Условия ипотеки под залог недвижимости

Дмитрий Алексеев

Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

Все хотят иметь свою личную жилплощадь, но не у всех имеются собственные средства на ее покупку. Поэтому люди вынуждены обращаться за выдачей ипотеки под залог приобретаемой недвижимости.

В данной статье рассматриваются вопросы, касающиеся особенностей такого банковского продукта, его процедуру, виды ипотечных займов, требования к заемщикам и каким образом его получить.

Что это такое

Термин «ипотека» (с греч. означает залог или заклад) служит для описания займа, ссуды, предоставляемой с целью обеспечения выполнения обязательства заемщика по возврату долга. Обычно в залог передается имеющее высокую ценность имущество. Ипотекой называется залог именно недвижимого имущества (зданий, строений, помещений, земельных участков).

Несмотря на то, что недвижимость находится в залоге у банка-кредитора, ей продолжает владеть заемщик-должник и может пользоваться ей.

С помощью ипотеки можно приобрести жилье или построить частный дом.

В залог может быть передана как приобретаемая, так и уже имеющаяся недвижимость.

В случаях, когда уровень дохода заемщика невысок, то для принятия положительного решения по заявке, банк может предложить клиенту привлечь поручителей или созаемщиков.

Также нужно отметить, что ипотека носит целевой характер, поэтому использовать ее можно только с целью покупки недвижимого имущества.

Банк имеет право контролировать процедуру заключения сделки купли-продажи жилья.

При наличии нарушений, с заемщиком могут быть прекращены договорные отношения, а также ухудшена его кредитная история.

Нормы закона

Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим отношения в связи с ипотечным кредитованием является ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

Данный федеральный закон принят в конце 1998 г., далее в него были внесены ряд дополнений и изменений.

Изменения требовались для приведения норм закона в соответствие с имеющимися финансовыми и юридическими реалиями в нашей стране.

Однако этот документ все еще требует доработок, о чем можно судить по большому количество спорных ситуаций между сторонами ипотечных отношений. Для решения споров зачастую применяется судебная процедура.

Дополнения в закон в равной мере направлены на защиту прав и законных интересов всех сторон данных правовых отношений.

Предъявляемые требования

Банками предъявляются следующие требования к заемщикам:

Наличие гражданства РФ	регистрацию на территории России
Положительная кредитная история	отсутствие нарушений по ранее имевшимся кредитам
Заемщик должен соответствовать возрастным критериям	В каждом банке свои возрастные лимиты (как правило, от 21 года и до 65 лет)
Наличие определенного срока трудовой стаж	Включая стаж по последнему месту трудоустройства
Подтверждение постоянного стабильного дохода	достаточного для оплаты займа

Кроме этого, могут существовать и иные требования, которые предъявляются к конкретному заемщику. Банк при этом может предлагать более выгодные условия по кредиту.

Банк может отказать в одобрении заявки на ипотеку без объяснения причин, в этом случае заемщик может обратиться в другую организацию.

Требования относительно залогового объекта:

Предмет ипотеки должен быть изолированным	отдельным жильем, поэтому ипотечный кредит на долю в квартире и комнату коммунальной квартире или в общежитии не допускается
Юридическая чистота сделки	Объект недвижимости проверяется на то, что принадлежит на праве собственности продавцу, на него не имеют какие-либо права третьи лица, не обременен и т.д.
Возможен кредит под залог уже имеющегося имущества	принадлежащего заемщику, возможно привлечение поручителей

Банк может принять отрицательное решение по заявке на ипотеку, если предмет залога:

По своему состоянию не отвечает условиям банка	Не имеет туалета, ванны или кухни, не отапливаемое помещение, без электричества, не имеет системы водоснабжения, сантехнического оборудования и др. инженерных коммуникаций
Необходим капитальный ремонт	и значительные финансовые вложения
Самовольно переустроенное или перепланированное	помещение квартиры

Требования к техническому состоянию объекта:

1. Год постройки.
2. Материалы стен, фундамента и т.д.
3. Его этажность.
4. Не должно относится к ветхому или аварийному жилью.
5. Не стоит в списке домов на реконструкцию или снос.

