Как продать жилье, которое уже в ипотеке. Пошаговая инструкция

Автор: Максим Шабаев

Вы оказались в ситуации, когда не смогли выплачивать ипотеку или просто решили переехать. Неважно какая причина, но продать такую квартиру вы можете. Главное – действовать правильно. О том, как грамотно все спланировать, чтобы не было проблем ни с банком, ни с законом, читайте в нашем материале.

Подготовка

Консультирует «П—Журнал» Анна Сунгатуллина
эксперт в сфере недвижимости

Для начала вам придется идти в банк, где вы брали ипотеку, и оповестить его о том, что вы готовы полностью закрыть ваш жилищный кредит. В банке вам обязаны рассказать технологию закрытия ипотечного кредита: сколько на это потребуется времени, какие предстоят этапы закрытия сделки.

Закрыть ипотеку вы сможете с помощью средств, которые получите с продажи квартиры. О том, как это происходит на практике, мы подробно рассказываем ниже.

Обременение на объект снимается только на основании погашенной закладной. Закладная – ценная бумага. Она дает право банку требовать от кредитора выполнения условий договора купли-продажи и составляется в дополнение к нему. Если эти условия не выполняются, залогодатель (то есть банк) имеет право воспользоваться закладной и вернуть долг.

Обременение – это наложение ограничений на действия с квартирой, которое фиксируется в Росреестре. До исполнения стороной своих обязательств, на основании которых наложено это ограничение, собственник не вправе совершать действий по отчуждению квартиры (продавать, переоформлять, закладывать повторно и т.д.)

Как покупатель поймёт, что квартира находится в залоге у банка?

Покупатель может понять это, посмотрев следующие документы:

• свидетельство о праве собственности (если квартира была приобретена до 2014 г.), в котором есть пункт «ограничения, обременения». В этом пункте должно быть указано «Ипотека в силу закона»;
• выписка ЕГРН (попросить у продавца или заказать самостоятельно) в которой указаны свежие данные, какие ограничения есть на объекте.

Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:

• свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
• договор купли-продажи;
• техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
• справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
• паспорт собственника.

Шаг №2: Идем в банк

В каждом банке процедура закрытия ипотеки индивидуальна. Ее нужно обязательно проговорить с вашим ипотечным менеджером.

Некоторые банки сейчас отказываются от закладных. На этот момент нужно обязательно обращать внимание. От этого зависят сроки выхода на сделку.

Кроме того, вы должны уточнить, готов ли подождать вашу квартиру покупатель, ведь ждать ему придётся месяц. Именно столько потребуется времени на процедуру закрытия ипотечного кредита банком.

Вариантов продажи «ипотечной» квартиры может быть три: когда покупатель пришёл к вам с «наличкой», с ипотекой, либо вы сами изыскиваете недостающую сумму для закрытия ипотеки и выходите на сделку. Разберём каждый из этих примеров подробнее.

Шаг №3. Определяем схему продажи квартиры

1. Если покупатель с «наличкой». Составляем трехсторонний договор купли-продажи, в котором обязательно прописываем, что необходимая для закрытия ипотеки сумма уходит в банк. Остальную сумму за свою квартиру вы получите только после снятия обременения и регистрации перехода прав на недвижимость.

— Если остаток ипотечного долга небольшой (менее 10% от стоимости объекта), то по предварительному договору купли-продажи передается задаток, необходимый для закрытия ипотеки. Когда ипотека закрыта, продавцу предоставляется закладная с отметкой о том, что все обязательства перед банком выполнены. После этого можно подписывать основной договор купли-продажи и идти в Росреестр.

— Если же сумма долга перед банком большая (к примеру, 90% от стоимости объекта), покупатель сам закрывает ипотеку продавца (вносит всю необходимую сумму в банк). Одновременно с этим в Росреестр подаются документы на переход права собственности (договор купли-продажи, согласие супруги (при необходимости), оплаченная госпошлина – это минимальный пакет документов, в каждом отдельном случае дополняется). Росреестр примет ваши документы, но не зарегистрирует переход права до тех пор, пока продавец не принесет полный пакет документов по снятию обременения сам, либо с представителем банка (зависит от банка).

На период, пока банк «гасит» ипотеку и подготавливает все документы, уходит от трех до 45 дней (зависит от банка). Регистрационные действия в Росреестре на этот период времени приостанавливаются. Но право притязания на квартиру уже зафиксировано, и продавец уже не сможет продать её третьему лицу.

Как только банк подготовил все документы, продавец самостоятельно либо с представителем банка доносит их в Росреестр и подает заявление о снятии обременения. Обременение снимается в течение трех дней. Как только это произошло, регистрация объекта возобновляется (при условии, что с момента подачи документов прошло не более месяца).

