Как купить дом в ипотеку
Нюансы покупки дома в ипотеку, требования банка к загородному дому, условия ипотеки на загородку в банках, как добиться ипотеки при неодобрении дома банком
Оглавление
- Почему банки слабо кредитуют «загородку»
- Требования банка к частному дому под ипотеку
- Техническое состояние загородного дома
- Инфраструктура и коммуникации
- Правоустанавливающие документы
- Банковские программы загородной ипотеки
- Госпрограммы ипотеки на дом
- Сельская ипотека
- Деревянная ипотека)
- Ипотека с материнским капиталом
- Покупка дома в ипотеку без первоначального взноса
- Что делать если дом не соответствует требованиям банка
Лучший вариант повысить качество жилищных условий – приобрести частный дом. Причем покупать его в ипотеку, поскольку хороший коттедж в пригороде определенно дороже городской квартиры.
Внешне все просто: выбраны загородный дом и ипотечный банк, есть средства под первоначальный взнос и подтвержденный доход, аккуратная кредитная история и платежеспособные созаемщики. Но банк ипотечного кредита не дает. Разберемся, почему отказывают в ипотеке на дом и что делать, чтобы получить кредитный заем.
Почему банки слабо кредитуют «загородку»
В сравнении с городской недвижимостью, ипотеку на загородные дома с участками банки предоставляют гораздо реже. И личных мотивов у представителей финансового учреждения здесь нет, лишь практический расчет.
Предмет ипотеки (объект залога) обязан быть ликвидным. Ведь если заемщик утратит платежеспособность, то банку нужно продать ипотечную недвижимость и возвратить денежные средства. Кредитным отделам банков более интересны городские квартиры со стандартной планировкой и средней ценой, поскольку они легко продаваемы.
Что касается дома за городом, выстроенного по индивидуальному проекту и под потребности определенной семьи – с позиции банка это рискованный объект залога, поскольку быстро продать такой дом затруднительно. Поэтому доля частных домов на рынке ипотечного кредитования в России не превышает 2%.
Требования банка к частному дому под ипотеку
Банковские кредитные отделы анализируют предлагаемые под объект ипотеки дома по нескольким показателям:
- завершенный объект капитального строительства (большинство банков с недостроями не связываются);
- допустимость круглогодичного проживания;
- отсутствие признаков ветхого, либо аварийного жилья;
- надежный фундамент (бетонный, кирпичный, каменный);
- надежные стены (кирпич, камень, ж/б панель, монолит, бетонный блок). Деревянные и каркасные дома рассматриваются по году постройки;
- свободный подъезд к дому (земельному участку);
- внешнее электроснабжение;
- оснащенность отопительной системой, канализацией и санузлом (полная комплектность оборудования);
- не выше трех этажей;
- не далее 100 км от крупного города.
К сведению: для домовой ипотеки обязательно страхование от наводнения, пожара, стихийных бедствий. В среднем взнос по ней – 25%. Дома в военных городках и ЗАТО ипотеке не подлежат.
Техническое состояние загородного дома
Недвижимый объект залога будет обязательно проверен на износ конструкционных элементов, который не должен превысить 50%. Т.е. на дом, построенный более полувека назад, ипотеку банк определенно не даст.
Часто банки отказывают из-за деревянных домовых перекрытий – риск распространения пожара, что угрожает значительной потерей стоимости недвижимости.
Инфраструктура и коммуникации
Размытая по весне дорога к загородному участку, превращающая подъездной путь в грязевое болото – такой вариант банку не понравится.
Пристальное внимание финансовая организация уделяет подведенным коммуникациям. Газ, электроэнергия и вода должны быть обязательно. Санузел должен находиться внутри дома, это важно – удобства «во дворе» кредитный отдел не устроят.
Правоустанавливающие документы
Земельный участок под рассматриваемым банком объектом залога должен принадлежать владельцу дома, ведь в ипотеку приобрести коттедж без земли, на которой возведено здание – невозможно (ст.69 закона «Об ипотеке»).
Целевое назначение участка под домом должно быть документально отмечено, как «для дачного строительства» или «для ИЖС». Коттедж на сельскохозяйственной земле банк в качестве залога не примет.
