Ипотека на новостройки — условия и порядок оформления

Покупая квартиру у надежного застройщика в новом доме, человек получает новое жилье без темного прошлого и скрытых владельцев. Но можно попасть к недобросовестным компаниям, особенно если отказаться от квалифицированной юридической помощи.

Соблюдение всех тонкостей поэтапной сделки исключит вероятность обмана. Рассмотрим подробнее пошаговую инструкцию для приобретения квартиры в новостройке в ипотеку.

С чего начать покупку новой квартиры в ипотеку? При обращении в банк будущий владелец квартиры неизбежно столкнется с рядом особенностей:

• при подборе жилой недвижимости нужно обращаться только в аккредитованные строительные организации, которым банк сможет доверять;
• ипотечные средства будут выданы, если строительство находится в завершающей стадии;
• ипотека будет выдана только на проект, прошедший государственную регистрацию (заемщик же должен обеспечить сделку, к примеру, предоставить имущество в залог).

Для начала следует решить, в каком доме покупать жилье. Если было принято решение о приобретении квартиры в строящемся здании, существует несколько вариантов приобретения:

1. Договор долевого участия (ДДУ). Его заключают сразу с застройщиком. После завершения строительства владелец получит свидетельство о регистрации и станет полноправным хозяином своей собственности (здесь нужно опираться на закон 214-ФЗ).
2. Договор переуступки или цессии. Квартира будет куплена у инвестора. Недостатки: государство активно поддерживает застройщиков, и процентная ставка у жилья, купленного по договору цессии, гораздо выше, чем у квартиры, купленной у застройщика. После сдачи дома и принятия госкомиссией переуступка невозможна.
3. По договору жилищно-строительного кооператива. Специалисты утверждают, что это небезопасный способ. Такой вариант продажи не исключает двойную продажу.
4. По предварительному договору купли-продажи. Документ заключают, только если дом сдан, но пока нет документов, подтверждающих собственность.

Далее рассмотрим, как взять ипотеку на новостройку.

Приобретение у застройщика

Для покупки недвижимости у строительный фирмы необходимо придерживаться определенных этапов. Что нужно знать:

1. Сначала определиться с районом, где вы собираетесь жить.
2. Очень часто покупка происходит на этапе строительства многоквартирного дома. Подобное жилье обычно продают с черновой отделкой, и въехать в него быстро не удастся. Нужен ремонт.
3. Прежде чем останавливать свой выбор на определенном объекте, человек должен тщательно изучить сам объект, застройщика, условия банка, а затем заключать договор. Затем стороны подписывают акт приема-передачи, покупатель получает ключи, оформляет собственность. Самый небезопасный вариант приобретения ипотечного жилья – стадия котлована.

Условия приобретения

При покупке следует соблюдать несколько условий:

1. Обычно банк требует у будущего заемщика, чтобы он обращался только к тем строительным фирмам, с которыми у кредитной организации есть договоренность. Банк тоже рискует, выдавая ипотеку на покупку квартиры у застройщика, который заморозит строительство, а заемщик потом через суд откажется от кредитования. Банк заключает договор только с определенными надежными компаниями.
2. Как уже было сказано, покупать недвижимость лучше, когда строительство уже почти завершено.
3. Заемщик должен быть готов к тому, что ему придется внести солидный залог на покупку жилья — в виде денежных средств или предоставить в залог имущество: автомобиль или другую квартиру.
4. Срок ипотеки не начисляется меньше, чем на 1 год. Заемщик должен быть гражданином РФ.
5. У гражданина должна быть постоянная работа, чтобы он мог вовремя погашать задолженность перед банком.
6. Каждый банк может дополнительно выдвинуть свои условия, с которыми нужно ознакомиться заранее.

Оценка

Зачем нужна оценка квартиры? Независимый эксперт рыночной стоимости жилья, которое передается в залог банку, — это обязательное условие оформления ипотеки. По этой стоимости банк сможет продать квартиру, если задолженность не будет погашена.

Также если заемщик не сможет оплатить квартиру, он должен будет продать ее по рыночной цене, чтобы расплатиться с банком. Расходы на услуги оценочной фирмы выплачивает заемщик сам.

Заемщик заказывает оценку, как только определяется с выбором квартиры. Если повременить с этим, может получиться так, что оценочная стоимость недвижимости окажется ниже той, что предлагает застройщик, тогда покупатель не сможет купить квартиру – банк выдаст ипотеку в пределах суммы, которую установил оценщик.

Без первоначального взноса

Без первоначального взноса ипотеку выдают только тем, кто работает по найму (не ИП), сумма от 250 000 до 3 миллионов рублей до 25 лет. Также ипотеку без взноса могут дать под залог имеющейся недвижимости.

Если у заемщика будет первоначальный взнос, который превысит 70% от стоимости жилья, ипотеку можно заменить более выгодным потребительским кредитом.

Проверка многоквартирного дома

Способы проверки объекта:

Недостаточно проверять застройщика по его официальному сайту. Нужно искать отзывы о строительной компании. Но отрицательные отзывы могут оставлять конкуренты, а положительные нередко «рисует» сама фирма.

Обращение в банк поможет получить достоверные сведения о строящемся дома. Банк, выдавая ипотеку, сам тщательно проверяет застройщика и его объекты. Кредитная организация выдаст ипотеку только тогда, когда убедится, что с компанией все в порядке.

Проверить документы строительной фирмы на предмет юридической чистоты помогут квалифицированные юристы.

Также нужно уточнить, передана ли квартира на баланс управляющей организации, проведена ли процедура передачи недвижимости от застройщика управляющей компании по всем правилам и проверкам. Если такая процедура состоялась, нужно изучить акт приемки.

Есть ли необходимые коммуникации, подвели ли к дому воду, запустили ли систему отопления, составили ли договоры с городским водоканалом.

Заемщику следует узнать, есть ли у него какие-либо льготы, имеет ли он право на участие в государственных программах, субсидирующих на покупку квартиры. Если есть такое право на покупку с господдержкой, об этом нужно оповестить банк и застройщика.

Рассмотрим, с чего начать покупку.

Поэтапный процесс оформления

Если будущий заемщик останавливает свой выбор на определенном объекте и жилье, он должен пройти следующие этапы:

собирает все необходимые документы для оформления ипотеки;

подает заявку на кредит (сам или через ипотечного брокера у застройщика);

подписывает ДДУ с застройщиком (после того, как банк одобряет процедуру);

подписывает ипотечную документацию в банке;

регистрирует сделку;

оплачивает первоначальный взнос застройщику;

банк перечисляет деньги застройщику.

Если приобретается квартира в строящемся доме, банк всегда обращает внимание на сроки завершения строительства. Жилье остается собственностью финансовой организации, пока заемщиком выплачивается ипотека.

Далее подробнее о том, как происходит покупка.

Подробнее о процессе

Будущий заемщик выбрал недвижимость, которую собирается купить по ипотечному договору. Далее нужно определиться с застройщиком.

Чем ближе объект к сроку сдачи, тем выше стоимость квартиры. Поэтому многие покупают квартиры, которых на деле еще нет. Как уже было указано выше, самая опасная сделка – вырыт только котлован.

По мнению многих риэлторов, самое выгодное вложение – приобретение недвижимости в объекте, который готов уже на 70%. Это означает, что дом построен, но пока не совсем готов к сдаче, и в нем ведутся отделочные работы.

Риск заморозки строительства снижается. Также на данном этапе стоимость квартир еще не вырастает до своего максимума.

У застройщика нужно забронировать понравившийся вариант, заключив соглашение. В документе прописываются характеристики жилья, наличие или отсутствие определенных проблем, условия покупки, размер первоначального взноса. При обращении в банк за ипотекой нужно показать это соглашение.

