Источник: РБК-Недвижимость
Источник фотографии
Рост доходов населения не успевает за увеличением цен на жилье. В среднесрочной перспективе это приведет к снижению доступности квартир
В России продлят действие программы льготной ипотеки на покупку жилья у застройщиков по ставке 6,5%. В соответствии с поручением президента Владимира Путина Минфин России внес в правительство проект постановления о продлении данной программы до 1 июля 2021 года.
Льготная ипотека привела к взрывному росту спроса и подтолкнула вверх цены на новостройки. Означает ли это, что новое жилье, по сути, стало менее доступным для большинства россиян? В этом материале обсуждаем данный вопрос с аналитиками и экспертами.
Льготная ипотека в цифрах
— Продление программы до июля 2021 года, по оценкам Минфина, позволит дополнительно выдать 354 тыс. кредитов на 1,1 трлн руб.
— В рамках льготной программы в России уже заключено (по состоянию на 12 октября) 224,4 тыс. договоров об ипотеке на 630,8 млрд руб., использовано около 70% запланированного лимита программы (900 млрд руб.).
— Выдано 216,7 тыс. кредитов на 607,5 млрд руб. К 1 ноября 2020 планируется выдать около 268 тыс. кредитов на сумму 800 млрд руб.
— 90% всех выданных кредитов на первичном рынке обеспечила льготная ипотека.
— С апреля программа льготной ипотеки дала прирост в объеме 11,3 млн «квадратов».
— Продление программы обеспечит рост объемов строительства на 45 млн кв. м.
Доступность жилья и ипотеки в России
В октябре 2020 года Центробанк России выпустил аналитическую записку о жилищном строительстве по всей стране. В этом документе аналитики ЦБ сделали вывод, что «пониженный уровень денежных доходов сохранится до конца 2020 года и будет сдерживать увеличение спроса на жилье». Рассмотрим этот документ в подробностях.
В втором квартале 2020 года в условиях карантинных мер и режима самоизоляции из-за коронавирусной инфекции COVID-19 наблюдалось падение реальных доходов населения на 8% к соответствующему периоду предыдущего года. Наиболее заметно пострадали предпринимательские и прочие (включая скрытые) доходы. Рисками для динамики реальных доходов во втором полугодии 2020 года могут стать повторное введение ограничений в случае ухудшения эпидемиологической ситуации, а также ускорение инфляции. Такой прогноз содержится в аналитической записке, подготовленной Банком России.
Доступность жилья за первое полугодие 2020 года в целом по России снизилась, отмечается в том же документе. Если в среднем за 2019 год размер среднедушевого годового дохода равнялся стоимости 6,8 кв. м жилья на первичном рынке, то с третьего квартала 2019 года по второй квартал 2020 года значение этого показателя сократилось до 6,2 кв. м. Снижение доступности жилья было связано с падением доходов населения во втором квартале 2020 года, отмечается в исследовании ЦБ.
По данным Росстата, доступность жилья в России снизилась в 67 из 80 субъектов. Наиболее значительное снижение произошло в Кабардино-Балкарии, которая, однако, осталась в группе регионов с наиболее высокой доступностью жилья. В ту же группу вошли автономные округа Тюменской области, Дагестан и Камчатский край. Наименее доступным жилье в среднем за третий квартал 2019-го — второй квартал 2020 года было в крупнейших городах — Москве и Санкт-Петербурге, а также в Приморском крае, Крыму и Забайкальском крае. Причем во всех этих регионах доступность жилья в последние несколько кварталов также снижалась.
ЦБ также отмечает, что во втором квартале расходы россиян на приобретение недвижимости увеличивались — спрос на жилье поддерживался введением новых программ льготной ипотеки. Однако произошедшее падение реальных доходов населения и рост неопределенности относительно дальнейшего распространения коронавируса будут сдерживать спрос на жилье, прогнозируют аналитики ЦБ.
Доступность ипотечного кредитования временно несколько снизилась в результате падения доходов населения, далее отмечается в документе ЦБ РФ. Наибольшее падение наблюдалось в регионах, где средняя стоимость жилья сложилась выше, чем в среднем по России (Камчатский край, ЯНАО, ХМАО). При этом на фоне временного повышения ставок в середине 2019 года и снижения доходов долговая нагрузка населения по кредитам, включая жилищные (в том числе ипотечные), в 2020 году продолжила увеличиваться. В частности, коэффициент обслуживания долга физических лиц вырос с 5,3% в 2019 году до 5,5% во втором квартале 2020 года. В этих условиях рост портфеля жилищных (в том числе ипотечных) кредитов в целом по России в январе — мае 2020 года замедлился также во многом вследствие периода нерабочих дней.
«В июле 2020 года рост жилищного кредитования ускорился благодаря как реализации программ льготной ипотеки, так и общему снижению ставок по ипотеке вследствие смягчения денежно-кредитной политики Банка России, которые значительно повысили доступность жилищных (в том числе ипотечных) кредитов. Действие льготных программ ипотечного кредитования, а также других мер господдержки в определенной степени компенсирует снижение спроса из-за падения доходов», — говорится в аналитической записке Банка России.
Сверхдешевая ипотека взвинтила цены на жилье — прежде всего в регионах с небольшим объемом предложения новостроек — и тем самым снизила его доступность. В среднем по стране стоимость метра на первичном рынке России, по данным «Сбера», увеличилась на 6,2%. «Вопреки ожиданиям состояние рынка недвижимости в России в июле и августе больше похоже на перегрев, чем на обвал», — отмечали аналитики Банка России в своем исследовании.
