Оформление ипотеки на вторичное жилье

Статья подготовлена компанией Ипотека Live, если требуется помощь в ипотечных вопросах обращайтесь, а также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Несмотря на большой выбор новостроек, доля ипотечных сделок с квартирами вторичного рынка стабильно высока. Мы расскажем, в чем преимущества вторичного жилья, какие условия кредитования предлагают российские банки, и представим пошаговый план того, как получить ипотеку на вторичку.

Новостройки и вторичка: что лучше

Прежде чем брать жилищный кредит, будущему ипотечнику предстоит выбрать между новостройкой и вторичной квартирой. Новые дома имеют свои преимущества: квартиры и подъезды «с иголочки», в соседях много семей с детьми, на придомовой территории нет разбитого асфальта, детские игровые комплексы блещут новизной. При этом покупателям новостроек часто приходится ждать заселения годами. Многие жалуются на посредственное качество современного строительства: трещина в стене и прорывы трубопровода — не редкость в свежей многоэтажке.

При покупке квартиры на вторичном рынке новые владельцы заселяются сразу: коммуникации работают, в помещении сделан ремонт, все объекты инфраструктуры, социальные учреждения и магазины находятся в шаговой доступности. Если нет возможности покупать жилье с евроремонтом, можно взять «бабушкин» вариант и в будущем накопить средства для отделки помещения на свой вкус. Вторичка выигрывает не только с точки зрения инфраструктуры, но и в финансовом плане.

Условия ипотеки на вторичное жилье в Сбербанке

Флагманом ипотечного рынка в России является Сбербанк. В 2020 году в самом зеленом банке нашей страны выдают деньги на приобретение вторички на следующих условиях:

• размер кредита от 300 000;
• первый взнос начинается с 15% от цены квартиры по договору купли-продажи (в случае, если отсутствует подтверждение дохода, то первоначальный взнос вырастает до 50%);
• ставка стандартная 8,9%, для молодых супругов ставка 8,5%;
• срок кредита не более 30 лет.

Предлагаемые процентные ставки в реальности могут быть немного выше, если заемщик не является зарплатным клиентом Сбербанка (+0,5%), не выбирает квартиру на Domclick.ru (+0,3%), не предоставляет подтверждения своего дохода (+0,8%), его первоначальный взнос не превышает 20% (+0,4%). Если заемщик отказывается от комплексного страхования, ставка вырастает на 1%. Так что реальная процентная ставка может быть гораздо больше чем декларируемая.

Однако есть и хорошие новости: Сбербанк как один из самых крупных финансовых учреждений страны и как флагман отечественного ипотечного кредитования принимает участие в федеральных и региональных программах с участием представителей государства. В этом случае реальная ставка равняется 8,7%, что весьма выгодно. Узнать о подобных программах, действующих в Вашем регионе, можно на сайте субъектов РФ и муниципальных образований.

В качестве первого взноса принимается материнский сертификат. В остальных банковских организациях условия на кредитование вторички близки к Сбербанку. Можно найти ставку ниже на несколько десятых процента (особенно у неизвестных банков, привлекающих таким образом к себе клиентов), более низкий (от 10%) первоначальный взнос. Также конкуренты привлекают заемщиков более лояльной системой скоринга (высокий процент одобрения заявок).

Важно: льготную ипотеку под 5% на вторичку получить нельзя. Эта программа работает только для покупателей новостроек.

Документы для подачи заявки на ипотеку

Заемщик должен предоставить банку:

• паспорт;
• анкета-заявление;
• второй документ для подтверждения личности (загранпаспорт, СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет);
• подтверждение доходов по банковскому стандарту или справки 2-НДФЛ со всех мест работы;
• заверенная работодателем ксерокопия трудовой.

Семьям для оформления займа нужно дополнительно предоставить свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей. Чтобы взять ипотеку с созаемщиком или поручителем, на каждого нового участника договора нужно будет предоставить стандартный пакет документов.

Требования к квартире

Банки не кредитуют ветхое жилье и квартиры в деревянных домах. В остальном сложностей с оформлением ипотеки на вторичку не возникает. Главное, чтобы квартира была расположена в том же регионе, где работает банк.

Для оформления ипотеки, кроме документов заемщика, нужно предоставить:

• полный пакет документов на недвижимость (оценка, выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги);
• Подтверждение наличия первоначального взноса (выписку со счета заемщика).

