Как взять ипотеку в Испании россиянину?

Получить кредит или ипотеку в финансовой организации сложно в любом государстве.

До кризиса 2008 года приобрести недвижимость в Испании было гораздо легче. Клиенты получали до 110% от стоимости объекта. Банками оплачивалась не только квартира, но и налоги на покупку. После сектор рухнул, и условия выдачи займов ужесточились.

Но все же получить ипотеку — вполне осуществимая задача, и для этого необязательно быть резидентом страны. Испанские банки тоже предоставляют ипотеку иностранным заемщикам.

Рассмотрим, насколько строгие условия получения ипотеки в Испании для россиян.

Испанская ипотека для иностранных граждан

Ипотечные кредиты – оплата кредитной организацией определенной части или всей стоимости покупаемого дома или квартиры. Обычно банки покрывают до 80% от стоимости недвижимости, а иногда и полностью.

Клиенты нередко запрашивают финансирование примерно 20% стоимости покупки. Но заемщики забывают о том, что необходимо нести и другие расходы – около 10-15% от приобретаемой квартиры.

Можно ли взять ипотеку иностранному гражданину в Испании? Банки стремятся уменьшить запас недвижимого имущества, который образовался у них из-за кризиса. По этой причине кредитные учреждения готовы финансировать до 80% стоимости выкупаемой недвижимости нерезидентам Испании.

С 2017 года финансовые организации увеличивают тело кредита для российских граждан, чего не было несколько лет. Ранее требовалось внести сразу 40-50% от стоимости жилья. Сейчас иностранные граждане могут получить ипотечное кредитование на тех же условиях, что и резиденты страны.

Единственное отличие — банки куда более внимательно следят за финансовой состоятельностью иностранного клиента. До кризиса политика банков была более лояльной, что привело к огромному количеству просроченных или вовсе незавершенных платежей по кредитам.

Все банки, выдающие ипотечный кредит в Испании, готовы рассматривать заявления от иностранных заемщиков. К примеру, известнейший банк в Испании – La Caixa – «испанский» Сбербанк, и другие крупные банки BBVA, Sabadell, Bankia и прочие.

Далее разберем, каковы особенности ипотеки в Испании для нерезидентов.

Требования банков к нерезидентам

В Испании ипотеку обычно запрашивают на 20-30 лет, так как банкам интереснее выдавать кредиты на длительные сроки, а заемщикам меньше платить каждый месяц. Клиент сам выбирает, что для него целесообразнее: быстрее расплатиться с задолженностью или ежемесячно платить меньше.

В договоре банк прописывает ситуацию с досрочным погашением, но некоторые банки запрещают выплачивать всю сумму досрочно первые несколько лет.

Условия банков:

У иностранца должна быть стабильная и высокая заработная плата по официальному месту работы. Чтобы получить 80-100% кредитования нужны: зарплата около 2500 евро в месяц, постоянный рабочий контракт, определенный трудовой стаж, хорошая кредитная история, у клиента не должно быть других кредитов или неоплаченных долгов.

Покупать недвижимость нужно у банка. Учреждения предлагают хорошие условия, чтобы простимулировать продажу квартир.

Сотрудничество с финансовым посредником или брокером. Они ведут переговоры о предоставлении ипотеки с большим шансом на успех. Комиссия за посредничество – 1-5% от суммы кредита.

Клиент соответствует возрастным рамкам – от 21 до 70 лет.

Потенциальный заемщик должен располагать единовременную оплату части стоимости жилья (около 20% от рыночной стоимости).

Если у клиента положительная кредитная история в Испании, банки готовы всячески смягчить условия. К примеру, увеличить сумму ипотеки или понизить долю первоначального взноса.

Специалисты по европейской недвижимости утверждают, что существуют определенные нюансы с переводом денег на счет. При покупке и оформлении ипотеки в Испании переводить денежные средства нужно с того счета, данные по которому указываются в документах, представленных банку. Договор запрещает делать переводы с разных счетов.