Виталий Мутко, генеральный директор «Дом.РФ»:
— Макроэкономические прогнозы Минэкономики, Банка России предусматривают восстановление основных макропараметров, в том числе доходов населения, спроса на жилье не ранее 2022 года. При этом есть национальная цель по строительству 120 млн кв. м в год. Поэтому сейчас целесообразно продолжить оказание поддержки рынка ипотеки. Она уже с апреля дала прирост в объеме 11,3 млн «квадратов», до конца следующего года, по нашим оценкам, показатель увеличится до 45 млн кв. м.
Как изменилась доступность жилья в Москве
В первом квартале 2020 года средний бюджет первичного жилья в массовом сегменте Москвы составил 10,9 млн руб., а среднедушевой доход москвичей, по данным Росстата, находился на уровне 67,1 тыс. руб. За вычетом прожиточного минимума (20,3 тыс. руб.) годовой доход семьи из двух человек составил 1,4 млн руб. При таких расчетах коэффициент доступности новостроек в Москве достиг значения 7,98.
Во втором квартале из-за пандемии коронавируса в столице были введены жесткие ограничительные меры, в результате чего уменьшилось количество сделок с жильем, а цены на квартиры — снизились. Тогда средний бюджет квартиры в массовом сегменте составлял 10,4 млн руб. Доходы, по данным Росстата, возросли — до 72,7 тыс. руб. в месяц. Коэффициент достиг рекордного минимума — 6,91, отмечают аналитики риелторской компании «Метриум».
Росстат еще не опубликовал данные по итогам третьего квартала, однако при условии сохранения среднедушевых доходов на прежнем уровне коэффициент доступности новостроек поднимется до 7,17, подсчитала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, это обусловлено высокими темпами роста цен на фоне льготной ипотеки, стимулирующей спрос на первичное жилье. По итогам третьего квартала средний бюджет предложения составил 10,75 млн руб. (+3,7% за квартал).
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— Льготная ипотека не отражается в коэффициенте доступности новостроек, поскольку он рассчитывается на основе накоплений без учета заимствований. Такая оценка основана на доходах населения и ценах на недвижимость, которые, наоборот, возрастают за счет программы господдержки. Тем не менее льготная ипотека, безусловно, положительно повлияла на решение жилищного вопроса многих россиян. До запуска программы многие семьи не могли позволить себе приобретение квартиры, а другие — рассчитывали на меньшую площадь. Льготная ставка в 6,5% открыла новые возможности и сделала жилье более доступным.
Льготная ипотека привела к взрывному росту спроса на первичном рынке: в сентябре 2020 года впервые за всю историю число сделок с физлицами преодолело рубеж в 10 тыс. Предыдущий рекорд (8,5 тыс. ДДУ) был зафиксирован в конце 2018 года. В то же время, по словам главного эксперта аналитического центра ЦИАН Виктории Кирюхиной, именно субсидирование позволило девелоперам уверенно наращивать стоимость: начиная с июня средняя стоимость квадратного метра продолжает увеличиваться, однако доступная ипотека компенсирует переплату. Но рост доходов населения все же не успевает за увеличением цен на жилье, что в среднесрочной перспективе действительно ведет к снижению доступности недвижимости, отмечает Кирюхина.
Какая выгода от льготной ипотеки
Расчеты доступности жилья привели в компании ЦИАН.
Для примера взята средняя двухкомнатная квартира в старых границах Москвы. Средняя стоимость такого объекта составляет сегодня 14,2 млн руб. (без учета премиальных объектов). Год назад (в октябре 2019 года) средняя двушка стоила 12,8 млн руб. То есть стоимость выросла на 1,4 млн руб., притом что средняя площадь осталась такой же.
Допустим, семья из двух человек откладывает все, что зарабатывает больше официально установленного минимального прожиточного минимума (19,5 тыс. руб. в месяц). В такой ситуации на то, чтобы накопить на среднюю двухкомнатную квартиру, год назад столичной паре необходимо было бы откладывать по 116 тыс. руб. в месяц на протяжении 110 месяцев, или девяти лет и двух месяцев. За год зарплаты увеличились — теперь семья может откладывать уже 133 тыс. руб. в месяц. На накопления уйдет чуть меньше — 106 месяцев вместо 110 годом ранее. И это без учета дальнейшего роста цен на жилье.
Если рассматривать более реальный сценарий, когда семья все же тратит половину совокупного дохода, а не только прожиточный минимум, годом ранее должна была копить 165 месяцев, как и в 2020 году. Однако на фоне стабильного роста цен на жилье накопления едва успевают компенсировать ежегодную прибавку. Выходом становится ипотека, позволяющая зафиксировать текущий прайс.
Рассчитаем платежи по ипотеке для 2019 года и 2020 года. Первый взнос — 20%, срок кредита — 20 лет. Средневзвешенная ставка по выданным кредитам в Москве в октябре 2019 года — 8,71%, в августе 2020 года (последние данные) — 5,92%. За счет более низкой ставки в 2020 году итоговая стоимость двухкомнатной квартиры с учетом выплаченных процентов за 20 лет составит 22,2 млн руб. при стоимости покупки 14,2 млн руб. (2020 год). Квартира, купленная на 1,4 млн дешевле год назад за счет большей переплаты по процентам, будет стоить 24,2 млн руб. То есть льготная ипотека все же позволяет компенсировать годовой прирост цен на жилье, делают вывод аналитики ЦИАН.