Как дешево купить квартиру в Испании?

Михаил Шварц 11 июня 2019 12

Решив перебраться в Испанию и оформить вид на жительство, большинство наших соотечественников думают, что для этой цели необходимо в обязательном порядке приобрести себе квартиру или сразу дом. НЕТ, НЕТ И НЕТ! Хочу вас предостеречь от этого поспешного решения, так как потратить свои деньги вы успеете всегда!

Дешево купить квартиру в Испании

Как выяснилось на практике, испанское законодательство позволяет получить вид на жительство всего лишь по договору арендованной вами квартиры, без покупки недвижимости.

Испания изначально опьяняет неподготовленный разум мигранта, и поэтому правильнее не торопиться с покупкой, а пожить годик-другой в съемных апартаментах, спокойно оглядеться и взвешенно принять решение в каком районе покупать.

Вся Европа и весь цивилизованный мир уже давным-давно имеют устойчивую привычку жить именно в съемном арендованном жилье. Это дает им эмоциональную свободу, так как человек не привязан к одному месту и совершенно спокойно может переехать в другой регион.

Так как у нас с вами совершенно другой менталитет, и мы чувствуем себя гораздо уютнее, когда обрастаем всяческими бытовыми корнями в виде квартиры, машины, чашек, ложек, кошек и собак, расскажу вам несколько лайфхаков, как купить недвижимость в Испании экономно и без «посредников».

Покупаем в ипотеку под 1,025% годовых!

Самое простое – это банковская ипотека. Ипотеку дадут любому иностранцу с ВНЖ или с обычной туристической визой. Ипотечная ставка везде одинаковая – около 3% годовых.

И вот самое интересное во всей этой истории то, что в испанских банках существует огромное количество банковской недвижимости. Это те квартиры, которые банк забрал за долги у Испанцев или у обанкротившихся застройщиков.

Ипотечная ставка на банковскую недвижимость составляет, как правило, 1,025% годовых. Такая халява не укладывается в моей голове, после ипотечных ставок в России под 10-12%.

При грубых подсчетах в России за 30 лет вы оплатите 3 квартиры, а в Испании – всего 1,1 квартиру. Это почти как взять в долг без процентов! Но закладывайте в стоимость налог на покупку недвижимости и разные расходы примерно 10%.

Как найти банковские конфискованные квартиры в Испании?

Дешевые квартиры на haya

Нанимаете переводчика, идете в банк. Менеджер банка с удовольствием вам расскажет какие документы нужно предоставить и как оформлять. Назначит вам сотрудника, который с ключами покажет банковскую квартиру.

На каких сайтах искать банковскую недвижимость?

Найти всю конфискованную недвижимость можно на этих сайтах:

Аукционы недвижимости

Есть еще одно место, о котором мало кто знает, там так же собрана конфискованная недвижимость, но вот ценник ещё ниже чем на банковский конфискат. Местечко это называется – аукционы.

• судебные,
• таможенные,
• налоговые.

Найти эти аукционы можно на официальных сайтах всех этих организаций. Ну а дальше просто переводим сайт с помощью гугл переводчика и вперед – копаем, изучаем и мониторим предстоящие аукционы, ловя интересные объекты.

Отслеживайте на этих сайтах актуальные предложения и покупайте объекты по хорошей цене. Ведь покупая недвижимость по цене ниже рыночной, вы уже выходите в плюс.

Сайты с объявлениями по продаже и аренде недвижимости в Испании

Продажа квартир на Fotocasa

• idealista.com
• fotocasa.es
• milanuncios.com
• pisos.com
• habitaclia.com
• vibbo.com

Бонусный сайт с элитной недвижимостью – aldeasabandonadas.com. Тут можно купить поместье или виноградники.

Выводы

Главное – усидчивость и упорство. Не торопитесь.

Именно по этому, оформляя вид на жительство в Испании, я рекомендую делать это только на основании арендованного жилья и не торопиться покупать недвижимость в собственность! Сначала присмотритесь, изучите рынок.

Как я экономлю на отелях?

Все очень просто – ищите не только на букинге. Я предпочитаю поисковик RoomGuru. Он ищет скидки одновременно на Booking и на 70 других сайтах бронирования.

