Недвижимость Болгарии в ипотеку для россиян

Ипотека на зарубежную недвижимость

Приобрести недвижимость в Болгарии в последние года стало довольно легко в силу значительного спада цен на рынке недвижимости. Но, если речь идет о покупке жилья в ипотеку, для нерезидентов процедура может усложниться предоставлением дополнительных документов и определенными расходами на банковские услуги, нотариуса и переводчика. Тем не менее, в Болгарии существует несколько банков, которые предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам, а также работают агентства недвижимости, которые могут помочь в сборе документов, проведении полной консультации и представлении интересов покупателя даже без посещения страны.

1. Все этапы покупки жилья в ипотеку в Болгарии для нерезидентов
2. Условия и ипотечные программы банков для болгарской недвижимости
3. Условия болгарских банков
4. Условия российских банков
5. Расходы при оформлении ипотеки в Болгарии
6. Какой способ купить болгарское жилье в кредит самый выгодный
7. Виза и вид на жительство
8. Болгарское жилье как инвестиция
9. Ипотека для граждан Болгарии
10. Заключение

Все этапы покупки жилья в ипотеку в Болгарии для нерезидентов

В среднем процедура оформления ипотеки на болгарское жилье занимает 1,5-2 месяца с момента выбора объекта.

1. Выбор жилья и бронирование. Найти подходящую квартиру в Болгарии можно как на рынке строящегося жилья, так и готового, используя услуги агентств недвижимости или сайты, где размещены объявления непосредственно от собственников. Одними из самых популярных являются:

Независимо от того, на первичном или вторичном рынке приобретается жилье, в Болгарии существует практика бронирования: покупатель перечисляет через банк сумму для резервирования объекта (по договоренности, обычно до 3000 евро).

2. Выбор банка и сбор документов. Предоставить ипотечный кредит могут как болгарские, так и российские банки. Список документов и условия практически идентичны для всех банков. После проверки документов и вынесения положительного решения, можно назначать дату сделки.

3. Оплата муниципального сбора.

• размер обязательного сбора за передачу недвижимости новому владельцу зависит от региона покупки и составляет 1,3-4% от налоговой оценки жилья;
• оплата за регистрацию сделки.

4. Подписание документов и передача денег. Все сделки с недвижимостью в Болгарии осуществляются при участии нотариуса. Покупатель и продавец могут подписывать документы как лично, так и через представителя, имеющего нотариальную доверенность от участника сделки. При личном присутствии покупателя-нерезидента рекомендуется обратиться к услугам переводчика, так как нотариальный акт зачитывается на болгарском языке. Передача денег происходит путем банковского перевода на счет продавца в присутствии нотариуса.

Нотариальный акт о передаче недвижимости является основным правоустанавливающим документом.

5. Регистрация недвижимости. В Болгарии не выдают свидетельство о регистрации права собственности. Однако после завершения сделки у нотариуса новый владелец обязан выполнить ряд процедур:

• в течение 7 дней зарегистрировать на свое имя недвижимость в Департаменте статистики (Булстат);
• в течение 2 месяцев подать декларацию в муниципальную налоговую инспекцию (при предъявлении номера Булстата и нотариального акта);
• подача сведений в службу кадастра и геодезии для обновления данных об объекте недвижимости и его владельце не ограничена сроками, но также является обязательной.

Условия и ипотечные программы банков для болгарской недвижимости

В Болгарии существует всего несколько банков, предлагающих ипотеку для нерезидентов. Легче всего получить кредит на строящееся жилье от застройщика, который сотрудничает с одним или несколькими банками, — в этом случае кредитор будет более лоялен к рассмотрению кандидатуры иностранного заемщика.

Отличительными особенностями болгарской системы кредитования являются:

1. Выбор валюты кредита. Ипотека в Болгарии может быть оформлена как в болгарских левах, так и в евро.
2. Комбинированная ставка по кредиту. Банк устанавливает фиксированную составляющую процентной ставки, которая может быть увеличена или уменьшена в соответствии с индексами SOFIBOR (для ипотеки в левах) или EURBOR (для кредитов в евро). Плавающая ставка индексов пересчитывается 2 раза в год.
3. Индивидуальная ставка. Фиксированная часть ставки устанавливается для каждого клиента индивидуально в зависимости от подтверждения и размера доходов, стажа работы, наличия страхования жизни, гражданства и других факторов, влияющих на рейтинг заемщика.
4. Сборы и комиссии. Комиссии взимаются практически за любые банковские действия: рассмотрение заявки, оценку дохода клиента, открытие и ежемесячное обслуживание расчетного счета, досрочное погашение. Исключение составляют акции и специальные предложения банков.
5. Возможность выбора способа расчета ежемесячных платежей. Заемщик может самостоятельно выбрать схему оплаты кредита: аннуитетными или дифференцированными платежами. Самым выгодным будет график с уменьшающимися взносами, но первые выплаты будут значительно больше, чем при аннуитете.

