Можно ли продать квартиру в ипотеке: особенности составления договора купли-продажи
Как продать квартиру в ипотеке? Сейчас многие владельцы ипотечных квартир все чаще и чаще сталкиваются с вопросом о продаже квартиры и освобождения от договорных обязательств перед банком, в связи с разными сложившимися ситуациями в жизни.
Многие, наверное, даже не знают, а можно ли совершить такую сделку, если квартира все еще является залогом?
Да, возможно сама процедура проведения такого рода сделок не совсем легкая и понятная, но и каких либо трудностей при правильной подготовке не должно возникнуть. Полное изучение вопроса поможет Вам в решении по ипотечному вопросу.
Что нужно знать
Любые операции с недвижимостью по ипотеке должны совершаться с одобрения и согласия банковского учреждения.
Особенностью такой операции на начальном этапе является получение разрешительного документа от банка на совершение подобной сделки.
Следующим этапом, необходимо будет определить точную сумму задолженности, которую еще остается погасить по договору ипотеки. Параллельным этапом следует уже начинать искать покупателя, для заключения предварительного предпродажного соглашения. Такого рода документы необходимо проводить через нотариуса.
Дальнейшая процедура будет рассчитана на проведение операции по перечислению остаточной суммы банку для полного расчета, ну и получением соответствующих документов от банковского учреждения о законности выполненной операции и погашении ипотеки.
Так как причина несвоевременного погашения невыгодна банку.
Поэтому банк будет заинтересован в рассмотрении вариантов погашения долга при изменении собственника недвижимости.
Ограничением же могут стать случаи, когда новый собственник будет брать на себя кредитные обязательства предыдущего заемщика.
Такая передача и продажа станет затруднительной и длительной. Ведь кредитная организация начнет тщательно изучать вопрос платежеспособности нового покупателя-заемщика.
Возможно, Вас заинтересует статья о нюансах рефинансирования ипотеки.
Статью о том, как делится ипотека при разводе супругов, читайте здесь.
Как действовать
Существуют три варианта продажи для недвижимости по ипотеке:
- Покупка квартиры за наличный расчет. В этом случае обе стороны заключают нотариальное соглашение с указанием стоимости, которую новый покупатель должен погасить банку.
Эта сумма будет являться авансом. С этим документом гасится ипотечный заем перед банком. Новый покупатель получает документы об отсутствии задолженностей у второй стороны.Далее составляется договор купли — продажи и продавец получает оставшуюся часть денег. Новый собственник вносится в государственный реестр, и на основании этого документа будут сняты ограничения с недвижимости для совершения дальнейших операций. Для оформления уже потребуются оригиналы паспорта, договора купли — продажи и копии всех остальных бумаг, связанных со сделкой.
Банковский расчет. Все финансовые операции происходят в банковском учреждении, где совершался договор кредитования.
Покупатель открывает два счета. Первый счет будет создан для погашения задолженности перед банком, а второй, чтобы перевести остаток денег от сделки для передачи продавцу.Далее оформляется документ от организации об отсутствии претензий по договору ипотеки. На основании этого документа осуществляется сделка купли — продажи и снятие ограничений на дальнейшие операции с недвижимостью. После всех документальных этапов и совершения сделки продавец получает остаток суммы в банке со второго счета.
Переоформление ипотеки. Погашение ипотеки и передача права собственности переходит на нового собственника.
В этом случае обе стороны в банке подписывают особую форму кредитного договора для совершения покупки недвижимости.После одобрения нового кандидата на платежеспособность и другие факторы происходит дальнейшее переоформление ипотеки.
Затем происходит уже передача прав собственности согласно новому договору. Остаток суммы новый владелец гасит продавцу либо за счет личных средств, либо других банковских операций.
Возможно, Вам будет также интересна статья о досрочном погашении ипотеки.
Статью о о налоговом имущественном вычете при покупке квартиры в ипотеку читайте здесь.
Прочитав эту статью, Вы узнаете, как получить ипотеку на строительство частного дома.
Риски при совершении сделки
Единственный риск можно отнести лишь к продавцу квартиры.
Финансовое или банковское учреждение может наложить на действующего собственника штраф, и поставить под запрет дальнейшую продажу, выставив на торги или аукцион квартиру.
В этом случае право собственности переходит банковскому учреждению и должник уже не сможет указывать, кому и за сколько он хочет осуществить продажу квартиры.
В остальном же вся система по переводу денежных средств между всеми сторонами, и дальнейшее оформление документов на получение права собственности, полностью прозрачна при оформлении официальных бумаг нотариально заверенных. Все современные организации всегда рассмотрят ваши варианты и предложат свои для более гибкого решения вопроса.
В заключение несколько полезных советов от экспертов:
- не пытайтесь просрочить платежи, иначе дальнейшая продажа по ипотеке не сыграет вам на руку;
- не соглашайтесь на варианты оформления покупки без официально оформленных документов;
- проконсультируйтесь у независимого юриста, если вы считаете, что в ваших операциях есть какие-то подводные камни.
Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет, как продать квартиру в ипотеке:
Этапы оформления ипотечной сделки
Чтобы взять ипотечный кредит, необходимо выбрать квартиру в соответствии со своими пожеланиями и возможностями. Однако перед этим сначала лучше подобрать оптимальную программу ипотеки в одном из банков, чтобы понимать, на какую сумму и на какой уровень жилья стоит рассчитывать. Особое внимание следует уделить условиям займа: процентной ставке, первоначальному взносу, срокам кредитования, условиям досрочного погашения, виду жилья, под которое банк предоставляет кредит и так далее.
