Как выгодно продать квартиру в ипотеке и купить другую?
Благодаря недвижимости, купленной в кредит, многие россияне улучшили жилищные условия. Собственное жилье с долгой рассрочкой и выплатой доступных ежемесячных взносов привлекает и молодые семьи, и старшее поколение. Но возникают ситуации, когда требуется выгодно продать квартиру в ипотеке и купить другую квартиру, большей или меньшей площади. Произвести подобную финансовую операцию можно, но надо знать некоторые нюансы этой сделки.
Причины продажи квартиры в ипотеке
Случаи, когда владелец ипотечной недвижимости хочет ее продать еще на стадии выплаты кредита, нередки. Подобное решение принимается не спонтанно, а по достаточно серьезной причине.
- Если стало невозможным выплачивать ежемесячные взносы по кредиту. Такая ситуация возникает, когда заемщик потерял работу, заболел, произошли какие-то события, повлиявшие на его платежеспособность. Продажа жилья в этом случае поможет не накопить долги перед банком и закрыть кредитный договор. Только начинать поиски покупателя надо раньше, чем ситуация станет совсем критичной. Иначе вырученные от продажи залогового имущества средства пойдут на погашение долгов перед банком.
- Когда необходимо изменить размеры жилплощади, причем как в большую, так и в меньшую сторону. В этом случае владелец возвращает банку жилплощадь и, получив залоговые средства, приобретает другую недвижимость. Существует несколько схем организации подобных сделок купли-продажи.
- При обоснованном выезде за границу на новую работу или для ухода за близким родственником на длительное время. В данной ситуации необходимость в собственном жилье просто отпадает, поэтому банку выгоднее помочь с продажей собственности, купленной в кредит, чем потерять клиента и вложенные средства.
В любом случае вполне реально выгодно продать квартиру в ипотеке, а потом снова купить квартиру в кредит или за наличную сумму.
Условия продажи ипотечной квартиры
Отказать клиенту в продаже жилья, находящегося в залоге, банк не может. Наиболее приемлемым условием сделки для финансового учреждения станет либо полное погашение кредита покупателем, либо перевод на него обязанностей по выполнению обязательных платежей. При этом банк тщательно изучает кредитную историю потенциального клиента, чтобы сделка прошла с соблюдением интересов всех участников. По итогам проверки финансовое учреждение выдает заемщику официальное разрешение на продажу ипотечной квартиры.
В каждом конкретном случае задача решается, исходя из существующих реалий, но условно все варианты купли-продажи жилплощади с обременением можно разделить на три типа.
Расчет наличными средствами
Покупатель и владелец недвижимости оформляют у нотариуса соглашение о передаче аванса или задатка в размере ипотечного долга. С этим соглашением и с банковским разрешением клиент идет в банк и полностью закрывает задолженность по кредиту. Получив на руки документ об отсутствии претензий со стороны финансовой организации и став полноправным владельцем жилья, продавец оформляет сделку купли-продажи на оставшуюся сумму. Покупатель вносится в РОСРЕЕСТР как новый собственник. При повторном обращении в эту организацию с предъявлением бумаг, подтверждающих закрытие ипотеки, РОСРЕЕСТР снимает обременение с квартиры. Покупатель в этом случае рискует своими деньгами, если продавец вдруг откажется продавать жилье после того, как был погашен кредит. Добиваться справедливости придется через суд.
Проведение расчетов через банк
При наличии банковского разрешения покупателю выделяется две депозитарные ячейки. В одну он кладет сумму, необходимую для полного погашения займа, во вторую – остаток от полной стоимости жилья. Оформляется договор купли-продажи, документы регистрируются в Росреестре, право собственности на ипотечную квартиру переходит к покупателю. Продавец забирает деньги из первой ячейки, закрывает кредит, банк выдает новому владельцу соответствующую бумагу, по которой в РОСРЕЕСТРЕ, читайте на РОСРЕЕСТР снимается обременение. Только после этого продавец забирает деньги из второй ячейки.
Переоформление ипотечного договора
Вариант, наиболее удобный банку, но не очень популярный среди желающих продать или купить квартиру в ипотеке. Оформляется банковский документ, после чего право собственности переходит на нового владельца. Вместе с этим на него ложится обязанность по дальнейшему погашению займа. Поэтому процедура проводится только после того, как кредитная организация завершит полную проверку нового клиента и одобрит выбор.
Выгоды и риски при продаже квартиры в ипотеке
Стоимость квадратных метров определяется заемщиком, но при этом контролируется банком. Необоснованное завышение увеличит время поиска покупателя, а занижение цены не покроет сумму займа.
Учитывая, что банковское разрешение на продажу жилья, находящегося в залоге, действительно всего 3 месяца, необходимо заранее выставить квартиру на продажу, чтобы успеть найти покупателя. Иначе придется устанавливать цену ниже рыночной, что нежелательно для продавца.
Чтобы выгодно продать квартиру в ипотеке и сразу купить другую, надо проводить сделку при участии кредитной организации. В этом случае риски будут минимальны и практически равны нулю. Покупатель может пострадать, если оплатил остаток ипотечного кредита в счет оплаты за квартиру без соответствующего нотариального оформления. Есть вероятность того, что он может лишиться этих денег, если вторая сторона откажется от сделки.
Если вы хотите прочитать о том, как выгодно продать квартиру, переходите по ссылке Как выгодно продать квартиру?
Поделиться ссылкой:
Опубликовано в категории Продать, Ипотека и Купить
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание
«Клерк» Рубрика Ипотека
Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.
Основанием для продажи квартиры может быть:
- невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
- семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.
Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.
Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.
Ипотека и обременение недвижимости
Прежде всего, надо понимать, что ипотека — это один из видов обременения недвижимости.
Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).
Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.
В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры
Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.
Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.
Способы продажи ипотечной квартиры
Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:
- Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
- Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
- Уступка права требования долга по ипотеке;
- Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.
Рассмотрим эти способы.
Досрочное погашение долга за счет средств покупателя
С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.
И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.
Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.
В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.
Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.
Соответственно порядок действий будет следующим:
Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.
Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.
После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).
Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.
Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки
Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.
Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.
Соответственно порядок действий будет следующим:
Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.
После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).
У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.
Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.
Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).
На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.
После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.
Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.
Здесь так же как всегда, нужно:
- найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
- согласовывать данный вариант с банком.
Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.
Уступка права требования долга по ипотеке
Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.
По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.
При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).
Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.
Схема действий выглядит следующим образом:
Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.
Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.
В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).
В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.
Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога
Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).
В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.
Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.
Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.
Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.
Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.
https://nedvizhimost.wiki/kak-prodat-kvartiru/kak-vygodno-prodat-kvartiru-v-ipoteke-i-kupit-druguyu/
https://www.klerk.ru/buh/articles/499518/