Банк-залогодержатель выполняет тщательную проверку объекта недвижимости. Отказ может быть сделан также в случаях:

Отдаленного расположения жилья	нахождении в регионе, где банк не имеет отделений или филиалов
Сомнительная история ранее прописанных лиц	осужденных, недееспособных лиц, граждан-инвалидов и других категорий
В квартире прописано большое количество лиц	отказ кого-либо из зарегистрированных лиц на согласование сделки

Строгие требования банков объясняются тем, что они пытаются максимально минимизировать свои риски на случай неисполнения должником своих обязательств по возврату займа.

Таким образом, будет выполнена детальная проверка объекта недвижимости, его технического состояния, ранее совершенных с ним сделок.

При наличии каких-либо проблем с предметом залога, банк, скорее всего, откажет в одобрении заявки на ипотеку.

Виды ипотечных кредитов

Как правило, в залог банку передается приобретаемая недвижимость. Допускается также залог уже находящегося в собственности у заемщика ликвидного недвижимого имущества.

Необходимо понимать, что банковские продукты делятся в зависимости от вида обеспечения.

Виды ипотеки исходя из вида обеспечения:

• ипотека на городскую недвижимость;
• ипотечный кредит на покупку квартиры;
• ипотека на комнату (допускается кредит на комнату в квартире, после чего вся квартира станет собственностью заемщика );
• кредит на дом или коттедж;
• на новостройку;
• на загородную недвижимость и др.

Предметом залога могут быть:

1. Частный дом.
2. Квартира.
3. Земельный участок.
4. Иное недвижимое имущество.
5. Движимое имущество, имеющее высокую стоимость

Кроме того, ипотеку можно разделить на:

• Ипотеку социального характера;
• Коммерческую ипотеку.

Социальная ипотека предназначена для поддержки социально уязвимых категорий населения.

Государство тем самым оказывает помощь гражданам, которые имеют статус нуждаемых в улучшении жилищных условий.

Виды социальной ипотеки:

1. Военная ипотека.
2. Для молодой семьи.
3. Для молодых специалистов
4. Для бюджетников и т.д.

Способы реализации социально направленной ипотеки:

Софинансирования	процентов по кредитам
Выделение субсидий	на оплату части стоимости недвижимости
Предоставления льгот	на государственное жилье

Следует осознавать, что кроме требований кредитного учреждения необходимо также отвечать критериям выбранной банковской программы.

Граждане, не относящиеся к льготным категориям, могут воспользоваться стандартными ипотечными программами, в которых процентная ставка будет чуть выше, чем по социальной ипотеке.

Кроме того, сейчас в банках развивается направление коммерческой ипотеки.

Коммерческая ипотека ориентирована на предоставление ипотечных займов в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей.

Законно ли страхование жизни по ипотеке в 2021 году, смотрите здесь.

Ипотека под залог коммерческой недвижимости предоставляется по менее выгодным для заемщиков условиям, поскольку имеется определенный риск ведения предпринимательской деятельности, а банки учитывают их в «цене» кредита, увеличивая процентные ставки и размер первоначального взноса.

Ипотека под залог имеющегося жилья

Ипотека под залог имеющейся недвижимости является одним из вариантов оформления ипотечного кредитования. Ипотека под залог имеющегося жилья позволяет собственникам преувеличить состав своей недвижимости, получать от неё прибыль, не вкладывая собственных средств. Ипотека под залог недвижимости на сегодняшний день не только один из вариантов решения жилищной проблемы, но и выгодная коммерческая возможность. Как же взять ипотеку под залог имеющегося жилья?

1. Залог и ипотека
2. Ипотека под залог имеющейся квартиры
3. Ипотека под залог приобретаемого жилья
4. Ипотека под залог земельного участка
5. Отличия ипотеки под залог имеющегося от приобретаемого жилья

Залог и ипотека

С появлением такого финансового инструмента кредитования, как ипотека, возможности граждан значительно расширились. Теперь они могут иметь собственное жилище, получить дополнительную недвижимость в целях получения прибыли, не имея больших денежных вложений для этого. При этом составляется договор залога.

Однако при ипотеке граждане должны передать банку под залог определённую недвижимость. Как правило, банки принимают в качестве залога исключительно строения, помещения, сооружения, пригодные для проживания.