Содержание статьи:
Какие документы потребуются для оформления ипотечной сделки?
Оформление кредита по ипотеке представляет собой непростой, даже трудоемкий процесс, так как требует предоставления заемщиком огромного количества бумаг.
Как правило, все банки сначала запрашивают стандартный пакет документов и справок, чтобы иметь возможность оценить, стоит ли рассматривать дальше потенциального клиента, как надежного плательщика.
Если на этом этапе все в порядке, то далее банк может потребовать дополнительные документы.
В некоторых финансовых учреждениях оформить запрос на рассмотрение заявки можно через Интернет, заполнив бланк и указав некоторую необходимую информацию. Затем работники банка либо пригласят потенциального заемщика в офис с документами, либо могут отказать в запросе.
В любом из вариантов такая схема позволит сэкономить время клиента.
Итак, для оформления сделки потребуется заявление на выдачу ипотеки и заполненный бланк анкеты того банка, где планируется взять кредит.
Обязательно нужны будут ксерокопии паспорта, военного билета (для мужчин призывного возраста), справка с места работы и все справки о регулярных доходах.
Необходимо также иметь с собой ксерокопии следующих свидетельств:
- Свидетельства о присвоении ИНН.
- Свидетельства пенсионного госстрахования.
- Свидетельства о браке (разводе), о рождении детей, брачного контракта (если есть).
- Трудовой книжки и документов о полученном образовании.
Однако это не весь перечень. В зависимости от различных обстоятельств, банк вправе потребовать еще некоторые бумаги:
- Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.
- Данные о кредитной истории заемщика.
- Справку о регистрации (ф. 9).
- Документы, подтверждающие наличие в собственности у заемщика дорогостоящего имущества и счетов в других банках.
Также могут понадобиться копии паспортов ближайших родственников, их пенсионных удостоверений и даже свидетельств о смерти.
Предпринимателям, владельцам бизнеса, иностранным гражданам, работающим на территории России, и в случае привлечения созаемщиков или поручителей, также потребуется представить дополнительные документы.
Не забывайте, что, помимо ксерокопий, с собой необходимо взять оригиналы всех вышеперечисленных документов.
Как внести первоначальный взнос при сделке по ипотеке?
В зависимости от банка и ипотечной программы, существуют ипотеки с различным первоначальным взносом.
Как правило, он составляет тридцать процентов от стоимости жилья, однако возможно и больше.
Бывают ипотеки без первоначального взноса — правда, тогда заемщик в итоге переплачивает огромную сумму.
В качестве первоначального взноса может выступать материнский капитал, личные сбережения, а также деньги от продажи собственного имущества, например — недвижимости.
Если на приобретение жилья в кредит планируется направить материнский капитал, то для начала стоит найти банк, предоставляющий такую ипотеку, к примеру — Сбербанк. Далее на материнский капитал необходимо получить государственный сертификат, а из территориального органа ПФ справку об остатке средств материнского капитала.
Какие документы нужно будет оформить и подписать при совершении сделки в банке?
После того, как все документы предоставлены заемщиком, рассмотрены и приняты банком, можно приступать непосредственно к заключению ипотечной сделки. Она может занять от двух часов до целого рабочего дня, в зависимости от многих факторов.
Настало время приступать к подписанию кредитного договора. При этом, если приобретаемая квартира находится в недостроенном доме, то банк составляет договор участия в долевом строительстве или договор залога имущественных прав на строящуюся квартиру.
Для того, чтобы застраховать трудоспособность и жизнь заемщика, составляется договор страхования. Также подписывается собственно сам договор ипотеки, и лишь затем договор купли-продажи. В случае наличного расчета арендуется ячейка в банке, производится закладка денег в ячейку, где они будут храниться в течение месяца, пока заемщик не получит на руки свидетельство о регистрации права собственности.
Далее необходимо нотариально заверить все подписанные бумаги. Это может происходить, как в офисе у юриста, так и непосредственно в самом банке.
Кто присутствует при сделке купли-продажи по ипотеке
При совершении сделки купли-продажи непременно должны присутствовать продавец жилья, заемщик и представитель банка. Если у заемщика будут поручители, необходимо, чтобы они все также присутствовали.
В случае, когда поручителем является юридическое лицо на сделке необходимо также присутствие представителя организации.
После подписания договора ипотеки, а также договора купли-продажи считается, что сделка состоялась.
Передача документов на регистрацию
Теперь необходима государственная регистрация договора купли-продажи, занимающая от пяти рабочих дней до двух недель. На этом этапе возможны три варианта развития событий.
Приостановка регистрации, говорит о том, что необходимо устранить некоторые замечания или подтвердить отдельные факты.
Если вовремя не устранить замечания, регистрирующий орган откажет в регистрации сделки. В случае, если замечания отсутствуют или своевременно устранены, покупатель получает долгожданное свидетельство о государственной регистрации права собственности.
https://finansist.guru/ipoteka/kak-prodat-kvartiru.html
https://crediti-bez-problem.ru/kak-proisxodit-sdelka-po-ipoteke-etapy-oformleniya-ipotechnoj-sdelki.html