Ипотека на земельный участок и строительство дома

Суть ипотеки, ее юридическое значение. Риски покупателя при оформлении ипотеки

Ипотека является видом залога и входит в перечень способов обеспечения обязательств. По условиям ипотеки залогодержатель (кредитор) приобретает право удовлетворения своих денежных требований из стоимости заложенного имущества должника. Такое право наступает в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой.

Согласно статьей 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки включены в список объектов недвижимого имущества. Таким образом, в отношении участков земли также может быть установлена ипотека в качестве способа обеспечения денежного обязательства.

Ипотека в отношении земельного участка в настоящее время не получила такого распространения, как на объекты жилья. Это вызвано особенностями оборота участков земель, который зависит от характеристик земли, ее целевого назначения и видов разрешенного пользования.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

-консультанту в онлайн чате снизу справа

Горячая линия 8 800 700 93 02 (регионы РФ) (Москва и МО)

Заказать обратный звонок (кнопка снизу слева), вам перезвонит юрист через 10 минут

Бесплатная консультация адвоката по земельным спорам Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Практическая реализация ипотеки состоит в отсрочке платежей кредитору при покупке участка земли. Таким кредитором, как правило, выступает кредитное учреждение (банк), которое при оформлении сделки купли-продажи полностью уплачивает стоимость участка в пользу продавца. На данную сумму банк заключает с покупателем кредитный договор и одновременно устанавливает способ обеспечения этого кредита в виде ипотеки.

Таким образом, при совершении сделки купли-продажи за счет средств ипотечного кредита:

1. Продавец получает полную стоимость участка при заключении договора;
2. Покупатель приобретает участок за счет средств ипотечного кредита, становится его собственником и одновременно гарантирует банку исполнение кредитного обязательства путем установления залога (ипотеки);
3. Банк выдает ипотечный кредит покупателю, за счет которого продавец получает стоимость участка, определенную договором купли-продажи. При этом, с целью обеспечения кредитного обязательства банк устанавливает залог (ипотеку) за участок. В случае неисполнения новым собственником обязательств по ипотечному кредиту, банк имеет право обратить взыскание на имущество должника, находящееся у него в залоге, для полного удовлетворения своих требований.

Юридическое значение ипотеки на земельный участок состоит в ограничении (обременении) права собственника по распоряжению имуществом без согласия кредитора. Собственник не имеет право продать, подарить или обменять участок, находящийся под залогом, без согласия банка. На практике, такое согласие банк может дать только в случаях, когда средства от продажи участка, находящегося в залоге, поступают напрямую в кредитное учреждение и направляются на погашение ипотечного кредита.

Главным риском для покупателя при оформлении договора купли-продажи участка с одновременным установлением ипотеки, является реальный шанс потерять приобретенное имущество. Ипотечный кредит выдается на длительный срок, в течение которого собственник может лишиться основного источника доходов. Потеряв возможность своевременно исполнять обязанность по ипотечному кредиту, собственник, по сути, сам становится «заложником» банка. Судьбу заложенного участка будет решать банк, который имеет право предоставить должнику возможность восстановить платежеспособность и продолжить исполнение кредитного договора, либо сразу обратить взыскание на заложенный участок земли. В этом случае, должник лишается права собственности на участок после его продажи на торгах, и может рассчитывать лишь на получение разницы между вырученной за участок суммы и размеров оставшегося кредитного обязательства.

Порядок получения займа

Трудности в получении такой ипотеки возникают вследствие особенностей залога, которым выступает сам участок, а после завершения строительства дома – здание. Банки охотнее выдают ссуды под ИЖС при наличии другого имущества в собственности, передаваемого в качестве обеспечения.

Особенности ипотеки на земельный участок включают:

• подбор финансового учреждения согласно имеющимся программам (до выбора земельного объекта под жилищное строительство выбирается кредитор);
• кредитование с подбором земли у фирмы-партнера (выгодный вариант для заемщиков, делающих сэкономить на годовых ставках).

Внимание: рассмотрение заявки соискателя начинается с момента подачи полного пакета документов. Бумаги тщательно проверяются, включая обращение банковских сотрудников к первому собственнику участка, нотариусу и привлеченных созаемщиков (или поручителей).

Специфика договора

Ипотека для покупки земельного участка отличительна сложной процедурой оформления – банки получают повышенный риск не возврата долговых обязательств, что провоцирует финансовые учреждения на обязательное условие – подписание страховых договоров.

Также в кредитном соглашении должно быть указано:

• заемщик вправе совершать строительство без обязательного согласования проекта и сметы с кредитором;
• при составлении договора залога на земельный участок нотариально фиксируются основные условия;
• обязательно – все характеристики недвижимого объекта (надела), включая размеры, кадастровый номер, форму, размеры, целевое назначение и прочие параметры.

Важно! Приобретаемый в ипотеку участок требует регистрации самой ссуды в государственных органах. После окончательного погашения долга перед банком заемщик обращается за аннулированием залога и снятием обременения, которое также подлежит фиксации в Реестре.

Договор залога земельного надела

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых выдается заемщику – ценная бумага понадобиться после погашения выданной ипотеки на участок для вывода объекта из-под обременения.