Документы

У застройщика обязательно запрашиваются все следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на земельный участок и объект, который строится на этой земле;
• разрешение на строительство, выданное государственным органом;
• акт распределения квартир;
• инвестиционный контракт.

Документы, подаваемые в банк:

• паспорт гражданина РФ;
• копия трудовой книжки;
• справка о доходах;
• инвестиционное соглашение, составленное вместе с застройщиком;
• копия налоговой декларации;
• копия решения застройщика о продаже квартиры.

Каждая кредитная организация может требовать какие-либо дополнительные документы. Банк рассматривает заявку и документы, а затем связывается с клиентом, сообщая об одобрении заявки или отказе. Затем составляется ипотечный договор.

Как только ипотека будет оформлена, квартира перейдет в собственность заемщика по договору купли-продажи. Сделка оформляется в Росреестре.

Обычно ипотека оформляется месяц. В этот срок происходит перечисление денег. Если ипотечный договор заключен, но дом еще не сдан, соглашение на бронирование будет действовать еще какое-то время.

Но что делать после получения ключей? Получение ключей от новой квартиры – радостный момент, особенно если квартира была куплена в новостройке на стадии строительства. Но полноценным владельцем жилья станет тот, кто оформит квартиру в собственность.

Как оформить ипотечную квартиру в собственность?

Процедура оформления собственности на квартиру в новостройке при ипотеке требует от застройщика:

• прохождения приемки объекта государственной архитектурно-строительной комиссией;
• оформления сдачи новостройки в эксплуатацию;
• оформления в БТИ техпаспорта на возведенный многоквартирный дом;
• постановки объекта на кадастровый учет;
• составления протокола о распределении недвижимости;
• регистрации дома в Росреестре, присвоения ему почтового адреса.

Далее застройщик предоставляет владельцу недвижимости:

• акт приема-передачи жилья;
• акт реализации инвестиционного договора на выполнение строительных работ;
• копии документов о том, что дом введен в эксплуатацию, а государственная комиссия его приняла.

В полученных бумагах не должно быть исправлений, приписок, ошибок, иначе такие документы не будет приняты регистратором (закон №122-ФЗ). Если застройщик отказывается выдавать какие-либо из бумаг или старательно затягивает процесс выдачи, можно вытребовать их через суд.

В БТИ владелец заказывает:

• технический и кадастровый паспорт;
• поэтажный план.

В Росреестр или МФЦ подаются:

• паспорта собственников;
• договор ДДУ или другой договор с застройщиком;
• ипотечный договор;
• письменное согласие банка на владение и пользование залоговым имуществом;
• все вышеуказанные бумаги, которые запрашивались у застройщика и из БТИ;
• квитанция об уплате госпошлины.

В организациях забирают все оригиналы и копии, выдают расписку. Если с документами все хорошо, процедура продлится 10-18 дней. Отказ в регистрации можно обжаловать через суд.

Далее выдается документ о праве собственности, там будет стоять отметка об обременении квартиры залогом. После полной выплаты ипотеки в Росреестре регистрируется снятие обременения.

Прописка

Термин «прописка» больше не употребляется. Его заменил термин «регистрация». Когда можно прописаться? После оформления права собственности.

Риски покупки жилья в новостройке

Необходимо знать о том, чем грозит сделка юридически неподкованному заемщику, если он имеет дело с мошенниками:

• если в заключаемом договоре не прописано четких обязательств застройщика, компания не будет нести ответственности перед покупателем;
• договор может быть оформлен на ранее проданную квартиру;
• иногда строительство замораживается на неопределенное время;
• качество объекта не соответствует требованиям;
• другая планировка, не такая, как было заявлено ранее;
• отсутствие территории вокруг дома;
• объект не сдают вовремя.

При совершении сделок при покупке недвижимости всегда нужно обращаться к юристу, который расскажет про все подводные камни процесса приобретения квартиры в строящемся доме и оформления ипотеки на новостройку.

Об ипотеке в Сбербанке

Многие граждане доверяют только самому главному банку страны, Сбербанку, государственной финансовой организации с невероятным количеством филиалов и внушительными финансовыми ресурсами.

Для того чтобы понять, как получить ипотеку на новостройку в Сбербанке, нужно заглянуть на сайт и ознакомиться со всеми условиями. К каждому кредитному продукту прикреплен ипотечный калькулятор, где очень просто рассчитать размеры, сроки платежей. Заявку можно оставить онлайн: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/homenew.

Обычно банк требует, чтобы у будущего заемщика были:

• гражданство РФ;
• регистрация;
• возраст не менее 21 года и не более 75 лет;
• стаж работы – от полугода на нынешнем месте работы и не менее года общего стажа;
• положительная кредитная история.

Актуальную процентную ставку в 2020 году на покупку квартиры в строящейся новостройке всегда можно посмотреть на сайте банка. Также банк начисляет определенные процентные надбавки: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_project.

Что касается новостроек по военной ипотеке, в Сбербанке проценты фиксированы, размер и условия: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/military

Целью программы военная ипотека является предоставление льготных условий покупки недвижимости военнослужащим с помощью ипотечных средств.

В последнее время банки стараются облегчить процедуру ипотечного кредитования. Покупка жилья в ипотеку – практика отработанная, для банков выгодная, все подводные камни изучены.

Но прежде чем принимать такое важное решение, как приобретение новостройки в ипотеку, нужно тщательно изучить каждый шаг: найти подходящее жилье, банк, внимательно ознакомиться со всеми его условиями, а также с застройщиком, его документами и репутацией.

Грамотно и безопасно провести всю процедуру поможет опытный и квалифицированный юрист.

Как можно купить в ипотеку квартиру в новостройке?

Приобретение квартиры на этапе строительства жилого дома получает все большее распространение. Законодательные нормы минимизируют риски с инвестированием средств и определяют порядок покупки. Банковские предложения подстраиваются под жилищный рынок и предлагают ипотечные программы кредитования для новостроек. Соискатели таких займов приобретают новое жилье при наличии первоначального взноса. Банк охотно принимает квартиру в новостройке залоговым обеспечением при согласовании условий и требований к заемщику.

Условия ипотеки на новостройки

Ипотечный кредит на квартиру в новостройке оформляется по определенному условию — допускается купить жилье у застройщика, аккредитованного в текущем банке. Первоначальные действия согласовываются с данным условиям и имеют два варианта развития:

• при выборе определенной квартиры в новостройке обратиться к застройщику и узнать о сотрудничающих с ним банках, выбрать из их предложений наиболее выгодное;
• выбрать банк и ознакомиться с его предложениями по новостройкам.

Второй вариант предполагает, что заемщик не определился еще с районом проживания и готов рассматривать доступные варианты.

Важным условием становится и этап строительства дома — ипотеку на готовое жилье оформляют быстрее. Если же строительство находится только на начальном этапе, то будет сложно убедить банк выдать ипотеку под еще несуществующий фактически залог.

В Сбербанке

Новостройка в ипотеку в Сбербанке приобретается по специальной программе. Ее условия определяются перечнем аспектов:

• застройщик аккредитован Сбербанком;
• период кредитования ограничен тридцатилетним сроком, если процентная ставка субсидируется застройщиком — семилетним;
• потенциальная сумма кредитования не превышает 85% от стоимости недвижимости;
• первоначальный взнос составляет от 15%;
• страхование объекта осуществляется на весь срок кредитования.

Процентная ставка на ипотеку квартиры в новостройке рассчитывается в Сбербанке по определенным критериям:

• базовое значение составляет 10,7%;
• при электронной регистрации купли-продажи значение рассчитывается от 10%;
• при субсидировании процентов застройщиком показатель рассчитывается от 8,7%, с учетом электронной регистрации значение опускается до 8%.

