Как грамотно купить квартиру в кризис: советы, прогнозы и риски

Главный вопрос, который волнует многих, что делать со своими сбережениями во время экономического кризиса. Первое, что приходит на ум это инвестирование в недвижимость. Паника вызывает ажиотаж на рынке. Отсюда вытекает следующее: на каком этапе брать жилье в столь нестабильное время? Попробуем взвесить все «за» и «против».

Можно ли покупать недостроенное жилье в кризис?

Стоит ли покупать квадратные метры в новостройке в такое нестабильное время – каждый решает сам. Риски есть всегда, особенно во время нестабильной экономической ситуации. На момент глобального кризиса рекомендуем с особой дотошностью подходить к выбору застройщика. Изучите его историю, выясните сколько лет он существует на рынке, оцените объемы и темпы роста, а также убедитесь, что у него есть реализованные объекты.

Вкладывайте деньги в жилые комплексы с высокой степенью готовности! Нужно помнить, что покупать следует только по договору долевого участия (ДДУ), который заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Это обеспечивает защиту обеим сторонам. Если подобные манипуляции кажутся вам сложными и непонятными, у нас в агентстве «PRO ОБМЕН» есть своя статистика по застройщикам, и мы сможем быстро подобрать наиболее оптимальный вариант для вложения ваших денег.

Какие квартиры надежнее покупать во время кризиса?

Если вы и так планировали улучшать свои жилищные условия, можно обратить внимание на рынок вторичной недвижимости. Поскольку покупательская способность понижается и падает спрос, это неизбежно будет вести и к понижению стоимости квартир. Тем не менее, цена готового жилья все равно будет оставаться выше, чем стоимость квартир в строящихся ЖК, но учитывайте тот факт, что вторичку приобретать безопаснее. Как минимум, не придется ломать голову, надежного ли застройщика вы выбрали.

Но и здесь мы рекомендуем не тратить личное время на самостоятельный выбор и осмотр квартир на вторичном рынке, потому что мошеннических схем в этом секторе гораздо больше, чем в случае с новостройками. Покупатель может обезопасить себя, обратившись в агентство недвижимости и заключив договор купли-продажи. Обычно в таких документах все четко прописывается: сроки, стоимость, порядок передачи средств. И в этом случае риелтор выступает гарантом безопасности сделки. Главное – найти действительно хорошего агента.

Как меняется стоимость недвижимости на фоне кризиса 2020 года и обвала рубля?

Если сравнивать 2020 и 2014 год, то можно предположить, что резкий рост цен на квартиры очень даже возможен. В первую очередь это касается новостроек, так как при малейшем колебании валюты покупательская активность возрастает. Через 3-6 месяцев, если рубль стабилизируется по отношению к доллару и евро, стоимость квартир перестанет расти. Опять же, если посмотреть на ситуацию 2014-2015 годов, то цены на недвижимость тогда заметно снизились после кризисной встряски.

Екатерина Новикова, эксперт компании «PRO ОБМЕН»

Обычно ослабление национальной валюты ведет к ужесточению условий кредитования и повышению процентов. Виталий Мутко (заместитель председателя правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития) уже предупредил о возможном повышении. По его словам, активы дорожают и в течение последней недели банки выдают ипотечные кредит «себе в убыток». Средняя базовая ставка находится на уровне 8,5% годовых, и спрос на такие кредиты увеличивается. Напомним, что лучше брать займ в той валюте, в которой получаете зарплату!

Так как же меняется стоимость недвижимости в кризис? Большинство россиян стараются как можно быстрее вложить рубли в жилье. Это вызывает всплеск и, как следствие, временное повышение цен. Далее возможен такой же вариант развития событий, как это уже было в кризис 2014-ого года: доходы россиян падают, цены на продукты и товары первой необходимости растут, ажиотаж стихает и стоимость квартир начинает снижаться.

Риски при покупке недвижимости в кризисное время

Риск при покупке недвижимости в кризис может заключаться лишь в том, чтобы не попасть в долговую яму. Следует адекватно расценивать свои финансовые возможности. И на этой ноте мы возвращаемся к нашему главному вопросу: как же правильно покупать квартиру, если за окном экономический кризис и эпидемия коронавируса впридачу?