Нежилые объекты в редких случаях могут послужить залогом в этом деле в основном по следующим причинам:

• слишком низкая стоимость нежилых объектов;
• частый снос и перестройка нежилых сооружений по решению администрации соответствующих населённых пунктов;
• низкая рентабельность и волатильность нежилых объектов и так далее.

Таким образом, не принимая в счёт исключительные случаи, можно утверждать, что залогом в ипотеке может быть только жилое помещение. Так что имея жилище, можно смело рассчитывать на получение ипотеки практически в любом банке.

Ипотека под залог жилья, однако, имеет свои особенности и риски, в силу чего она не подходит каждому.

Так, на рентабельность такой ипотеки могут оказать влияние следующие характерные особенности передаваемого в залог жилища:

• процентные начисления на кредитные средства;
• падение стоимости жилища;
• признание купленного на ипотечные средства жилища аварийным, соответственно, подлежащим сносу и так далее.

Общий перечень рисков при ипотеке достаточно велик, и даже опытные банкиры не берутся перечислять все. По этой причине ипотека признаётся выгодным предложением с определённой степенью риска. Риск при этом полностью ложится на плечи самих заёмщиков, так как интересы банка защищены предоставляемым в залог имуществом заёмщика.

Снятие залога производится исключительно после полного погашения долга и начисленных за весь период процентов. Снятие осуществляется в том же порядке, как и передача в залог. Так, при снятии в реестр передаются закладные, договоры и так далее.

Ипотека под залог имеющейся квартиры

Банки предоставляют различные варианты оформления ипотеки под залог имущества или под залог доли в квартире. Так, более предпочтительным является оформление в качестве залога уже имеющегося в собственности заёмщиков жилища. Банки рассматривают такой вариант как более безопасный для себя, так что больше вероятности получить одобрение для кредита на выгодных условия. С точки зрения законодательства, такой вид кредитования не под залог покупаемой квартиры, а например, под залог комнаты воспринимается как нецелевая ипотека.

Однако выгода для заёмщика от залога собственного жилища зависит от многих факторов.

Так:

1. Размер выдаваемого кредита напрямую зависит от стоимости закладываемого жилища на день оформления кредита.
2. Процентная ставка будет напрямую зависеть от доли кредитных средств в составе стоимости закладываемого жилища.
3. Волатильность жилища напрямую влияет на время, в течение которого банк одобрит оформление ипотеки. Так, чем больше волатильность, тем меньше заминок возникнет в процессе оформления.

Дело в том, что банки предпочитают иметь дело с ипотекой с учётом не только платёжеспособности самого заёмщика, но и с учётом характеристик залога, что позволит получить выданные взаём средства обратно и в кратчайшие сроки в случае, если заёмщик окажется не способным оплачивать кредит. К примеру, ипотека в залог доли в квартире может быть предоставлена исключительно, если средства будут направлены на выкуп остальных долей.

Однако заёмщикам необходимо учитывать главный риск и условия при передаче собственного жилища в залог банку. Банки не станут церемониться с ними и при первой же возможности попытаются продать заложенный дом или квартиру, чтобы поскорее закрыть кредит. По этой причине лучше оформлять кредит, будучи уверенным в том, что заминок и задержек с выплатами в будущем не возникнет.

Кроме того, специалисты советуют не ввязываться в кредитные отношения с сомнительными финансовыми учреждениями. Так что, закладывая жилище, в котором заёмщики проживают сами в настоящий момент, лучше иметь дело с проверенными банками, которые при случае смогут предоставить отсрочку.

Ипотека под залог приобретаемого жилья

Итак, можно ли взять ипотеку под залог покупаемого жилья и каковы при этом условия? Данный вид залога недвижимого имущества ипотека является стандартным вариантом. Так, в изначальном смысле ипотека подразумевает залог жилища, которое приобретается на заёмные средства.

При кредите под залог приобретаемой квартиры в случае неплатёжеспособности заёмщика банк обратит возмещение собственных средств именно на ту квартиру, которая была куплена заёмщиком на ипотечные средства.