Важно! Для передачи надела в качестве обеспечения по кредитному договору заемщик должен быть собственником земли на основании договора купли-продажи.

Более интересные и комфортные условия финансовые учреждения предлагают под залог имеющейся недвижимости. В этом случае возрастают шансы оформить ссуду под сниженную годовую ставку, увеличить период погашения и сумму ипотеки. Чтобы обезопасить себя от утраты земельного участка при возникновении финансовых трудностей и непредвиденных обстоятельств, не позволяющих современно погашать займ, в договоре залога прописывается возможность продления периода выплаты, процентный оклад и прочие специфические данные ипотеки.

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки

Процедура совершения сделки купли-продажи участка земли с установлением залога (ипотеки) состоит из следующих этапов:

1. Стороны будущей сделки определяют условия договора купли-продажи, описывают в нем предмет договора и приходят к соглашению о стоимости земельного участка;
2. Покупатель обращается в банк с проектом договора купли-продажи, копиями правоустанавливающих и иных документов на земельный участок (свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП, кадастровый план участка, отчет независимого оценщика и т.д.), и оформляет заявку на получение ипотечного кредита;
3. В процессе одобрения заявки на получение ипотечного кредита банк проверяет ликвидность объекта будущего залога. Для этой проверки банк изучает нормативные и качественные показатели земли: категория и целевое назначение земель, виды разрешенного пользования, расположение и наличие установленных границ участка, постановка на кадастровый учет, а также иные данные;
4. Одновременно банк проверяет покупателя на соответствие требованиям, предъявляемым к заемщикам (наличие гражданства, платежеспособность и т.д.);
5. После одобрения заявки на получение кредита банк включает в договор купли-продажи условие об установлении обременения в виде залога (ипотеки). Срок установления залога, как правило, совпадает со сроком исполнения обязательств по кредитному договору;
6. Стороны регистрируют сделку купли-продажи в органах Росреестра с одновременной регистрацией залога (ипотеки);
7. После регистрации сделки и залога (ипотеки) банк перечисляет средства ипотечного кредита на счет покупателя, либо выдает их заемщику с требованием подтверждения факта передачи денежных средств продавцу. Размер ипотечного кредита может совпадать с полной стоимостью участка, однако на практике банки требуют от покупателя частичной оплаты по договору за счет собственных средств;
8. По итогам государственной регистрации перехода права собственности и установления обременения в виде ипотеки, покупатель получает на руки правоустанавливающие документы на участок, а банк – документ, подтверждающий установление залога (ипотеки).

Порядок оформления

Сама покупка земли в ипотеку мало чем отличается от приобретения, например, квартиры по такому же договору. Действовать нужно так:

1. Подать заявку на ипотеку. К ней потребуется приложить документы, связанные с личностью и платежеспособностью клиента (паспорт, справка о доходах и т. д.).
2. Дождаться ответа от банка. Всего на это уходит до 8 календарных дней. Проверка включает в себя изучение кредитной истории потенциального клиента, его личных данных и андеррайтинг.
3. В случае одобрения предоставляются документы на саму приобретаемую недвижимость, а также подтверждается наличие первоначального взноса. Если объект еще не выбран, у заемщика есть 90 дней на поиск участка и оформление всех документов на него. По завершении этого срока придется подавать все документы заново.
4. Подписать ипотечный договор.
5. Зарегистрировать право на землю в Росреестре.

Деньги на землю заемщик не получает. Они сразу же переводятся продавцу. Причем предварительно нужно будет сумму в счет первого взноса передать ему или положить на счет в банк (как договоритесь с продавцом). На этом оформление ипотеки будет закончено. Останется только вовремя вносить ежемесячные платежи, чтобы избежать просрочки и порчи кредитной истории.

Ипотека на дом на участке земли

На данный момент банки предоставляют услуги по ипотеке на землю по двум направлениям:

1. Покупка земельного надела для использования его в качестве дачи и т.д.
2. Приобретение земли с целью ИЖС и последующего использования в качестве постоянного места жительства.

Приоритетом у финансовых организация является последняя программа, и на ИЖС они более охотно выделяют займы. Тем не менее, найти подходящий участок и купить его, бывает не так просто, поскольку к наделу предъявляются определенные требования:

1. Земля должна иметь близкое расположение к населенным пунктам и иметь свободный доступ к инженерным коммуникациям.
2. По документам земельный участок должен предназначаться для ИЖС, в противном случае ипотека будет невозможной.
3. Банки также требуют, чтобы выбранный земельный участок находился от населенного пункта на расстоянии не более 50 км, поскольку в таком случае невозможно организовать выезд и осмотр объекта.
4. Также важно, чтобы земельный участок соответствовал минимальным требованиям банка. В противном случае ипотека не будет одобрена.
5. Положительными сторонами при выборе земельного участка также будет наличие транспортных путей, фиксированных конкретных границ и конкретного собственника.

Кроме того, следует отметить, что банки могут предъявлять также дополнительные требования, и они будут зависеть от политики финансового учреждения, которое предоставляет своим пользователям такую услугу, как ипотека на жилой дом с земельным участком.