Делать регулярные выплаты нужно с личного счета, который открыт в банке-кредиторе. Существует практика безакцептного списания со счета всех платежей. Заемщику не нужно отслеживать необходимую дату и обеспечивать платеж вручную. Процесс автоматизирован. Но необходимо следить за тем, чтобы на счету оставалось положительное сальдо.

Не допускаются продажи банковских ипотечных продуктов. Финансовые организации более не требуют страхования залогового имущества, но могут предложить комбинированные продукты, чтобы улучшить условия ипотеки:

• открыть счет;
• получить кредитную карточку;
• застраховать жизнь владельца;
• застраховать недвижимость;
• застраховаться от несчастных случаев.

В зависимости от того, какое предложение принял заемщик, банк может уменьшить предлагаемую ранее процентную ставку.

Документы

Пакет документов для получения ипотеки в Испании нужно готовить заранее. Обычно это:

действующий заграничный паспорт;

справка 2-НДФЛ или налоговая декларация (эти документы подтверждают наличие средств у клиента);

справка с места работы с указанием должности, размера зарплаты и стажа;

выписка из банковского счета, показывающая движение средств, совпадающая со сведениями из 2-НДФЛ;

договор резерва квартиры между продавцом и покупателем;

кредитная история в России, если клиент не брал кредитов в Испании (ее можно взять в Национальном бюро кредитных историй — НБКИ), а если заемщик брал кредиты в Испании, вся его история будет в базе данных банка;

свидетельство о собственности на другое имущество в государстве Евросоюза или России, что подтверждает платежеспособность клиента;

документы о регистрации фирмы и выписка из ЕГРЮЛ (если клиент – собственник бизнеса);

идентификационный номер нерезидента (NIE).

Банк одобрит кредит, только если ежемесячные расходы на ипотеку не будут превышать 30-40% от семейных доходов.

Дополнительно учреждение может потребовать написать резюме с краткой информацией по содержанию всей предоставленной документацией. Все документы необходимо перевести на испанский язык и заверить у нотариуса.

Максимальная сумма займа

Иностранный гражданин вправе рассчитывать на получение до 80% от стоимости покупаемой квартиры. Если ликвидность недвижимости будет признана низкой, сумму займа уменьшат до 50% от его стоимости. Клиент должен внести всю оставшуюся сумму – 20-50% от цены объекта из своих личных денег.

Испанские финансовые учреждения очень чувствительны к отмыванию денежных средств через приобретение жилья, по этой причине различные операции с ипотекой проходят только через открытый в определенном банке счет. Первоначальная сумма взноса переводится на его счет.

Иногда банки выдают 100% от стоимости квартиры. Предельная сумма ипотечного займа определяется платежеспособностью нерезидента и рыночной стоимости приобретаемой недвижимости.

Ставки по процентам

Если клиент хочет купить дешевую недвижимость, банки тоже будут их кредитовать. Если потенциальный заемщик желает приобрести объект подороже, отель или торговый центр, банк рассмотрит данный случай индивидуально и предложит определенные условия.

Величина испанских ставок зависит от усредненной ставки Euribor, по которой кредитные учреждения одалживают денежные средства друг другу.

Иностранным гражданам предлагают ипотеку под 1,7-3% годовых. Разные банки рассматривают заявки на ипотеку разное время, от нескольких дней до полутора месяцев.

В банках Испании действуют следующие виды ставок по ипотеке:

1. Фиксированная ставка подходит тем заемщикам, которые ищут стабильности в выплатах. Обычно ее величина 3-4% годовых, и какие-либо экономические катаклизмы не введут изменений.
2. Плавающая ставка сулит клиентам некоторые риски. Процент может быть пониженным или растущим. Разные кредитные учреждения каждые 6 месяцев или год проводят рекалькуляцию с учетом макроэкономических показателей в Испании и мире. Такой вид ставки подойдет клиентам, которые получают стабильный доход в евро.
3. Смешанная – сочетание фиксированной и плавающей ставки. Подходит для клиентов, которые готовы расплатиться с банком досрочно.