Если же прошло более месяца с момента подачи документов, то регистрация возобновляется по заявлению двух сторон – продавца и покупателя, так как сделка была приостановлена.

2. Если покупатель готов приобрести вашу квартиру с помощью «своей» ипотеки. Сделка состоится только в том случае, если банки работают по такой системе и могут между собой договориться. В России таких банков немного.

Возможен также вариант, когда покупатель берет ипотеку на покупку квартиры в том банке, который работает по так называемой отлагательной схеме. Для этого банк должен иметь в наличии программу перевода ипотеки третьей стороне (это индивидуально-согласуемые условия, которые зависят от многих факторов, начиная от от мобильности банковской структуры, заканчивая качеством заёмщика).

Если же банки продавца и покупателя не готовы между собой договариваться, тогда единственный способ продать квартиру – найти покупателя с наличными.

3. Если вы хотите найти возможность изыскать наличные для закрытия ипотеки перед самой продажей квартиры. Это самый легкий способ продажи «ипотечной» квартиры. Но при этом необходимо учесть один важный момент: продавцу в данном случае необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Он даст гарантию, что этот человек приобретет вашу квартиру. В этом договоре нужно прописать, что квартира находится в залоге у банка, и к моменту выхода на сделку вы этот залог снимете. Обязательно должна быть передана и сумма задатка, чтобы финансовые намерения были также подтверждены сторонами.

Шаг №4. Регистрация права собственности на квартиру

Переход права собственности на объект регистрируется в Росреестре в период от трех до семи рабочих дней. Обременение снимается банком за три рабочих дня.

Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки. Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога. После этого можно выходить на сделку. Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.

Если вы решились на покупку квартиры, находящейся в ипотеке

Покупателю необходимо обращать внимание на то, не была ли погашена ипотека на квартиру за счёт средств «материнского капитала».

Для того, чтобы это проверить, необходимо либо попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что средства МСК не использовались, либо обратиться в банк за выпиской погашения ипотечного счета. Если средства из пенсионного фонда переводились на погашение ипотеки, то сумма МСК будет отображена в графике платежей.

Если маткапитал был задействован на погашение ипотечного кредита, то собственник не может продать квартиру до тех пор, пока не выделит доли своим детям в новом жилье. К сожалению, подобные случаи на рынке недвижимости нередки.

В конечном итоге суд может признать сделку недействительной и постановить вернуть детям их недвижимость. Это самое худшее, что может случиться. Скорее всего, что завтра, послезавтра и даже спустя пять лет после того, как вы купите квартиру, никто к вам со своими правами на жильё не заявится. Но дело в том, что срока давности для таких сделок не существует.

И хорошо, если у продавца, помимо проданной вам квартиры, есть ещё какая-то недвижимость. В этом случае доли детям он выделит уже в ней, а покупателю получится отстоять свои интересы в суде. Но что, если такой недвижимости не окажется? Потраченных на суды денег и нервов вам никто уже не вернет.

Все о предварительном договоре купли-продаже квартиры в 2020 году

Юридические аспекты оформления предварительного договора, что нужно учесть, составляя документ. Заключение сделки с авансом или задатком, как прописать все условия, чтобы они имели юридическую силу. Покупка квартиры по ипотеке, какие условия указать по тексту документа.

Поиск недвижимости, удовлетворяющей определенным критериям, отнимает много времени. Иногда когда квартира уже найдена, но не всегда представляется возможным осуществить покупку – у покупателя и продавца могут иметь место различные обстоятельства (ипотечное кредитование, отсутствие документов). Составление предварительного договора купли продажи позволит оформить сделку официально и гарантирует, что она будет иметь юридическую силу.

Что это за документ и зачем он необходим

ПДКП – документ, контрактного типа, заключенный между участниками сделки. Обязывает стороны осуществить продажу и покупку недвижимости. Оформляется до начала основной процедуры, используется на первом этапе купли-продажи. На официальном документе, продавец и покупатель ставят свои подписи. Квартира резервируется за потенциальным клиентом, но в собственность не переходит.

Предварительный договор дает участникам процедуры следующие гарантии:

• собственнику недвижимости – что покупатель не откажется от приобретения жилплощади;
• клиенту – что квартира снята с торгов и зарезервирована за ним.

Именно в этих целях и заключается ПДКП. Также он выступает предварительным документом, необходимым для оформления купли-продажи жилой площади. По тексту указываются тех- и кадастровые характеристики недвижимости, которые станут предметом соглашения.

На заметку! До заключения ОДКП, покупатель может проверять подлинность представленной информации. Сверять данные с теми, которые будут прописаны в соглашении. По тексту указываются ссылки на отсутствие препятствий к проведению процедуры, устанавливаются сроки оформления покупки.