План оформления ипотеки на вторичку

Для удобства предлагаем пошаговую инструкцию по получению ипотеки на вторичную квартиру:

• рассчитайте необходимую сумму кредита с учетом первоначального взноса и стоимости вашей будущей квартиры;
• выберите банк или несколько банков с выгодными условиями кредитования;
• соберите документы для подачи заявки;
• посетите выбранные кредитные организации и подайте заявки на получение займа;
• дождитесь одобрения;
• после одобрения у Вас есть от 1 до 3 месяцев на поиски жилья. Если Вы присмотрели квартиру заранее, сразу предоставляйте в банк документы для ее проверки;
• ожидайте, пока банк одобрит выбранную недвижимость;
• назначайте дату ипотечной сделки. Происходит подписание кредитного соглашения, оформление залога на приобретаемую недвижимость, подписание договора купли-продажи квартиры с продавцом. После посещения нотариуса заемщик и представитель банка подают документы в Росреестр. Для экономии времени подать документы можно в электронном виде или через нотариуса;
• произведите оплату страхового полиса в соответствии с ипотечным договором;
• после регистрации перехода права собственности на квартиру к заемщику произведите передачу денег продавцу недвижимости через счет или депозитную ячейку;
• подпишите акт приема-передачи жилого помещения, продавец выдает покупателю расписку о получении денег;
• начинайте выплачивать ипотеку.

Это пошаговый план упрощен, и в нем не хватает деталей. Каждая сделка по ипотеке имеет свои особенности. В идеале заботы обо всех нюансах стоит поручить брокерской компании. В Санкт-Петербурге и области любой ипотечный вопрос помогут решить специалисты компании «Ипотека Live».

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

В настоящее время на рынке недвижимости много квартир с обременением. Их преимущество заключается в сниженной стоимости, что и является причиной повышенного спроса. Покупка ипотечной квартиры предполагает прохождение многоэтапной, а иногда и рискованной процедуры. Чтобы избежать рисков, нужно серьезно подойти к оформлению ипотеки, изучив все «подводные камни», преимущества и недостатки.

Особенности сделки по покупке ипотечной квартиры

Чтобы купить ипотечную квартиру, нужно получить согласие банка, а также предъявить дополнительные документы, кроме тех, которые входят в обязательный список при стандартной процедуре.

Квартира по ипотеке — недвижимость с обременением. Это вынужденная мера, ограничивающая возможности собственника и обеспечивающая гарантии кредитору. При покупке недвижимости за наличные одним из этапов процедуры является снятие обременения. Если она берется снова в ипотеку, осуществляется переоформление документов с одного заемщика на другого. В таком случае обременение не снимается, просто происходит смена собственника.

При накладывании обременения на недвижимость данные о совершенной процедуре вносят в ЕГРН. Там же можно заказать выписку, чтобы узнать об обременении квартиры.

Потенциальные риски

События в данном случае могут развиваться по одному из сценариев:

• текущий собственник получает от будущего владельца деньги по предварительному договору, которые идут на погашение задолженности, затем оформляется стандартный договор купли-продажи;
• вместе с квартирой будущему владельцу переходит ипотека бывшего собственника.

Как в первом, так и во втором случае сделка подвергается определенным рискам. При получении наличных собственник может не погасить ипотеку и потратить деньги, а потом и вовсе передумать продавать квартиру. Конечно, покупатель может вернуть средства через суд, но на это потребуется время. Чтобы снизить риски, следует нотариально заверять предварительный договор.

Второй вариант менее опасен для покупателя. Однако и он предполагает небольшие риски. Например, при двойном обременении. И причины тому следующие:

• Покупатель приобретает квартиру под залог у застройщика, причем строительство еще не завершено. Появляется обременение. Потом застройщик становится банкротом, а финансовая организация накладывает второе обременение.
• Ипотека выплачивается, а потом становятся очевидными еще несколько арестов, которые с опозданием дошли до приставов. В результате проблема перекладывается на плечи нового владельца.
• Приобретение квартиры с обременением, которая была взята под ипотеку с частичной оплатой маткапиталом. Это может привести к тому, что на часть жилой площади будут претендовать дети. Придется долго разбираться в органах опеки.