Сбербанк не ограничивает сроки строительства. Документы на оформление подаются в течение трех месяцев с момента одобрения заявки. Расчет с застройщиком производится через аккредитив в Сбербанке. Допускается выдача ипотеки двумя отдельными частями.

Военная ипотека

Военная ипотека на новостройку определяется перечнем условий агентства ипотечного жилищного кредитования. Ограничения вводятся для минимизации рисков. Главным критерием для оформления ипотечного кредита становится договор долевого участия.

Созданные АИЖК условия подразумевают определенную поэтапность действий, схожую со стандартной процедурой:

• поиск предложений и получение информации по аккредитации застройщика в банковских учреждениях;
• сбор и предоставление документов, к стандартному перечню добавляется документация с подтверждением права на военную ипотеку;
• подписание договора долевого участия с застройщиком;
• начисление первоначального взноса и регистрация подписанного договора;
• подписание с банком договора о предоставлении приобретенного жилья в залог.

Право собственности на новостройку и при военной ипотеке, и при стандартной в Росреестре оформляется только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Без первоначального взноса

Оформление ипотечного кредита на новостройку без первоначального взноса банки осуществляют крайне редко. Для банковского учреждения наличие определенной суммы у соискателя становится показателем серьезности его намерений. При отсутствии первоначального взноса допускается перечень вариантов:

Определенные банки позволяют оформить ссуду на покупку жилья без первоначального взноса. Платежеспособность и добросовестность станут основными критериями для принятия решения. Но процентная ставка будет значительно выше.

Оформление в собственность квартиры в новостройке при ипотеке

Оформление квартиры по ипотеке в собственность допускается после после ее ввода застройщиком в эксплуатацию. Для этого он должен выполнить ряд определенных действий:

• составить протокол, определяющий доли жилой и нежилой недвижимости;
• из БТИ получить на руки технический паспорт на дом;
• подписать акт передачи объекта в государственное управление по застройке;
• оформить разрешение местных органов самоуправления на ввод недвижимости в эксплуатацию;
• поставить дом на кадастровый учет и присвоить ему отдельный почтовый адрес.

При соблюдении застройщиком условий заемщик приступает к процедуре регистрации собственности.

Порядок действий

Порядок действий для оформления права собственности на квартиру в новостройке заключается в определенных этапах:

• собрать перечень документов и обратиться в местное отделение Регистрационной палаты;
• оплатить госпошлину, квитанцию приложить к заявлению;
• получить расписку о приеме документации и выждать период, пока она проверяется;
• в установленный день прийти за документами с паспортом и распиской.

Обращение за регистрацией согласовывается с застройщиком — представитель компании присутствует при подаче заявки.

Документы

Для регистрации права собственности новостройки в ипотеке следует собрать определенный перечень документов:

• удостоверение личности владельца и его копия, при долевой собственности — каждого из дольщиков, несовершеннолетние до 14 лет предоставляют свидетельство о рождении;
• договор с застройщиком со всеми дополнительными соглашениями;
• акт приема-передачи квартиры между застройщиком и владельцем;
• кадастровый паспорт и технические документы на квартиру, предоставляются вместе с копиями;
• договор об ипотечном кредитовании и о предоставлении недвижимости в залог банку.

При оформлении права собственности через представителя понадобится нотариально заверенная доверенность на наличие полномочий.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Инструкция и набор документов для покупки новостройки в ипотеку

Порядок покупки новостройки в ипотеку имеет свои особенности и специфику. Не секрет, что между приобретением недвижимости в новостройке и празднованием новоселья может пройти не один месяц, а то и год.

Такая особенность обусловлена тем, что реализация квартир начинается на этапе строительства, а когда домостроение сдается в эксплуатацию, все квартиры практически проданы.

Попробуем разобраться в подводных камнях и основных правилах покупки новостройки в ипотеку.

Покупка новостройки в ипотеку – инструкция к применению

В качестве продавца новостройки могут выступать как отдельные инвесторы, так и компании застройщики. Застройщик, это компания осуществляющая строительство нового домостроения. А инвестором могут выступать, как юридические, так и физические лица, инвестировавшие свои средства на ранних этапах и обладающие правом требования к застройщику.

Мнение экспертов:

Поиск новостройки в ипотеку следует начинать с посещения офиса компании застройщика и изучения списка банков, с которыми компания работает, так вы сэкономите время на поиск. Более того серьезные застройщики имеют в офисах кредитных консультантов, которые ответят на все ваши вопросы и расскажут об условиях кредитования.

Также на сегодняшний день получить информацию о кредитных продуктах можно посетив сайт или офис любого банка второго уровня.

Условия и порядок покупки новостройки в ипотеку несколько отличается от стандартных ипотечных сделок. Например, банковские учреждения осуществляют кредитование новостроек только в определенных застройках. Говоря иначе, существует перечень строительных объектов, которые аккредитованы в соответствующем банке.

Это не значит, что вы не можете подать заявку на кредитование в застройке не известной банку, но вероятность одобрения такого кредита минимальная. Кроме того, банк может потребовать от клиента дополнительную документацию и многочисленные справки.

Во многом условия и возможность получить ипотеку на новостройку зависит от того, на какой стадии находится объект. Безусловно, если объект практически построен или даже прошел государственную комиссию, проблем с кредитованием у вас не возникнет.

Но если ваш будущий дом пока выглядит как котлован, получить кредит будет гораздо сложнее.

Не исключено, что вам потребуется дополнительный залог для обеспечения кредитных средств, или говоря иначе другая квартира, принадлежащая вам на праве собственности.

Оформление ипотеки на новостройку

После того как вы нашли подходящий вариант и определились с компанией застройщиком, начинается процедура оформления.

• Прежде всего, заключается договор с компанией застройщиком на бронирование недвижимого имущества.
• Данное соглашение оговаривает следующие моменты:
  • Общие параметры недвижимости, местоположение и метраж;
  • Срок действия договора и произведения расчетов;
  • Условия сделки, первоначальный взнос и т.д.;
  • Возможные последствия отмены сделки одной из сторон.
• Далее оформление ипотеки на новостройку перемещается в банк, куда подается заявка на кредитование и пакет необходимых документов.
• После рассмотрения банковским учреждением вашей заявки и одобрения, составляется и подписывается ипотечный договор.

Ипотека на новостройку, документы для оформления

В ипотеке на новостройку, документы являются основным моментом, и от их подготовки во многом зависит результат вашего обращения в банк.

Кроме того при поиске квартиры всегда существует риск стать жертвой мошенников. Как избежать нечистых на руку дельцов, вы можете узнать в статье «Как купить новостройку в ипотеку и не попасть».

В любом случае к изучению и сбору документации следует относиться серьезно.

Рекомендация специалистов:

На стадии ведения переговоров, проверки документов и подписания договора, рекомендуется консультироваться с независимыми профессионалами, специализирующимися в данной отрасли. Это особенно актуально для договоров долевого строительства, так вы избавитесь от многих неприятностей и проблем в будущем.

Итак, прежде чем будет подписано основное соглашение с застройщиком, потрудитесь получить от застройщика копии следующих документов:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, где планируется строительство;
• Разрешение государственных органов на осуществление строительства;
• Акт предварительного распределения недвижимости;
• Инвестиционный контракт.

Необходимо отметить, что всю эту документацию может затребовать банковское учреждение для выдачи кредита.

Чтобы получить ипотеку на новостройку, вы должны представить в банковское учреждение следующий пакет документов:

• Паспорт гражданина или удостоверение личности;
• Справка о доходах (форма 2-НДФЛ, выдается в бухгалтерии по месту работы);
• Копия трудовой книжки;
• Копии налоговой декларации и трудового договора (предоставляются соответственно, в налоговых органах и в кадровой службе работодателя);
• Копии дипломов и профессиональных сертификатов (выдаются по месту обучения или прохождения курсов);
• Инвестиционный договор или договор участия в долевом строительстве (предоставляется компанией застройщиком);
• Копии учредительной документации компании застройщика;
• Копия соответствующего решения юридического лица о продаже квартиры с указанием стоимости и технических характеристик (предоставляется застройщиком);
• Документация, подтверждающая право компании застройщика на строительство и последующую реализацию недвижимости.

Необходимо отметить, что в случае приобретения новостройки в партнерском банке или в аккредитованном объекте, вся документация уже имеется в банке, а от вас потребуется минимальный пакет.

• Если в качестве залога вы оформляете другую принадлежащую вам недвижимость, потребуются все правоустанавливающие документы на нее.
• Ответ специалиста:

Как оформить ипотеку в новостройке?

За счет ипотечных средств можно купить различные объекты недвижимости, включая квартиры в новостройке. Такая сделка имеет некоторые особенности и нюансы, которые обязательно должен знать покупатель.

Если вы желаете оформить ипотеку в новостройке, изучите все аспекты сделки, чтобы заключить выгодный и безопасный договор.

Если Вы цените свое время и готовы положиться на профессионалов — позвоните нам по тел 8 (812) 409-97-94, и мы с удовольствием поможем Вам разобраться во всех тонкостях иптечного кредитования.

Ипотека на новостройку: особенности

Если ипотеку для покупки квартиры на вторичном рынке можно получить в любом банке, то с объектами первичного рынка дело обстоит несколько иначе.

Банки предпочитают выдавать ипотечные займы только на квартиры в аккредитованных объектах.

Это объекты и застройщики, которые проверены банком и признаны им надежными, поэтому он готов предоставлять ипотечные займы с условием оформления в залог данных квартир.

Если вы уже определились с домом или ЖК, где вы хотите купить квартиру, зайдите на сайт застройщика, там обязательно указывается факт аккредитации банками.

Это не обязательно один банк, их может быть несколько, особенно, если речь о крупном застройщике. Для вас это будет означать, что застройщик и данный объект прошли проверку и признаны надежными.

Обратиться за ипотекой вы можете в любой из перечисленных банков.

Совет:Если вы хотите получить ипотеку в другом банке, то этого может не получиться. Сейчас практически все банки перешли на систему аккредитации. Списки аккредитованных объектов можно посмотреть на сайте интересующего вас банка.

Как оформить ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция

В остальном процесс оформления ипотеки будет стандартным. Заемщику нужно собрать требуемые банком документы и передать их на рассмотрение и ждать решения. Если говорить о пошаговом оформлении, то оно выглядит так:

• Для начала нужно выбрать объект покупки. Многие застройщики в период активных продаж проводят экскурсии по возведенным или возводимым объектам. Лучше посетить такое мероприятие, чтобы подробно познакомиться с объектом и предлагаемыми для покупки квартирами. Здесь же вам дадут консультацию и расскажут о банках, в которых можно оформить ипотеку.
• Если вы выбрали конкретную квартиру, то происходит процедура ее бронирования для последующего приобретения вами за счет кредитных средств. Известно, что оформление ипотеки — процесс долгий, поэтому бронирование дает гарантию, что до решения банка выбранная квартира будет закреплена за вами.
• Непосредственное оформление ипотеки. Заявка может быть подана из офиса застройщика, или же вас пригласят в банк. Для рассмотрения заявки необходимо предоставить определенный пакет документов, на которые вам укажет банк. Это справки с работы, документы супруга (если заемщик в браке) и прочее.

Стандартно пакет документов для рассмотрения заявки выглядит так:

• справка о доходах формы 2НДФЛ за 6 или 12 месяцев (срок укажет банк);
• при наличии заявленного дополнительного дохода документы, подтверждающие его размер;
• заверенная работодателем копия трудовой книжки (или иной, заменяющий ее документ);
• трудовой договор при работе по совместительству;
• документы о семейном положении (свидетельства о браке/разводе, свидетельства о рождении детей);
• документ об образовании;
• паспорт;
• второстепенный документ типа прав или ИНН;
• если заемщик женат, документы супруга (паспорт, справки с работы);
• иные документы по запросу банка.

Совет:Так как ипотека оформляется в партнерском банке, то документы от застройщика не нужны, они итак есть в банке. Это значительно упрощает оформление и делает его более быстрым.

• Заявка рассматривается 2-7 дней, после чего банк выносит решение. Если оно положительное, подписывается необходимая документация, сделка подходит к завершению. Далее вам нужно будет проходить регистрацию квартиры в Росреестре.

Ипотека в новостройке: какие нужны документы в не партнерский банк

Если же вы нашли банк, который готов выдавать ипотечные займы на не аккредитованные объекты, то тогда вам нужно собрать и бумаги на этого застройщика и сам объект. Конечно, продавец поможет вам это сделать, потому что он также заинтересован в том, чтобы вы купили квартиру в его доме.

Стандартный пакет документов на продавца:

• разрешение на строительство;
• документ о собственности на земельный участок, на котором возведен дом;
• инвестиционный контракт.

Могут потребоваться и другие документы по указанию банка. Это нужно, чтобы банк убедился в юридической чистоте застройщика и планируемой для покупки квартиры. Все документы прикладываются к справкам заявителя с работы и прочим бумагам.

Ипотека на новостройку: виды договоров

Приобрести квартиру в кредит можно не только в готовом, но и в строящемся объекте на любой стадии возведения. Такая сделка более выгодная, потому что цена квадратного метра в пока что недостроенном доме всегда ниже. Регулировать факт совершения сделки могут разные договора в зависимости от ситуации и того, кто выступает продавцом:

• Договор долевого участия или сокращенно ДДУ. Такой договор применяется чаще всего. Для застройщика — это метод привлечения инвестиций для возведения объекта, именно такой договор заключается, если квартира приобретается на стадии возведения дома. ДДУ подлежит государственной регистрации, что защищает покупателя от мошеннических действий и гарантирует возврат средств в случае признания компании банкротом.
• Договор цессии или уступки прав требования. Если говорить простыми словами, то договор цессии заключается, если гражданин, который уже имеет право собственности на квартиру в недостроенном доме, желает это право продать другому гражданину. То есть, вы приобретаете недостроенное жилье не у застройщика, а у гражданина, который уже приобрел объект до ДДУ. Так часто работают фирмы-посредники, которые покупают жилье на стадии «котлована», а затем по мере возведения дома продают его дороже.

Совет:На практике банки предпочитают не связываться с договорами цессии, они более рискованные, а банки предпочитают безопасные сделки. Поэтому, если вы желаете купить квартиру в новостройке в ипотеке, выбирайте ДДУ.

Как зарегистрировать новостройку по ипотеке?

После одобрения и заключения всех требуемых договоров с банком, страховой компанией и с застройщиком следует завершающий этап сделки — получение свидетельства на собственность. Это происходит в Росреестре, куда вам необходимо предоставить следующий пакет документов:

• закладная и кредитный договор;
• документы всех граждан, которые будут выступать собственниками (паспорта, свидетельства о рождении);
• квитанций об уплате госпошлины (2000 рублей);
• договор с застройщиком;
• акт приема-передачи квартиры.

• Совет:При регистрации сделки в Росреестре обязательно должен присутствовать представитель строительной компании, у которой вы приобретаете квартиру.

Условия и процентные ставки банков

Многие банки предлагают оформление ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках. Чаще всего такие сделки совершаются в крупных федеральных банках, их предложения и рассмотрим:

Банк	Сумма выдачи	Срок кредита	Ставка	Первый взнос
Сбербанк	300 000 – 15 млн.	До 30 лет	13-14%	>От 20%
ВТБ24	500 000 – 8 млн.	До 30 лет	13,5-14,5%	>От 20-30%
Газпромбанк	До 45 млн.	До 30 лет	13,25-14,25%	>От 20%
Промсвязьбанк	500 000 – 8 млн.	До 30 лет	12 или 18%	>От 20%

Как видно, условия предоставления ипотечного кредита в данных банках мало отличаются, но ипотека — это такой продукт, при котором разница в ставке даже в 0,5% может в итоге сильно отразиться на сумме ежемесячного платежа и итоговой переплате. Чтобы наглядно увидеть разницу, сделаем расчеты аналогичных ипотечных продуктов данных банков на универсальном кредитном калькуляторе.

Совершим расчет следующей сделки:

• Цена квартиры — 3 000 000 рублей.
• Первый взнос — 20% или 600 000 рублей.
• Срок выдачи кредита — 20 лет.

Вот что мы получим:

Если сравнивать условия выдачи жилищных займов на покупку квартиры в новостройках, то среди этих банков нельзя назвать однозначного лидера, они предлагают похожие условия кредитования. Существенная разница в ставках может наблюдаться у менее масштабных банков.

Требования банков к заемщикам

Требования можно назвать стандартными, они идентичны во всех банках. Самое главное — это достаточная платежеспособность.

В процессе рассмотрения заявки на заем проводится соотношение доходов и расходов заявителя. Оформленная в итоге ипотека не должна лечь на плечи слишком тяжким бременем.

У заемщика после выплаты всех текущих обязательств должно оставаться достаточно средств для нормального существования.

• Стаж — более 6-ти месяцев на последнем месте;
• общий стаж — более года;
• официальное трудоустройство (могут быть редкие исключения);
• минимальный возраст — от 21-23-х лет;
• на момент гашения ипотеки возраст заемщика не должен достичь пенсионного;
• нет негативных моментов в кредитной истории.

Особенности оформления и получения ипотеки на новостройку

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Определение понятия, что говорится в законах?

Новостройка – это многоквартирный жилой дом, который может находиться на разных стадиях готовности, может быть принятым в эксплуатацию, но право собственности на квартиры еще ни на кого не зарегистрировано.

Как только в ЕГРН появляется запись о том, что на данную квартиру зарегистрировано право собственности за тем или иным владельцем, оно сразу же переходит в разряд вторичного жилья и уже оформить ипотеку на новостройку станет невозможным.

Термин «новостройка» используется на рынке недвижимости (первичной). Главный закон о новостройках – Федеральный закон от 30.12 2004 № 214-ФЗ регулирует основные права и обязанности застройщика. Застройщик обязан построить многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию и после этого передавать квартиры покупателям.

Если же в процессе возведения дома были проданы не все квартиры, то после введения дома в эксплуатацию застройщик оформляет оставшееся жилье на себя, а затем уже реализует по мере востребованности.

Продавцами на первичном рынке недвижимости являются различные строительные компании или государство.

Какие условия выдачи ипотечного кредита на новые квартиры?

Ипотечный кредит на новостройку может быть оформлен только на определенных условиях:

• Этот банковский продукт предназначен только для первичного рынка недвижимости. Строительная компания (продавец) должна быть аккредитована в том банке, куда планируется обращаться.
• Минимальный размер кредита не может быть меньше 300 тысяч рублей, а максимальный не должен превышать 85% от стоимости приобретаемого жилья.
• Максимальный период кредитования составляет 30 лет, минимальный – 1 год.
• Сумма первоначального взноса варьируется в пределах от 10% до 50%.

К потенциальным заемщикам банки предъявляют следующие требования:

• Возрастные ограничения располагаются в пределах между 21 и 75 годами.
• Наличие трудового стажа на последнем месте работы – не менее 6 месяцев.
• Соответствующий уровень дохода, то есть, после выплаты ежемесячного взноса у заемщика должно остаться не менее 50% получаемых денежных средств. Платежеспособность обязательно подтверждается документально.
• Наличие созаемщика (обычно родственник) позволяет суммировать доход, тем самым увеличить шансы на одобрение заявки.

Про условия и требования на ипотеку в новостройке рассказывается тут.

Процедура оформления

Основные шаги оформления ипотеки на новостройку следующие:

1. Сначала нужно подобрать подходящий объект.
2. После выбора квартиру нужно забронировать для последующей покупки за счет ипотечных средств.
3. Подача заявки на получение ипотечного займа вместе с пакетом необходимых документов.
4. Банк рассматривает заявку в течение 3 – 7 дней.
5. После получения одобрения банка подписываются документы, оплачивается первоначальный взнос и заключается договор.
6. Регистрация договора долевого участия в Росреестре.
7. Банк переводит деньги застройщику.
8. После сдачи дома оформляется технический паспорт на квартиру и производится ее оценка.
9. Квартира передается в залог банку.
10. Ипотечный договор регистрируется в Росреестре.

Программы и особенности процедуры оформления в Сбербанке

• В 2018 году Сбербанк предлагает очень привлекательную ипотечную программу для приобретения жилья в новостройке «Акция на новостройки». Особенность ее в том, что если взять ипотеку на срок, не превышающий 12 лет, то можно тем самым снизить процентную ставку на 2% (стандартная ставка при этом – 7,4%). У потенциального заемщика должна быть зарплатная карта Сбербанка.
• «Семейная с господдержкой» – эта специальная ипотечная программа для молодых семей позволяет оформить ипотечный займ под 6% годовых – согласно Указу Президента.
• Ипотека под материнский капитал – позволяет внести первоначальный взнос средствами материнского капитала.

Регистрации прав собственности после получения ключей

1. Застройщик (в зависимости от сложности объекта) может получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в течение 3 – 6 месяцев после окончания строительства.

После его получения в течение недели квартиры должны быть переданы по акту приемки-передачи покупателям, только после этого становится возможным оформить право собственности на квартиру в новостройке.

Далее нужно будет подготовить пакет документов, написать заявление, уплатить государственную пошлину и обратиться в отделение Росреестра или в МФЦ. Процесс регистрации права собственности длится 1 месяц.

Перед тем, как прописаться в купленной квартире, необходимо обратиться в банк с заявлением (в письменном виде) о желании зарегистрироваться. В течение недели банк рассматривает обращение и дает согласие на регистрацию собственника (заемщика) или его близких родственников.

Более подробно о регистрации прав собственности мы рассказывали в этой статье.

В итоге можно сделать вывод, что большим плюсом ипотеки на новостройки является выгодность такого приобретения.

Банковские ипотечные программы позволяют прилично сэкономить за счет невысокой стоимости квадратного метра строящегося жилья.

Приобрести же первичное жилье можно в процессе возведения дома (при участии в долевом строительстве) или уже в готовой новостройке, в которой квартиры еще не зарегистрированы в Росреестре.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотека на новостройку — одна из популярных программ кредитования среди физлиц. С ее помощью можно стать первым владельцем жилой недвижимости в новом доме.

Также большинство людей отдает предпочтение покупке жилья в новостройке по причине более привлекательных условий кредитования за счет низких процентных ставок и наличия партнерских программ с застройщиками, которые дают возможность купить жилье со скидкой.

Кредит на покупку жилья на первичном рынке есть в линейке практически всех банков в России. Эта программа является постоянным конкурентом другого не менее популярного продукта среди населения – приобретения уже готового жилья. Схема покупки готовой недвижимости более проста и понятна. А кредитные сделки с новостройками имеют свои особенности, в которых нужно разобраться.

Первое и основное отличие покупки недвижимости на первичном рынке в кредит заключается в том, что по этой программе заемщик становится владельцем еще не сданного в эксплуатацию жилья. Очень часто бывает, что приобретаются квартиры или дома, которые существуют только на бумаге.

Всегда выгоднее инвестировать деньги в покупку квартиры или дома, когда он находится на начальной стадии возведения здания – подготовке котлована или строительстве фундамента. Но вкладывать деньги на таких ранних этапах очень рискованно, есть вероятность, что застройщик не выполнит свои обязательства и забросит строительство.

В итоге заемщик окажется с кредитом, но без жилья.

Учитывая, что ипотечные кредиты выдаются на жилье, которого пока официально не существует и которое невозможно сразу же взять в залог, кредиторы иногда требуют от клиентов другое обеспечение:

1. Поручительство платежеспособных физ- или юрлиц.
2. Залог другой недвижимости, имеющейся в собственности заемщика.
3. Залог недвижимости, которая принадлежит третьим лицам.

Кроме этого, кредиторы берут в залог имущественные права требования объекта недвижимости.

Таким образом, банки снижают риск непогашения кредита по причине прекращения строительства застройщиком.

Имея в залоге ликвидное имущество, они его могут продать с принудительных торгов и погасить остаток долга, не зависимо от того, сдан объект покупки в эксплуатацию или нет.

Нужно отметить, что к дополнительному обеспечению банки прибегают в случае желания клиента купить квартиру у неаккредитованного либо уже негативно зарекомендовавшего себя застройщика.

Кроме этого, особенностями ипотеки на первичном рынке являются:

1. Оформление в залог имущественных прав по договору долевого строительства, а не уже готового объекта недвижимости по договору купли-продажи.
2. Более низкая процентная ставка, чем по кредиту на покупку готового жилья.
3. Активное сотрудничество банков с застройщиками, благодаря чему снижается риск купить квартиру или дом у недобросовестной компании. Кроме этого, заемщик может получить скидку во время покупки жилья.
4. Очень часто программы кредитования на приобретение новостроек предусматривают нулевой или небольшой первоначальный взнос.
5. Перед заключением кредитного договора потенциальному заемщику обычно не нужно делать экспертную оценку приобретаемой недвижимости, что позволяет сэкономить деньги при заключении сделки. Хотя в некоторых случаях банки оставляют за собой право требования проведения экспертизы.
6. Не понадобится заемщику во время оформления кредита и страховать недвижимость – это обязательно сделать только после оформления права собственности.
7. Банки в кредитных соглашениях указывают период, в течение которого заемщик обязан оформить и передать в ипотеку построенный дом или квартиру. За невыполнение или несвоевременное выполнение обязательств последуют штрафы и санкции.
8. Экспертную оценку и страховку недвижимости заемщик делает только после оформления права собственности на квартиру или дом и передачу его в ипотеку банку.

Следует отметить, что покупка жилья на первичном рынке также дает право на господдержку.

Это могут быть как средства материнского капитала, так и компенсации из федеральных и региональных бюджетов в рамках поддержки молодых семей, а также другие формы помощи.

Благодаря различным субсидиям и компенсациям из бюджета покупка жилой недвижимости на стадии строительства становиться доступней для большего количества людей.

Требования к жилью и условия ипотеки на новостройку

Если планируется финансировать покупку еще не сданного в эксплуатацию объекта недвижимости, кредитор обращает внимание на следующие моменты:

1. Приобретение квартиры или дома осуществляется обычно только у аккредитованного застройщика.
2. У компании должна быть вся необходимая документация на строительство здания.
3. Проверяется репутация строительной фирмы.
4. Объект жилой недвижимости должен в будущем иметь все необходимые коммуникации: электричество, отопление, канализацию, газ и т.д.
5. Обязательно наличие кухни и санузла с водоснабжением.
6. Квартира или дом должны находиться в близости к населенному пункту, где есть подразделения кредитора.

Взять кредит на покупку недвижимости на первичном рынке реальней у застройщика-партнера банка, а также когда строительство находится на завершающем этапе и риски его приостановки минимальны.

Условия ипотеки на новое жилье зависят от тарифов банка, но обычно кредитование на первичном рынке осуществляется на таких условиях:

1. Срок действия договора – до 30 лет.
2. Минимальный первоначальный взнос – от 10%. Многие банки выдают кредиты на покупку квартир по партнерским программам даже с нулевым авансом.
3. Процентная ставка – этот параметр зависит от многих показателей. Но следует отметить, что если в банке есть кредитование жилья на первичном и вторичном рынках, плата ниже по первому продукту. Например, приобрести новостройку в Сбербанке можно от 7,4% годовых, а уже готовую квартиру – от 8,6% годовых.

Порядок оформления и документы для получения кредита на строящееся жилье

Начать процедуру покупки квартиры в новостройке по ипотеке следует с адекватной оценки своей платежеспособности.

Рассчитать размер ежемесячного платежа, чтобы сравнить его со своим ежемесячным доходом, можно с помощью онлайн-калькулятора.

Многие банки также разработали дополнительную опцию к нему, позволяющую узнать, какой необходим доход, чтобы претендовать на определенную сумму кредита.

Подбор жилья на первичном рынке по возможности лучше осуществлять с сайта банков:

1. Финансовые учреждения сотрудничают с застройщиками только после проверки их репутации. А это значит, что риски связаться с недобросовестными строительными компаниями намного ниже.
2. Условия кредитования лучше за счет отсутствия первоначального взноса и возможности получить скидку на квартиру.
3. Процедура оформления при выборе недвижимости через сайт обычно проще и быстрее.

При самостоятельном поиске новостройки следует обращать внимание на репутацию застройщика.

В интернете очень много различных форумов, где можно узнать о качестве строительства, наличии у этого застройщика уже сданных объектов, прочитать отзывы жильцов и т.д.

Также следует при посещении офиса строительной компании изучить техническую документацию, а еще лучше попросить сделать ее копию, чтобы показать специалистам.

Следующая короткая пошаговая инструкция подскажет потенциальному заемщику, как происходит оформление кредита на покупку нового жилья в 2020 году:

1. Сбор документов и подача их в банк.
2. Анализ сотрудниками банка полученных документов и принятие решение о кредитовании.
3. Заключения договора долевого строительства с застройщиком и оплата первоначального взноса.
4. Подписание договоров страхования жизни и здоровья (при согласии заемщика).
5. Подписание кредитного соглашения, договора залога имущественных прав по договору долевого строительства, а также договора поручительства.
6. Завершение строительства дома и оформление права собственности на жилье.
7. Передача квартиры в обеспечение и заключение договора страхования имущества.

Перечень документов от заемщика стандартный и обычно не отличается от других видов ипотечных программ: подтверждение личности, занятости и дохода. Кроме этого, клиенту необходимо принести договор долевого строительства, а также всю документацию на новостройку (при работе с аккредитованными застройщиками данная информация уже присутствует у банка).

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Преимущества покупки новой квартиры в кредит заключаются в следующем:

1. Заемщик стает владельцем нового, более качественного жилья.
2. Размер первоначального взноса ниже, и, как правило, меньше уровень процентной ставки.
3. На покупку жилья в кредит на первичном рынке также распространяются различные программы господдержки.
4. Меньше расходы при оформлении — не нужно делать экспертную оценку и оплачивать страховку имущества. Эти расходы заемщик несет позже.

Относительно же недостатков этого продукта, то клиентов может отпугнуть следующее:

1. Процедура оформления сложнее, чем когда задействован договор купли-продажи.
2. Стоимость квартиры в новостройке выше, чем на вторичном рынке.
3. После оформления кредита заемщику придется некоторое время снимать жилье и нести дополнительные расходы на аренду в ожидании, пока дом достроят и сдадут в эксплуатацию.
4. Существует риск, что дом не будет достроен в обозначенные сроки, а обязательства по ипотеке все равно нужно выполнять.

Делим квартиру в ипотеке

ДЕЛИМ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ

КАК ОБЫЧНО, ПРИ РАЗВОДЕ, НА ВЫБОР супругов представляется два варианта решения проблемы: поделить совместно нажитое имущество по обоюдному согласию, подписав соответствующие документы, или осуществить раздел квартиры и расторжение брака в судебном порядке.

КАК БЫТЬ СУПРУГАМ, если недвижимость приобреталась на заёмные средства и собственность обременена ипотекой, которая не позволяет продать, обменять, а зачастую и поделить квартиру? Договориться с банком по данному вопросу практически невозможно, ведь кредитное учреждение не считает развод форс-мажорным обстоятельством и не намерено менять условия договора.

Главное, что должны сделать супруги при разводе – продолжить выплачивать ипотеку. Если этого не делать, можно навсегда потерять квартиру и никогда не вернуть ранее вложенные средства.

ЕСЛИ ОДИН ИЗ СУПРУГОВ ОТКАЗЫВАЕТСЯ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ

В этой ситуации на выбор у Вас есть несколько вариантов развития событий:

1. Взять с такого супруга отказ от прав на квартиру. Взамен Вы предоставляете гарантии уплаты долга за созаёмщика, освободив его от любых притязаний со стороны кредитного учреждения.

2. Продолжить погашать кредит самостоятельно, что позволит в дальнейшем «выкатить» требования о компенсации произведенных расходов или оформить в судебном порядке недвижимость на себя.

3. Совместно найти средства и погасить ипотеку досрочно, после чего без препятствий продать квартиру и поделить вырученные деньги пропорционально осуществлённым вложениям.

4. «Плюнуть» на это дело и перестать платить ипотеку. В этом случае реакция банка будет незамедлительной. В кратчайшие сроки он арестует квартиру, оценит и пустит с молотка по заниженной цене, которой только и хватит, чтобы закрыть остаток задолженности по ипотечному займу не зависимо от срока уплаты ипотеки.

Реалии ипотечного рынка таковы, что при аресте недвижимости банком вернуть вложенные средства удастся только на поздних сроках выплат (если быть точным – под конец кредитного договора) и далеко не в полном объёме.

ВАРИАНТЫ РАЗДЕЛА КВАРТИРЫ В ИПОТЕКЕ

НА ДАННЫЙ ВОПРОС НЕТ УНИВЕРСАЛЬНОГО ОТВЕТА, который можно применить ко всем 100 % случаям. Вместе с ипотечной квартирой при разводе зачастую делятся права пользования, долги по кредитному договору и уплаченные денежные средства.

При этом любой раздел совместно нажитого имущества приоритетно учитывает отнюдь не интересы супругов, а следует интересам банка, за которым остаётся привилегия требовать солидарного взыскания долга с созаемщиков, право на арест и продажу недвижимости в счёт удовлетворения ипотечных обязательств при их просрочке или неисполнении.

В теории, раздел квартиры в ипотеке (прав на квартиру) при разводе должен осуществляться в пропорциях 50 на 50. Относительно денежных или кредитных обязательств, в основной массе так и происходит, а вот с образованием долей, что называется, «в натуре», возникают сложности.

«Подводные камни» будут появляться в форме количественного перевеса вложений того или иного супруга в приобретение (например, муж взял заём у знакомого или родственника на внесение первоначального взноса), протеста банка относительно изменения условий кредитного договора и запретов, предусмотренных действующим законодательством на совершение сделок с обременением, когда придётся обжаловать отказ регистрирующего органа.

Если основная часть платежей осуществлялась одним супругом, в силу обоюдной договоренности или больших доходов, это не значит, что второго супруга лишат всяческих прав на приобретённое. Суд, при вынесении решения, учитывает вклад и того и другого, но при этом доходы каждого в период брака рассматриваются совокупно, как совместно нажитое имущество.

Наиболее реальных вариантов решения проблемы, как обычно, два:

1. Подписать соглашение о разделе ипотечной квартиры, где «полюбовно» разделить права и обязанности. Такое соглашение подлежит обязательному согласованию с кредитным учреждением, выдавшем ипотеку, может потребоваться государственная регистрация в Росреестре.

2. Разделить в судебном порядке через иск о разделе ипотечной квартиры. В случае отсутствия взаимопонимания сторон, либо когда банк чинит препятствия и не позволяет оформить недвижимость, спор передается на рассмотрение в суд, который должен определить возможность изменения кредитного договора или реальный раздел имущества и платежей.

СЛОЖНОСТИ ПРИ РАЗДЕЛЕ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ ПО ТАКИМ ВОПРОСАМ ЧАСТО ЗАТЯГИВАЮТСЯ, так как банк идёт обжаловать положительные для заёмщика решения в апелляцию, кассацию и даже надзор (Верховный суд), считая свои права грубо и незаконно нарушенными. Из нашего опыта можем сказать, что банк никогда не даёт согласия на раздел квартиры, не намного проще обстоят дела и с разделом жилого дома, гаража или дачи при разводе.

Любой раздел жилого помещения, будь он оформлен в ипотеку или приобретён за наличные средства, это большая проблема. Ведь в действительности практически невозможно физическое разделение квартиры (так называемый «выдел в натуре»), особенно однокомнатной, трёхкомнатной или студии. При этом совместная жизнь бывших супругов на одной территории не представляется возможной.

Максимум, что может сделать суд в такой ситуации, стараясь при этом «не обидеть банк», это разделить доли в совместно нажитой квартире пропорционально внесённому вкладу в её приобретение, например «50 на 50» или «60 на 40». При этом с кредитным учреждением придётся оформить дополнительное соглашение или изменить условия договора.

Следует помнить, что за изменение условий кредитного договора банк вправе взимать комиссию или корректировать (в сторону увеличения) размер процентов за пользование ипотекой.

По мнению банка, споры между супругами не являются поводом для корректировки условий договора ипотеки, и закон здесь полностью на стороне кредитного учреждения.

ВАЖНО: при подаче искового заявления о разделе ипотечной квартиры следует ставить чётко сформулированные вопросы (о разделе платежей по кредиту, возможности наличия совместной собственности и т.д.). Иначе судья, в соответствии с действующим процессуальным законодательством, решит дело строго по вопросам, поставленным в иске, не выходя за их рамки, лишив Вас возможности повторной подачи иска в отношении спорной квартиры.

ПРОСТАЯ ПРОДАЖА КВАРТИРЫ В ИПОТЕКЕ

ПРИЕМЛЕМЫМ ВАРИАНТОМ РЕШЕНИЯ СПОРА О ПРАВАХ на ипотечную квартиру при разводе является продажа третьим лицам с разделом супругами вырученных денежных средств. Такая мера применяется в экстренных случаях, когда супругам необходимо приобрести иное жильё.

Не популярен данный способ в силу известных причин — очень много теряют созаёмщики по ипотечному договору. При продаже получится, что заёмщики уже выплатили банку стоимость квартиры, но при этом львиную долю средств от реализации опять заберёт кредитное учреждение.

При этом не каждый банк согласится одобрить продажу квартиры с ипотекой. Это объясняется не только жадностью или неповоротливостью банка, но и наличием для него повышенных рисков, ведь при заключении ипотечного договора банк «сканирует» созаёмщиков во всех плоскостях. Начиная от их кредитной истории, платежеспособности, заканчивая проверками на судимость и участие в сомнительных финансовых операциях. Когда в эту схему вклиниваются третьи лица, банк испытывает дискомфорт.

Один из наилучших вариантов — расплатиться с банком, досрочно погасив остаток задолженности, после чего спокойно продать или поделить недвижимость.

Отвечает юрист. Мы подобрали наиболее частые вопросы Клиентов, с которыми к нам приходят супруги, столкнувшиеся с разделом квартиры в ипотеке:

КОГДА СУПРУГИ СМОГУТ РАСПОРЯЖАТЬСЯ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРОЙ?

В СИЛУ ИПОТЕЧНОГО ДОГОВОРА КВАРТИРА ДО ПОСЛЕДНЕГО ПЛАТЕЖА НАХОДИТСЯ В ЗАЛОГЕ у банка и при нарушении графика или размера выплат, банк может реализовать исключительное право и обратить взыскание на предмет ипотеки.

Весь ужас ситуации заключается в том, что для принятия кредитным учреждением решения будет достаточно неуплаты взносов одним из супругов. Если Ваш бывший (бывшая) решат не платить или не смогут платить по кредиту, то и Вы потеряете все права на недвижимость. И случиться это может даже на последнем году ипотеки.

РАЗДЕЛ ПРАВ НА НЕДОСТРОЕННОЕ ЖИЛЬЁ

НЕ ВСЕГДА СПОР ВОЗНИКАЕТ ОТНОСИТЕЛЬНО РЕАЛЬНО СУЩЕСТВУЮЩЕГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. В подавляющем большинстве случаев ипотечный договор заключается на квартиру в новостройке, которая на момент развода может быть ещё не построена или не сдана в эксплуатацию. Реже объектом ипотеки выступает дом, который на момент развода также может быть не оформлен.

Что делать в этом случае? Может свести с ума тот факт, что и продать ещё нечего (т.к. объект не существует) и неизвестно, будет ли достроен дом, «стоит ли игра свеч», особенно если строительство идет с нарушением сроков или прекратилось совсем, и возник судебный спор с застройщиком.

Если решили идти до конца, ответ достаточно прост и зависит от того, намерены супруги дожидаться сдачи объекта или готовы разделить внесённые денежные средства, получить компенсацию от того, за кем останутся права на строящуюся недвижимость. Стороны так же могут дождаться объекта законченного строительством, разделить квартиру «в натуре» или пропорционально разделить полученное право собственности.

КОГДА ИПОТЕЧНАЯ КВАРТИРА НЕ ПОДЛЕЖИТ РАЗДЕЛУ?

НАПРИМЕР, ЕСЛИ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ТАКОЙ КВАРТИРЫ ОДИН ИЗ СУПРУГОВ ИСПОЛЬЗОВАЛ СРЕДСТВА от продажи недвижимости (иного имущества), приобретённого до брака.

Простой пример: муж продал автомобиль, подаренный родителями или купленный до брака, внёс первоначальный взнос за квартиру в размере 70 %, остальное оформил в ипотеку. В этом случае супруга сможет претендовать лишь на 15 % в стоимости квартиры, и такая доля будет выражена только деньгами — получить комнату или часть помещения не получится. При этом наличие несовершеннолетних может осложнить спор и добавить «переменных» в уравнение:

ИНТЕРЕСЫ ДЕТЕЙ ПРИ РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА

Когда суд решает вопрос, с кем останется проживать ребёнок, он учитывает права несовершеннолетнего на жилое помещение, вследствие чего доля супруга, воспитывающего ребенка, в праве на квартиру будет увеличена.

Поэтому продажа или раздел при разводе квартиры, где проживают несовершеннолетние, и в которую вложен материнский капитал, представляется трудновыполнимой задачей. Здесь, наряду с согласием банка, потребуется одобрение со стороны органов опеки, цель которых – защитить несовершеннолетнего и обеспечить его жильём.

Продать получится, если один из супругов гарантированно предоставит в собственность ребёнка жилое помещение, соответствующее установленным требованиям и не ухудшающее его материальное положение или условия проживания.

Если не учесть права ребёнка и совершить раздел с нарушением закона (например, «договориться» с органами опеки или банком), можно лишиться родительских прав и получить реальный уголовный срок.

ЕСЛИ ИПОТЕКА ОФОРМЛЕНА ДО БРАКА

В ПРАКТИКЕ ЮРИСТОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ при решении споров о разделе имущества между супругами случается, что квартира была приобретена одним из супругов в ипотеку ещё до брака. Вот в этом случае претендовать на квартиру нельзя, можно лишь рассчитывать на долю в платежах, совершённых совместно уже в период нового брака.

Новоиспечённым сожителям следует проявить бдительность и официально зарегистрировать свои отношения, так как все приобретения и траты по ипотеке будут считаться совместными только после регистрации брака, несмотря на то, из чьих средств осуществлялись платежи.

РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ В ИПОТЕКЕ ПРИ НАЛИЧИИ БРАЧНОГО ДОГОВОРА

ОТНОСИТЕЛЬНАЯ СВОБОДА ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ БРАЧНОГО КОНТРАКТА, предусмотренная Семейным кодексом, позволяет супругам существенно облегчить имущественные споры при разводе, в частности, чётко определить порядок раздела ипотечной квартиры.

Заключается брачный договор в нотариальном порядке. Следует помнить, что иск расторжении брачного контракта может подать супруг или кредитное учреждение. Если брачный контракт заключается после оформления ипотеки, его условия в обязательном порядке должны быть согласованы с банком и не могут нарушать права кредитного учреждения. В противном случае суд признает брачный договор недействительным.

Запомните, что такой контракт будет иметь силу применительно к ипотеке только в случае его согласования кредитным учреждением.

Отражение брачного контракта должно найти место в ипотечном договоре (или Вашем кредитном деле). Если скрыть существование такого документа, у банка появятся основания для расторжения договора, удержания предмета залога, изменения кредитной ставки, а так же применения штрафных санкций.

За рубежом брачный договор является нормальной практикой и ничуть не смущает супругов. В России же такой документ принято считать, что называется «Mauvais ton» — дурным тоном.

Впрочем, зря, наша практика показывает удручающую статистику обманутых супругов. Очень часто один из них преднамеренно скрывает имущество, приобретает и распоряжается собственностью без согласия второго, преднамеренно заключает сделки, призванные лишить супруга возможности претендовать на совместно нажитое имущество.

Лучшее время для заключения брачного контракта с возможностью поделить квартиру в ипотеке – ДО ПРИНЯТИЯ решения о покупке и подписания кредитного (ипотечного) договора.

МОЖНО ЛИ ПОДЕЛИТЬ КВАРТИРУ В ВОЕННОЙ ИПОТЕКЕ?

Это достаточно обширная тема для отдельной статьи, в которой мы подробно рассказываем обо всех нюансах решения таких споров. Если отвечать в двух словах, то разделить квартиру по военной ипотеке, за которую платит Государство, а точнее – Министерство обороны, не получится, как и в случае с квартирой, «обременённой» затраченными на покупку средствами материнского капитала.

Однако не всегда средств, выделяемых государством, хватает на приобретение жилья для военных, и часть от стоимости жилого помещения оплачивается гражданами из «собственного кармана». Вот уже эти средства будут являться совместно нажитыми, и при разделе имущества в случае развода суд будет должен разделить их с учётом законных интересов каждого из супругов.

МОЖНО НЕ ДЕЛИТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ, А СДАВАТЬ В АРЕНДУ?

В 99 % случаев ипотечный договор не допускает сдачу в аренду обременённого залогом имущества. Законный выход – получить соответствующее согласие от кредитного учреждения.

Можно попробовать сдавать имущество без разрешения, но такие действия заведомо неправомерны и при выявлении факта незаконного использования ипотечной квартиры банк предъявит к заёмщикам штрафные санкции вплоть до расторжения договора и обращения взыскания на предмет залога.

Конечно, при этом ипотечные заёмщики могут обратиться в суд с иском о несоразмерности санкций банка фактическому нарушению условий договора, но это уже совсем другая история…

https://xn--80adimbgbbcbg7aggfxn.xn--p1ai/ipoteka/ipoteka-na-novostrojki-usloviya-i-poryadok-oformleniya.html

Делим квартиру в ипотеке