Чем отличается ПДКП от ОДКП

Основное отличие предсоглашения от основного в том, что ПД не предоставляет оснований для приобретения права собственности на квартиру. По нему не передается недвижимость или деньги на ее оплату.

Существуют и другие особенности, на которые необходимо обратить внимание:

• Предмет. В ПД описывается поверхностно: можно указать просто адрес. Но при желании учитывается площадь, количество помещений и другие нюансы.
• Стоимость. Несмотря на указание цены в ПДКП, денежные средства при его подписании продавцу не передаются. Но может быть внесен задаток или аванс в счет стоимости жилья.
• Сроки. По умолчанию первоначальное соглашение действительно 1 год. Далее оно признается недействительным или расторгается через суд. ОДКП действует бессрочно, после его подписания, госрегистрации и заверения у нотариуса (при необходимости). По тексту могут быть указаны некоторые ограничения.

ПДКП заключается в письменной форме. Заверять у нотариуса не обязательно. ОДКП может заключаться в простой форме, иногда в нотариальной (при продаже недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного лица или жилплощади, принадлежащей собственникам в определенных долях). Государственная регистрация – обязательное условие.

Как составить документ, чтобы он имел юридическую силу

При оформлении договора необходимо учитывать некоторые моменты. В ПД должны присутствовать доказательства:

• право- и дееспособности владельца имущества;
• отсутствия притязаний на недвижимость со стороны других лиц и обременений.

Также по тексту ПДКП должны быть внесена основная информация, без которой совершить куплю-продажу невозможно. А именно:

• данные паспорта собственника и покупателя;
• стоимость жилой площади.

Оформляя предварительный договор купли и продажи квартиры с задатком или без него, не следует забывать о дополнительных условиях. Они оговаривают, как заинтересованные лица распределяют расходы, связанные с заключением сделки:

• оформление первоначального соглашения;
• государственная пошлина;
• аренда ячейки в банке.

Внимание! Перечень дополнительных условий не ограничен. Благодаря ним продавец и покупатель сможет защитить себя от рисков при возникновении непредвиденных ситуаций.

Особенности оформления ПД

Правильно оформленный документ дает возможность предупредить возникновение спорных вопросов. При составлении предварительного договора купли продажи необходимо быть внимательным и соблюдать аккуратность, выбирая перечень условий. Текст ПДКП может быть обширным. Оформляя ПД, не следует забывать и о некоторых требованиях:

• четкость изложения;
• лаконичность;
• исключение разночтений;
• правильность структуры, которая будет повторяться в основном документе.

При составлении соглашения, нужно внимательно отнестись к основным и дополнительным условиям процедуры.

Для подписания ПД участники должны предоставить документацию, без которой совершить куплю-продажу невозможно:

• паспорта;
• правоустанавливающую документацию;
• выписки из единого государственного реестра недвижимости;
• выписки из домкниги;
• справки из бюро технической инвентаризации.

В расширенном перечне заинтересован покупатель квартиры, рискующий столкнуться с определенными проблемами.

Стороны сделки купли-продажи

Заключая ПДКП необходимо предусмотреть порядок, установленный для участников процедуры. Подписывается только правильно составленный ПД. Каждый гражданин указывает данные паспорта. Недостоверная информация, неточности приведут к тому, что он будет признан недействительным.

Предмет соглашения купли-продажи

Существенное условие ПД – исчерпывающие характеристики недвижимости (предмета сделки). Оформляя документ желательно указать:

• наименование правоустанавливающего свидетельства;
• местоположение жилой площади;
• год застройки здания;
• этажность строения;
• количество помещений;
• жилую и общую площадь.

Важно! Подробное указание характеристик недвижимого имущества, придаст ПДКП весомость. Следует указать, какие из параметров удовлетворяют требованиям потенциального клиента. На первом месте стоит перепланировка, узаконенная и подтвержденная документально.

Свидетельство на недвижимость о праве собственности сейчас не выдается. Подтверждением может быть выписка из госреестра, ДКП. Без данной документации заключить ПД не получится.

Преддоговор купли-продажи с авансом или задатком

Заключая сделку, продавец и покупатель обговаривают все нюансы. Участники обсуждают следующие вопросы:

• предоставление задатка или аванса, как им будут распоряжаться в случае отказа от подписания конечного соглашения;
• стоимость жилплощади, за которую она будет реализована;
• сроки и порядок оплаты;
• использование ячейки в банке.

На заметку! Заключение преддоговора купли-продажи – право участников, но не обязанность. ОДКП, составленный без ПДКП, имеет аналогичную юридическую силу.

Дополнения при внесении задатка

Правдивость своих намерений покупатель подтверждает, при внесении определенной суммы в счет оплаты стоимости жилья. Продавец, заключая предварительный договор купли и продажи квартиры с задатком, страхует себя от возможных рисков в случае отмены сделки по вине покупателя. Оговаривается данное обстоятельство вместе с порядком расчетов, по тексту указываются последствия отмены и нарушения ПДКП.