Также важно, чтобы планировка дома соответствовала документам. Максимально допускаются переделки, не затрагивающие основных коммуникаций и несущих конструкционных элементов. При наличии более глубоких реконструкций требуется прежде их узаконить, лишь после заниматься оформлением ипотеки.
Если рассматривается ипотека на строительство жилого дома, то помимо отмеченных выше требований банки обычно спрашивают договор подряда со стройкомпанией, либо предварительный договор купли-продажи с застройщиком. А также проект дома, строительные сметы и т.п.
Для ипотечного кредитования строительства жилого дома банк (в частности, Сбербанк) потребует дополнительное обеспечение – залог на другую недвижимость, состоящую в собственности заемщика, либо поручительство физлиц (платежеспособных). Подтверждением целей кредита станут договор-основание строительства, договор подведения внешних коммуникаций, строительная смета по коттеджу и подводимым коммуникациям с указанием стоимости материалов, разрешение на строительство.
Банковские программы загородной ипотеки
Купить дом в ипотеку возможно при финансовом кредитовании различных банков, как-то ВТБ, Сбербанк или «ДОМ.РФ». К примеру, ВТБ предлагает ипотечный кредит на индивидуальный дом на условиях стандартной программы для «вторички»: средний срок 17 лет; средний размер кредита 2 900 000 руб.; ставка 9% (зарплатные заемщики) и 9,5% (розничные клиенты).
Ипотечная программа для «загородки» банка «ДОМ.РФ» (дом с земельным участком, вторичный рынок) предлагает заемщикам ставку 11,1% при 50% первоначальном взносе. Меньший размер взноса (диапазон 40-50%) допускается по более высокой ставке – 12,1%. В Московской и Ленинградской областях «ДОМ.РФ» максимально кредитует 30 000 000 руб., в остальных регионах – не более 10 000 000 руб.
Сбербанк предлагается ипотека как на покупку готового коттеджа-вторички, так и на постройку индивидуального дома, либо дачи. На кредитование строительства условия Сбербанка следующие: первоначальный взнос 25% и более; срок погашения до 30 лет; ставка по кредиту от 9,7%. Временно, пока кредитуемый дом-вторичка с земельным участком будет проходить залоговое оформление, банку потребуется обеспечение в другой форме (залог другого помещения, поручительство физлиц).
Госпрограммы ипотеки на дом
В регионах РФ действует государственная программа «сельской» ипотеки, направленная на развитие сельских территорий. Первоначальный взнос по ней от 10%, ставка не выше 3%. Предельный срок погашения «сельской» ипотеки – 25 лет. Для Ленинградской области максимальная сумма кредита составляет 5 млн. руб., а для сельских территорий Дальнего Востока 3 млн. руб.
Дом по «сельской» ипотеке допустимо возводить в сельских населенных пунктах, заселенных не более чем 30 тысячами жителей. Эта программа не действует в Московской области, а также во внутригородских муниципалитетах Москвы и Санкт-Петербурга.
Еще одной госпрограммой льготного кредитования малого жилищного строительства является «деревянная» ипотека. Цель программы – увеличить объемы выпуска домокомплектов заводского производства, развить в стране деревянное домостроение.
Хотя условия госпрограммы базируются на обеспечении потребительских кредитов гражданам, ставка по ним на 5% ниже, чем в схожих банковских программах. Фактическая ставка будет в среднем равна 10-12%, т.е. сравнима с обычными ипотечными ставками.
Дом в ипотеку с материнским капиталом
В случае согласования жилой недвижимости с банком, допускается ее приобретение на средства семейной госсубсидии (маткапитала). При этом лишь крупнейшие ипотечные банки, в частности Сбербанк, ВТБ и Россельхозбанк, принимают материнский капитал (именной сертификат) в качестве первоначального 10% взноса.
Ипотека на дом без первоначального взноса
Добиться оформления ипотечного кредита без внесения первоначального взноса невозможно – вложение собственных денежных средств или хотя бы маткапитала здесь обязательно.
По статистике банков, не вносившие изначально своих денег заемщики чаще других позволяют себе просрочку или полное прекращение погашения кредита, поскольку обращаясь за ипотекой переоценили свои финансовые возможности.
Другая, более практичная причина – дешевизна залоговой недвижимости в сравнении с необремененными залогом вариантами по рынку, минимум на 10-15%. Если заемщик прекратит выплаты, то банку придется реализовывать дом с молотка, предварительно добившись этой возможности в суде.