Критерии соответствия земли

Договоры ипотеки под залог земли стали применяться в России с конца последнего десятилетия XX века. Специалисты столкнулись с многочисленными практическими трудностями и проблемами, поэтому подобные юридические операции не были широко распространены.
Современный этап экономического развития потребовал модернизации комплекса мероприятий по выдаче ипотечных кредитов, направленных на приобретение земельных участков. Развивающаяся финансовая система установила единый порядок для оформления ипотечного договора. Однако некоторые теоретические вопросы так и остались неразрешенными окончательно.

Перед одобрением заявки лица на получение кредита банк должен удостовериться, что приобретаемый земельный участок является ликвидным, то есть достаточно оборотоспособным и прибыльным.

Основные показатели, оказывающие влияние на качество земли:

1. Категория почв, составляющих земельный участок.
2. Местоположение относительно населенных пунктов.
3. Близость расположения транспортных коммуникаций.
4. Степень развития инфраструктуры.
5. Принадлежность земельной территории к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Отмечается, что сельскохозяйственные земли крайне редко рассматриваются банками в качестве предмета залога, поэтому ипотека на земельный участок сельскохозяйственного назначения не очень распространена в российской банковской системе.
6. Расположение мест сброса бытовых отходов и промышленных предприятий вдали от участка.
7. Участок не должен располагаться на местах природоохранных, резервных и водоохранных зон.
8. Минимальное расстояние от региона банка, выдавшего ипотечный кредит. Например, в условиях договора залога недвижимости многие кредитные организации включают пункт с точным указанием предельной дальности местонахождения предоставляемого в залог участка. Как правило, устанавливаются расстояния, составляющие не более 50-70 км от населенного пункта, где находится банк-залогодержатель.
9. Благополучным обстоятельством считается наличие около участка подъездной дорожки, которая открыта для постоянного движения на любом виде транспортных средств.
10. Указывается минимально допустимая площадь земли, которая может регулироваться земельными, градостроительными и региональными нормативными актами.
11. Наличие у участка зафиксированных границ.
12. Постановка на кадастровый учет.
13. Участок не должен иметь дополнительных обременений, к примеру, аренды, залога, ареста и пр.
14. Наличие на территории участка лесной зоны или природного водоема.
15. Приобрести можно только тот участок, которой является собственностью продавца, что подтверждается соответствующими документами.

Приоритетное значение банки отдают участкам, являющимся частью коттеджного поселка ввиду их благоустроенности и устойчивой востребованности на рынке недвижимости.

Ипотека на земельный участок такого вида будет получена гражданином на более выгодных условиях.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Особенности ипотеки на землю

В последние годы все больше наших соотечественников предпочитают проживать в собственных домах, или же решают заниматься дачным хозяйством. Ввиду этого, многие отечественные организации предоставляют им такую услугу, как ипотека на земельный участок.

Несмотря на то, что такая возможность, как ипотека еще не приобрела столь широкую популярность, с каждым годом количество клиентов становится все больше. Тем не менее, ипотека сопряжена со значительными сложностями, поскольку прежде чем выдать займ на земельный участок, банк тщательно проверяет, чтобы земельный участок соответствовал всем критериям.

Особенности ипотеки земельных участков могут быть представлены следующими моментами:

1. Земельный участок и его категория. Невозможно оформить ипотеку на земли, принадлежащие муниципалитетам или государству, особенно если они не предназначены для ИЖС.
2. Общая площадь земельного надела не должна быть меньше 6 соток (или 50 соток в некоторых случаях.
3. Земля не может быть передана в собственность, если она находится в зоне заповедников или лесных массивов.
4. Участок должен находится в собственности владельца, у которого на руках должен быть полный пакет документации, подтверждающие его права.
5. Особое внимание уделяется клиенту, решившему оформить ипотеку. Он должен быть платежеспособным, то есть иметь постоянный источник дохода.
6. Явным преимуществом ипотеки будет длительный срок займа, многие банки отказывают в выдаче денег, если срок погашения задолженности менее 10 лет.

Как показывает практика, подобных особенностей может быть еще больше. Все будет зависеть от политика конкретного банка, и принятым в нем критериям выбора клиента.

Особенности ипотеки под ИЖС

Выдвигаемые требования к недвижимому объекту

Оформить ипотеку на ЗУ можно не в каждом банке. Ипотекодатель обязан предоставить залог, поскольку не каждый участок ликвидный.
На стоимость недвижимого объекта влияет категория земли, расположение, размер и прочие условия.

Банки могут выдвинуть перечень следующих требований:

• УЗ обладает категорией «индивидуальное жилищное строительство».
• Документальное подтверждение права собственности на земельный надел.
• Отсутствие обременений.
• Вблизи участка нет свалок и вредных производств.
• Объект располагается вдали от водоохранной или заповедной зоны.
• Обязательно наличие коммуникаций и дорог.

Площадь территории должна составлять от 6 до 50 соток.

СПРАВКА. На приобретение надела лучше получить денежные средства под залог квартиры, а не под земельный участок.

При этом появляется возможность найти финансовое учреждение, которое не только примет условия ипотекодателя, но предложит выгодные проценты.

Законодательная база

Долгосрочная форма кредитования, при которой в качестве залога предоставляют недвижимость, называется ипотечным кредитом.
Он успел получить большую популярность, хотя и появился совсем недавно.

Закон 1992 года «О залоге» дал начало ипотечному кредитованию. Первый закон «Об ипотеке» № 102 приняли в 1998 году.

Образец договора

Договор купли-продажи ЗУ под индивидуальное строительство в ипотеку от стандартного образца практически не отличается. Есть нюанс в списании условий оплаты. Приобретатель часть денежных средств переводит из своих накоплений (первоначальный взнос), а вторую оплачивает банк, когда ипотеку зарегистрируют в Росреестре.

СПРАВКА. Нередко кредитные организации требуют заключения предварительного договора купли-продажи от своих клиентов. Это необходимо, чтобы не сомневаться в совершении намеченной сделки.

В предварительном договоре есть указания, согласно которым одна из сторон заплатит конкретную денежную сумму, а вторая передаст право собственности на земельный участок.

Структура предварительно договора такая же, как и у основного. Единственное различие – предметом договора являются намерения сторон по передаче объекта недвижимости, а не сама недвижимость.

Основной договор купли-продажи составляют в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется. Содержание документа разрабатывается индивидуально. В нём обязательно наличие следующих пунктов:

• Дата и место оформления.
• Сведения о сторонах сделки: паспортные данные и контактная информация.
• Идентификация существенных условий и предмета договора (цена и порядок проведения расчётов).
• Точные данные об объекте недвижимости: месторасположение, кадастровый номер, площадь и др.
• Оценочная стоимость УЗ.
• Сведения о владельцах.
• Конкретизация, что сделка будет заключаться на условиях предоставления ипотечного кредита.
• Права и обязанности сторон.
• Подписи.
• Приложения.

В самостоятельном составлении текста документа не будет необходимости. Банк предоставит бланк для внесения информации.

Без первоначального взноса

Срок кредита без первоначального взноса будет меньше. Но далеко не все банки выдают такие займы.

ВНИМАНИЕ! Заёмщик должен иметь достаточно большую заработную плату, поскольку сумма платежа не должна превышать половины доходов бюджета семьи.

Под материнский капитал

По сути дела приобрести землю под ИЖС на материнский капитал невозможно, поскольку закон предусматривает использование этих денег на улучшение жилищных условий.
А приобретение участка не отвечает этим целям. Финансовые средства из материнского капитала можно вложить, чтобы начать постройку дома на участке под ИЖС.

Сбербанк

Кредитное учреждение имеет свою программу, предназначенную для приобретения ЗУ и строительства. Условия:

• Срок предоставления займа – 30 лет.
• Валюта – рубль.
• Способ погашения – равный платёж.
• Минимальная сумма кредитования – 500 тысяч рублей.
• Максимальная – до 8 млн. 500 рублей.

Кредит обеспечивается залоговым имуществом.

В ВТБ могут получить ипотечный займ на приобретение УЗ под ИЖС разные категории граждан.

• Сроки – 20-30 лет.
• Процентная ставка – 12%
• Лимит – от 490 тысяч рублей.

Перед подачей заявления в банк ВТБ необходимо чётко рассчитать финансовые возможности.

Перечень необходимых документов

Чтобы оформить ипотечный займ, нужно собрать перечень следующих бумаг:

• Документ, удостоверяющий личность.
• Документацию, в которой зафиксировано право собственности на недвижимость: выписка из ЕГРП, свидетельство о ПС.
• Справку о составе семьи.
• Справку о доходах заёмщика и его трудовой деятельности.

ВНИМАНИЕ! Требования к документам в разных кредитных учреждениях несущественно отличаются.

Банк может затребовать трудовую книжку с ксерокопией, заверенной работодателем, и копию трудового договора.

Таким образом, ипотека на участок под ИЖС представляет собой долгосрочный кредит, который выдаёт банк под залог недвижимого имущества. Чтобы оформить займ, необходимо выбрать банк и изучить все его требования. После можно заниматься поиском земельного участка.

Залог

В той ситуации, если человек решает строить собственное жилье под залог земельного участка, то стоит обратить внимание, что данная возможность предоставляется далеко не всеми банками. Да и требования к данной услуге довольно специфические.

В современной практике, банки стараются обезопасить себя, и потому используют такой механизм, как залог. Ипотека земельных участков в данной ситуации получит достаточное обеспечение, чтобы банк принял положительное решение.

Аналитики заверяют, что какой бы ни была оценочная стоимость земли, банк никогда не откажется использовать ее в качестве залога. Дело в том, что земля представляет собой хорошее инвестиционное вложение, а учитывая регулярно возрастающую цену на этот ресурс, позитивное решение будет обеспечено.

Если клиент предлагает в качестве залога земельный участок, решение будет принято в течении 2-3 дней. И если все условия будут соблюдены, то средства будут выделена незамедлительно:

1. Земельный участок не должен быть расположен вдали от транспортных коммуникаций и дальше 100 км от близлежащих поселений.
2. Ипотека в суммарном выражении будет напрямую зависеть от оценки участка, при этом предельная граница займа будет составлять 200%. Однако стоит заметить, что если земли имеют сельхоз назначение, то ее рыночная цена будет намного ниже, и ипотека будет иметь другие нюансы.
3. Владелец имеет полное документальное сопровождение участка, и нет никаких оснований для сомнений в законности проводимой сделки.

Законодательные и банковские ограничения

Учитывая специфику объекта залога – землю с невозможностью просчёта её реальной стоимости через короткий промежуток времени кредитные организации перестраховываются в части ограничения сроков, максимально вводимых первоначальных взносов и категории участка.

Статья 63 закона № 102-ФЗ в редакции от 02.08.2019г. содержит прямой запрет на ипотеку земельных участков:

• находящихся в государственной и муниципальной собственности за исключением относящихся к комплексному освоению для целей жилищного строительства и передающихся в обеспечение возврата кредита, предоставленного банковским учреждением;
• имеющих площадь меньше установленного нормативными документами региональных властей размера.

Иных законодательных ограничений нормативные акты не содержат, поэтому решение об ипотеке на покупку земельного участка принимает финансовая организация. Учитывая специфичность залогового имущества, несформированность земельного рынка в регионах страны, влекущие проблемы с определением реальной ценности в недалёком будущем, банки считают землю активами низкой ликвидности.

На положительный исход предоставления ипотечного кредита на земельный участок влияет:

1. Вхождение территории в состав земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Отследить перемену статуса прочих земель проблематично и требует трудозатрат кредитных учреждений, в связи с чем ипотека на земельные участки для ИЖС – любимый вид земельной ипотеки, предоставляемой финансовыми организациями.
2. Месторасположение земли. Для ряда банков оптимальным считается стокилометровая зона от населённого пункта, некоторые сужают радиус до 30-ти км.
3. Наличие подъездных путей, дающих возможность добраться в любое время года независимо от погодных условий.
4. Запрет на отнесение территории к резервной, лесоохраной или парковой зоне, что послужит отказом в кредите на приобретение земельного участка.
5. Присутствие инженерных коммуникаций: водоотведения, водоснабжения, электричества и газообеспечения.
6. Площадь участка должна находиться в интервале от 6-ти до 50-ти соток.

Ипотека на земельный участок и строительство дома не считается стандартной процедурой, поскольку мало проверена на практике и несёт коммерческие риски ввиду возможного загрязнения региона, открытия вредных производств вблизи, снижая первоначальную стоимость.

Договор ипотеки земельного участка

Договор ипотеки земельного участка обладает некоторыми нюансами, которые применяются исключительно в данном соглашении по кредитованию. К примеру, соглашение по ипотеке должно предусматривать право заемщика на использование участка по собственному усмотрению без предварительного согласования с кредитором. Благодаря только данному пункту, заемщик сможет не только распоряжаться землей, а и возводить на ней постройки.

Если же земля находится в собственности нескольких человек, но только один из них принимает на себя обязанности по ипотеке, то для того, чтобы ипотека получила одобрение, необходимо чтобы все собственники дали свое письменное согласие на использование имущества в качестве залогового обязательства.

Кроме обязательных условий, земельный договор на ипотеку должен быть также подкреплен конкретной документацией, а именно:

1. Правоустанавливающими документами на участок.
2. Выпиской из ЕГРП, а также кадастровой документацией.
3. Отчет от оценочной комиссии, в котором содержаться данные относительно рыночной стоимости участка.
4. Справки из БТИ об отсутствии или наличии построек на участке.

Перед покупкой земли

Лицам, которые подобрали идеальный, по их мнению, земельный участок, перед приобретением следует обратить внимание на ряд важных факторов, которые в будущем могут значительно повлиять на цену покупаемой земли.

• Во-первых, стоит познакомиться с будущими соседями и ненавязчиво расспросить их о текущем положении дел на данной территории, о качестве земель, безопасности местности и других тонкостях, которые могут знать только люди, уже прожившие в данной местности определенный срок. Узнайте, в чем, по их мнению, состоят преимущества и недостатки местных земель.
• Во-вторых, рекомендуется ознакомиться с информацией в СМИ, например, в свежих газетах или статьях в интернете, касающихся местности, в которой вы планируете приобрести недвижимость. Печатные и электронные издания могут предупредить будущего собственника о напряженной криминальной обстановке или экологических проблемах.
• В-третьих, самостоятельно исследуйте близлежащую территорию, осмотрите коммуникации, подъездные пути, узнайте, есть ли по близости какие-либо производственные базы, которые способны наносить вред природной среде.

Какие банки дают ипотеку на земельный участок

Большая часть граждан ошибочно полагает, что прежде всего необходимо определиться с выбором конкретного земельного участка, а уже потом озаботится поисками банка, который даст свое согласие на ипотеку. Однако подобное отношение зачастую является крайне неверным, поскольку каждое финансовое учреждение имеет свои нюансы при оформлении подобных сделок.

Всегда стоит помнить, что земельная ипотека является относительно новой возможностью, которая еще не получила массовое распространение, и потому далеко не каждый банк оказывает подобные услуги. Поэтому, для начала стоит найти учреждение, готовое ссудить вам определенную сумму, а уже после изучения обязательных условий, заниматься поисками подходящих вариантов.

На сегодняшний день кредиты на приобретение земельного участка предоставляют только самые крупные игроки российской банковской сферы, а именно ВТБ-24, Сбербанк и Россельхозбанк. Разберем ключевые особенности участия в ипотеке от каждого из них.

Сбербанк

Как только в нашей стране появилась такая услуга, как ипотека на земельный участок, Сбербанк стал одним из новатором в данной сфере и активно включил программу в перечень своих услуг. И по сегодняшний день условия, предъявляемые к участникам кредитования, считаются одними из наиболее выгодных.

Главные особенности оформления покупки земли от Сбербанка следующие:

1. Ипотека на земельный участок доступна только для граждан России в возрастном диапазоне от 21 до 65 лет.
2. Граничные сроки кредитования не превышают 30 лет, при этом сумма займа не может быть меньше 45 тыс. рублей, и больше 8,5 млн. рублей (или же в некоторых ситуациях – не более 85% от рыночной цены участка).
3. Начальный взнос составляет 15%, а процентные начисления по ипотеке колеблются в диапазоне от 13%, хотя с учетом нынешних тенденций, уже с начала 2020 года ставка может быть снижена до 10-11%.

Если вам необходима ипотека на земельный участок, Сбербанк является оптимальным выбором благодаря выгодным предложениям и доступной политике. В частности, говоря о таком продукте, как ипотека на дом с земельным участком, Сбербанк готов предложить наиболее выгодные условия.

ВТБ-24

Говоря о такой возможности, как ипотека на земельный участок, ВТБ-24 предоставляет своим клиентам самые широкие возможности для выбора. Однако, чтобы принять участие в программе, необходимо соответствовать следующим критериям:

1. Клиент имеет возрастную категорию не меньше 21 года и не больше 65 лет.
2. Ипотека на земельный участок доступна только гражданам РФ, имеющим официальный источник дохода.
3. Потребитель должен предоставить в банк сведения о своей платежеспособности.
4. Кредитная история должна находится в хорошем состоянии.
5. Каждый потенциальный заемщик должен иметь непрерывный стаж работы на момент оформления сделки не менее 3 лет.

Говоря о конкретных программах, стоит отметить их разнообразие в ВТБ-24. К примеру, для своих постоянных пользователей, условия ипотеки на земельный участок или дом будут более выгодными, и отличаться сниженной процентной ставкой и увеличенными сроками для погашения. В любом случае, данный вопрос необходимо уточнять у представительства банка в своем городе.

Россельхозбанк

Для того, чтобы привлечь клиентов и обеспечить их такой услугой, как ипотека на земельный участок, Россельхозбанк предлагает массу возможностей. Как отмечают эксперты, в данное учреждение стоит обратится в тех ситуациях, когда пользователь имеет дело с землей сельхоз использования, поскольку выгода тут более явная, чем в других банках.

Чтобы использовать займ от Россельхозбанка, клиент должен быть гражданином РФ и иметь возраст более 21 года. Кроме того, принять участие в ипотеке на землю могут льготные категории, такие как молодые семьи, военнослужащие, а также молодые матери, получившие материнский капитал.

Процентная ставка будет зависеть от конкретных условия договора, от наличия постоянного дохода и срока кредитования. Если вам интересна ипотека на земельный участок от Россельхозбанка, то стоит обратится непосредственно в ближайший филиал для уточнения сведения.

Автор статьи: Петр Романовский, юрист Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Полезная информация по земельным спорам

• Регистрация бани
• Раздел земельного участка
• Земельный участок под коммерческую застройку
• Обременение земельного участка
• Межевание земельного участка
• Уточнение границ участка
• Регистрация права собственности
• Участки многодетным семьям
• Купля-продажа участков
• Сервитут на земельный участок
• Переоформление участка земли на родственника
• Покупка земельного участка
• Договор купли продажи земельного участка
• Право собственности
• Выдел земельного участка из общей долевой собственности
• Договор аренды земельного участка
• Формирование земельных участков
• Безвозмездное пользование земельным участком
• Коэффициент застройки участка
• Категории земельных участков и виды разрешенного использования
• Вынос границ земельного участка
• Право постоянного бессрочного пользования земельным участком
• Узнаем собственника земельного участка
• Порядок согласования местоположения границ земельных участков
• Признаки самовольной постройки
• Особенности ипотеки земельных участков
• Выкуп земельных участков
• Изъятие земельного участка
• Прекращение права собственности на земельный участок
• Переход права на земельный участок
• Порядок изъятия земельного участка
• Рыночная стоимость земельного участка
• Залог земельного участка
• Отказ от права на земельный участок
• Земельный участок крестьянского хозяйства

Главные моменты

Приобретение участка

Оформление ипотеки под участок земли – процедура достаточно сложная. Это объясняется небольшим сроком, в течение которого появилась такая возможность. Многие люди тратят уйму времени на поиски банка, согласившегося принять землю под залог.

ВНИМАНИЕ! Сначала нужно подобрать подходящий банк, а затем покупать участок.

Существует немного ипотечных программ для земельных участков. Когда речь идёт об ипотеке под индивидуальное жилищное строительство, можно обратиться в финансовое учреждение для выяснения всех условий и начать строительство в ближайшее время.

Ипотека на земельный участок под ИЖС

Ипотека под индивидуальное жилищное строительство обладает многими преимуществами. Наиболее важные из них:

• Кредит можно возвращать частями.
• Большой срок кредитования.
• Приобретение земельного надела не ограничивает человека в площади, поскольку кредит предоставляется на участки любых размеров.
• До начала проведения работ покупатель уже станет владельцем земли, поэтому не имеет значение, когда начнётся строительство.

Чтобы оформить займ, предъявляют российский паспорт и справку о доходах.

Условия предоставления кредита

У всех финансовых учреждений различные условия. Ставки изменяются, поэтому их нужно уточнять перед составлением заявления.

Кредит выдают сроком на 30 лет. Сумма – от 200 тысяч до 40 млн. рублей (12-17% годовых).

Получить деньги на покупку ЗУ могут граждане, отвечающие требованиям:

• Совершеннолетие.
• Хорошая кредитная история.
• Гражданство Российской Федерации.

Заёмщик должен быть официально трудоустроен, иметь стабильный заработок и не находиться на пенсии.

Где можно оформить?

Есть банки, выдающие целевые кредиты на покупку земельных участков. Таковыми являются:

• ВТБ.
• Сбербанк.
• Росбанк.
• Газпромбанк.
• Россельхозбанк и другие.

Около 15% договоров на ипотеку оформляют в Сбербанке. Учреждение предлагает достаточно щадящие условия благодаря специальной программе, проверенной временем.

Алгоритм оформления

Чтобы получить земельную ипотеку, необходимо собрать документы (о них будет изложено ниже), выбрать банк и направить бумаги на проверку специалистам аналитического отдела учреждения. В случае необходимости будут поступать запросы заёмщикам, нотариусам и собственникам.

• После анализа документации, предоставленной ипотекодателем, банк принимает решение относительно выдачи займа (в течение 3-5 дней).
• В назначенный день осуществляется подписание договора ипотеки и договора купли-продажи.
• Заёмщику передают первоначальный взнос и заёмные средства в банковскую ячейку финансового учреждения.

Завершающей стадией станет оформление права собственности на купленный земельный участок.

Альтернативные варианты

При кажущихся многочисленных плюсах (возможность быстрого приобретения земли, большой срок погашения кредита, большие суммы, обеспечиваемые банком), земельная ипотека – не самый выгодный вариант приобретения земли. Дело здесь в том, что участок земли – это нестандартный залоговый объект, вполне вероятно, что еще и неликвидный. Любому финансовому учреждению просто невыгодно выдавать заемщику круглую сумму, учитывая, что банк может не окупить для себя это вложение. Поэтому достаточно распространенным исходом любых попыток обратиться в банк с просьбой выдать ипотечный кредит на неликвидный участок земли, будет слишком маленькая сумма ипотеки.

Чтобы обезопасить себя, банки используют повышенный коэффициент для определения суммы займа: вам может не хватить и половины средств на покупку земли, которые придется добывать без помощи банка. Здесь у вас будут только три способа выйти из ситуации:

1. Предложить банку дополнительный залог, например, квартиру.
2. Оформить потребительский кредит.
3. Взять ссуду под залог имеющейся недвижимости.

Для любого банка самым выгодным будет вариант под номером один – они охотно примут в залог еще и квартиру. Но это будет иметь смысл только в том случае, если кредитные средства покрывают не только покупку земли, но и строительство на нем дома.

Потребительский кредит станет настоящим спасением в ситуации, когда выбранный вами надел не подходит под требования банка, стоимость такой земли сравнительно небольшая, и вы спокойно можете выплатить долг по кредиту в срок до 5-ти лет. Тогда вы не только не переплатите, но и избавите себя от нужды возиться с документами на залог.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости может помочь в том случае, если земельный надел банк не одобрил, а средств потребительского кредита для покупки земли и строительства на нем дома недостаточно. Конечно, процентная ставка по такой ипотеке будет выше, чем при ипотеке под залог приобретаемого имущества, но даже в целом переплата и размер ставки будет ниже или равен тому, что предлагается банком в том случае, если земля не подходит или не совсем подходит под установленные требования.
Ждем ваших вопросов в комментариях. Подпишитесь на обновления проекта и поддержите пост – нажмите кнопки социальных сетей.

«Сельская ипотека»: кредит под ставку от 0,1% годовых на покупку жилья или участка

Правительство РФ внесло изменения в условия программы льготной ипотеки на приобретение или строительство недвижимости в сельской местности. Теперь жилье стало доступнее

В 2020 г. стартовала программа «Сельская ипотека», в рамках которой гражданам предоставляются льготные ипотечные кредиты на приобретение земельных участков, покупку и строительство жилья в сельской местности 1 . Она ориентирована на создание условий для повышения производительности сел и их интенсивного развития за счет усиления оттока населения в них из мегаполисов. 27 октября в программу были внесены важные изменения, чтобы сделать ее еще доступнее для населения.

На что выдается «сельская ипотека» и каковы условия кредитования?

«Сельскую ипотеку» можно получить для покупки земельного участка или строительства на уже имеющемся участке жилья, для приобретения квартиры или дома, но только в сельской местности, а не в черте города. Причем объект недвижимости может быть как построенным, так и возводимым, т.е. допускается приобретение жилого помещения на различных этапах строительства.

Срок кредитования – не более 25 лет. Сумма ипотечного кредита будет зависеть от региона: в Ленинградской области и Дальневосточном федеральном округе кредит может быть предоставлен в размере до 5 млн руб., а в иных регионах – до 3 млн руб.

Процентная ставка не должна превышать 3% годовых, но она может быть снижена до 0,1% годовых и определяется в момент заключения договора. Ставка может колебаться в зависимости от разных условий: наличия или отсутствия дополнительного финансирования от региональных властей, суммы ипотеки, срока кредитования и т.д.

Какие важные изменения были внесены в программу?

• Граждане могут использовать средства материнского капитала в качестве первоначального взноса. Ранее были возможны отказы банков заемщикам в этом ввиду отсутствия прямого указания на такое право в правовом акте.
• На «сельскую ипотеку» могут претендовать граждане, которые используют земельные участки на праве аренды и планируют взять кредит на строительство дома. Прежде нужно было обладать правом собственности на участок, но не все могут себе это позволить, потому заключение договора аренды порой оказывается оптимальным вариантом (о рисках при покупке участка читайте в статье «Как не ошибиться при выборе земельного участка?»).
• Теперь жители не только Ленинградской области и Дальневосточного федерального округа, но и Ямало-Ненецкого автономного округа могут получить льготную ипотеку в размере до 5 млн руб.

Как стать участником программы?

По общему правилу, участником программы может стать любой гражданин РФ вне зависимости от возраста, состава семьи и места жительства. Однако банки могут устанавливать дополнительные требования. Например, одним из требований Россельхозбанка к заемщикам является наличие не только гражданства РФ, но и регистрации на территории России по месту жительства или пребывания. Также заемщик должен быть в возрасте от 21 года до 75 лет. Ему необходимо проработать не менее 6 месяцев на последнем месте работы, а общий стаж за последние 5 лет должен составлять не менее года.

Чтобы стать участником программы, нужно подготовить пакет документов. Полный их список банки определяют самостоятельно. Обычно в него входят: паспорт гражданина РФ; справка о доходах – 2-НДФЛ или по форме банка; копия трудовой книжки (или выписка из нее), заверенная работодателем; свидетельство о браке и свидетельство о рождении ребенка (детей) – при наличии; документы на земельный участок, квартиру или дом, получаемые в кредит.

Почему могут отказать в предоставлении льготной ипотеки и как этого избежать?

Заемщику могут отказать в случае подачи неполного пакета документов или поддельных документов, при наличии «плохой» кредитной истории и т.д. Причем обычно банк не объясняет причины отказа в предоставлении кредита, ссылаясь на необходимость сокрытия тайны. Однако иногда в сопроводительном письме об отказе указывается срок, в течение которого можно повторно обратиться с документами. Поэтому в таких ситуациях важно рассматривать все обстоятельства.

Чтобы минимизировать риск наступления негативных последствий, следует подготовить полный пакет документов и заранее узнать свою кредитную историю. Обратите внимание: кредитная история есть у всех. Если вы никогда не брали кредит, то ваша история будет нулевой. Узнать ее можно с помощью Портала госуслуг: нужно заполнить заявку о доступе к списку организаций, в которых хранится кредитная история в электронном виде, и ждать ответа Центрального банка РФ. Информацию о таких организациях – их название, адрес и телефон – Центробанк пришлет в личный кабинет. Также свою кредитную историю можно узнать в офисе Бюро кредитных историй или через сайты банков и иных специализированных организаций, оказывающих подобные услуги.

Если с кредитной историей и документами все в порядке, но банк все равно отказал, попробуйте выбрать другую программу льготной ипотеки, например «Семейная ипотека под 6%», «Молодая семья», «Дальневосточная ипотека» и т.д. (читайте также: «Изменения в госпрограмме “Семейная ипотека” сделают покупку жилья выгоднее»).

Чаще банки отказывают именно из-за «плохой» кредитной истории, недостаточного дохода и отсутствия поручителей или созаемщиков. В этом случае можно обратиться в другой банк – возможно, там условия будут мягче.

1 Постановление Правительства РФ от 30 ноября 2019 г. № 1567 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу “ДОМ.РФ” на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)».

https://zonapravosudia.ru/pro-dolgi/ipoteka-na-uchastok-zemli-2.html
https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/selskaya-ipoteka-kredit-pod-stavku-ot-0-1-godovykh-na-pokupku-zhilya-ili-uchastka/