Ипотека на дом с земельным участком 2021

Условия ипотеки на дом с земельным участком

Требования банка к заемщикам

Как правило, чтобы оформить ипотеку для приобретения частного дома с земельным участком, человек должен предоставить следующие документы и соответствовать требованиям:

• паспорт гражданина РФ;

• наличие постоянной регистрации в регионе осуществления деятельности конкретного кредитно-финансового учреждения, выдающего заем;

• наличие постоянного подтвержденного ежемесячного дохода;

• достижение минимального возраста (в основном он составляет 21 год). Здесь также необходимо отметить, что все банки устанавливают для заемщиков максимальный возраст, который не должен превышать 65-75 лет на момент полного погашения кредита);

• наличие трудового стажа минимум 1 год.

Требования банка к недвижимости

— Учитывая тот факт, что частный дом стоит намного дороже квартиры, и позволить приобрести его может далеко не каждый гражданин, а также то, что для содержания дома требуются большие финансовые затраты, банки предъявляют ряд дополнительных требований к недвижимости, которые должны быть соблюдены, — рассказывает Татьяна.

У каждой организации свои требования. Но примерно они выглядят так:

• дом должен быть жилым — это означает, что в нем должны быть проведены все необходимые коммуникации и он должен быть пригоден для проживания;

• зарегистрированное право собственности продавца на объект (например, на практике бывают случаи, гражданин осуществляет строительство дома на собственном земельном участке без предварительного согласования и без последующей регистрации права собственности. В этом случае дом будет считаться самовольной постройкой и не может стать предметом залога);

• наличие страховки — все кредитно-финансовые учреждения в обязательном порядке требуют застраховать предмет залога (дом). Стоимость страхования частного дома зачастую намного выше, чем страхование квартиры. А если дом деревянный, то подобная страховка обойдется еще дороже.

— При этом следует помнить, что приобретая частный дом, вы еще также приобретаете земельный участок, на котором собственно построен дом, который также является предметом залога, — продолжает наша собеседница.

В каком банке взять ипотеку на земельный участок (документы, требования)

Мы проанализировали предложения ведущих банков и рассказываем, в каком банке взять ипотеку на земельный участок, как выгодно профинансировать покупку.

Что такое ипотека на покупку земельного участка

Ипотека – это залог имущества, который гарантирует выплату долга. Такое имущество остается собственностью заемщика, но его использование ограничено. Оно не может быть продано заемщиком, его состояние не должно быть изменено в худшую сторону. Если появляются неразрешимые сложности с выплатой долга, имущество переходит кредитору (=банку). Его продают, покрывают задолженность.

Взять ипотеку на земельный участок означает получить заем на покупку земли, в качестве гарантии выплаты предоставить имущество в залог.

О том, что значит ипотека в силу закона и когда она возникает — подробно в другой статье.

Каковы перспективы оформить ипотеку под земельный участок

Земля как товар имеет существенные отличия от жилых и нежилых помещений. Квартира является частью дома, а он находится в микрорайоне. Инфраструктура либо устоялась, либо в проекте. Вероятность того, что рядом с многоквартирным домом построят высокоскоростную магистраль, железную дорогу, мусороперерабатывающий завод, стремится к нулю. Стоимость квартиры можно прогнозировать вместе с рынком в целом.

Земля – менее предсказуемый товар. Если вы достигните соглашения о выгодной покупке участка в историческом центре города, банки проявят интерес к финансированию сделки. Они лояльно отнесутся к оформлению залога на приобретаемую землю.

Иная ситуация с менее ликвидными участками. Для кредиторов несколько соток или гектар посреди девственной природы с дорогами сомнительного качества – это головная боль. Они будут перестраховываться, тщательно проверять детали.

Вам предложат профинансировать сделку кредитными средствами, но обеспечить ее иным способом. Если сумма крупная, заложить можно квартиру. Когда речь идет о суммах в пределах миллиона, достаточно автомобиля в залог, либо поручителя или документального подтверждения дохода.

Альтернативы ипотеки под залог земельного участка

Когда банк получает в залог имущество, риск невозврата долга снижается. Процент по ипотечным займам в среднем ниже, чем по остальным кредитам. Однако оформление залога требует дополнительных затрат денег и времени. Покупка в ипотеку целесообразна, если необходимо привлечь крупную сумму на длительный срок.

По закону предметом ипотеки могут быть земельные участки, а также жилые и нежилые помещения, воздушный и водный транспорт, места на парковках. Заложить можно приобретаемое имущество (ипотека в силу закона) или уже имеющееся (ипотека в силу договора).