На официальных сайтах испанских банков указывают обычно ставки TIE и TAE. Первое значение – рыночная ставка, которая не учитывает инфляцию. Второй показатель учитывает сумму займа, начисленные проценты и дополнительные издержки для заемщика.

Сроки ипотеки рассчитывают, исходя из возраста заемщика, цены приобретенной квартиры. Среднее значение – 10-15 лет.

Подробнее о досрочном погашении

Банковские организации теряют прибыль, если заемщик решает погасить задолженность заранее. За это предусмотрен штраф.

Но возможно понижение штрафов при следующих условиях:

1. Если ставка дифференцированная, комиссия за досрочную выплату всего кредита составит 0,5% от этой суммы. Если выплатить ипотечный кредит за первые 3 года, 0,25% — 3 до 5 лет, и без комиссии после пяти лет действия контракта.
2. Если ставка фиксирована, штраф составит 4% от суммы, выплаченной досрочно, в первые 10 лет. После данного срока клиент должен заплатить 3%, если заранее погасит долг.

Если у клиента нет на счету сбережений

Ипотеку в Испании для иностранцев не получить, если у потенциального заемщика нет сбережений.

Определенная и достаточная сумма на счету клиента – одно из основных условий для предоставления ипотечного займа, даже если кредитное учреждение предлагает профинансировать покупку.

Стопроцентное финансирование все равно предусматривает владение определенной суммой на счету банка для того, чтобы реализовать расходы на оформление кредита под залог новой собственности.

Какой процент первоначального взноса требуют банки? 10-15% от цены объекта.

Варианты недвижимости

Ипотека в Испании выдается на покупку любой жилой недвижимости: апартаментов, квартир, домов, таунхаусов, вилл.

Будущего заемщика может ограничить только цена покупаемого жилья, а также максимальная сумма кредита, так как не все финансовые организации Испании одобряют заявки на крупные займы.

На рынке много объектов со стоимостью до 100 000 евро, в том числе, в пляжных районах страны. Такое жилье пользуется большим спросом, особенно среди россиян.

Если желаемая квартира находится в престижном районе, ценник превысит 200-300 тысяч евро, банк затребует официальной доход клиента, существенно превышающий сумму ежемесячных выплат.

Банки реже одобряют ипотеку на коммерческую недвижимость и также требуют высокую платежеспособность, которую необходимо подтвердить разными справками.

Дополнительные расходы

В 2021 году оформление испанского ипотечного займа сопровождается дополнительными платежами:

• комиссия за выдачу ипотеки составляет около 1,5% от суммы;
• оплата за оценку квартиры – от 300 евро;
• страховка — от 20 евро в месяц;
• платежи в счет налоговых отчислений составляют около 10%;
• обязательны расходы на содержание жилья;
• заемщик должен купить медицинскую страховку (оплата единоразовая).

Заемщик должен нести расходы за счет своих средств. Далее разберем, как взять ипотеку в Испании россиянину.

Порядок оформления испанской ипотеки

Процедура состоит из следующих этапов:

Подготовка документации. Начать процесс необходимо до поиска квартиры. Следует заранее заказать банковские выписки, справки с места работы, выписку из НБКИ о кредитной истории, перевести документы на испанский язык.

Открыть счет в банке Испании (за 30-60 минут). Некоторые банки требуют дополнительные документы.

Получить NIE, номер нерезидента. Оформляется в Испании по прибытии. Нужен загранпаспорт (срок действия – не менее полугода), шенгенская виза, штамп о пересечении испанской границы.

Нерезидент ищет квартиру. Можно воспользоваться услугами посредников или все сделать самому с помощью тематических сайтов.

Заключить договор резерва, т.е. предварительный договор о приобретении квартиры. В нем прописывают стоимость жилья, максимальный срок оформления сделки продавца и покупателя.

Подать ипотечную заявку в банк. Потенциальный кредитор проанализирует документы и всю информацию о квартире и заявителе, что займет около недели.

