Как правильно инвестировать в коммерческие помещения в новостройках, чтобы получать стабильный доход

Вложения в недвижимость до сих пор являются востребованными у инвесторов, особенно начинающих. Однако не все знают, что у сдачи квартир или апартаментов в аренду есть альтернатива — коммерческие помещения на первых этажах жилых домов. Их доходность может быть вдвое−втрое выше при сопоставимой цене покупки.

Рассказываем, как купить такую недвижимость максимально выгодно и безопасно.

Мы постоянно пополняем базу жилых комплексов. Посмотреть актуальный список новостроек можно в нашем листинге

Сколько можно заработать на стрит-ритейле

Кризис на рынке аренды недвижимости, вызванный вспышкой коронавируса, сильнее всего ударил по торговым центрам. При этом помещения формата стрит-ритейл на первых этажах новых жилых домов или апарт-комплексов по-прежнему востребованы у арендаторов. Это делает инфраструктурный ритейл устойчивым к кризисам, и как следствие — интересным продуктом для инвесторов.

Как и в сегменте жилья, в коммерческой недвижимости можно выделить две стратегии инвестирования:

• краткосрочная (спекулятивная), рассчитанная на два−три года;
• долгосрочная (рентная) — для тех инвесторов, кто готов заниматься этим бизнесом от восьми лет.

Первый тип инвесторов старается купить помещение, требующее минимальных вложений, чтобы после ввода дома в эксплуатацию сдать его в аренду и затем выставить на продажу как готовый бизнес. Доход инвестора в этом случае может составить до 25−30%.

Второй тип инвесторов стремится получать от недвижимости стабильный пассивный доход. Они покупают помещение на старте продаж и сдают в аренду, не планируя продавать его в будущем. При такой схеме срок окупаемости составит около восьми−десяти лет, а доходность — до 12% годовых и даже выше (по опыту некоторых клиентов на проекте Vivaldi), если инвестор правильно сопоставил все факторы ликвидности при выборе объекта и купил его на ранней стадии строительства.

Сколько денег придется потратить инвестору на покупку помещения

Цена покупки коммерческой недвижимости в столичных новостройках сильно варьируется — от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, с учетом Новой Москвы. Менее ликвидные лоты могут стоить в пределах 100 тыс. руб. за 1 кв. м и даже ниже.

Стоимость зависит от локации, стадии строительной готовности проекта, его класса, наличия дополнительного потока потенциальных покупателей, расположения помещения внутри жилого комплекса (первая линия — ряд домов с прямым выходом к проезжей части, либо вторая — сразу за ними), площади и технических характеристик. То же самое можно сказать и об арендных ставках.

Например, в комплексе премиум-класса Sinatra в ЦАО стоимость коммерческих площадей составляет 315–376 тыс. руб. за 1 кв. м, ставка аренды — 40−59 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В многофункциональном комплексе Apartville, расположенном в САО, стоимость помещений под стрит-ритейл начинается от 229 тыс. руб. за 1 кв. м, а ставка аренды колеблется от 27 до 30 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом помещения свободного назначения в том же проекте уже не на первой линии стоят от 119 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если говорить о помещениях, которые могут показывать устойчивую доходность в Москве, то стартовые вложения начинаются от 70−80 млн руб. Для сравнения: средняя цена входа в коммерцию в жилых комплексах составляет 15−20 млн руб. Также есть и более бюджетные варианты арендного бизнеса в сегменте коммерческой недвижимости.

Инвестору с ограниченным бюджетом или без опыта можно рассмотреть помещение свободного назначения: отдельно стоящие здания или их части, которые можно использовать под офис, магазин, кафе или склад. Например, в одном из проектов Glincom было продано помещение площадью 56,4 кв. м за 5,6 млн руб. с арендатором — логистическим центром СДЭК. Доходность инвестора от вложенных инвестиций составляет 12% годовых.

У подобных инвестиций несколько преимуществ:

• низкий порог входа — полноценный готовый бизнес по цене однокомнатной квартиры;
• существующие и потенциальные арендаторы — пункты выдачи заказов, офисы интернет-магазинов и складские помещения сетевых арендаторов — чувствуют себя вполне стабильно как во время пандемии, так и после нее;
• существенно более высокая доходность (10−12% годовых) по сравнению с квартирами в новостройке по той же цене.