Для заемщиков-нерезидентов список предоставляемых документов такой же, как для граждан Болгарии:

• копии паспорта (и загранпаспорта);
• свидетельство о регистрации или расторжении брака, рождении детей;
• справка о доходах за последние полгода, выписка с личного банковского счета;
• документы, подтверждающие трудовую занятость (возможен запрос рекомендательного письма от работодателя);
• справка об отсутствии кредитов с рекомендательным письмом банка (можно заказать выписку о кредитной истории из ЦБКИ);
• справка из налоговой об уплате всех обязательных взносов за последний год;
• документы, подтверждающие наличие активов в собственности заемщика.

Все документы предоставляются на языке оригинала и в переводе на болгарский язык. Банк может потребовать нотариального заверения всего пакета документов.

Условия болгарских банков

Условия	Болгаро-Американский Банк	Postbank	ДСК
Лимит кредитования	46000-500000 левов/ 23000-250000 евро	До 500000 левов	До 400000 левов/до 200000 евро
Срок кредитования	5-35 лет	До 20 лет	До 30 лет
Процентная ставка	От 4,2%+ переменная SOFIBOR/EURIBOR (на весь срок)

Условия российских банков

В России зарубежную недвижимость кредитуют только 2 банка: Сбербанк России и ВТБ. Но для оформления ипотеки на жилье в Болгарии по каждой заявке условия выдачи кредита устанавливаются индивидуально. В связи с экономико-политической напряженностью отношений между Россией и Европой банки чаще всего отказывают по таким сделкам.

Расходы при оформлении ипотеки в Болгарии

Помимо затрат на банковские услуги при покупке болгарского жилья в кредит все покупатели обязаны оплачивать ряд сборов и пошлин.

Кроме данных обязательных сборов покупателя могут ждать следующие расходы:

• оплата услуг переводчика;
• составление нотариальной доверенности на представителя;
• расходы на визу и билеты в страну.

Какой способ купить болгарское жилье в кредит самый выгодный

Рядовому российскому заемщику непросто выбрать наиболее оптимальный способ покупки жилья в Болгарии в кредит, учитывая тот факт, что разные ипотечные программы представлены в разных валютах. Поэтому важно просчитать все расходы для одного и того же объекта в разных вариантах.

Для примера будет взята квартира на вторичном рынке. Условия[*] для примера:

Условия	В рублях	В левах		В евро
Стоимость	2 000 000	57 570,52		29 463,76
Первоначальный взнос 15%	300 000	8 635,58		4 419,56
Срок кредитования	15 лет (180 месяцев)
Сумма кредита	1 700 000		48 934,95		25 044,2

Расчет ипотеки по программам российских и болгарских банков (все расчеты приведены в рублях):

Параметры	Ипотека в болгарском банке	Ипотека в российском банке	Кредит под залог недвижимости в российском банке
Средняя ставка для расчета	5%	10%	14%
Размер ежемесячного платежа (аннуитет)	13 443,34 (386,97 лв/198,05 €)	18 268,29	22 639,6
Общая сумма переплаты за весь срок (без учета суммы кредита)	719 812,8 (одинаково для кредита в левах или евро)	1 588 292	2 375 129
Примерный размер на банковские расходы за весь срок (аккредитив, обслуживание счета за весь период, оценка недвижимости и кредитоспособности)	200 623,5 (5775 лв)	до 5000 (аккредитив/аренда ячейки+оценка)	до 5000 (аренда ячейки+оценка)
Примерный размер обязательной страховки имущества за весь срок (из расчета 0,2% от остатка долга ежегодно)	27 000	27 000	27 000
Ориентировочные расходы на перевод, заверение и пересылку документов	30000	0	0
Общая сумма расходов за весь срок с учетом суммы кредита	2 677 436,30	3 320 292,00	4 107 129,00

Оформить ипотеку в болгарском банке – самый выгодный вариант для желающих приобрести недвижимость в Болгарии. При этом необходимо учитывать следующие негативные факторы:

• риск отказа банка;
• увеличение кредитной ставки для нерезидента;
• изменение курса валют по отношению к рублю;
• риск увеличения переменной составляющей кредитной ставки.

Виза и вид на жительство

Владельцы недвижимости в Болгарии имеют право получить многократную визу на год, позволяющую пребывать в стране до 180 дней. Со следующего года ее срок увеличивается до 2 лет.

Двухгодичная многократная виза выдается только в случае покупки готового жилья в доме, введенного в эксплуатацию.

Для законной миграции в Болгарию необходимо пройти несколько этапов:

1. Продолжительное пребывание. Предоставляется возможность находиться в стране до 6 месяцев в течение года. Для его оформления необходима миграционная виза D. Статус выдается следующим категориям:

• иностранцы, получившие работу в Болгарии;
• владельцы бизнеса, учрежденного в Болгарии и имеющего в штате не менее 10 граждан страны;
• студенты болгарских ВУЗов;
• супруги граждан Болгарии;
• пенсионеры.

2. Долгосрочное пребывание. Выдается после 5-го ВНЖ сроком на 5 лет.

Болгарское жилье как инвестиция

До 2008 года в Болгарии наблюдался строительный «бум»: застройщики предлагали всем желающим жилье по низким ценам с отделкой и мебелировкой. Этим пользовались многие россияне, приобретающие квартиры и апартаменты для отдыха на все лето. С ростом курса евро и спадом мировой экономики доходы жителей России упали, а содержать жилье (налоги, коммунальные платежи), пустующее 9 месяцев в году стало затратно.

Часть российских покупателей стала сдавать жилье, чтобы окупить обязательные платежи, а другая часть была вынуждена продать недвижимость по цене, значительно ниже первоначальной.

На начало 2018 года средняя стоимость квадратного метра в Софии составляет 600-1300 евро. В небольших городах можно найти жилье от 300 евро/кв.м. Покупка квартиры с отделкой, мебелью и бытовой техникой площадью 30 кв.м. в одном из курортных городов около моря обойдется в 17000-30000 евро.

Если рассматривать болгарское жилье как инвестиции, то выгоднее всего покупать небольшие квартиры у побережья, которые можно сдавать туристам через агентства недвижимости.

Ипотека для граждан Болгарии

Банки предлагают местному населению ипотечные программы по льготным условиям. В их число входит:

• специальные предложения по отмене комиссий за рассмотрение и оценку;
• снижение процентной ставки в случае перечисления заработной платы через кредитующий банк;
• индивидуальный льготный график погашения в случае оформления дополнительных продуктов (кредитные карты, страхование жизни в компании-партнере банка);
• компенсация страхования имущества в случае оформления крупной суммы кредита.

Заключение

Несмотря на низкие процентные ставки по ипотеке в болгарских банках, российским гражданам придется понести значительные расходы при данном варианте кредитования. Это связано с расходами на заверение документов, перелет, услуги переводчика, юриста или агента по недвижимости. Получение кредита на жилье за границей через российский банк также весьма проблематично. Идеальным решением покупки болгарской недвижимости может стать нецелевой ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости в российском банке.

[*] Расчеты произведены по курсу ЦБ РФ на 11.01.2018г. из расчета 1€=67,88 рублей, 1 болгарский лев=34,74 рублей.

Как взять ипотеку в Болгарии: условия, ставки, подводные камни

Болгарский рынок недвижимости многим привлекателен для иностранных покупателей. В первую очередь, доступными ценами. В придачу к этому, в стране выдают кредиты на покупку недвижимости иностранцам. И, что важно для русскоговорящих покупателей, различий между гражданами ЕС и других стран здесь не делается. Взять ипотеку в Болгарии может любой человек, не обязательно болгарин.

Общая ситуация с рынком ипотечного кредитования в Болгарии

Как пишет РБК, в Болгарии основной спрос и предложение со стороны застройщиков сосредоточены вокруг курортных жилых комплексов на побережье Черного моря. По данным компании «Миэль-Франчайзинг», здесь представлены самые разные объекты: от небольших студий площадью 25 кв. м до больших пентхаусов и даже домов площадью 200-300 кв. м. Стоимость зависит от площади, удаленности от береговой линии, уровня комплекса, его инфраструктуры: объекты стоят от €950 до €3,5 тыс. (примерно от 68 тыс. до 250 тыс. руб.) за 1 кв. м.