Если банк одобрит заявку, клиенту будет оглашена сумма ипотеки и размер первоначального взноса. Нерезидент должен пополнить счет испанского банка на ту сумму первоначального взноса, которая будет установлена. Также понадобится сумма на дополнительные расходы.

Перед заключением каких-либо сделок и подписанием каких-либо договоров рекомендуется внимательно проверить условия и нюансы, все просчитать на ипотечном калькуляторе.

Заключить договор с банком и зарегистрировать сделку. Документы регистрируются в испанском реестре собственности (Registro de Propiedad).

Перечислить банку оставшуюся сумму. После регистрации обременения квартиры и права собственности кредитор перечисляет указанную в договоре сумму продавцу. Затем ежемесячно начинает списывать со счета сумму задолженности.

В России есть специальные агентства, которые помогают россиянам получить ипотеку в других странах, в том числе, в странах Евросоюза. Такие фирмы хорошо знают требования зарубежных финансовых учреждений, помогают клиентам подготовить все документы еще до поездки в Испанию, сами консультируются с банками.

Тогда подготовленные россияне приезжают в Испанию уже с полным пакетом документов, и в таких случаях отказ в выдаче ипотечного займа составляет менее 5%.

Отвечая на вопрос, как купить квартиру в Испании в ипотеку и возможно ли это, следует ответить, что кредитная политика страны не самая жесткая по отношению к гражданам Российской Федерации. Большинство кредитных учреждений позволяет россиянам приобрести недвижимость в ипотеку.

Брать кредит лучше в проверенных государственных банках Испании, к примеру, в Caixa, Bankinter, BBVA, Sabadel. Эти организации предлагают программы с разными видами процентных ставок. Выдается в среднем до 80% от оценочной цены покупаемой квартиры на срок до 25-30 лет.

Ставки зависят от индекса Euribor, который периодически пересчитывается. Российский гражданин, который имеет стабильный высокий доход каждый месяц, готовый представить полную документацию, имеет самые высокие шансы на получение ипотеки в Испании на льготных условиях.

Как получить ипотеку в Испании: список документов, процентные ставки, особенности оформления

В отличие от многих европейский государств, Испания выдвигает одни из самых простых условий, касающихся получения ипотечного кредита на покупку недвижимости как для резидентов, так и граждан, не являющимися таковыми. В этом европейском государстве такой способ практикуется достаточно часто, является выгодным делом, при этом всегда существует возможность для расширения жилплощади. Получить ипотеку в Испании может любой желающий, если грамотно подойдет к решению этого вопроса.

Особенности ипотечного кредитования в Испании

Являясь претендентом на получение займа, важно учитывать особенности получения ипотеки в Испании. Кредит на покупку жилья в этой стране выдается на срок от 5 до 25 лет, в отдельных случаях он может быть увеличен до 30 лет. Лица, не относящиеся к числу резидентов, могут рассчитывать на сумму, не превышающую 70% от итоговой стоимости объекта недвижимости (оценочной или указанной в эксритуре). При расчете банк берет за основу меньшую из двух стоимостей.

Как только заявка на кредит поступает на рассмотрение в банк, запускается процедура по оценке недвижимости. На основе полученных результатов принимается окончательное решение – одобрять кредит или нет.

Важно учитывать тот факт, что резидент может претендовать и на большую сумму кредитования (до 80%). Для нерезидентов это процент снижается до 50-70.

Как и банках Российской Федерации, в Испании выплаты по кредиту осуществляются ежемесячно. При этом их размер прописывается в специальном договоре. Для лиц, не являющимися гражданами этой страны, действуют лояльные программы кредитования.

Документы, необходимые для оформления заявки на предоставление ипотечного кредита в Испании

Чтобы стать заемщиком в банке Испании необходимо подготовить комплект документации, который для иностранных претендентов значительно расширяется:

• действующий загранпаспорт;
• налоговая декларация, в которой прописаны данные за истекший год и за три месяца текущего года (налоговая декларация может быть заменен справкой 2-НДФЛ за последний 24 месяца);
• если гражданин не относится к числу резидентов, он обязан предоставить отчетную документацию из банка той страны, подданным которой он является, в которой должно быть отображено движение средств по текущим счетам за последние 6-12 месяцев;
• выписка, выдаваемая бюро кредитных историй подтверждающая наличие актуальных задолженностей по имеющимся кредитам;
• справка, выданная по месту работы, оформленная на фирменном бланке в которой указывается должность претендента на кредит, стаж (чем он больше, тем лучше);
• если гражданин не работает по найму, а является юридическим лицом, занимающимся предпринимательской деятельностью, он обязан предоставить свидетельство о регистрации своей компании налоговые декларации за последние 24 месяца;
• необязательным, но дающим преимущество, условием является наличие справки из банка, подтверждающей наличие депозита, если таковой имеется;
• идентификационный номер, присваивающийся иностранным гражданам (NIE), который оформляется по месту пребывания в самой Испании.

Проверку собранной документации испанские банки не производят. Каждая позиция должна быть переведена на испанский язык. Стоимость перевода может достигать 500 евро. Если приобретаемая недвижимость будет находится в долевой собственности, каждый их участников должен предоставить отдельный пакет документов.

В редких случаях от кандидата могут потребовать предоставить справку об отсутствии судимостей или документ иного рода на усмотрение финансовой организации. Существует возможность оформления ипотеки на нескольких лиц, например, обоих супругов, которые хотят приобрести недвижимость. Испанские банки рассматривают поданные заявки в течение 2-5 недель.

Для того, чтобы оплачивать кредит, открывается расчетный счет, на который ежемесячно и будут поступать выплаты. В случае просрочки и накопления задолженности, банк будет взимать пеню. Если кредит не погашается на протяжении 6 месяцев, банк имеет право начать процедуру судебного взыскания неоплаченной суммы.

Размеры процентных ставок

Размеры процентных ставок по ипотечным займам в Испании остаются на уровне 3,5-4% годовых. При этом ежемесячная выплата по кредиту не может быть больше 30-35% от размера совокупного дохода.

Процентные ставки по ипотеке в Испании имеет три разновидности:

1. Фиксированная. Ее размер достигает 3-3.4% процента годовых. При этом размер ежемесячных выплат остается неизменным.
2. Плавающая. Может менять свое значение на протяжении всего срока кредитования. Такая процентная ставка пересчитывается ежегодно иди два раза в год, зависит от рыночных показателей.
3. Смешанная. В этом случае одна часть предоставленного кредита должна выплачиваться исходя из фиксированной ставки, другая – с учетом плавающей ставки.

В Испании существует возможность модификации ставок, что подразумевает перевод, например, плавающего процента в фиксированной, которая актуально как для резидентов, так и для лиц, не являющихся гражданами Испании. Стоимость процедуры – 0,15% от уплаченной суммы. Дополнительные расходы

При оформлении заявки на получение займа необходимо учитывать возможность дополнительных расходов, связанных с покупкой недвижимости. Первый платеж по ипотеке примерно равняется 1% от итоговой стоимости объекта сделки. После оформления сделки каждый год отдельно оплачивается страховка в размере 0,2% от стоимости купленной квартиры иди дома. Для того, чтобы оплатить процедуру оценки приобретаемого жилья придется заплатить еще около 500 евро.

Покупая жилье в Испании, к его стоимости добавляют еще 14-16% на дополнительные расходы, к которым относятся:

• государственная пошлина в размере 10% процентов от итоговой стоимости объекта недвижимости;
• комиссионная выплата банку за оформление кредита (1,5-2% от цены жилья);
• стоимость экспертной оценки объекта, услуги нотариуса.

Кроме выплат по ипотеке, собственник обязан будет оплачивать содержание купленной квартиры иди дома ежемесячно.

К обязательным налогам, которые владельцы недвижимого имущества оплачивают дополнительно относятся:

• налог на имущество в размере 0,5-2% в год;
• регионально установленный муниципальный налог;
• налог на сдачу жилья в аренду (24% ежегодно);
• оплата коммунальных услуг.

В права собственности владелец вступает только по прошествии нескольких месяцев со дня подписания специального контракта. Процедура осуществляется только после того, как банком будет одобрена ипотека и завершится процедура нотариального заверения договора купли-продажи.

Насколько выгодно оформлять ипотеку в испанских банках

Больше половины жилого фонда этого государства принадлежит иностранным гражданам, которые для его покупки оформляют ипотечные займы. Ипотека в Испании для россиян, как способ покупки собственного жилья – выгодный вариант инвестиций. Сдавая квартиру стоимостью в 100 000 евро, в аренду, заработок собственника может достигать до 5% от ее цены. В месяц эта сумма может достигать 600-700 евро. Такой доход позволяет не только погашать долговые обязательства перед банком, но и налоговые выплаты.

Возможные трудности при получении ипотеки в Испании, возможность получения юридической помощи

Покупка квартиры в Испании в ипотеку – предприятие, которое может сопровождаться рядом сложностей.

Если потенциальный собственник не принадлежит к числу резидентов, процедура оформления кредита может занять длительное время, но при этом сама процедура не является сложной.

Основной задачей в этом случае становится сбор полного пакета документации и подтверждение реальных доходов покупателя.

Для решения вопроса, касающегося того, как взять ипотеку в Испании россиянину, стоит рассмотреть вариант получения юридической помощи, которая заключается в следующем:

• формирование индивидуального списка документов для предоставления в банк;
• выбор оптимального варианта кредитования;
• нотариальный перевод бумаг на испанский язык;
• сопроводительная помощь при заключении сделки.

Существует возможность почасовой оплаты юридических консультаций или внесения суммы, за оказанную помощь в размере 1-1,5% от итоговой стоимости жилья.

Права нерезидента

В Испании не существует ограничений для лиц, не являющимися резидентами. Владелец недвижимого имущества, расположенного на территории этого государства, имеет право подать документы на получение долгосрочной шенгенской визы. Если сумма сделки превышает 500 000 евро, собственник может получить вид на жительство.

Полноправным владельцем купленного жилья иностранный гражданин станет только тогда, когда долг перед банком будет погашен в полном размере. До тех пор объект недвижимости выступает в качестве залога.

В случае образования задолженности по кредиту, банк начисляет штраф в размере 3% от ежемесячного платежа. По истечение одного года просрочки, пользоваться имуществом владельцу запрещено, а контракт с ним расторгается.

Иностранные граждане имеют право досрочно погасить свои долговые обязательства перед банком. Но в этом случае придется выплатить денежное взыскание в размере 0,15-2% от цены квартиры, в зависимости от установленной процентной ставки.

Требования, выдвигаемые к заемщику-нерезиденту:

1. Возраст от 25 до 60 лет. Чем старше возраст заемщика, тем строже предъявляемые к нему требования.
2. Размер заработка и его легальность. Уровень дохода не может быть ниже 3 ежемесячных выплат по ипотеке, стаж работы на одном месте не должен быть меньше 6 месяцев.
3. Отсутствие задолженностей по кредитам.
4. Возможность внесения половины стоимости жилья.
5. Правильный счет в банке.

Если размер необходимый суммы для покупки недвижимости составляет менее 30%, стоит рассмотреть возможность получения не ипотечного, а потребительского кредита.

Придерживаясь четкого алгоритма действий, любой желающий может приобрести жилье в Испании. Начинать нужно с выбора подходящего варианта для покупки. Далее следует произвести оценку выбранной квартиры или дома. Собрав необходимый пакет документации, обращаются с заявкой в банк. Дождавшись положительного решения переходят к заключению сделки купли-продажи и перечислению денежных средств. Пройдя все эти этапы человек становится владельцем собственных квадратных метров, которые он может использовать как для личного пользования, так и для сдачи в аренду.

http://ipoteka-expert.com/ipoteka-v-ispanii-dlya-rossiyan/
https://ipotekyn.ru/ipoteka-v-ispanii/