Ипотека в Испании в 2021 году, особенности для россиян, условия и процентные ставки

Испания находится в Топе-20 государств всего мира по величине ВВП, уровню жизни и индексу соблюдения прав владения по собранным итогам за 2018 год. Именно по этой причине многие россияне задумываются о покупке квартиры там для себя или своего ребенка. Так как стоимость недвижимости там гораздо выше чем в России, то просто взять и купить ее может позволить себе далеко не каждый. А вот взять жилье в ипотеку можно и это реальный способ стать собственником недвижимости в Испании.

Предложения банков Испании

В Испании много банков выдают ипотеки для иностранцев. Для примера расскажем об условиях и особенностях трех самых известных учреждений:

1. ВВVA – предлагает две программы: Hipoteca VARIABLE и Hipoteca FIJA. В первом случае срок кредитования может составлять даже 40 лет, а процентная ставка в первый год неизменяемая – 1,99%, а весь остальной период – Euribor+0,99 или Euribor+1,25 в зависимости от размера ипотеки, который устанавливается индивидуально. Во втором случае ссуда выдается максимум на 30 лет, а процентная ставка минимум 1,85%.
2. Sabadell – предлагает ипотеку с фиксированным процентом и плавающим. В первом случае максимальный срок кредитования – 30 лет, процентная ставка от 3,45%, а во втором, вернуть деньги нужно за такой же период, но и уплатить проценты в размере 1,6% в первые 12 месяцев, а дальше Euribor+1,10. В обоих случаях наибольший размер ссуды не может превышать 80% стоимости жилища.
3. Caixa – предлагает три программы: ипотека с фиксированным процентом 25 (2,5% для бонусных продуктов и 3,7% для остальных, срок кредитования – 20 – 25 лет), ипотека с фиксированным процентом 20 (с бонусами 2,35%, без – 3,55%, срок возврата – до 20 лет), ипотека с фиксированным процентом 30 (с бонусами 2,95%, без – 4,15%, погасить долг нужно за 30 лет).

Условия ипотечного кредита в Испании

Взять в ипотеку в Испании можно практически любой вид недвижимости: квартиру, земельный участок, дом, апартаменты, таунхаус, виллу и т.д.

Ограничить потенциального заемщика может только стоимость приобретения и максимальная величина ипотеки, так как не все испанские банковские учреждения готовы выдавать иностранцам крупные суммы.

На рынке можно подыскать множество вариантов с ценником до 100 тыс. евро. Причем это даже может быть недвижимость в пляжных районах. Именно на такое жилье больший спрос, особенно у россиян.

Если подходящая квартира располагается в элитном районе Барселоны, то ее стоимость будет даже больше 200, а то и 300 тыс. евро. К тому же кредитор потребует, чтобы официальный заработок потенциального заемщика был намного больше, чем размер ежемесячной выплаты.

Если у человека в планах взять ипотеку в Испании для покупки коммерческой недвижимости, то он должен быть довольно состоятельным и суметь это еще документально доказать банку.

Без первоначального взноса взять деньги в испанском банке крайне сложно. Кроме того, у потенциального заемщика должны быть на счету сбережения. Это одно из главных требований.

Максимальный размер ипотеки

Нерезиденты Испании, подавая заявку на ипотеку, могут рассчитывать на ссуду в размере 80% от стоимости выбранного жилища. Но если ликвидность у недвижимости низкая, то банк вероятнее всего согласится выдать только 50% от его цены. Это значит, что оставшиеся 20% – 50% человеку придется погасить из собственных средств.

Бывали и случаи, когда кредиторы выдавали даже ипотеки в размере 100% от стоимости жилища, но в очень редких случаях, когда обратившийся потенциальный заемщик являлся состоятельным.

Процентные ставки

Если россиянин хочет приобрести недорогую недвижимость, то банки вряд ли откажутся от кредитования. А если, наоборот, дорогостоящую, например, торговый центр или отель, то в этом случае кредиторы уже будут рассматривать все в индивидуальном порядке и предложат конкретные условия.

Справка! На размер испанских процентных ставок влияет усредненная ставка Euribor. Именно по ней банковские учреждения одалживают деньги друг у друга.

Иностранцам ипотеки обычно выдаются под 1,7% – 3% в год. Причем в испанских банках применяются несколько разновидностей ставок:

1. Фиксированная – она предназначена для людей, которые хотят, чтобы выплаты были стабильными. Чаще всего ее размер колеблется в пределах 3% – 4% годовых. И даже при возникновении экономических катаклизмов никаких изменений не последует. Но ее главный недостаток – она значительно выше, чем плавающая ставка.
2. Плавающая – она влечет для заемщиков определенные риски. Процентная ставка в этом случае может увеличиваться или уменьшаться, так как все испанские банки раз в полгода проводят рекалькуляцию, учитывая макроэкономические показатели в самой Испании и в Мире в целом. Эта больше подойдет тем, кто получает доход в евро.
3. Смешанная – в этом случае сочетается фиксированная и плавающая ставки. Предназначена она больше для тех заемщиков, которые в любой момент могут захотеть погасить задолженность досрочно.

На официальных порталах банковских учреждений Испании ставки отображаются, как TIE и TAE. Под первым значением подразумевается рыночная ставка без учета инфляции, а под вторым – размер ссуды, начисленные проценты и дополнительные затраты для потенциального заемщика.

Срок кредитования

Для россиян испанские банки готовы предоставлять и длительные ипотеки. Кроме того, заемщику предоставляется возможность и самому определить, за сколько лет ему удобней вернуть полученные средства. Это может быть и 10 лет, и 15 и 20 и даже 30. Главное, чтобы было выполнено соответствие возрастному цензу.

Справка! Но крайне нежелательно брать ипотеку на долгий период, так как это значительно увеличит общую переплату.

Какими критериями должен обладать нерезидент для получения ипотеки в Испании?

Чтобы получить ипотеку в Испании нерезидент страны должен полностью соответствовать следующим критериям:

1. Иметь стабильную и высокую зарплату на официальном месте трудоустройства.
2. Иметь размер дохода в месяц от 2,5 тыс. евро.
3. Иметь в наличии рабочий контракт.
4. Проработать определенное количество времени.
5. Иметь положительный кредитный рейтинг.
6. Не иметь текущих непогашенных долгов перед другими учреждениями.
7. Соответствовать возрастному цензу – минимум 21 год и максимум 70 лет.
8. Иметь в наличии деньги для внесения первоначального взноса.

Справка! Для получения 80%-100% кредитования необходимо, чтоб размер дохода в месяц был от 2,5 тыс. евро.

При наличии положительного кредитного рейтинга в Испании, банковские учреждения чаще всего предлагают сделать условия по ипотечному кредиту более выгодными. Например, уменьшить размер первоначального взноса и увеличить сумму кредитования.

Что понадобится из документов?

Чтобы подать заявку на ипотеку в Испании нужно побеспокоиться заранее о сборе нужного пакета документации. Учитывая, что даже российские банки щепетильно подходят к этому вопросу, то что уже говорить об испанских. Итак, в основном запрашивается пакет, состоящий из следующих бумаг:

1. Паспорта для выезда за границу.
2. Справки 2-НДФЛ о заработке и налоговой декларации.
3. Справки из бухгалтерии по месту работы, в которой обязательно указано название занимаемой должности, величина заработной платы и количество проработанных месяцев или лет на этом предприятии.
4. Выписки из счета в банке, отражающей совпадение движения денег со справкой 2-НДФЛ.
5. Договора резерва квартиры между продавцом и покупателем.
6. Кредитного рейтинга на территории РФ, который выдает Национальное Бюро Кредитных Историй. А если ранее кредиты брались и в Испании, то вся история заемщика будет отображена в базе испанского банка.
7. Свидетельства собственности на другое имущество, которое расположено в России или Евросоюзе. Этот факт тоже подтвердит то, что клиент платежеспособный.
8. Регистрационных документов фирмы или выписки из ЕГРЮЛ. Но это относится только к владельцам бизнеса.
9. Идентификационного номера нерезидента (NEI). Для его получения в РФ нужно обратиться в испанское консульство, расположенное в России или уже непосредственно в самой Испании в отделение милиции.

Иногда еще требуются дополнительные бумаги. Но это уже зависит от конкретного банка кредитора. Например, еще могут запросить справку об отсутствии судимостей или справку о размере ежемесячной пенсии.

Справка! Перечисленные в этом пункте документы должны предоставлять жители всех стран СНГ и Балтии.

Пошаговая инструкция получения ипотеки в Испании

Процедура получения ипотеки в Испании для россиян включает ряд следующих шагов:

Шаг 1: Подготавливается и формируется пакет необходимых документов. Причем начать заниматься этим следует как можно раньше, но точно не на этапе подбора подходящего жилья, так как это трудоемкое мероприятие. Одновременно с этим рекомендуется сразу заказать банковские выписки, отчет из НБКИ, справку с места трудоустройства. В конце все эти документы потребуется перевести на испанский язык и заверить у нотариуса.

Шаг 2: Открывается счет в испанском банковском учреждении. Занимает этот процесс не более получаса.

Шаг 3: Оформляется идентификационный номер нерезидента, если этого не было сделано на родине ранее. Если это мероприятие заемщик планирует совершить по прибытии в Испанию, то ему понадобится заграничный паспорт с шенгенской визой и штампом о пересечении границы. Причем сам загран должен быть действителен минимум следующие 6 месяцев.

Шаг 4: Выполняются поиски подходящей недвижимости. Это можно сделать как с помощью русскоговорящих посредников, так и самостоятельно через сайты и специальные площадки.

Шаг 5: Заключается договор резерва. Под ним подразумевается предварительный договор о приобретении жилья, в котором отображается стоимость объекта и наибольший период оформления сделки между продавцом и покупателем.

Шаг 6: Подается кредитная заявка в банк. Он анализирует полученные документы, анкету и приобретаемое жилье. На это уходит примерно 5 – 10 рабочих дней. Затем потенциальному заемщику оглашается решение.

Шаг 7: Пополняется счет испанского банка суммой первоначального взноса и плюс дополнительными расходами. Если решение банка положительное, то на этом этапе он оглашает россиянину размер ипотеки и размер первоначального взноса. А под дополнительными расходами подразумеваются налоги, нотариальные платежи, комиссии и страховки.

Шаг 8: Заключается договор с банковским учреждением и регистрируется сделка. При выполнении всех условий и выплаты всех комиссий, сторонами подписывается ипотечный договор, а затем оформляется купчая. Оба документа должен быть зарегистрированы в испанском Государственном Регистре. Но прежде чем подписывать ипотечный договор, рекомендуется сначала предварительно рассчитать на онлайн-калькуляторе величину переплаты.

Шаг 9: Банковское учреждение перечисляет продавцу оставшуюся сумму стоимости жилья. Но предпринимается такая мера только после того, как зарегистрированы обременения недвижимости и права владения.

После этого кредитное учреждение будет каждый месяц списывать деньги в счет возврата задолженности.

Обратите внимание! Все испанские банки дают возможность заемщикам досрочно погасить долг. Но практически всегда за это взимается 0,5% от остатка. Но может еще быть установлен лимит на минимальную сумму для срочного закрытия долга или его части.

Отметим отдельно еще некоторые особенности ипотеки в Испании для нерезидента. Перевод денежных средств должен быть выполнен с того счета, который прописан в документах. Ежемесячные платежи в дальнейшем нужно вносить уже со счета, открытом в банке – кредиторе. Деньги будут списываться по безакцептной системе, то есть автоматически, заемщику только нужно следить, чтобы баланс был всегда положительным.

Какие дополнительные затраты возникают при оформлении ипотеки

Чтобы купить квартиру в Испании в ипотеку и для русских и для испанцев предусматриваются дополнительные затраты. В них входит:

1. Комиссия за открытие кредита – 1,5% от суммы кредитования.
2. Банковская оценка недвижимости – около 300 евро.
3. Страховка самой недвижимости – в пределах 150 – 300 евро в год.
4. Медицинская страховка для покупателя (заемщика) – она покупается единоразово.
5. Налоговое отчисление – 10%.

Обратите внимание! Страховать недвижимость при оформлении ипотечного кредита необходимо в обязательном порядке. Но необязательно приобретать страховой полис именно у банка – кредитора. По этому поводу даже есть отдельный закон. Но в реальности лучше, конечно же, купить полис именно у кредитора, так как это поможет сделать условия кредитования более лояльными.

Учитывая все описанные моменты, испанская ипотека обойдется около 13% – 14% от стоимости недвижимости в случае ее приобретения на вторичном рынке и 14% – 15% – на первичном, то есть в новостройке.

Справка! Граждане РФ должны оплачивать налог на материальную выгоду от экономии на процентах по ссудам в иностранных банковских учреждениях. Но в Испании это, как правило, никто не проверяет.

https://ispaniagid.ru/kupit-kvartiru-v-ispanii/
https://ipotechnik.pro/za-rubezhem/ipoteka-v-ispanii/