Если вы планируете взять заем в пределах своего годового дохода, расплатиться за короткий срок, например, до 5 лет, рассмотрите предложения по потребительским кредитам. Максимально выгодное предложение часто получают от банка, в котором открыт счет для зачисления зарплаты или пенсии.

Какие банки дают ипотеку на земельный участок

Многие банки предлагают оформить кредит на сумму в несколько миллионов под залог имеющейся жилой недвижимости. Отметим несколько крупных кредиторов, у которых есть такие продукты:

• Сбербанк;
• ВТБ;
• Россельхозбанк;
• банки группы Сосьете Женераль – Росбанк, Русфинансбанк;
• Альфа-Банк;
• Промсвязьбанк.

Банков, готовых заключить договор залога (ипотеки) земельного участка, единицы. В их числе:

• Сбербанк;
• Россельхозбанк.

Предложения банков

Перечислим ключевые условия и требования по конкретным продуктам.

Загородная недвижимость – Сбербанк

• сумма от 300 тыс. рублей;
• годовая ставка 10,6-13,4%;
• срок от 1 года до 30 лет;
• обязательно российское гражданство;
• первоначальный взнос не менее 25% оценочной стоимости участка, но не менее 25% стоимости по договору;
• до 1,5 млн. рублей — достаточно поручительства, от 1,5 млн. рублей — требуется залог имущества.

• возраст в период действия договора 21-75 лет;
• работа на последнем месте от 6 месяцев;
• максимальное количество созаемщиков — 3.

Возможные регионы оформления кредита:

• по регистрации минимум одного из заемщиков;
• место нахождения кредитуемого объекта;
• по нахождению работодателя заемщика.

Нецелевой кредит на любые цели – Сбербанк

• ставка от 13%;
• сумма 500 тыс. – 10 млн. рублей, но не более 60% стоимости залоговой недвижимости по отчету об оценке;
• срок до 20 лет;

Требования к заемщикам те же, что для загородной недвижимости + в качестве заемщиков/созаемщиков не подходят ИП, руководители, главные бухгалтеры, другие лица с правом подписи от имени организации, если численность работников до 30, собственники предприятий, члены КФХ.

Садовод – Россельхозбанк

• есть выбор между дифференцированными и аннуитетными платежами;
• ставка от 11 до 13,5% + 4,5% при отказе от личного страхования;
• срок для нецелевого кредита до 3х лет, для целевого до 5-ти;
• сумма до 1,5 млн. рублей;
• поручительство физического или юридического лица, залог ликвидного имущества.

Под залог имеющейся недвижимости – Дельтакредит, Росбанк, Русфинансбанк

• целевой ипотечный кредит на земельный участок для строительства на нем жилого дома;
• первоначальный взнос от 30% оценочной стоимости залогового имущества;
• ставка 10,5%, если первый взнос от 30 до 50%, 10,25%, если взнос более 50%;
• до подтверждения целевого использования кредитных средств действует надбавка к годовой ставке +2%.

• возраст 20-65 лет;
• наличие постоянного трудоустройства.

Нецелевой под залог недвижимости – ВТБ

• залог – квартира;
• залогодатель – заемщик или член его семьи;
• ставка от 12,2% годовых;
• сумма до 15 млн. рублей, но не более 50% от оценочной стоимости залога;
• срок до 20 лет.

Требования к клиентам:

• российское гражданство;
• работа в России или российской компании за границей;
• возраст 21-70 лет.

Альтернатива – Промсвязьбанк

• нецелевой под залог квартиры;
• ставка от 13,2%;
• сумма до 10 млн. рублей.

Требования к заемщикам:

• возраст 21-65 лет;
• выдача возможна ИП и наемным;
• максимальное количество созаемщиков – 4, должны быть родственниками.

Целевой под залог квартиры – Промсвязьбанк

• без предъявления требований к покупаемому объекту;
• залогодателем может быть 3-е лицо;
• ставка на общих основаниях 11% годовых;
• сумма до 30 млн. рублей.

• российское гражданство;
• возраст на период действия договора в пределах 21-65 лет;
• заемщик должен иметь постоянную или временную регистрацию, либо постоянную работу в регионе, в котором есть офис Промсвязьбанка;
• стаж для наемных работников от года, на последнем месте от 4х месяцев, для ИП и собственников от 2х лет;
• наличие стационарного рабочего номера телефона, при его отсутствии оформляется выписка по форме банка;
• если заемщик военнослужащий-контрактник, срок кредитного договора должен быть в пределах срока контракта либо требуется созаемщик, отвечающий всем требованиям.

