Как правильно оформить ипотеку на вторичное жилье

Ипотека дает возможность россиянам приобрести собственное жилье. На рынке недвижимости жилые помещения делятся на новостройки и вторичные квартиры. По статистике большинство заемщиков выбирают вторичный рынок. Приоритет вторичного рынка нельзя назвать удивительным, поскольку граждане имеют неограниченную возможность выбора разнотипного жилья, расположенного в месте с удобной и разветвленной транспортной инфраструктурой. Многие банки снижают ставку по кредиту, если заемщик приобретает квартиру на вторичном рынке. Ипотека на вторичное жилье обладает популярностью среди населения.

Особенности вторичного жилья

Плюсы приобретения вторички:

1. Заемщик после оформления ипотечного договора, может сразу же въехать в квартиру. Исключается потеря времени при ожидании сдачи дома, в отличие от новостроек.
2. При поиске квартиры в ипотеку потенциальный клиент банка имеет большой выбор. В отличие от домов в новостройках, особенно эконом класса. Такие дома, как правило, однотипные, после их сдачи обнаруживается масса недостатков.
3. Процентные ставки по займу, предметом которого выступает вторичная квартира, ниже, если сравнивать аналогичный показатель с первичным рынком. Обоснованием является то, что вторичка имеет лучшую ликвидность, ее легче продать в случае неисполнения заемщиком своих обязательств перед банком. В случае с новостройках все сложнее. Во-первых, банк рискует нарваться на неблагонадежного застройщика. Во-вторых, новостройка может быть не такой ликвидной, как хотелось бы банку. Свои риски банк закладывает в процентную ставку по ипотеке на первичное жилье.

Минусы покупки вторички:

1. При приобретении квартиры, которой уже пользовались другие жильцы на праве собственности, существует реальный риск обременения жилища. Задача юриста или риэлтора в этом случае – проверить чистоту заключаемой сделки. К сожалению, даже самая грамотная проверка не дает гарантии, что после приобретения желаемого жилища на его пороге не объявится наследник или временно выписанный из него гражданин.
2. Не все продавцы готовы связываться с ипотекой. Это объясняется тем, что в договоре купли-продажи нужно будет указать всю сумму сделки, а это не очень выгодно в отношении налогообложения.

Ипотека: основные риски

Как оформить кредит? Перед тем как обратиться в банк за ипотекой, следует знать некоторые аспекты, а также подводные камни этого кредита. Ипотека относится к разновидности потребительских займов, но отличается от них длительностью кредитования, более строгими требованиями к заемщику.

Основные нюансы ипотеки:

1. Автоматический залог. Покупаемая квартира остается в залоге у банка. Заемщик может прописаться в ней, а также сделать аналогичные действия в отношении членов семьи. Но если он не сможет выполнять в дальнейшем условия договора, квартира реализовывается на торгах банком либо продается заемщиком. Разницу заемщик компенсирует банку. На практике это выглядит так: гражданин платил ипотеку 10 лет. Кредит выдан на 20. Спустя 10 лет, он понимает, что получаемые в настоящем времени доходы не позволяют ему платить за жилье. Он продает квартиру, а вырученные деньги относит в банк в счет погашения долга.
2. Ипотека предлагается банками с первоначальным взносом илибез него. В первом случае % по займу ниже, потенциальный клиент обычно вносит от 15 до 24% от стоимости жилья. Но в этой ситуации заемщик рискует понести дополнительные расходы. Соглашение купли-продажи квартиры прописывает полную стоимость квартиры. Перед покупкой жилья осуществляется независимая оценка квартиры. Если сумма, установленная экспертом ниже прописанной в договоре, банк будет выдавать ипотеку, ссылаясь на стоимость, которая указана оценщиком. А оставшиеся деньги обязан продавцу возместить покупатель.

Если у потенциального заемщика отсутствует первоначальный взнос, можно оформить кредит в том же банке, где планирует обзавестись ипотекой. Обычно в этом случае банки не требуют справку о доходах, но им необходим залог. И чаще всего под имеющееся имущество потенциального клиента, например, тоже квартиру. Таким образом, человек становится обладателем уже двух залоговых правоотношений, по обоим объектам недвижимости. Это соответственно, увеличивает риск потери жилья.

