Как инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки
Хорошая локация, четкий финансовый план и другие составляющие удачного вложения
Инвестиции в жилье — один из самых популярных способов сохранить и приумножить свои сбережения. По данным ВЦИОМ, такую возможность для себя рассматривает 18% россиян. Вклады в недвижимость люди воспринимают как более понятную и предсказуемую альтернативу рынку ценных бумаг с его взлетами и падениями. Однако, чтобы стать «жилищным» инвестором, нужна крупная сумма, которая есть далеко не у всех желающих. Но что, если взять недостающие деньги в банке? О том, как заработать на ипотеке, мы расспросили профессионалов.
Что нужно знать, планируя вложение?
Многим покупка квартиры как инвестиция действительно кажется совсем не сложным и почти беспроигрышным вариантом. За таким вложением стоит реальный объект, а не «виртуальные» акции или курс валют, как на фондовом и финансовом рынках. Даже при самом худшем развитии событий квадратные метры никуда не исчезнут и не обесценятся «в ноль». Тем более, рынок недвижимости мало подвержен колебаниям и в долгосрочной перспективе показывает стабильный рост, опережающий инфляцию.
Но как и любой финансовый инструмент, инвестиции в недвижимость имеют ряд важных нюансов, не очевидных тем, кто решил заняться этим «с нуля».
Это особенно актуально, если речь идет о вложении занятых у банка средств — в таком случае к расчету потенциальной выгоды нужно отнестись крайне внимательно
После составления финансового плана может оказаться, что инвестиция в недвижимость, которая казалась привлекательной при оценке «на глазок», принесет вам не прибыль, а убыток. Рассмотрим по порядку основные факторы, которые нужно иметь в виду потенциальному инвестору.
Заработать стало сложнее: состояние рынка недвижимости
Самая значимая для потенциальных инвесторов перемена на рынке жилой недвижимости случилась два года назад, в момент перехода с долевого на проектное финансирование жилищного строительства. Использование специального эскроу-счета, где деньги дольщиков заморожены до успешного окончания строительства, свело к минимуму риск потери вложенных средств.
Но второй стороной медали стало появление в экономике стройки банковских кредитов, что привело к росту «стартовых» цен на жилье. В итоге недвижимость как инвестиция стала менее привлекательной: часть прибыли от удорожания объекта, которая раньше доставалась инвесторам, теперь забирают себе кредитные организации.
Достаточной статистики по этому вопросу еще не накоплено, но аналитики компании «Индикаторы рынка недвижимости» полагают , что разница между начальной и конечной ценой на жилье теперь не будет превышать 10%. Кроме того, рост стоимости квартир на стадии «котлована» увеличил порог входа в инвестиционную сделку и срок ее окупаемости.
Какие квартиры имеют инвестиционную привлекательность?
При таком раскладе в большем выигрыше окажутся инвесторы, имеющие свои финансы и не привлекающие кредит, ведь ипотека может поставить сделку на грань окупаемости или даже увести в минус. И все же при нынешних рекордно низких ипотечных ставках игра стоит свеч, уверены в компании «Этажи».
Татьяна Решетникова
Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи»
Главное — четко понимать, что и где покупать и когда продавать. Как правило, квартиры для инвестиций — это отдельный сегмент, и при их выборе нужно четко объяснить своему риэлтору, для чего приобретается объект, через какой период вы планируете его продать или как долго хотите сдавать в аренду.
По словам эксперта, на рынке есть недвижимость, которая дает хороший доход в краткосрочной перспективе, а есть такая, что может сильно вырасти в цене только спустя несколько лет. Но больше всего, конечно, неподходящих вариантов, дорожающих лишь на уровне годовой инфляции.
Каждый конкретный случай здесь требует индивидуального рассмотрения, но в общем принято считать, что для сдачи в аренду больше подходит недорогое эконом-жилье, а для перепродажи — объекты класса «комфорт» и выше. В обоих случаях речь в первую очередь идет о малогабаритных квартирах — «однушках» и студиях: стоят они дешевле, а спрос на них самый большой.
Отдельно стоит упомянуть апартаменты. До недавних пор они считались инвестиционно более привлекательными, нежели обычные квартиры: если последние за время возведения дома дорожали в среднем на 20%, то в случае апартаментов рост мог составить 30-35%.
