., а я заработал всего $1 тыс. Отдал дешевле перекупщикам из-за своей некомпетентности. Хотя можно было получить 15−20% за 8−9 месяцев. Я встречал максимальную доходность даже около 30%. Недозаработал тогда, но получил первый опыт.

Чтобы начать инвестировать, это очевидно, нужен стартовый капитал. Хотя бы на одну квартиру нужно минимум $15−20 тыс. Покупать стоит только официально, то есть, через банк с квитанцией об оплате.

Если покупать новострой на этапе застройки, то комиссия будет незначительная — около $100−200. При продаже суммарные расходы на покупателя и продавца составляют где-то $300. Оплата идет за оформление нового договора, разрыв старого, оформление выписки из реестра Все нюансы рассказывает застройщик.

Что касается документов, достаточно паспорта, идентификационного кода, согласия супруги или супруга, если состоишь в браке. Дальше составляется договор с застройщиком, который оформляет нотариус. В целом со всем этим можно управиться за полдня.

Инвестору, как правило, дают три дня на оплату объекта недвижимости. Некоторые застройщики разрешают расплачиваться в долларах. Эта сумма указывается в договоре, но банковской квитанции об оплате не будет, что не очень правильно с юридической точки зрения. Хотя у меня были некоторые сделки с застройщиком по договору, не через банк. Но только в тех случаях, когда застройщик надежный и прошел проверку, то есть вовремя сдавал другие свои объекты.

Сейчас у меня есть определенная система оценки объекта: месторасположение, надежность застройщика, сроки сдачи, цена и спрос, количество недвижимости вокруг, инфраструктура и транспортная развязка, перспективы локации, состояние дорог Аналитикам не особо верю.

На данный момент много всего строится. Цена квартир зависит от площади, местоположения Покупаю в Харькове. Анализировал рынок Киева, Одессы. Там, по сути, рентабельность та же: прибыль в два раза больше, но и цена на объект в два раза выше.

При продаже квартиры в основном смотрю, какие есть предложения на рынке: какие цены у застройщиков, за сколько продают жилье агентства и сами люди. Стараюсь ставить рыночную цену на недвижимость — достаточно простой анализ.

Застройщик обязательно должен назвать время сдачи новостроя. Ближе к моменту сдачи рынок активизируется и появляется больше предложений на покупку. Риелторы в основном пытаются сбросить цену. Вот мне, например, риелтор звонил и говорил: «у вас там цена $29 900 тыс., а у меня есть клиент, который готов за $29 тыс. купить». Причем у меня стояла новая цена — $30 900. Сейчас эту квартиру хотят за $34 100 забрать при цене покупки в $24 600.

Я, например, покупал в апреле квартиру, а сдачу планировали на декабрь. В этот раз не проанализировал рынок, поспешил продать и недополучил где-то $5 тыс. Продал недвижимость в конце ноября, но уже буквально за несколько дней предлагали цену значительно выше. Если бы подождал еще месяц, то можно было бы заработать на этой квартире около $10−11 тыс. В целом вложил в квартиру где-то $24 500. А вышел с плюсом $5 200. Это 32% годовых.

Но есть важный момент — продать квартиру до получения техпаспорта, иначе можно попасть под налоги. Сейчас действует налог 6% от стоимости оценки, которую делает госучреждение, и другие сопутствующие налоги при продаже своей квартиры в течение 3 лет с момента ее покупки. Налоги можно обойти, если продавать квартиру до момента сдачи дома.

В техпаспорте же квартира оформляется в одном из форматов, например, как ценные бумаги. То есть, я покупаю у застройщика одну ценную бумагу и это соответствует одному квадратному метру. При продаже осуществляется переуступка этих ценных бумаг новому покупателю.

По моему мнению, лучший вариант заработать на недвижимости — покупать на этапе котлована и перепродавать. Можно сделать ремонт, тогда цена квартиры при продаже будет выше. Тоже был такой опыт. Объект с ремонтом, но без мебели и техники, продал с 20−25% прибыли. В другой квартире площадью 25 кв.м. ремонт вместе с мебелью обошелся в $7,5 тыс. Сейчас эта квартира сдается в аренду.

Если боитесь, что потом не продадите квартиру или застройщик задержит строительство, рекомендую обратиться за помощью к риелтору, который знает благонадежных застройщиков. Только важно изначально проанализировать предложения разных агентств недвижимости — обращайтесь к 2−3 риелторам одновременно.

С тех пор, как стал покупать квартиры на этапе котлована, не сталкивался с замороженным строительством. У меня брат юрист. Как-то он изучил договор одного из харьковских застройщиков и сказал, что мне по нему могут ничего не выплатить и нет никаких гарантий, что дом достроится. Поэтому я быстро продал этот проект с минимальной наценкой — до $1 тыс.