Дополнения при уплате аванса

Оформляя преддоговор квартиры с авансом нужно указать, в каком качестве предоставляются средства предварительной оплаты недвижимости. Задаток, более весомый аргумент при заключении сделки. Но выбор определенного вида предоплаты осуществляют участники самостоятельно. Они опираются на обстоятельства совершения процедуры, свои потребности.

Что учесть при составлении преддоговора по ипотеке

При оформлении ипотечной сделки необходимо разрешение банка – это основное требование для покупки жилплощади. Заключая предварительное соглашение купли продажи квартиры по ипотеке, следует предусмотреть отказ кредитной организации от предоставления средств. Здесь может быть два варианта:

• веская причина для возвращения аванса;
• вина покупателя – задаток остается у продавца.

Внимание! Данные условия закону не противоречат: продавец при отказе от покупки квартиры несет ущерб, снимая недвижимость с торгов и теряя потенциальных клиентов, что может передвинуть на неопределенный срок продажу.

Но, объективность отказа от проведения процедуры должна быть предусмотрена заранее, в качестве возможного непредвиденного обстоятельства. Покупая жилплощадь в ипотеку, данный фактор оговаривается заранее – по тексту указывается, является ли отказ финансово-кредитной организации веским аргументом для возвращения аванса, задатка или нет.

Образец преддоговора купли-продажи

Желательно найти актуальный пример заполнения предварительного соглашения, учитывающий требования закона, юридической практики. Когда между участниками достигнута договоренность касательно продажи жилья с авансом или задатком. По тексту подробно оговариваются данные условия. Законодательством не предусмотрена строгая форма ПДКП. Скачать образец договора можно в конце статьи, затем заполнив пустые строки или составив новый документ.

Существенные условия преддоговора

При составлении ПД стороны должны учитывать все нюансы. Существенные условия одни из них:

• стоимость жилплощади;
• порядок внесения оплаты;
• сроки заключения сделки;
• условия передачи права собственности на объект.

Могут быть внесены и другие пункты: расходы, обращение к нотариусу, вопрос об авансе, неустойки и пени, непредвиденные обстоятельства, расторжение ПД. Несоблюдение требований преддоговора влечет к его отмене.

Сколько действует предварительный договор

ПДКП сохраняет свою силу до момента подписания «главного» соглашения, с передачей документов в Росреестр. Если в установленные сроки купля продажа квартиры осуществлена не была, документ признается недействительным. Участники процедуры на его основании могут потребовать:

• вынудить контрагента осуществить процедуру через судебные инстанции;
• распорядиться авансом, не выдав его потенциальному клиенту;
• затребовать задаток в 2-х кратном размере с продавца жилой площади.

На заметку! Если сроки не установлены – ПД действует в течение 1 года, по истечении которого нужно заключить основное соглашение или решить вопрос относительно задатка, если он имел место.

Каких ошибок следует избежать при составлении ПДКП

Недооценивать юридической силы первоначального соглашения не стоит. Оформляя договор, необходимо предусмотреть все моменты, которые могут быть неправильно истолкованы в дальнейшем. Для ОДКП и преддоговора следует использовать один образец. И учитывать, как прописать в ПД санкции, которые могут быть применены при условии несоблюдения договоренности.

Расторжение преддоговора и основания

Относительно любого документа купли-продажи недвижимого имущества ГК РФ предусматривает возможность внести корректировки. А именно:

• изменить условия;
• отказаться от сделки.

При этом необходимо руководствоваться нормами ГК РФ главой 29. Обратиться к контрагенту с просьбой о расторжении договоренности можно в следующих ситуациях:

• обнаружено нарушение со стороны участника сделки;
• имеют место иные обстоятельства, вызвавшие заключение ПД;
• возникла непредвиденная ситуация;
• достигнуть договоренности решено на других условия;
• расторжение соглашения.

В случае если продавцу и покупателю не удалось достигнуть взаимопонимания, они имеют право решить спорный вопрос через судебные инстанции.

Заключение

Законодательство не обязывает заключать предварительный договор купли-продажи квартиры. Но, в некоторых ситуациях без него не обойтись: отсутствуют необходимые документы, для совершения сделки, квартира приобретается по ипотеке, другие обстоятельства. Важно при составлении ПДКП учесть все нюансы и отразить их по тексту документа. Преддоговор прекращает свое действие в момент подписания основного договора. Максимальный срок в течение, которого должны быть исполнены обязательства – год (если не указано иное).

http://j.pzsp.ru/dengi/kak-prodat-zhile-kotoroe-uzhe-v-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya/
https://reforum.ru/articles/vse-o-predvaritelnom-dogovore-kupli-prodazhe-kvartiry.html