1. Ипотека дается на длительное время. За 20 лет в стране может измениться экономическая ситуация как в лучшую, так и в худшую стороны. Например, может быть объявлен дефолт. Государство не выплатит долги, упадет курс рубля. Но это не означает для клиентов банков, что ипотечное время будет легче. Это объясняется тем, что в кредитном соглашении прописано право на изменение % ставки при непредвиденных обстоятельствах. В итоге долг по ипотеке останется прежним, но при этом учитывается курс рубля.

Кто такой оценщик банка

Объект недвижимости перед приобретением оценивает специалист, который прошел аккредитацию кредитного учреждения. Оценка в большинстве случаев не совпадает с пожеланиями покупателя. Оценщики пристальное внимание обращают на несколько факторов в процессе своей работы:

1. состояние объекта недвижимости, материалы, из которого он построен;
2. оценка присутствия коммуникаций, необходимых для комфортной жизни (электричество, газ, водопровод);
3. анализ расположения дома, квартиры на наличие удобной для человека инфраструктуры (наличие рядом садов, больниц, поликлиник, школ, магазинов и т.д.).

Собранные материалы внимательно изучает сотрудник кредитного отдела.

Порядок оформления

В настоящее время много банков предлагает выгодные условия ипотечного кредитования.

Для получения одобрения в максимально короткий срок стоит подавать заявки в несколько кредитных учреждений одновременно.

Алгоритм действий, как оформляется займ на покупку вторичной недвижимости, примерно одинаков для всех банков:

1. Онлайн либо в офисе банка нужно подать заявление на оформление кредита. Ответ приходит не сразу. В среднем, банк рассматривает анкету заявителя не более 5 дней.
2. В случае одобрения, заявитель будет знать, сколько денежных средств банк готов выдать, каковы условия по ипотеке. После анализа информации от банков, следует выбрать достойную программу, а также постепенно подыскивать объект недвижимости. На практике, на поиск подходящего жилого помещения банк дает один месяц.
3. Многие заемщики, желая уложиться в заранее установленные сроки, обращаются к риэлторам. В случае если подходящая квартира найдена, ее продавец обязан предоставить второй стороне весь комплект документов на жилье.
4. С бумагами заемщик обращается в банк с целью оформления займа. После подписания договора, покупатель обращается в Ростреестр для регистрации собственности. Потом – в МФЦ по месту нахождения недвижимости с целью оформления сделки.
5. После выдачи необходимых документов: как от Ростреестра, так и от МФЦ, гражданин опять идет в банк. Кредитное учреждение проверяет оформление бумаг. Только после этого заключается между сторонами ипотечный договор. Продавцу банк переводит денежные средства на его счет.

На этом процедура покупки вторичной квартиры закончена.

Требования к заемщикам

Как правильно взять кредит? Этот вопрос задают себе многие потенциальные заемщики, которые преследуют цель: получить выгодный займ. Банки также формируют портрет заемщика. Необходимыми условиями при взятии названного займа выступают:

• возраст гражданина (от 21 года до 65 лет);
• российское гражданство»
• регистрация в РФ на постоянной основе;
• стаж работы на предприятии (организации) не менее полугода;
• наличие дохода (официального и желательно высокого);
• хорошая кредитная история;
• отсутствие судимости.

Основные условия программ

Если собрать воедино предложения от крупнейших финансовых учреждений, то можно получить следующую картину:

1. Срок кредитования: от 1 до 25 лет.
2. Взнос заемщика в минимальном показателе составляет от 15 до 25%.
3. Размер ставки по процентам – 15 % годовых.
4. Комиссия за погашение долга не взимается.
5. Сумма выданного займа – от 500000.

Документы:

• паспорт заявителя на кредит;
• справки уровня платежеспособности заемщика (справка по форме банка, 2 НДФЛ);
• трудовая книжка;
• трудовой контракт;
• свидетельства о собственности на имущество (движимое или недвижимое);
• документы о семейном статусе потенциального заемщика (женат, холост, разведен);
• сведения об иждивенцах.

Перечень необходимых банку бумаг может быть расширен. Никто не вправе запретить кредитному учреждению потребовать дополнительные бумаги. Например, некоторые банки требуют с потенциального клиента бумаги, свидетельствующие о том, что по другому, имеющемуся денежному обязательству, последний исправно платит. Бумаги, предоставленные человеком в банк, изучаются кредитным инспектором, формируя портрет заемщика. Рейтинговая оценка человека выстраивается из информации, которая черпается специалистом именно из предоставленных бумаг.

Страхование – требование банка

Большинство банков в программе предоставления ипотеки требуют от потенциальных клиентов застраховать предмет залога. Для банка это снижает риск неполучения денежных средств по кредиту. Дополнительно заемщику предоставляют страховку, во многих случаях довольно бесцеремонно навязывая этот продукт, который ведет к удорожанию самого кредита. Банки и сотрудничающие с ними страховые организации, также предлагают неимущественное страхование: полис жизни и здоровья заемщика.

Теоретически, от этого полиса можно отказаться. Практически – это невыгодно, прежде всего, для заемщика. Видя нелояльность будущего клиента к банку, уполномоченные сотрудники могут без объяснения причин отказаться от сотрудничества, либо поднять процентную ставку. Поэтому во многих случаях потенциальные клиенты соглашаются на приобретение полиса страхования с обязательными взносами в дальнейшем.

Оформляя ипотеку, следует быть внимательными. Прежде всего, это касается условий одноименных программ, а также вопросов ответственности каждого из заемщиков.

Оформление ипотеки на вторичное жилье

Статья подготовлена компанией Ипотека Live, если требуется помощь в ипотечных вопросах обращайтесь, а также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Несмотря на большой выбор новостроек, доля ипотечных сделок с квартирами вторичного рынка стабильно высока. Мы расскажем, в чем преимущества вторичного жилья, какие условия кредитования предлагают российские банки, и представим пошаговый план того, как получить ипотеку на вторичку.

Новостройки и вторичка: что лучше

Прежде чем брать жилищный кредит, будущему ипотечнику предстоит выбрать между новостройкой и вторичной квартирой. Новые дома имеют свои преимущества: квартиры и подъезды «с иголочки», в соседях много семей с детьми, на придомовой территории нет разбитого асфальта, детские игровые комплексы блещут новизной. При этом покупателям новостроек часто приходится ждать заселения годами. Многие жалуются на посредственное качество современного строительства: трещина в стене и прорывы трубопровода — не редкость в свежей многоэтажке.

При покупке квартиры на вторичном рынке новые владельцы заселяются сразу: коммуникации работают, в помещении сделан ремонт, все объекты инфраструктуры, социальные учреждения и магазины находятся в шаговой доступности. Если нет возможности покупать жилье с евроремонтом, можно взять «бабушкин» вариант и в будущем накопить средства для отделки помещения на свой вкус. Вторичка выигрывает не только с точки зрения инфраструктуры, но и в финансовом плане.

Условия ипотеки на вторичное жилье в Сбербанке

Флагманом ипотечного рынка в России является Сбербанк. В 2020 году в самом зеленом банке нашей страны выдают деньги на приобретение вторички на следующих условиях:

• размер кредита от 300 000;
• первый взнос начинается с 15% от цены квартиры по договору купли-продажи (в случае, если отсутствует подтверждение дохода, то первоначальный взнос вырастает до 50%);
• ставка стандартная 8,9%, для молодых супругов ставка 8,5%;
• срок кредита не более 30 лет.

Предлагаемые процентные ставки в реальности могут быть немного выше, если заемщик не является зарплатным клиентом Сбербанка (+0,5%), не выбирает квартиру на Domclick.ru (+0,3%), не предоставляет подтверждения своего дохода (+0,8%), его первоначальный взнос не превышает 20% (+0,4%). Если заемщик отказывается от комплексного страхования, ставка вырастает на 1%. Так что реальная процентная ставка может быть гораздо больше чем декларируемая.