Какие еще расходы будут у собственника недвижимости

Расходы на приобретение помещения — не единственные, которые несет собственник.

Во-первых, ему придется платить ежегодный налог на недвижимость. Ставка варьируется от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости, которая отличается от рыночной. Например, в жилых комплексах Sinatra и Apartville кадастровая стоимость помещений может быть ниже рыночной в два и даже четыре раза. Также нельзя забывать об обязанности платить и другие налоги — в большинстве случаев сдача помещений в аренду происходит через ИП и тогда арендодатель платит налоги, исходя из выбранной им системы налогообложения («УСН 6%» или «15% на доходы минус расходы»). В случае, если собственник помещения выступает как самозанятый, то он платит 4% по договору с физ. лицом и 6% по договору с юр. лицом.

Во-вторых, существуют затраты, связанные с содержанием имущества. Собственник начнет нести их после подписания акта приема-передачи и заключения договора эксплуатации с управляющей компанией (УК). Размер оплаты зависит от уровня инженерных коммуникаций, материалов отделки и набора предоставляемых услуг. В них входит наличие охраны, инфраструктуры, внутренней территории, клининговый сервис. Обычно речь идет о 10% от ежемесячной арендной ставки — точный размер комиссии зависит от того, что именно входит в обязанности УК.

Коммунальные платежи начисляются исходя из показателей счетчиков по тарифам города. В большинстве случаев их оплачивает арендатор сверх фиксированной ставки аренды.

В-третьих, при планах на долгосрочное владение недвижимостью стоит также учитывать затраты на ремонт, чтобы поддерживать помещение в ликвидном состоянии. Однако выполнять работы перед сдачей помещения в аренду не рекомендуется, так как каждый арендатор делает ремонт под себя.

Как выбрать подходящее помещение

Все зависит от конкретного запроса и задач инвестора. Однако есть основные факторы, определяющие выбор:

Локация и перспектива застройки. При ее анализе стоит оценить пешеходный и автомобильный трафик, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, плотность жилого массива и его платежеспособность.

Инвестору стоит уделить отдельное внимание планам по развитию района — изучить ближайшие перспективы его застройки. К примеру, если рядом планируется строительство крупного ТПУ или открытие новой станции метро — здесь появятся дополнительные объемы коммерческих площадей. Следовательно, это приведет к росту конкуренции и перенасыщению рынка. Из плюсов: увеличится пешеходный трафик, повысится арендная ставка и продажная стоимость помещения.

Общий объем коммерческих площадей в проекте. Зачастую соседние пустующие помещения становятся прямыми конкурентами и вынуждают всех собственников снижать ставки аренды, если комплекс перенасыщен коммерческими метрами.

Технические параметры. Желательно выбрать помещение, подходящее как можно более широкому спектру арендаторов. Важно обращать внимание на такие параметры, как планировка, высота потолков, наличие витрин для привлечения покупателей и, по возможности, дополнительного входа для них, наличие зоны для разгрузки/погрузки, достаточной электрической мощности. Часто начинающие инвесторы игнорируют такие нюансы, но они важны. Все эти факторы будут сильно влиять как на ставку аренды, так и на время экспозиции помещения (простаивание без арендаторов).

До покупки инвестору следует провести анализ указанных выше ключевых факторов и дополнить картину данными по конкурентному окружению с аналогичными арендными ставками. В совокупности это поможет определить потенциальный размер дохода от сдачи помещения в аренду, так называемого арендного потока.

Как найти арендаторов

Сделать это можно тремя основными способами: через агентства недвижимости, частных брокеров и самостоятельно с помощью информационных площадок или соцсетей.

Также распространена практика поиска арендаторов с помощью профессиональной управляющей компании с собственным отделом аренды, в ведении которой находится объект. В большинстве случаев комиссия за подбор арендатора составляет сумма, равная 1–1,5 месяца аренды.

Передача объекта в доверительное управление выгодна только в том случае, если у инвестора нет серьезного опыта такого бизнеса. Связано это с тем, что арендная недвижимость подразумевает большое количество работы с документацией и постоянную коммуникацию с арендаторами, обслуживающими организациями, муниципальными и городскими службами.