Вот что рекомендуют эксперты «PRO ОБМЕН»: если у вас имеются свободные средства, и вы давно задумали покупку недвижимости, то лучшего времени для этого не найти. К тому же сейчас многие застройщики устраивают акции и скидки, чтобы привлечь клиента. У нашего агентства есть доступ к закрытым предложениям и часто удается выгодно сторговаться в пользу покупателя квартиры.

«Почва для новой Великой депрессии»: Когда лопнут пузыри на рынках акций, недвижимости и госдолга

Из-за пандемии США, Япония, Евросоюз и Китай включили «деньгометы». На рынок вылилось 17 триллионов долларов, отсюда — рост биржевых индексов и курсов криптовалюты.

Фото: GLOBAL LOOK PRESS

«В 2021 году нас ждет гигантский и беспрецедентный кризис». Такой прогноз в конце прошлого года давал чуть ли не каждый второй эксперт. Мол, развитые страны накачали свои экономики деньгами, раздули огромные пузыри на всех рынках — и за это неминуемо должна последовать расплата. Прошло почти три месяца. Кризиса пока нет. Что происходит, чего стоит бояться и как лучше к этому подготовиться?

НА БИРЖЕ — СЛАДКО, НА ЗЕМЛЕ — ГОРЬКО

В мире сложилась уникальная ситуация. Из-за пандемии США, Япония, Евросоюз и Китай включили «деньгометы». На рынок вылилось 17 триллионов долларов (если считать в американской валюте). Гигантская сумма, больше половины из которой пошло на биржи. Отсюда — резкий рост стоимости акций, нефти, металлов, недвижимости и даже криптовалют. В общем, всех мало-мальски ценных активов.

На другой части картинки — реальная экономика. Бюджеты большинства стран — в дефиците, госдолг в США достиг небывалого размера в $25 триллионов, повсюду растут инфляция, бедность и безработица. В общем, полный набор неприятностей. Но только не для богачей. Те, наоборот, удвоили и утроили свои состояния. Налицо сразу несколько пузырей, которые вот-вот взорвутся. В частности, это пузырь американского госдолга.

Госдолг США достиг небывалого размера в 25 триллионов долларов.

«КОНТРОЛЬ НАД СИТУАЦИЕЙ ПОТЕРЯН»

Поскольку глобальная экономика зависит от крупнейших стран мира, то для поиска причин кризиса нужно внимательно смотреть на то, что происходит в США. Там пошли на рискованный шаг. Несколько лет назад пара американских экономистов придумали «современную монетарную теорию». Если совсем грубо, ее суть состоит в том, что государство может бесконечно долго печатать новые деньги, держать нулевые ставки по кредитам, увеличивать госдолг, чтобы разгонять экономический рост — и это никак не отразится на инфляции. Мол, главное — держать руку на пульсе. Многие экономисты с такой бесшабашной теорией не согласны.

— Мы видели в истории очень много кризисов, рецессий. Они расчищают пространство, убирают накопившиеся безобразия, и система начинает работать вновь с чистого листа. Сегодня правительство США делает массу бессмысленных и глупых вещей, которые приведут только к ухудшению ситуации в будущем, — заявлял в прошлом году известный американский инвестор Джим Роджерс (экс-партнер Джорджа Сороса).

По его словам, американские бюрократы загнали себя в угол. Они пытаются спасти ситуацию здесь и сейчас, отказываются признавать свои ошибки и совершенно не думают о том, что усугубляют возможные проблемы в будущем.

— Есть определенная черта, и когда финансовый пузырь с задолженностью достигают большого размера, начинается вынужденное сокращение доли заемных средств. Это естественный процесс. Власти своей денежно-кредитной политикой подготовили почву для новой Великой депрессии, — считает Гарри Дент, американский экономист, редактор издания Economy and Markets.

По его словам, теперь каждая «доза» дополнительного стимулирования экономики (вливания денег) должна становиться сильнее предыдущей. Контроль над ситуацией был потерян, поэтому глубокий спад в 2021 году неизбежен. Но для этого должно произойти какое-то событие, которое кардинально поменяет настроения инвесторов. Для начала любого кризиса должен быть толчок. Что это может быть?