Через некоторых риелторов можно купить квартиру даже дешевле, чем продает сам застройщик. Потому что застройщики продают квартиры своим знакомым по заниженным ценам, а потом уже эти знакомые в течение месяца продают квартиру по цене ниже, чем у застройщика.

Можно поторговаться — уступают практически всегда. Не уступят, только если не попросите. Советую просить застройщика сделать скидку, а уже потом от его сниженной цены называть еще ниже. Например, по последнему объекту застройщик сделал мне скидку до $1 тыс.

Стоит ли рисковать с криптовалютой

Начал инвестировать в криптовалюту примерно в середине 2017 года, когда был первый пик. Мысли о таких инвестициях появились, когда биткоин достиг отметки $3,5 тыс. Стал покупать биткоин и другие криптовалюты — альткоины.

Рассматривал много разных криптовалют, выбор был хаотический, без анализа, в отличие от текущей ситуации. Изначально консультировался у своего знакомого, у которого был колоссальный опыт в банковской сфере.

Первый раз купил совсем немного — даже до биткоина не доходило. Тогда еще курс был $15 тыс. Потом, когда он упал до $8−10 тыс., купил еще. Недавно, когда биткоин был $28−38 тыс., опять пополнил свой электронный кошелек. Сейчас инвестирую преимущественно в альткоины, в которых вижу потенциал — 2-й эфириум или 2-й биткоин.

Есть золотое правило по крипте и высокорискованным активам — инвестируйте столько, сколько готовы безболезненно потерять. Также важно успеть продать до пика. Сейчас по биткоину уже движемся в коридоре $60 тыс. Чтобы успешно торговать, нужно помнить всегда, что более 90% трейдеров всегда теряют свои активы.

Часто отдают криптовалюту в фонды, где, например, роботы торгуют, и где обещают высокие проценты и надежность, но в 99% это просто мошеннические схемы. Подобная инвестиция была и у меня. Когда решил доверить сторонней организации приумножить средства на биткоине, потерял $10−15 тыс. Сейчас мошеннических организаций стало еще больше.

Чтобы начать инвестировать в криптовалюту, нужно создать свой электронный кошелек. Есть несколько надежных, но я использую Blockchain info. Там у меня биткоин и эфир. Биржи очень часто банкротятся или их взламывают, поэтому лучше хранить крипту в личном кошельке. Буду вскоре заводить еще TrustWallet — кошелек, который поддерживает другие валюты, в две-три из которых я буду инвестировать.

Создать электронный кошелек не сложнее, чем электронную почту. Достаточно только логина и пароля, а также ключа, который поможет восстановить доступ, если забудете пароль. Советую записать пароль и ключи от кошелька в нескольких местах, даже на бумаге распечатать и хранить со своими $100. Думаю, что сейчас некоторым владельцам биткоин-кошельков, где хранится их цифровой капитал, обидно за утраченный навсегда доступ.

Пополнять кошелек можно также через криптовалютную биржу. Сначала покупаю биткоин, а через него уже любую другую криптовалюту. Некоторые доступны напрямую, например, через биржу Binance. Но я сейчас сосредоточен на биткоине и покупаю через обменник — есть по разным городам Украины, называется Обменка. Там меняют доллары и продают крипту. Для этого нужен только номер кошелька. Комиссия сейчас составляет где-то 2−4% — в зависимости от обменника и стоимости криптовалюты.

При переводе и получении денег всегда проверяйте свой кошелек. У каждого кошелька есть адрес, который состоит порядка из 20 букв и цифр. Адрес, на который переводите или получаете деньги, должен быть в одном и том же формате. Иначе деньги уйдут не в том направлении и вы их не сможете вернуть.

Что касается трейдинга, по моему мнению, без достаточных знаний и умений — это 100% проигрыш. Я лично стараюсь прислушиваться к экспертам и мнению нашего закрытого сообщества до 200 человек, а также использую собственный анализ.

Нужно грамотно балансировать между вершинами треугольника — высокий риск, доходность и потраченное время. Это возможно только при понимании рынка. Когда идет большой ажиотаж и все начинают покупать криптовалюту, которая быстро растет в цене, стоит, наоборот, продавать. Много длинных зеленых свечей вверх сигнализируют скорое падение, то есть коррекцию рынка.

Cейчас я выработал стратегию частичного входа и выхода. Докупаю криптовалюту долями по 15−20% от располагаемых ресурсов в коридоре времени или же каждый месяц инвестирую часть своей зарплаты в определенный актив. Например, есть хорошие альткоины по цене от $1 до $50.

Если вы верите, что биткоин будет стоить $100−200 тыс., тогда и сейчас не поздно в него инвестировать. Таким же способом делается и выход с рынка — продаю частями по 15−20%. Лучше продавать с определенным интервалом — один день или один месяц. Как выбрать интервал — это уже совсем другая история анализа.

Стоит ли покупать недвижимость при падающем рубле

«Клерк» Рубрика Инвестиции

Падение цен на нефть привело к резкому снижению курса рубля, а то в свою очередь — к всплеску спроса на недвижимость. Как ведут себя цены на жилье в условиях валютного кризиса, что будет с ипотечными ставками и стоит ли сейчас выходить на сделку?

«С утра позвонил хозяин квартиры, с которым договаривались на сегодня на предварительный договор. Хочет подождать. Сижу с миллионом деревянных за пазухой. Не успела. Есть смысл продолжать искать варианты или все продавцы с рынка побежали?» — пишет пользователь форума Банки.ру под ником Agavaa. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 1–2% продавцов сейчас действительно просят риелторов отложить запланированную ранее сделку, чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий. Главный вопрос: что будет с ценами на недвижимость и стоимостью ипотеки?

Как ведут себя цены на жилье?

Цены на недвижимость реагируют на падение рубля замедленно, их движение станет более-менее заметным в ближайшие один-два месяца. Стоимость квадратного метра довольно чувствительна к изменению спроса на рынке. При быстром обесценении национальной валюты возможен скачок спроса на жилье у той части населения, которая постарается защитить свои сбережения, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.

Покупатели жилья эконом- и комфорткласса поторопятся завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости. Клиенты высокобюджетного рынка поступят так же, но руководствуясь несколько иными мотивами. «Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов, в том числе недвижимым. К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте«,­ — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

Кратковременный рост спроса может существенно отразиться на ценах. «Если на рынке возникнут панические настроения, как это было в декабре 2014 года, то вполне возможно поднятие цен в диапазоне до 10%», — допускает заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. В предыдущие валютные кризисы — в 2008 и 2014 годах — так и происходило: население стремилось ускорить завершение сделок или конвертировать сбережения в недвижимый актив, спрос повышался, цены росли. «Правда, сейчас эта волна может быть не столь ощутимой, потому что ситуация с благосостоянием граждан явно отличается от тех времен», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ослабление рубля скажется и на себестоимости проектов на первичном рынке недвижимости. Она возрастет, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы увеличатся, говорит генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

Если же падение нефти и рубля в дальнейшем серьезно затронет уровень жизни, спрос на жилье может снизиться. «Это приведет к исчерпанию ресурсов строительных компаний и заставит их снижать цену реализации недвижимости», — полагает Валерий Пивень. После укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра в России за полгода уменьшилась на 5,9%. Рынку удалось отыграть снижение и вернуться на прежние уровни, но лишь к осени 2019 года, вспоминает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в компании «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов.

С 2000 года рублевые цены на жилье в Москве повысились в шесть раз, несмотря на два кризиса, произошедших в этот период, приводит Кирилл Игнахин данные НИУ ВШЭ. «Поэтому в долгосрочной перспективе жилье только дорожает, и падение курса рубля этот процесс ускоряет», — делает он вывод.

Что происходит с ипотечными ставками?

В ситуации с резким падением рубля и ростом инфляции эксперты не исключают, что ЦБ может повысить ключевую ставку. В таком случае и ипотечные ставки пойдут вверх. Более того, некоторые банки, не дожидаясь решения регулятора, уже начали поднимать проценты по ипотечным кредитам.

«Главная опасность, угрожающая сейчас рынку недвижимости, — возможный рост ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке. Для многих потенциальных покупателей именно ипотека остается единственным возможным вариантом решения квартирного вопроса», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

«Учитывая цели национальных проектов, заверения президента и премьер-министра о снижении ипотечных ставок, повышение ключевой ставки сейчас было бы нежелательным», — считает Мария Литинецкая. Тем не менее полностью исключить сценарий увеличения ипотечных ставок нельзя, поэтому покупателям, планирующим использовать кредит для покупки жилья, лучше не откладывать заключение сделок, советует эксперт. До конца текущего месяца какого-то существенного изменения процентных ставок по ипотеке вряд ли стоит ожидать, добавляет генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.

Стоит ли покупать жилье?

В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье практически постоянно растут, поэтому отказываться от запланированной покупки не следует. Главное, выбрать правильный момент. Если берете квартиру в ипотеку, уже сделали выбор и готовы выйти на сделку в ближайшее время, то лучше поторопиться до того, как цены подскочат и процентная ставка увеличится.

К покупке жилья в инвестиционных целях нужно подойти с холодным расчетом, траектория цен на недвижимость будет во многом зависеть от ее ликвидности: расположения, инфраструктуры и других параметров. Спрос на жилую недвижимость может незначительно вырасти в краткосрочном периоде, что вызовет вымывание ликвидной недвижимости и последующий рост цен на нее. «При этом цены на неликвидную недвижимость, наоборот, будут снижаться», — подчеркивает старший аналитик рейтингового агентства «НКР» Егор Лопатин.

https://minfin.com.ua/invest/articles/kak-zarabotat-na-nedvizhimosti-do-32-godovyh/
https://www.klerk.ru/buh/articles/497145/