Варианты покупки ипотечной квартиры

Покупать недвижимость с обременением можно у банка за наличные или под ипотеку. Второй вариант — приобретение у заемщика-собственника. Каждый способ имеет свои особенности, преимущества и недостатки.

Покупка у банка за наличные

При сопровождении сделки банком риски автоматически снижаются. При использовании услуг финансовой организации, заслуживающей доверие, вероятность любого вида мошенничества практически сводится к нулю.

Зачастую банк сам предлагает квартиру с обременением заемщику. В данном случае он является заинтересованным лицом, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовая организация заинтересована в быстрой продаже недвижимости.

Чтобы выкупить квартиру у банка, потребуется создать две банковские ячейки: для заемщика и кредитора. В одну из них нужно внести деньги для расчета по долгам по кредиту, а оставшуюся сумму оставить на другой ячейке. Когда ипотека будет погашена, банк выдаст соответствующую справку. Затем останется лишь заключить сделку купли-продажи, где обязательно указывается условия оплаты, а также размеры возможных штрафов, которые грозят продавцу, если откажется передавать недвижимость новому собственнику. Договор нужно заверить у нотариуса.

Покупка у банка по ипотеке

Процедура покупки ипотечной квартиры у банка возможна по двум сценариям:

• заем оформляется в том же банке, где приобретается недвижимость;
• ипотека оформляется в другом банке.

В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика. При оформлении ипотеки на квартиру, которая числится в залоге у другого банка, все несколько сложнее. Поэтому этот вариант не является востребованным.

Покупка у заемщика-собственника

Согласие банка нужно и в том случае, когда осуществляется покупка ипотечной квартиры непосредственно у владельца. Перед переоформлением документов лучше проконсультироваться с опытным юристом. Также понадобится предварительный договор, согласно которому продавец не должен менять условия сотрудничества после получения задатка.

Основной договор нужно заверить в Росреестре, после чего все права на недвижимость переходят покупателю.

Процедура покупки квартиры с обременением

Для приобретения ипотечной квартиры придется пройти несколько этапов (пример приобретения у собственника-заемщика):

1. Самостоятельно оценить ситуацию. Обязательно нужно ознакомиться с документами на квартиру, предъявленными продавцом. Если возникают сомнения или знаний недостаточно для адекватной оценки ситуации, следует воспользоваться услугами юриста.
2. Ознакомиться с договором по ипотеке. Особое внимание нужно уделить условиям предоставления кредита, процентной ставке, размеру выплат. Ведь если планируется взять на себя обязанность по уплате займа, то вполне понятно, почему это важно.
3. Выяснить, есть ли созаемщики, прописаны в квартире несовершеннолетние дети или нет, кто вообще зарегистрирован на жилплощади.
4. Выбрать оптимальный вариант для покупки ипотечной недвижимости (оплата наличными или в кредит).
5. Составить и подписать предварительный договор. Желательно доверить его оформление нотариусу. Это поможет избежать ошибок.
6. Передать необходимый список документов в банк. Специалисты должны их рассмотреть и объяснить дальнейшие действия.
7. Подписать договор купли-продажи. Внести деньги.
8. Зарегистрировать права собственности в Росреестре.

Стоит подготовиться к тому, что процедура займет немало времени. Но при успешном ведении дел временные затраты будут компенсированы денежной экономией, поскольку квартира с обременением стоит дешевле.

Далее остановимся на наиболее важных этапах покупки ипотечной квартиры.

Получение одобрения банка

Кредитор имеет право, как дать согласие на покупку квартиры с обременением, так и отказать в ней. Решение банка основывается на возможности получения дохода по итогам сделки. Если продавец не справляется со своими обязанностями, с трудом выплачивает ипотечный кредит, задерживает ежемесячные платежи, очевидно, что лучшим вариантом станет перекладывание обязательств на другое лицо. Однако и новый заемщик должен соответствовать заявленным требованиям, и даже превышать их. Задача банков — избежать повторения ситуации.

Внесение денег

Любой продавец мечтает при реализации ипотечной квартиры вернуть себе все потраченные средства. Но это почти не осуществимо. В лучшем случае, удастся вернуть половину. Денежные вопросы решаются на более раннем этапе, еще до заключения договора купли-продажи. Стороны определятся, сколько получит продавец, а сколько — банк.