Сценарий 1

Инфляция выйдет из-под контроля

Главным побочным последствием политики бесконтрольной раздачи денег может быть разгон инфляции. То есть, Федрезерв США (аналог нашего Центробанка) в какой-то момент может не справиться с управлением и переборщить с печатным станком. Если цены пойдут в отрыв, остановить их будет очень сложно.

— Может случиться все что угодно. Есть большой риск стремительно раскручивающейся инфляции. Она может привести к тому, что мы увидим очень негативный сценарий. Но монетарные власти в США ведут себя крайне осторожно. Их главный принцип сейчас — не навреди. Думаю, от них ждать глупостей не приходится. В отличие от политиков, — говорит Евгений Коган, инвестбанкир, профессор Высшей школы экономики.

Примечательно, что во всех странах инфляцию считают только как цены в магазинах. При этом рост стоимости той же недвижимости никто не учитывает. А она во всех развитых странах за последние пять лет подорожала вдвое из-за нулевых ставок. Скачок цен из-за льготной ипотеки произошел и в России. Только за прошлый год они выросли на 20%.

И это плохой сигнал. К примеру, в Японии пузырь на рынке недвижимости в конце 80-х годов привел к проблемам, которые в Стране восходящего солнца не могут решить до сих пор — спустя 30 лет после кризиса. Если вовремя не остановить процесс резкого роста, падать будет больнее, а подниматься — сложнее.

— Власти США сами себя загоняют в не очень хорошую ситуацию. Если ФРС прозевает всплеск инфляции до 5 — 6%, то им придется повышать ставки, чтобы ее задавить, — говорит Михаил Королюк, макроэкономист, начальник отдела доверительного управления ИФК «Солид».

Но это может привести к падению фондовых рынков, банкротствам и прочим неприятностям. Такое уже было в 2018 году. После этого ФРС снова вернулся к сверхмягкой денежной политике, то есть опустил ставки до нуля. Повторять этот опыт в нынешних условиях никто не хочет. Власти надеются, что все рассосется само собой.

— Америка экспериментирует наживую. Они каждый раз повышают дозу и смотрят, что произойдет. Если ничего не случается, то увеличивают вливания еще сильнее. Как долго это может продолжаться и смогут ли они удержать баланс, сказать сложно. Но это довольно безответственное поведение. Если в Америке начнется полномасштабный кризис, то пострадает вся мировая экономика, — рассказал корреспонденту kp.ru источник в российском финансовом блоке.

Сценарий 2

Банкротство крупных компаний или даже стран

Этот сценарий мы уже видели в реальности. Осенью 2008 года мировой кризис начался после крушения американского инвестбанка Lehman Brothers. Предпосылки для кризиса в тот момент уже были. И пузырь на фондовом рынке, и лавина необеспеченных долгов, выданных американскими банками заемщикам с маленькими доходами и плохой кредитной историей. О них эксперты говорили, начиная с 2006 года. Но все верили в лучшее — мол, как-нибудь обойдется. Не обошлось.

Сейчас ситуация примерно похожая. Десятки миллионов американцев в пандемию потеряли работу. А на них висят гигантские ипотечные долги, долги по кредиткам и студенческим займам. Выплаты от правительства эти обязательства точно не покроют.

— Меня волнуют и долги домохозяйств, и долги корпораций. Рост доходности по гособлигациям США может привести к тому, что, когда компаниям придется рефинансировать свои кредиты, на рынке не будет достаточно денег, чтобы дать им в долг, — говорит Евгений Коган.

Сейчас в той же американской экономике — сотни так называемых «зомби-компаний». Это бизнесы, которые живут только по доброй воле инвесторов. Они не приносят прибыль, работают в плановый убыток, а крупные фонды или частные инвесторы вкладывают в них деньги только потому, что надеются сорвать куш в будущем. Правда, это лишь в теории. На практике, большинство таких компаний получают финансирование лишь в спекулятивных целях. Инвесторы надеются заработать на росте котировок. И это им до поры, до времени удавалось.

— Как только у какой-либо компании образуется «кассовый разрыв», который она не сможет закрыть за счет новых привлечений, это может привести к лавинообразному банкротству большинства «зомби-компаний». Начнется кризис доверия. Инвесторы поймут, что рынок — это не скатерть-самобранка. И на нем можно не только зарабатывать, но и терять, причем не 10 — 20%, а все деньги. Банки перестанут кредитовать убыточные компании, инвестфонды начнут выводить из них деньги. И это запустит необратимый процесс кризиса сначала на фондовом рынке, а потом и в реальном секторе экономики, — пояснил механику развития кризиса источник kp.ru в финансовом блоке правительства.

К слову, Россия в этой ситуации «тихой гаванью» не останется. Этот сценарий будет очень похож на то, что случилось в 2008 году. Возможно, с более серьезными последствиями. А возможно, все и обойдется.

Глубокий спад в 2021 году неизбежен. Но для этого должно произойти какое-то событие, которое кардинально поменяет настроения инвесторов.

Фото: GLOBAL LOOK PRESS

Сценарий 3

Авось, пронесет и кризиса не будет

В то же время ряд экономистов считают, что все будет нормально. Мол, кризис успешно задавили деньгами, правительства и центробанки вынесли уроки из предыдущих кризисов и научились купировать проблемы на ранней стадии. И теперь впереди нас ждет очередные 8 — 10 лет безудержного экономического роста.

— Консенсус среди экспертов крайне оптимистичен. Они видят V-образное восстановление в этом году. Пандемия сходит на нет. Все накачано деньгами. Люди ждут бурного экономического роста, — говорит Михаил Королюк.

— У меня есть ощущение, что мир пребывает в финансовом маразме. Потому что люди вкладывают деньги в совершенно непонятные вещи вроде биткоина. Тем не менее кризиса, по крайней мере в этом году, я не вижу. Да, некоторые сегменты могут упасть. Например, могут подешеветь айти- или фармацевтические компании, которые сильно выросли из-за ковида. Но никакого глобального коллапса пока не просматривается, — говорит Андрей Паранич, глава Национальной ассоциации специалистов финансового планирования.

Справедливости ради, излишний оптимизм, когда большинство экспертов видят впереди только хорошее, — тоже плохой знак. В начале 2008 года, когда цена на нефть превысила $100 за баррель, а наш бюджет пух от сверхдоходов, российские экономисты тоже предсказывали нам только светлое будущее. Но их мнение резко поменялось буквально через полгода.

— Случиться может все что угодно. Этим миром руководят люди. А они склонны совершать ошибки и принимать сиюминутные решения. Цепочка событий может привести к самозакручивающемуся сценарию. Этого, к сожалению, тоже нельзя исключать, — предупреждает Евгений Коган.

ВОПРОС РЕБРОМ

Что делать с деньгами в случае кризиса?

Совет довольно простой. По словам Андрея Паранича, сбережения лучше всегда держать в разных активах. То есть, иметь сбалансированный портфель. Пусть это будут рубли, доллары, евро, акции, облигации, недвижимость, золото — на что у вас хватит денег. Все и сразу падать не может. А заранее угадать, что вырастет сильнее, практически невозможно.

Простой пример — во время кризиса дорожает доллар. Это происходит потому, что инвесторы распродают акции и переводят деньги в твердую валюту. За счет этого можно сохранить свой капитал. Но при этом упустить возможности. Некоторые инвесторы перевели все сбережения в американскую валюту еще весной прошлого года и до сих пор в ней сидят, опасаясь того самого финансового апокалипсиса. А он все не приходит.

За это время большинство акций подорожали на 30 — 50%, а некоторые ценные бумаги удвоились и даже утроились в цене. Кто рискнул, тот заработал. Не факт, что подобное эльдорадо ждет нас и в будущем, но финансовые рынки стали настолько непредсказуемы, что ждать можно всего что угодно.

«Вечеринка скоро закончится»: Самый известный инвестор в мире Уоррен Баффет предрек финансовый кризис

Американский мультимиллиардер опубликовал очередное письмо к акционерам своей компании (подробности)

https://obmenkvartir.pro/kak-gramotno-kupit-kvartiru-v-krizis-sovety-prognozy-i-riski/
https://www.kp.ru/daily/27253/4383531/