СоветЕсли речь идет о небольшом помещении с постоянным и стабильным арендатором, заключившим долгосрочный договор, или с маленьким арендным потоком (до 100 тыс. руб. в месяц), то можно обойтись и своими силами — были бы время и желание. В крайнем случае, можно взять разовую консультацию у юриста, бухгалтера и брокера.

Однако если мы говорим о нескольких разных объектах или отсутствии свободного времени, то лучше довериться профессионалам — компетентным компаниям с опытом и хорошей репутацией. Не рискуйте: неправильный выбор компании может обернуться потерей денег, нервов и времени. В работе с профессиональной УК есть ряд преимуществ:

1. Уже сформированный пул арендаторов разной направленности и налаженные контакты с большим количеством агентств и частных брокеров, а также более высокие бюджеты на маркетинг.
2. Оперативное взаимодействие с инженерными службами для решения сложных задач по запросу арендатора, т. к. и те и другие состоят в одной структуре.
3. Оплата за результат — в нашем случае это заключение договора аренды на условиях, которые дают покупателю заявленную при продаже недвижимости доходность.

Некоторые застройщики предлагают покупателям не просто покупку коммерческой недвижимости, а пакет услуг: при приобретении объекта даже на самой ранней стадии проекта специалисты консультируют покупателя по ожидаемым на выходе ставкам аренды и формату потенциальных арендаторов. Далее ищут арендатора, отвечающего запросу, и фиксируют согласованные с арендатором условия в договоре аренды, составленном юристами компании. Этот документ защищает интересы собственника на весь срок его действия.

Если вы приобретаете объект на ранней стадии строительства, не стоит ждать, что арендатор будет найден на «котловане»: сейчас многие крупные ритейлеры имеют горизонт планирования не более шести месяцев. А небольшие арендаторы и вовсе не хотят «замораживать» средства в виде обеспечительного платежа, перечисляемого арендодателю в подтверждение намерений.

По опыту реализации большинства наших объектов, максимальный спрос на помещения стрит-ритейла на первых этажах приходится на первые два–три месяца после ввода объекта в эксплуатацию. Сезонность тоже играет свою роль: мы отмечаем повышенный спрос на аренду в периоды с августа по октябрь, а также с конца февраля по апрель.

Наиболее стабильными арендаторами являются сетевые компании, у которых есть опыт, понимание работы в новых точках и значительная подушка безопасности на случай сезонной просадки спроса. Однако сумма необходимых стартовых инвестиций с таким арендатором будет выше.

Каких ошибок стоит избегать

Инвестирование в коммерческую недвижимость — один из наиболее доходных и надежных инструментов получения пассивного заработка. Да, пандемия и последовавший за ней локдаун в Москве серьезно ударили по этому сегменту, но любые кризисы носят лишь временный характер. Отказываться от вложений в стрит-ритейл не стоит. Однако перед покупкой важно основательно изучить вопрос, чтобы не допустить одну из наиболее типичных ошибок.

Некорректная оценка ликвидности. Например, покупая помещение с известным сетевым арендатором в непроходной локации, собственник рискует остаться с неликвидным объектом в случае ухода «сетевика»: возможны сложности продажи и сдачи в аренду.

СоветПри выборе арендатора нужно обращать внимание не только на его бренд и надежность, но и его формат, а также конкурентное окружение. Например, помещение в устоявшемся спальном районе арендует продуктовый дискаунтер, что подразумевает большую площадь (минимум 300 кв. м). Если такой ритейлер съедет или попросит значительную скидку, на замену арендатора могут уйти месяцы, и не факт, что ставка аренды останется прежней.

Недооценивание затрат. Часто новички в этом бизнесе игнорируют расходы, связанные с коммерческой недвижимостью. А на них уходит существенная часть дохода. Расходы на обслуживание объекта, включая услуги УК, налоговое бремя, текущий и будущий ремонт могут забирать до 50% от предполагаемой прибыли. Однако здесь все индивидуально: например, затраты на эксплуатацию коммерческих площадей в некоторых апарт-комплексах и бизнес-центрах не превышают 8−10 % от арендного потока.

СоветЗапрашивайте у управляющей компании подробную детализацию затратной части и расчет окупаемости с ее учетом.

Неверная оценка доходности. Зачастую лоты существенно ниже рыночной стоимости или предлагающие чрезвычайно высокую доходность имеют свои подводные камни.

СоветПриемлемыми являются ставки до 10−12% годовых. Все, что выше, должно вызывать подозрения — либо подсчет был сделан неверно без учета налогов и операционных затрат, либо вас вводят в заблуждение и арендные ставки завышены, а само помещение неликвидно.

Пренебрежение юридической экспертизой. Это еще одна распространенная ошибка, которая может нанести серьезный материальный ущерб инвестору.

СоветБез проведения проверки помещения на наличие обременений, вроде ареста или запрета на совершение определенных действий в отношении недвижимого имущества, инвестор может потерять объект или столкнуться с ограничениями в его использовании.

Коротко об инвестициях в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость выгоднее, чем сдача квартиры в аренду. Вход в этот бизнес обойдется минимум в 5−15 млн рублей, что сопоставимо со стоимостью недорогой квартиры или апартаментов. Нужно сразу определиться со стратегией инвестирования — в зависимости от того, сколько времени вы готовы потратить на этот бизнес. Можно обратиться за помощью к профессионалам, но надо предварительно оценить, насколько оправданы такие затраты.

Подробно посчитайте все возможные расходы, чтобы итоговый доход не был ниже ожидаемого. Но слишком привлекательная доходность тоже должна насторожить — возможно, что-то нечисто. При выборе помещения обращайте внимание на несколько факторов: локацию и перспективу застройки, общий объем коммерческих площадей в проекте, технические параметры.

Поиск арендаторов — сложное занятие, требующее времени. Можно прибегнуть к помощи специалистов, но их комиссия равносильна стоимости 1–1,5 месяца аренды.

Избегайте типичных ошибок начинающих инвесторов — неверно оценив сопутствующие затраты, возможные ограничения по использованию помещения и будущую доходность бизнеса, есть риск потерять деньги, время и нервы.

Заработать на дефиците: стоит ли сейчас инвестировать в мини-офисы

В долгосрочной перспективе сегмент офисной недвижимости может оказаться наиболее устойчивым к экономическим кризисам. Подходит ли такой вариант тем, кто рассчитывает на быструю прибыль, и насколько инвестиционно привлекательны небольшие офисы, — разбираемся вместе с экспертами

Офисы для крупных инвесторов

Исторически наибольшим спросом у крупных инвесторов пользуются высококачественные офисные активы, преимущественно класса «А» и «B+», которые расположены в Центральном деловом районе Москвы. Как правило, такие офисы уже сданы в аренду по рыночным ставкам на несколько лет ведущим российским и международным компаниям. Чем больше срок договора аренды, чем более защищен арендный поток, тем интереснее такое предложения для инвестора, и он готов платить дополнительную премию за качественную долгосрочную инвестицию.

«На примере последних кризисов на рынке коммерческой недвижимости в Москве можно с уверенностью сказать, что офисный сегмент наиболее устойчив к экономической нестабильности в долгосрочной перспективе. Стоит учитывать также, что сейчас ЦБ установил ключевую ставку рефинансирования на рекордно низком уровне (4,25%), в результате чего банки готовы финансировать приобретение офисных активов на более выгодных условиях», — указывает Станислав Бибик, партнёр компании Colliers International. Впрочем, при всей привлекательности такого формата для инвесторов рассчитывать на быструю прибыль не приходится.

Пандемия коронавируса, начавшаяся весной 2020 года, в Москве заметно увеличила спрос на офисы. Причина — в сокращении предложения: согласно прогнозам компании Knight Frank, по итогам 2020 года на столичный рынок выйдет на 70% меньше офисных площадей, чем годом ранее — всего 240-280 тыс. кв.м. «За последние годы инвестиции в офисные объекты составляли около 40-50% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость», — добавляет Станислав Бибик.

Мини-офисы

Качественные офисы небольших площадей традиционно пользуются высоким спросом у инвесторов с невысоким бюджетом, поскольку по сравнению с другими активами (квартиры, апартаменты и торговые помещения), гарантируют своим собственникам интерес со стороны арендаторов и высокую ликвидность.

Низкие ставки по банковским вкладам, а также новость о введении налога на прибыль с депозитов (вступит в силу 1 января 2021 года) подтолкнули многих клиентов, имеющих свободные средства, вкладываться в недвижимость, в том числе и коммерческую. Годовая арендная доходность таких лотов (10-14%) значительно выше, чем у банковских вкладов (3,5-5,5%), квартир и апартаментов (4-6%).

Особенно высоким спросом в ближайшие годы будут пользоваться небольшие офисные помещения в качественных бизнес-центрах, считают собеседники «РБК-Недвижимости». На это окажет влияние отток инвесторов с рынка квартир и апартаментов из-за более высокой доходности офисного сегмента. Ещё одним фактором станет рост интереса со стороны средних и крупных оптовых инвесторов, желающих получить устойчивый в кризисной ситуации продукт, который в случае необходимости можно продать, в том числе и в розницу.

Сейчас это возможно лишь в бизнес-центрах класса «В/В+», а также в отдельно стоящих зданиях и особняках, расположенных в центре Москвы. Сделки по покупке небольших офисных помещений в БЦ класса «А» — крайне редкое явление. Если в таких проектах и продаются площади, то крупного метража, что, в совокупности с высокой стоимостью, не дает возможности небольшому инвестору совершить сделку.

Мини-офисы — хороший вариант для начинающих инвесторов с небольшим бюджетом: порог входа не высокий (в среднем, от 6 до 25 млн руб.), а спрос на небольшие офисные помещения стабильно высок. Как правило, их арендуют для размещения представительств некрупных и средних компаний, а также в качестве showrooms, офисов продаж и даже медицинских кабинетов. Заполняемость и арендные ставки в таких объектах будут во многом зависеть от нескольких факторов: класса бизнес-центра, расположение относительно транспортных магистралей и станций метро, технические характеристики, а также инфраструктура района и самого объекта.

«Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 40 кв. м — помещения мелкой и средней нарезки. Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 10-14%, а срок окупаемости — в среднем, 7-10 лет», — говорит директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. Так, например, покупая в бизнес-центре, входящем в состав проекта «Резиденции архитекторов», помещение площадью 40 кв. м по 280 тыс. руб. за 1 кв. м или 11,2 млн руб. и сдавая его в аренду по ставке 35-36 тыс. руб. за 1 кв. м полезной площади без учета OPEX, срок возврата денег составит около 8 лет.

Инвестиции для игроков с бюджетным лагом до 25 млн рублей

Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development:

— На сегодняшний день наиболее распространенные для частных инвесторов активы для организации арендного бизнеса — квартиры и апартаменты. Однако на рынке активно набирает обороты альтернативное решение — вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения под офис, магазин или салон красоты.

При этом у каждого актива есть особенности, которые стоит учитывать при составлении финансовой модели будущего бизнеса, особенно если речь идет об инвесторах с ограниченным бюджетом.

Например, квартира для запуска полноценного арендного бизнеса требует полной отделки, меблировки и бытовой техники. Соответственно, мы говорим о дополнительных затратах для собственника. Арендная доходность — на уровне 3,5 — 5,5% годовых. Аналогичная история с апартаментами при доходности в 5-7% годовых. Торговые помещения формата street-retail не требуют отделки, но у них высокая цена входного билета и квадратного метра. На рыке «уличных помещений» также наблюдается дефицит качественных предложений в рассматриваемом бюджете: если они и есть, то это неликвидные объекты в плохой локации. Не стоит забывать и о высоком риске частой ротации арендаторов. Арендная доходность в сегменте street-retail — на уровне 8-12% годовых.

Таким образом, небольшой офис — наиболее интересный актив для частного инвестора с бюджетом до 25 млн руб. У таких лотов, как правило, не высокая стартовая стоимость — ощутимо ниже торговых помещений в составе ЖК. Дополнительный бонус — не нужна меблировка, и собственник может не вкладывать средства в ремонт в моменте (отделку может выполнить арендатор в счет арендных платежей).

https://avaho.ru/articles/ns/kak-pravilno-investirovat-v-kommercheskie-pomeshcheniya-v-novostroykah-chtoby-poluchat-stabilnyy-doh.html
https://realty.rbc.ru/news/5fc9230a9a79471f9c938977