«Иностранцы могут получить кредит в размере до 60–70% от стоимости недвижимости, но ставки высокие (8,5–9,5% годовых). При покупке недвижимости в Болгарии можно получить вид на жительство, но порог входа довольно высокий — если сумма покупки составляет не менее 600 тыс. левов (примерно €300 тыс.)», — рассказала эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова.

Однако в покупке болгарской недвижимости есть свои плюсы. По данным «Миэль-Франчайзинг», при оформлении недвижимости на юридическое лицо можно получить документ, фактически предоставляющий вид на жительство в стране. Согласно этому документу, на территории Болгарии можно находиться более 180 дней в году (срок, которым ограничено пребывание на территории Болгарии в соответствии с визовым режимом).

Условия получения кредита на недвижимость

В последние годы болгарские банки все более активно предлагают кредиты на приобретение недвижимости. Эта услуга доступна, в том числе, для иностранцев. Оформить ипотеку можно, не находясь в Болгарии. В некоторых банках достаточно присутствия нотариально уполномоченного представителя, который оформляет кредит. Хотя, конечно, проще оформить кредит лично.

Для граждан страны ипотека на недвижимость в Болгарии выдается на более выгодных условиях, чем для иностранцев – процентные ставки чуть ниже и требования более мягкие. Но и иностранцу можно найти банк с наиболее выгодными для него условиями кредитования. Ипотечные программы везде аналогичные, но ставки по кредитам несколько отличаются.

Ипотека в Болгарии: уникальные особенности

Ипотека на недвижимость в Болгарии имеет некоторые отличительные черты, которые присущи только этой стране. Их следует учитывать, оформляя долгосрочный кредит.

• Нет необходимости обязательного страхования жизни.

В большинстве европейских стран при взятии ипотечного кредита требуется оплатить достаточно дорогую страховку жизни. Ипотека в Болгарии для россиян может быть оформлена без такой страховки. Она желательна, но не обязательна.

• Депозит с платежами за 6 месяцев.

Данное требование появилось относительно не давно, но его приняли на вооружение все коммерческие банки. От клиента требуют не только внести на счет сумму первоначального платежа, но и сумму равную шести ежемесячным платежам. Без достаточно солидной суммы на счету банк попросту не одобрит Вам кредит.

• Досрочное погашение кредита наказуемо.

Если ипотечный кредит будет погашен досрочно, то заемщику придется заплатить штраф от 4 и до 5% от общей суммы займа. Это штрафные санкции, с помощью которых банк покрывает свои потери.

• Комиссия за обслуживания кредита.

Купить квартиру в Болгарии в ипотеку не получится без дополнительных выплат. В частности, за обслуживание кредита коммерческий банк взыщет 0,5% от займа. Сумма будет разбита на равные части и включена в обязательный ежемесячный платеж.

Кроме того, ипотека в Болгарии для иностранцев и болгар имеет одну очень интересную особенность. Если соискатель кредита женат (замужем), то его супруга (супруг) автоматически становятся со-заемщиком. То есть долг на вполне законных основаниях может быть взыскан с мужа (или жены) заемщика. При этом, согласие супруга не требуется. Это стоит учитывать, оформляя кредитный договор, так как нередки случаи, когда люди разводились и вынуждены были выплачивать половину ипотечного кредита.

В каких банках выдается ипотека

Чтобы узнать, какие условия предлагают для иностранцев болгарские банки, можно ознакомиться с актуальными программами на официальных сайтах.

Ипотеку иностранцам в Болгарии выдают 7 банков, среди которых чаще всего встречаются отделения: Альфа-банка, ДСК банка, Инвестбанка и Болгаро-американского кредитного банка.

Типичные условия ипотечного кредитования иностранцев в Болгарии (по данным prian.ru):

Валюта кредита	болгарский лев
Сумма кредита	60-80% от цены объекта
Срок ипотеки	5-20 лет
Возраст заемщика	от 21 года до 60 лет(мужчины), 65 (женщины)
Погашение кредита	ежемесячные платежи + плата за обслуживание ипотеки

Процентные ставки при покупке недвижимости в Болгарии в ипотеку

Ставки по ипотеке в Болгарии выше, чем в других странах Европы.

При оформлении ипотеки тип недвижимости не имеет значения. Это может быть дом или квартира, первичное или вторичное жилье. Главное условие – обязательная оценка и высокая ликвидность объекта.

Банку важно знать, можно ли будет быстро и по выгодной цене продать недвижимость, если заемщик перестанет обслуживать ипотеку. Поэтому оформить кредит на нетиповые объекты, ликвидность и реальную рыночную стоимость которых трудно оценить, будет проблематично.