Так, порядок ипотеки под залог приобретаемой недвижимости, особенности залога недвижимости следующий:

1. Заёмщик обращается в банк для получения кредитных средств.
2. Если заёмщик уже нашёл квартиру, которую планирует купить, то предоставляет в банк полные сведения о ней. Если нет, то в некоторых банках имеются предложения квартир, доступных к ипотеке.
3. После получения одобрения в банке заключается трёхсторонний договор, где заёмщик получает квартиру, банк получает залог, а продавец квартиры получает деньги от банка.
4. Далее заёмщик начинает оплачивать кредит в соответствии с планом выплат, определяемым банком при согласовании с самим заёмщиком.

Но в отличие от варианта, где залогом выступает жилище самого заёмщика, в данном случае определяющее значение имеют следующие факторы, оказывающие непосредственное влияние на условия соглашения:

• размер выделяемых средств зависит от стоимости приобретаемого жилища;
• процентная ставка и план выплат зависит от официального заработка заёмщика;
• вероятность оформления кредита зависит от волатильности приобретаемого жилища и так далее.

Даже если у заёмщика имеется иная недвижимость, на размер и иные характеристики ипотечного кредита влияние оказывают исключительно сведения о доходе заёмщика, а также стоимость приобретаемого жилища. Однако когда дело касается снятия залога с квартиры после погашения ипотеки, между рассматриваемыми вариантами ипотеки нет никаких различий.

Ипотека под залог земельного участка

Залог земельных участков – не сильно развитая практика в ипотечном кредитовании. Основная причина того, что банки не берут в залог земельные наделы, заключается в том, что стоимость земли в РФ довольно низкая, а граждан, владеющих достаточно большими земельными угодьями, очень мало.

Другое дело, когда земля находится в пределах городов и стоит дорого. К примеру, в Москве стоимость земли гораздо выше, чем стоимость квартиры. Так что под залог земли в Москве можно получить довольно крупный ипотечный кредит.

Таким образом, при получении ипотеки на условиях предоставления в залог земельного надела оказывают влияние следующие факторы:

• местоположение участка;
• кадастровая стоимость надела;
• наличие обременений со стороны третьих лиц;
• наличие планов государства по поводу конкретной земли.

Кроме того, если на земельный надел распространяются права третьих лиц, в том числе и сервитутные правомочия, то банк откажет в кредитовании. Ведь наличие правомочий третьих лиц означает потенциально возникающие споры по поводу займа, а значит и длительные судебные разбирательства.

Отличия ипотеки под залог имеющегося от приобретаемого жилья

Основная разница между передачей в залог для получения ипотеки собственного жилья и залогом вновь приобретаемого на ипотечные средства жилища заключается в риске, который несут заёмщики.

Так:

1. При залоге собственного жилища банк предоставляет средства лишь в пределах стоимости данного имущества, что может быть довольно мало, так как банки не всегда оценивают недвижимость с учётом рыночных факторов. При этом остаётся риск остаться без имеющегося жилья. Однако вероятность покупать с одобрения такого кредита достаточно высока.
2. При залоге недвижимости имеющаяся ипотека вновь приобретаемого жилья риски заёмщика ограничивает лишь данным жилищем. Так, даже если у заёмщика имеется иное имущество, при неуплате ипотеки банк сможет конфисковать исключительно приобретённое на ипотечные средства жильё.

Таким образом, каждый заёмщик должен сам решать, закладывать собственное жильё или предоставить банку в залог непосредственно купленные в ипотеку жилища. При любом раскладе заёмщики должны исходить из собственных возможностей и оценивать риски реально.

Оценивая плюсы и минусы каждого из рассмотренных вариантов залога для ипотеки, необходимо отметить, что ипотека с залогом собственного имущества больше подходит для тех, кто не желает приобретать жилище, подходящее под требования банка. Так, банки, как правило, требуют, чтобы приобретаемое жильё находилось в пределах страны. Заложив собственное жильё можно получить средства на приобретение жилья за рубежом.

Как снять кредит под залог квартиры в ипотеке после выплаты ипотеки? Многие люди, что приобрели жильё в ипотеку, задаются вопросом, как снять залог, даже если полностью погасили свои долги. Залог на квартиру, автомобиля, дома с обременением снимается после полного приобретения, то есть выплаты средств третьим лицам.

https://ipoteka-nedvizhimost.ru/usloviya-ipoteki-pod-zalog-nedvizhimosti/
https://zhiloepravo.com/vopros/ipoteka/zalog-imeyushhejsya-nedvizhimosti.html