Однако намерения правительства до конца 2020-го года признать часть апарт-комплексов полноценным жильем могут изменить ситуацию на рынке. В ближайшей перспективе начальные цены на апартаменты могут пойти вверх, что негативно скажется на их инвестиционной привлекательности.
Если же говорить о «классической» недвижимости, то более выгодным вариантом считается перепродажа ипотечной квартиры. Это позволяет сразу получить крупную сумму денег. Увеличить прибыль позволят дополнительные вложения — ремонт, перепланировка или разделение объекта на части.
Вариант с арендой окупается гораздо дольше — до 20 лет, но зато это будет стабильный денежный поток. Кроме того, аренда бывает разной. На посуточной можно заработать больше, но вложения и риски здесь тоже будут более высокими.
По словам Татьяны Решетниковой, средняя доходность ликвидных квартир — 10-11% в год. Есть и особо выгодные варианты, дорожающие на 30-40%, но их очень мало.
Как подсчитала эксперт, в случае привлечения ипотеки на стандартных условиях, когда первоначальный взнос составляет 20%, а страхование — в районе 1% от стоимости приобретаемого объекта, соотношение процентных ставок и годового роста цены квартиры должно быть следующим:
при ставке 2,7% годовых — не ниже 3,81% в год,
при ставке 5,9 % годовых — от 6,37%,
при ставке 7,4% годовых — от 7,57%,
при ставке 8,1% годовых — от 8,13%,
при ставке 9% годовых — 8,85% в год и более.
При таком соотношении переплата по кредиту перекрывается удорожанием квартиры. Поэтому выгодной инвестиция будет, когда ожидаемая динамика роста стоимости жилья выше этих значений.
Потенциальные риски и сопутствующие расходы
Учет рисков — обязательная составляющая любого инвестиционного плана. Если говорить о последующей перепродаже квартиры, то опасных моментов после введения эскроу-счетов осталось не так уж и много.
Главный из них — риск некачественного строительства, избежать которого поможет тщательный анализ застройщика. Если же речь идет об аренде, то подводных камней тут намного больше. Во-первых, это риск ее простоя без квартиросъемщиков.
«Обычно на поиск нового арендатора уходит не менее месяца, и в это время собственник будет получать убыток, оплачивая кредит из своего кармана. Это обязательно нужно учесть при составлении финансового плана», — рассказала региональная управляющая компании «БКС Ультима» Олеся Некрасова.
Если говорить об ипотеке по среднерыночным ставкам в 8,5-10% , то квартира стоимостью около 3 миллионов рублей при сроке займа в 20 лет будет стоить владельцу от 23 тысяч рублей в месяц
И нужно быть готовым один-два раза в год доставать эту сумму из своего кармана. Еще около 15 тысяч инвестору придется ежегодно отдавать за страховку имущества и жизни.
А еще вам обязательно нужно будет застраховать гражданскую ответственность перед соседями. Без нее, если арендаторы, например, затопят квартиру снизу, ремонт может обойтись весьма дорого. А ведь любой серьезный убыток сразу же поставит крест на всей инвестиционной затее.
«Определить, выгодно ли инвестировать в недвижимость при помощи ипотеки, можно, сравнив ежемесячный платеж по кредиту и размер арендной платы и сопутствующих расходов. Может получиться так, что затраты намного превысят прибыль от аренды», — пояснила Олеся.
К сопутствующим расходам, о которых упомянула эксперт, относится не только страховка, но и, например, косметический ремонт, который рекомендуется делать перед заселением каждого нового квартиросъемщика.
Также перед тем, как инвестировать в недвижимость, нужно посмотреть на размер арендной платы по соседству. Какой бы великолепной ни была ваша квартира, если вы просите за нее 30 тысяч в месяц, а соседи — всего 15, найти арендаторов будет нелегко.
Инвестиции в недвижимость
Что такое инвестиции в недвижимость, это пассивный доход или бизнес? Однозначно ответить не получится, все зависит от того сколько у вас денег и умения правильно ими распоряжаться. Давайте попробуем разобраться в этом вопросе более подробно. Ведь подобного рода вложения, являются одними из самых прибыльных в мире. Поэтому рассматривать их необходимо в обязательном порядке.
Бесплатная первичная консультация юриста
Юридический департамент procollection.ru рассмотрит Вашу долговую ситуацию или вопрос. Подскажем, что делать дальше.
Звоните — консультация по телефону бесплатно:
- +7 (964) 622-42-42
- +7 (925) 772-28-14
Также пишите нам ВКонтакте: https://vk.com/club177615927 или обращайтесь по контактам на сайте
Насколько выгодны инвестиции в недвижимость?
Если у вас есть свободные средства, и вы хотите приобрести помещение, да еще, чтобы оно приносило вам доход, необходимо произвести оценку инвестиций в недвижимость. Сделать это можно самостоятельно, если имеется опыт или обратиться в специальные фирмы, которые давно этим занимаются. Поэтому, учитывайте, что можно ошибиться и прогадать.
Производить оценку нужно минимум два раза:
- До покупки объекта. Нужно сравнить разницу между затраченными средствами и предполагаемым доходом. Также необходимо просмотреть множество вариантов самих строений.
- Оценка после покупки. Здесь сравнивается первичная оценка с полученным результатом, за определенный ранее отрезок времени. Если показатели не удовлетворяют, объект необходимо продавать. Либо ждать повышения стоимости, ведь недвижимость редко «проседает» в цене.
Критериев оценки множество. Вот некоторые из них:
Важно: если вы хотите взять ипотеку, то выбранный объект недвижимости резко подорожает из-за процентной ставки. Пассивного дохода с таким объектом, скорее всего, не получится.
Давайте смотреть правде в глаза, российская ипотека по сравнению с западной, имеет ряд отличий в худшую сторону. У нас средняя ставка 17% и выше, в США 2%. Чувствуйте разницу?
Поэтому инвестиции в недвижимость с помощью банков имеют смысл, лишь на небольшой отрезок времени и подходят больше для бизнеса.
О том, какие виды ипотеки бывают, можно посмотреть в этой статье.
Важно: пассивным доходом в недвижимости, будет считаться приходящий денежный поток, без затраченных на его получение усилий. Например, вы приобрели гараж и сдали его в аренду. Деньги при этом вам отдают раз в месяц, остального вы не касайтесь. За исключением, форс-мажорных обстоятельств.
При этом полученная прибыль должна оставаться у вас, а не уходить на оплату кредита, взятого на объект недвижимости.
Кредит может помочь увеличить пассивный доход. Допустим, у вас уже есть несколько объектов, которые приносят прибыль. Вы можете воспользоваться услугами банка и купить еще один. Оплачивая платежи своей прибылью, и при этом оставаясь в плюсе. Здесь важно рассчитать срок выплаты. Приемлемым считается от 3 до 7 лет. Если больше, то смысла это не имеет. Не забываем учитывать факторы удорожания, процентов, инфляции и т. д.
Инвестиции в недвижимость на этапе строительства
Россия, пожалуй, единственная страна, в мире позволяющая купить недвижимость на этапе строительства и продать ее через три года, после получения всех документов. Либо, переуступить права на еще непостроенный объект.
Всем известно, что на этапе проекта цена за квадратный метр квартиры в разы ниже, чем после постройки дома. Это связано с кредитами, набираемыми застройщиком, на строительство. Дешевле взять деньги у будущих владельцев жилья, чем платить проценты.
Поэтому многие люди вкладывают средства в такой вид инвестиций. Все очень просто, дома строятся примерно два года, затем жильцам выдают документы. Через три года квартиру можно продать. Цена при этом увеличится в несколько раз, плюс квартиру можно сдавать.
Важно: с квартиры можно получить имущественный налоговый вычет, причем это касается и ипотеки. Что это такое, смотрим здесь.
Посуточная аренда – бизнес
Посуточная аренда не приносит пассивный доход, поэтому является бизнесом, где необходимо много и усердно работать.
Таким делом можно заниматься, даже не имея собственных объектов. Достаточно просто договориться с владельцами квартиры, что снимите ее на месяц и будете сдавать посуточно.
Открыть агентство недвижимости
Опять же это бизнес, а не пассивный доход. Инвестиции в недвижимости здесь не нужны. Заработок будет состоять из процента за сделку. Сдали или продали квартиру – получили доход.
Инвестиции в недвижимость, должны нести в себе определенную цель. Либо это бизнес, либо это пассивный доход. Важно с этим определиться, и тогда станет понятна цена вопроса, а это самое главное. Ведь купить квартиру или снять ее на месяц – большая разница.
Видео — инвестирование в недвижимость от школы Наташи Закхайм:
https://journal.n1.ru/articles/kak-investirovat-v-nedvizhimost-s-pomoshyu-ipoteki/
https://procollection.ru/investitsii-v-nedvizhimost/