Однако есть и хорошие новости: Сбербанк как один из самых крупных финансовых учреждений страны и как флагман отечественного ипотечного кредитования принимает участие в федеральных и региональных программах с участием представителей государства. В этом случае реальная ставка равняется 8,7%, что весьма выгодно. Узнать о подобных программах, действующих в Вашем регионе, можно на сайте субъектов РФ и муниципальных образований.

В качестве первого взноса принимается материнский сертификат. В остальных банковских организациях условия на кредитование вторички близки к Сбербанку. Можно найти ставку ниже на несколько десятых процента (особенно у неизвестных банков, привлекающих таким образом к себе клиентов), более низкий (от 10%) первоначальный взнос. Также конкуренты привлекают заемщиков более лояльной системой скоринга (высокий процент одобрения заявок).

Важно: льготную ипотеку под 5% на вторичку получить нельзя. Эта программа работает только для покупателей новостроек.

Документы для подачи заявки на ипотеку

Заемщик должен предоставить банку:

• паспорт;
• анкета-заявление;
• второй документ для подтверждения личности (загранпаспорт, СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет);
• подтверждение доходов по банковскому стандарту или справки 2-НДФЛ со всех мест работы;
• заверенная работодателем ксерокопия трудовой.

Семьям для оформления займа нужно дополнительно предоставить свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей. Чтобы взять ипотеку с созаемщиком или поручителем, на каждого нового участника договора нужно будет предоставить стандартный пакет документов.

Требования к квартире

Банки не кредитуют ветхое жилье и квартиры в деревянных домах. В остальном сложностей с оформлением ипотеки на вторичку не возникает. Главное, чтобы квартира была расположена в том же регионе, где работает банк.

Для оформления ипотеки, кроме документов заемщика, нужно предоставить:

• полный пакет документов на недвижимость (оценка, выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги);
• Подтверждение наличия первоначального взноса (выписку со счета заемщика).

План оформления ипотеки на вторичку

Для удобства предлагаем пошаговую инструкцию по получению ипотеки на вторичную квартиру:

• рассчитайте необходимую сумму кредита с учетом первоначального взноса и стоимости вашей будущей квартиры;
• выберите банк или несколько банков с выгодными условиями кредитования;
• соберите документы для подачи заявки;
• посетите выбранные кредитные организации и подайте заявки на получение займа;
• дождитесь одобрения;
• после одобрения у Вас есть от 1 до 3 месяцев на поиски жилья. Если Вы присмотрели квартиру заранее, сразу предоставляйте в банк документы для ее проверки;
• ожидайте, пока банк одобрит выбранную недвижимость;
• назначайте дату ипотечной сделки. Происходит подписание кредитного соглашения, оформление залога на приобретаемую недвижимость, подписание договора купли-продажи квартиры с продавцом. После посещения нотариуса заемщик и представитель банка подают документы в Росреестр. Для экономии времени подать документы можно в электронном виде или через нотариуса;
• произведите оплату страхового полиса в соответствии с ипотечным договором;
• после регистрации перехода права собственности на квартиру к заемщику произведите передачу денег продавцу недвижимости через счет или депозитную ячейку;
• подпишите акт приема-передачи жилого помещения, продавец выдает покупателю расписку о получении денег;
• начинайте выплачивать ипотеку.

Это пошаговый план упрощен, и в нем не хватает деталей. Каждая сделка по ипотеке имеет свои особенности. В идеале заботы обо всех нюансах стоит поручить брокерской компании. В Санкт-Петербурге и области любой ипотечный вопрос помогут решить специалисты компании «Ипотека Live».

https://denegkom.ru/produkty-bankov/ipoteka/kak-pravilno-oformit-ipoteku-na-vtorichnoe-zhile.html
https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/oformlenie-ipoteki-na-vtorichnoe-zhile/