Взять кредит под квартиру гораздо проще, чем под дом в сельской местности. При этом можно оформить кредит под строительство собственного дома или даже ремонт уже существующего.

Максимальная сумма ипотеки – 300 000 левов или около €150 000. С учетом того, что средняя стоимость курортных апартаментов в стране варьируется от €20 000 до €100 000, получить нужную сумму для покупки недвижимости не составит труда. Возможно оформление кредита и на большую сумму, но в этом случае в требования будут включены дополнительные пункты. Например, минимальная стоимость жилья.

Средние процентные ставки для иностранцев варьируются от 7,1% до 15% годовых в зависимости от банка.

Важно! В некоторых банках Болгарии процентные ставки по ипотеке могут с течением времени повышаться. Поэтому нужно внимательно изучать условия кредитной программы.

Несмотря на то, что кредит на недвижимость в Болгарии банки оформляют все более охотно, требования к иностранцам остаются строгими и проверка на соответствие является серьезной процедурой. Например, мужчине в возрасте «за 60» кредит не выдадут, даже если по всем остальным пунктам он идеальный заемщик.

В случае досрочного погашения ипотеки придется заплатить комиссию – 3,5-5% от суммы выплачиваемого остатка.

Документы для оформления ипотеки в Болгарии

Чтобы купить квартиру в Болгарии в ипотеку нужно представить в банк следующие документы:

• копия паспорта;
• свидетельство о браке или разводе (для тех, кто вступал в брак);
• выписка с банковского счета за последние 6 месяцев;
• справка об отсутствии задолженностей по кредитам и рекомендательное письмо от банка, услугами которого пользуется заявитель;
• справка из налоговой об уплате налогов за последний год;
• выписка с места работы о получении зарплаты за последние 3-6 месяцев;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• предварительный договор купли-продажи недвижимости;
• справка об отсутствии обременений у недвижимости (арест, залог и т.п.).

Все документы нужно подавать в оригинале, а также в переводе на болгарский язык. Естественно, перевод должен быть юридически заверен в соответствии с международными стандартами.

Обычно банк рассматривает заявку 1-2 недель. В простых случаях решение о выдаче кредита могут принять и за пару дней.

До получения кредита банки требуют, чтобы заемщик открыл депозит в размере 6 ежемесячных платежей.

В некоторых банках после одобрения платежеспособности и суммы кредита заемщику предлагают на выбор несколько сроков кредитования. Это позволяет выбрать тот размер ежемесячного платежа, который будет наиболее комфортным.

Если заемщик состоит в браке, то любая недвижимость, которая будет приобретена с помощью ипотеки в Болгарии, будет оформлена в совместную с супругом/супругой собственность.

Сделка всегда проводится с участием нотариуса, поэтому заемщику нужно подготовить доверенность на переводчика, который будет его представлять.

В качестве залога банки принимают, как уже имеющуюся у заемщика недвижимость, так и ту, на покупку которой и оформляется ипотечный кредит.

Дополнительные расходы на ипотеку в Болгарии

Расходы при оформлении ипотеки в Болгарии — около €100-150. Также ежегодно нужно будет платить около €200-600 за страховку жизни заёмщика и имущества. Но тут есть одна особенность. В отличие от, например, российской практики, в Болгарии жизнь заемщика страхуется по желанию, и отказ от этого не приведет к штрафу или повышению ставок по ипотеке. Обязательным является только страхование недвижимости.

Расходы на покупки недвижимости (по оценке сайта https://prian.ru):

Оценка недвижимости и оценка объекта	€50-100
Обязательная страховка объекта	€100-300 в год
Страхование жизни заявителя	€100-300 в год
Сбор за оформление ипотеки	€30-50

Заключение

Таким образом, взять ипотеку в Болгарии иностранцу вполне посильная задача. Многие банки охотно выдадут заем иностранному инвестору. Главное, чтобы он соответствовал базовым условиям, а также располагал необходимым доходом. Условия ипотеки несколько более жесткие, чем для самих болгар, но это легко объясняется: банки рискуют, связываясь с иностранцами. В то же время условия ипотечного кредитования в своей массе более выгодные, чем в России.

https://ipoteka.finance/country/ipoteka-v-bolgarii-dlja-rossijan.html
https://nedvizhimosttut.ru/kak-vzyat-ipoteku-v-bolgarii-usloviya-stavki-podvodnye-kamni.html