После урегулирования финансовых вопросов покупатель вносит оговоренную сумму на один из счетов (на имя банка и продавца), открытых ранее. На данном этапе они заблокированы, а доступны получателям станут лишь после подписания договора купли-продажи.

Снятие обременение

Речь о снятии обременения идет только в случае полного выкупа ипотечной квартиры, без оформления последующего кредита. В течение 30 дней после полной оплаты задолженности банк выдает разрешение в письменном виде. Снятие обременения с недвижимости регулируется ст. 352 ГК РФ и ст. 25 ФЗ-102. После погашения закладной специалисты банка подписывают заявление, предъявленное в Росреестр.

Если ипотека переходит с одного заемщика на другого, обременение с квартиры снимают лишь после полного погашения задолженности.

Регистрация прав собственности

Процедуры регистрации права собственности не избежать, независимо от способа оформления сделки. Ведь в любом случае недвижимость переходит от одного владельцу к другому. А права на ее эксплуатацию должны быть зафиксированы на законодательном уровне.

Регистрация прав собственности осуществляется путем внесения данных в Росреестр. При этом придется предъявить следующий перечень документов:

• соглашение по кредиту;
• договор купли-продажи;
• кадастровый и техпаспорт;
• паспорт собственника.

Стоит отметить, что допускается как прямое взаимодействие с Росреестром, так и через МФЦ.

Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк

Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в совершении сделок по продаже квартиры с обременением. Поскольку данная финансовая организация заслужила доверие у граждан РФ, они обретают некие гарантии при оформлении подобных сделок.

Сбербанк обеспечивает прозрачность и чистоту взаимоотношений обеих сторон соглашения. И его специалисты делают все возможное, чтобы при осуществлении операций не возникало накладок.

При переоформлении ипотечного кредитования с одного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимости квартиры. Это размер первоначального взноса и является обязательным условием.

Список документов

При передаче ипотеки от одного лица другому потребуются следующие документы от покупателя:

• паспорт;
• свидетельство о рождении детей, если они имеются;
• справка о «чистых» доходах на последние полгода;
• согласие от жены (если заемщик находится в браке);
• свидетельство о браке (если он заключен) или разводе (если расторгнут);
• выписка из трудовой книжки;
• выписка из банка о возможности предоставления первоначального взноса.

Стоит отметить, что подобные сделки допустимы только при наличии паспорта гражданина РФ.

Помимо предъявления необходимых документов, включенных в обязательный перечень, банк проверяет кредитную историю покупателя. Если она окажется не совсем «чистой», будет рассматриваться вопрос об отказе в ипотеке.

Рекомендации покупателям

На сегодняшний день ипотека является чуть ли не единственной возможностью обрести собственное жилье. Но чтоб избежать рисков, придется учесть все возможные нюансы:

• тщательно проверить все документы на квартиру, собрать как можно больше информации о приобретаемой недвижимости;
• ознакомиться с репутацией собственника, выяснить, участвовал ли он когда-либо в мошеннических операциях (таким способом можно понять, стоит ли ему доверять);
• проводить все финансовые операции через банк;
• заверять важные документы у нотариуса;
• потребовать расписку при выдаче аванса;
• учесть все преимущества и недостатки сделки.

Важно внимательно ознакомиться с каждым пунктом договора купли-продажи. Это поможет избежать непоправимых ошибок.

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением

• доступная цена (ниже, чем стоимость аналогичной недвижимости без обременения);
• гарантии честной сделки, поскольку в ней принимает участие государственная структура.

• долгая и трудоемкая процедура оформления;
• необходимость в регулярных выплатах (хотя это предусматривает и обычная ипотека);
• постоянные проверки со стороны банковских служащих, которые оценивают состояние квартиры.

Несмотря на некоторые недостатки, вариант приобретения недвижимости с обременением под ипотеку сегодня остается востребованным.

Похожие записи

Одной из наиболее востребованных сделок на рынке недвижимости является продажа квартиры по ипотеке, поскольку она…

В приватизации муниципального жилья гражданин России может участвовать лишь единожды. Поэтому, прежде чем получить разрешение…

В некоторых случаях при оформлении дарственной даритель не может составить и подписать договор, и вообще…

При получении кредита на жильё чаще всего приходится оформлять страховку, за которую приходится выложить немалую…

https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/oformlenie-ipoteki-na-vtorichnoe-zhile/
https://sovetipoteka.ru/poleznoe-ob-ipoteke/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke