Ипотека на нежилое помещение
Как получить ипотеку на нежилое помещение, нюансы нежилой ипотеки для физлиц, как получить коммерческую ипотеку, чем отличаются условия жилой и нежилой ипотеки
Оглавление
- Кому доступна нежилая ипотека
- Особенности нежилой ипотеки для физических лиц
- Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц
- Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку
- Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке
- Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)
Большинству россиян ипотека известна, как форма кредита на приобретение жилья. Согласитесь, именно «жилищное» значение ипотечного кредита широко распространяется в СМИ. Однако ипотечное кредитование предлагается банками под любой формат недвижимого залога – как жилого, так и нежилого. Обсудим нюансы банковской ипотеки нежилых помещений для физлиц и юрлиц.
Кому доступна нежилая ипотека
Обратиться за кредитом под покупку недвижимости вправе граждане РФ с физическим и юридическим статусом.
Прежде всего, это физические лица, желающие приобрести нежилое помещение вблизи места проживания – машиноместо или паркинг, гараж или подвальную кладовку-келлер. Целью покупки недвижимости подобных типов могут быть личные нужды, либо намерение сдавать ее в аренду и извлекать пассивный доход.
Также помещение нежилое в ипотеку могут покупать предприниматели – физлица и юрлица. Эта форма ипотечного кредитования называется коммерческой, поскольку помещения приобретаются исключительно в целях извлечения дохода, извлекаемого при рабочей деятельности. В кредит коммерческие нежилые помещения покупаются, к примеру, под открытие торговой точки, ресторана или производственного цеха.
Законодательное регулирование нежилой ипотеки обеспечивает двенадцатая глава закона за №102-ФЗ «Об ипотеке».
Особенности нежилой ипотеки для физических лиц
По основным правилам данный формат банковского кредита схож с условиями жилищной ипотеки:
- кредитуемый минимум составляет 45 тыс. руб.;
- размер первоначального взноса, определяемый от цены недвижимости – 15-20%;
- минимальная ставка кредитования – 8,5%;
- наибольший период погашения кредита – 30 лет;
- приобретаемая ипотечная недвижимость до погашения кредита становится залоговой, т.е. состоящей в обременении.
Однако некоторые условия нежилой ипотеки, предоставляемой физлицам, менее выгодны в сравнении с жилищной ипотекой. В частности, нельзя воспользоваться материнским капиталом и иными госсубсидиями. И возвратить налог по нежилой ипотеке физические лица не смогут.
В остальном для физических лиц, намеренных кредитоваться по нежилой ипотеке, действуют стандартные правила.
Уровень дохода. Подтверждением возможности несения кредитных обязательств физлицом служит его зарплата или иной подтверждаемый документально доход (т.е. легальный, «белый»). Максимальный размер совокупного ежемесячного дохода семьи, идущий на оплату ипотечного кредита – 40%. Если из подтвержденного ежемесячного дохода потенциального заемщика на ипотеку потребуется расходовать больше средств (более 40% зарплаты), то банк откажет в кредите.
Состояние недвижимости. Личный осмотр жилой недвижимости, выступающей залогом по ипотечному кредиту, сотрудники банка-кредитор осуществляют редко. Однако нежилое помещение под ипотеку кредитный отдел проверит обязательно – направит своего специалиста, который осмотрит недвижимость.
Отсутствие обременений. Это обычно для залоговой недвижимости по ипотеке – проверка финансовых обременений по ЕГРН. Нежилое помещение станет залогом, гарантирующим возврат кредитованной суммы, оно не должно состоять под другими обязательствами.
«Физическим» соискателям нежилой ипотеки следует знать, что кредитование без первоначального взноса будет невозможным. Что касается повышенного процента, чем при жилой ипотеке – ликвидность нежилых помещений ниже жилой недвижимости, поэтому банк путем более высокой процентной ставки старается компенсировать финансовые риски.
Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц
Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.
Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:
- кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
- минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
- предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
- объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).
** Потребность первоначального взноса отсутствует, если залогом по коммерческому кредиту выступает имеющийся объект недвижимости, состоящий в собственности организации-заемщика (Сбербанк).
*** Чем длительнее запрашиваемый юрлицом период погашения ипотечного кредита, тем более высоким будет годовой процент.
Общие банковские требования к юрлицам-заемщикам нежилой ипотеки:
- обязательность резидентуры РФ;
- годовая выручка до 400 млн. руб. (Сбербанк);
- хозяйствующая деятельность ведется сроком более 6 месяцев (виды деятельности за исключением сезонных) и более 12 месяцев (сезонная деятельность).
Точные условия предоставления бизнес-кредита во многом зависят от того, состоит ли бизнес юридического лица в обслуживании данного ипотечного банка. К примеру, «Сбербанк» при обязательности ежемесячной оплаты процентов допускает погашение основной задолженности бизнес-кредита по договоренности в равных долях помесячно, поквартально или согласно индивидуального графика (при сезонной деятельности).
Ни один банк не будет обсуждать предоставление бизнес-кредита с юрлицом без предварительного осмотра состояния приобретаемой в ипотеку нежилой недвижимости. Большинство ипотечных банков, работающих с бизнес-кредитами по недвижимым объектам, выполняют осмотр кредитуемой недвижимости силами своих специалистов и за свой счет.
Напоминаем, что объект недвижимого залога по бизнес-ипотеке будет состоять под обременением банка-кредитора до полного погашения суммы нежилой ипотеки с процентами. Обременение не означает перехода права собственности к банку, но любые операции с залоговой недвижимостью (включая капитальный ремонт) требуют предварительного согласования с банком-залогодержателем.
Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку
Кредитная организация не предоставит займа, если приобретаемое заемщиком помещение не будет нежилым де-юре. Особенно этот момент следует учесть юрлицам и предпринимателям-физлицам, намеренным приобрести помещение бывшей жилой квартиры на первом уровне многоэтажки.
Внешне реконструированный вид такого помещения – под офис, торговую точку, кафе или салон красоты – вовсе не означает полностью выполненного переоформления объекта в нежилой фонд. Фактический перевод помещения из жилого в нежилое требуется тщательно проверить, изучив документы по переводу.
Возможно, более рациональной будет ипотека на жилое помещение с последующим переоформлением в нежилое (по согласованию с банком, это обязательно) – смотрите порядок и процедуры перевода жилья в нежилой фонд здесь.
Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке
Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности. Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.
Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.
Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)
Если у гражданина при обращении за ипотекой на, допустим, машино-место вариант один – оформление на физлицо, то у руководителя коммерческого предприятия есть выбор между взятием ипотеки на физлицо, юрлицо или ИП.
Возможность ипотечного кредитования организации по нежилой недвижимости оценивается банком по валовому обороту и прибыли потенциальной фирмы-заемщика. Ипотечный банк потребует ознакомления с финансовой отчетностью за год.
При оформлении коммерческой ипотеки на руководители, либо собственника организации (т.е. на физлицо) банку потребуются сведения о «белых» доходах бизнесмена-заемщика и иных активах в его собственности (недвижимость, автотранспорт), а также финансовых пассивах (иных кредитных обязательствах).
Пытаться скрыть от банка финансовые активы/пассивы компании, желающей получить ипотечный кредит – занятие бесполезное. Сотрудники кредитного отдела ипотечного банка потратят на сбор информации по заявке потенциального заемщика столько времени, сколько потребуется и они разыщут сведения по финансам.
Для собственников фирм с хорошей кредитной историей выбор между ипотекой на юрлицо или физлицо – вопрос выгоды условий нежилой ипотеки для юридических и физических заемщиков в данной финансовой организации.
К примеру, если при равной длительности погашения кредита процент по бизнес-ипотеке для юрлица ниже, чем для физлица, то выгоднее брать нежилой кредит на фирму. В обратной ситуации – проценты для физлица оказываются ниже – кредит лучше оформлять на собственника компании.
Вопрос-ответ (0)
Задать вопрос
Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.
https://avprrb.ru/articles/ipoteka/ipoteka-na-nezhiloe-pomeshchenie/