Поэтому банк заранее предусматривает компенсацию по возможным судебным издержкам и организации продажи недвижимого залога. Это и есть 10% минимум первоначального взноса от суммы, требующейся заемщику ипотеки.
Без первоначального взноса можно получить лишь потребительский кредит. Но размеры кредитуемой суммы и сроки ее восполнения финансовой организации, предоставившей потребкредит, будут значительно меньше банковских ипотечных продуктов.
Если дом не соответствует требованиям банка
Вы выбрали коттедж и обратились за ипотекой, но банк отказывается принимать эту недвижимость в качестве объекта залога. Добиться кредита в этой ситуации возможно иначе – предложить банку другой залоговый объект, состоящий в вашей собственности.
К примеру, залогом под загородно-домовую ипотеку может стать более ликвидная недвижимость – ваша городская квартира. Однако учитывайте, что в случае финансовых затруднений с погашением ипотечного займа отдавать банку придется именно ее.
Для подбора дома вашей мечты, который подойдет ипотечному банку в качестве залога, обратитесь к риэлторам нашей ассоциации.
Вопрос-ответ (7)
Обязательна ли прописка в квартире купленой по сельхозипотеке квартире или достаточно регистрации по месту пребывания
17.04.2018 купили в браке квартиру за 2.75 в ипотеку (1.75). В конце 18 развелись, бывшая супруга проживает в квартире, были поданы бумаги на возмещение НДФЛ, в марте 21 года хочет переписать ипотечный договор полностью на себя, до этого я был заёмщиком она созаемщиком, доли 50/50. Как правильнее оформить передачу в собственность квартиры чтобы налоговая не запросила обратно возместить ранее возмущенный НДФЛ? По соглашению сторон свою часть я отписываю дочери.
Во-первых, право на получение вами вычета в полном объеме остается за вами даже после отчуждаения квартиры (или доли). В вашем случае — налоговый вопрос решит либо налоговая, либо налоговый адвокат, для консультации.
Во-вторых, насчет способа передачи своей доли. Квартира в обременении банка. И любые ходы о перемене лиц в обязательстве (Кредитном договоре, Договоре КП), (как и смена собственников путем дарения жене и т.д) — Банк определяет, какой способ возможен для вас.
Если я подала запрос на сельскую ипотеку в Сбербанк и в данный момент жду одобрения от Минсельхоза, но параллельно подала заявку в Россельхозбанк, т.к условия выгоднее для меня. Он одобрил собираю документы. Одобрят ли мне в РСХБ Минсельхоз, т.к. повторное обращение? Недвижимость одна и та же.
У нас в семье 2 ипотечные квартиры, купленные до брака. Одна квартира, купленная женой в ипотеку в июне 2016 года, вторая квартира, купленная в ипотеку мной в 2017 году. В брак вступили в 2019. В 2020 году жена погасила свою ипотеку. Собираемся продать квартиру жены в феврале 2021 года. Считается ли квартира единственным жильем? Будет ли взыматься налог на продажу? Сумма сделки превышает сумму покупки.
Если у нее больше нет собственности,( доли, дома) то срок 3 года с даты ее покупки. Если есть иная собственности, то по формуле: налогооблагаемая сумма = доход минус расход.
Банк одобрит сельскую ипотеку, если дом приобретается у родителей?
Что делать, если банк отказал в ипотеке на выбранный дом, потому что он из бруса, а в требовании г к объекту написано, что дерево допускается?
Заменить объект.
Обратиться за сопровождением к специалисту, для того, чтобы не терять время на неподходящие объекты. Так как оформить ипотеку на дом и провести сделку, с учетом всех ньюансов и правовых документов приобретаемого объекта (с одной стороны), и + с учетом требований Банка (с другой) — это задача далеко не для новичков.
Возможно ли получение сельской ипотеки на дом, находящийся на территории СНТ(садового некоммерческого товарищества), если дом построен для круглогодичного проживания, полностью со всеми коммуникациями и отоплением? люди живут на территории этого СНТ. круглый год.
Ипотека на загородный дом в середине 2020 года
Интерес к жилью за пределами крупного населенного пункта среди россиян растет. Вызвано это режимом самоизоляции. Провести его в такой недвижимости гораздо комфортнее. Тем более что вторая волна пандемии ожидается почти всеми. В связи с этим сервис Brobank.ru уточнил под какой процент выдается ипотека на загородный дом в середине 2020 года в отечественных банках. Из полученных сведений был составлен рейтинг ТОП-15 предложений.
ТОП-15 ипотечных кредитов на загородный дом в середине 2020 года
Важно выделить – в рейтинг включены только общие программы. То есть сельская ипотека 2020 года не учтена. Банки, предлагающие ее, как вошедшие в ТОП-15, так и не вошедшие, будут рассмотрены отдельным пунктом.
| Место | Банк | Минимальная ставка (% годовых) |
| 1 | Росбанк | 7,89 |
| 2 | Сбербанк | 8,0 |
| 3 | Запсибкомбанк | 8,4 |
| 4 | ТКБ Банк | 8,49 |
| 5 | Банк ВТБ | 8,5 |
| 6 | Ак Барс Банк | 8,5 |
| 7 | МИнБанк | 8,5 |
| 8 | Кубань Кредит | 8,5 |
| 9 | Азиатско-Тихоокеанский Банк | 8,6 |
| 10 | СНГБ Банк | 8,6 |
| 11 | Саровбизнесбанк | 8,7 |
| 12 | Банк ФК Открытие | 8,9 |
| 13 | Челиндбанк | 8,9 |
| 14 | Банк Возрождение | 8,95 |
| 15 | Банк Левобережный | 9,0 |
Рейтинг ограничивался двумя условиями. Во-первых, перечнем не менее чем в 10 кредитных организаций. Независимо от условий ипотечного займа.
Во-вторых, тем числом структур, которые готовы предложить минимальную ставку на уровне не более 9,0% годовых. Если бы таких игроков рынка было больше, то список автоматически расширялся.
В то же время на 16-м месте находится кредитная организация, у которой ипотека на загородный дом в середине 2020 года предлагается не менее чем под 9,1% годовых. Соответственно, составлен ТОП-15.
Ипотека на загородный дом в середине 2020 года – анализ лучших предложений
Рейтинг опирается на минимальную ставку тарифа каждого отдельно взятого банка. Для ее получения практически в каждом случае выдвигается ряд условий. Это ограничивает список граждан, которым она доступна. Соответственно, такие нюансы очень важны при выборе кредитора.
Так, лидер ТОП-15 – Росбанк, единственный прилагающий ставку менее 8% годовых, устанавливает самые выгодные условия при соблюдении четырех правил. Первое – если первоначальный взнос более 50% от цены покупаемого жилья. Второе – для зарплатных клиентов.
Третье – в случае получения в долг крупной суммы займа. Четвертое – при оплате разовой комиссии в 4% от оформляемого в долг объема кредита. Причем все эти требования должны соблюдаться одновременно.
Самое популярное условие, позволяющее получить скидку – крупный первоначальный взнос. Его требует 6 из 15 указанных банков. В основном, он должен быть не менее 50% от цены недвижимости. Скидка составит 0,5-1,5% годовых.
Идентичное число структур из ТОП-15 предоставляют более выгодные условия для отдельных клиентских сегментов. Например, гражданам, получающим зарплату в выбранном банке, бюджетникам или с положительной кредитной историей. Ставка, в основном, снижается на 0,5-0,9% годовых.
Помимо лидера, возможность получить боле выгодные условия по ипотеке с помощью внесения разовой комиссии позволяют еще два участника ТОПа. Такое условие, зачастую, дает возможность сэкономить, если долг будет погашаться максимально долго и без досрочных выплат. Правда, здесь в любом случае стоит делать индивидуальный расчет.
Так же часто можно встретить вариант снижения ставки за крупные суммы займа. В некоторых случаях она может составлять 20 млн рублей. То есть направлена не на простую, а уже на элитную недвижимость. Причем, как и у занимающего первое место в рейтинге банка, есть варианты комбинирования разных скидок.
Уникальный вариант ТОП-15 структур применения лояльных условий у Банка Возрождение. Он снижает ставку на 0,5% годовых, если заемщик тратит с помощью продукта #НЕПРОСТОКАРТА более 75 000 рублей в месяц. Если расходы 50-75 тыс. рублей, то скидка 0,4%. При 10-50 тыс. – 0,3% годовых.
Сельская ипотека 2020 года – банки-участники
С 1 января 2020 года начала действовать новая ипотека с господдержкой – на покупку жилья в сельской местности. В том числе и загородного дома с земельным участком в населенном пункте, соответствующем названию программы. Основное ее преимущество – минимальная ставка. Она не превышает 3% годовых.
На текущий момент список банков-участников сельской ипотеки 2020 года небольшой. Если рассматривать крупнейшие структуры, входящие в ТОП-100 по объему активов, то перечень ограничивается четырьмя пунктами.
| Банк | Минимальная льготная ставка (% годовых) | Стандартная льготная ставка (% годовых) |
| Банк Левобережный | 2,65 | 3,0 |
| Сбербанк | 2,7 | 3,0 |
| Россельхозбанк | 2,7 | 3,0 |
| Центр-Инвест | 2,75 | 2,75 |
В этой программе есть два важных нюанса. Во-первых, она не относится к «Дальневосточной ипотеке». То есть распространяется на всю территорию России. Естественно, регионы ограничивает только сам банк. Фактически шириной своей филиальной сети.
Во-вторых, льготная ставка может прекратить свое действие. В таком случае устанавливается переплата в размере суммы указанного процента годовых и ключевой ставки ЦБ РФ. Изменение может произойти в связи с разными ситуациями.
Первая – прекращение выделения субсидий государством. Вторая – применение полученных денег не по четко установленной цели. Третья – нарушения графика платежей. То есть возникновение просрочки.
Тенденции рынка ипотеки на загородные дома в середине 2020 года
Ассортимент предложений взять ипотеку на загородный дом в середине 2020 года достаточно широкий. Среди ТОП-100 банков с самым большим объемов активов такую возможность предоставляют 28 структур.
В списке есть разные игроки рынка. Как региональные, так и крупнейшие в стране. Так, шесть из 11 системно значимых банков, в рамках отдельной программы или в комплексе со стандартными предложениями, дают возможность взять деньги взаймы на покупку загородного дома.
Относительно ставки. Средний минимальный ее размер среди ТОП-15 структур находится на уровне 8,53% годовых. В целом по проверенным игрокам рынка параметр выше почти на 1% годовых. Если говорить точнее — 9,50% годовых.
Фактически, этот уровень будет соответствовать среднему по рынку. Ведь с одной стороны в расчет не взяты льготные программы – сельская ипотека и для Дальневосточного федерального округа. С другой – минимальная ставка достигается только при выполнении некоторых условий. То есть два эти фактора нивелируют преимущества друг друга.
Методология
Оценка охватила крупные банки страны. Их перечень включает 100 самых крупных структур Российской Федерации по объему собственных активов на момент сбора данных.
Во внимание приняты ипотечные займы на покупку загородной недвижимости – домов с земельным участком. Причем не играло роли – предложение является отдельным продуктом или включено в общую программу.
Исключались варианты с господдержкой. В частности, для Дальневосточного федерального округа, а также внедренная в 2020 году сельская ипотека.
В рейтинг могли войти только программы с фиксированной ставкой. По этой причине не было учтено одно предложение – Банка Центр-Инвест. Процент по договору у него меняется по истечению 10 лет после заключения соглашения.
Самая выгодная ипотека на загородный дом в середине 202 года определялась по минимальной ставке, заявленной в тарифе. С учетом всех возможных скидок. Начиная от клиентской группы, заканчивая снижением процента за уплату комиссии при оформлении сделки.
При идентичных минимальных ставках распределение мест выполнялось по дополнительному параметру – доступность услуг структуры. В частности, занимаемой позиции в рейтингах по ширине филиальной сети и числу офисов.
Источники:
- Официальные сайты банков;
- АО Эксперт РФ — ссылка.
Дмитрий Сысоев — высшее экономическое образование Сумского НАУ по специальности «Менеджмент организации». Аналитик банковского сектора и микрофинансового рынка. Опыт работы в профильных коммерческих структурах – и банке, и МФО. Более 5 лет создает полезный контент для потребителей финансовых услуг и организаций — информационно-аналитические статьи по банковскому сектору и микрофинансовому рынку. sysoev@brobank.ru
Комментарии: 0
Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:
https://avprrb.ru/articles/ipoteka/kak-kupit-dom-v-ipoteku/
https://brobank.ru/ipoteka-na-zagorodnyj-dom-seredina-2020-goda/