На любые цели под залог жилья – Альфа-Банк

• сумма от 600 тыс. рублей;
• срок до 30 лет;
• ставка от 13,49% на общих основаниях;
• не предъявляются требования к месту нахождения недвижимости и месту регистрации заемщика.

Требования к клиентам:

• гражданство российское, украинское, белорусское;
• возраст заемщика 21-70 лет;
• стаж работы от года, на последнем месте от 4х месяцев.

Требования к участку при оформлении на него залога

Требования банков частично продиктованы законом, частично обусловлены спецификой работы кредиторов. Основные:

1. Участок является собственностью залогодателя, либо находится у него в аренде, если это гос./муниципальная собственность. В последнем случае требуется согласие органов местной власти.
2. Если участок принадлежит на правах аренды, договор с арендатором должен быть заключен за срок, превышающий выплату кредита.
3. Допустимые категории земель:

• населенных пунктов для ИЖС или ЛПХ;
• с/х назначения для дач или садоводства.

1. Обязательно наличие дороги, по которой можно добраться до участка беспрепятственно в любое время года на автомобиле.
2. Допускается наличие построек, в том числе незавершенных. Их стоимость должна быть отдельно отражена в отчете об оценке.
3. Отсутствие ареста.
4. Земля не является предметом судебных споров.
5. Расположение в регионе присутствия банка.

Порядок оформления

Примерная пошаговая инструкция:

1. Выбор участка – если у вас строгие критерии (например, расположение), иначе подбором можно будет заняться после получения предварительного одобрения суммы в банке.
2. Желательно убедиться в наличии межевания.
3. Заявка на кредит в банк или несколько банков.
4. Получение предварительного решения.
5. Сбор полного пакета документов.
6. Оплата части покупки собственными средствами (если сделка подразумевает таковую, например, ипотека в силу закона).
7. Оформление договора на кредит и залог.
8. Регистрация сделки в Росреестре (можно через МФЦ).
9. Перечисление кредитных средств.
10. Страхование рисков по кредитному договору.

Документы для ипотеки земельного участка

Перед оформлением залога на участок банк рассмотрит документы на него, на заемщика/созаемщиков. Точный перечень может меняться в зависимости от банка, запрашиваемой суммы. Кредиторы оставляют за собой право запросить любые дополнительные сведения в ходе рассмотрения заявки.

Список основных документов на участников сделки:

• паспорта и СНИЛС всех физ.лиц, участвующих в сделке (при наличии);
• если залогодатель юридическое лицо, от него заявление по форме банка;
• заемщики, поручители, не получающие зарплату через банк, представляют документы, подтверждающие занятость и доходы;
• при отсутствии у залогодателя зарегистрированного брака, его заявление по этому поводу, заверенное нотариусом;
• при наличии брака, согласие супруга, заверенное нотариусом, на оформление залога;
• брачный договор при его наличии;
• мужчинам до 27 лет — военный билет;
• если собственником залогового имущества является несовершеннолетнее лицо, требуется разрешение органов опеки.

Основные документы на участок:

• основание права собственности или аренды (договоры, свидетельства, судебные решения и прочее);
• свидетельство о госрегистрации права на участок (при наличии);
• отчет об оценке;
• выписка из ЕГРН;
• Сбербанк запрашивает кадастровый паспорт, РСХБ – выписку из кадастрового паспорта участка, разделы В.1-В.4 (при наличии информации).

После рассмотрения сведений о заемщиках и залоге банк сообщит о возможности предоставить средства. Если решение положительное, вам сообщат одобренную сумму. При необходимости ее увеличить попробуйте привлечь большее количество созаемщиков.

Когда основные условия кредитования будут согласованы с банком, вам потребуется предъявить подтверждение уплаты первоначального взноса. Возможные документы:

• платежное поручение;
• расписка.

Межевание земельного участка для ипотеки

Что такое межевание и определение границ? Обязательно ли межевать?

В требованиях банков указано наличие кадастрового паспорта. Для постановки на кадастровый учет в Россреестр необходимо предъявить межевой план. Его на платной основе выполняет лицензированный специалист – кадастровый инженер. Заказать работу может собственник, покупатель, любой человек со стороны.

Перед вызовом специалиста следует отметить желаемые границы участка, при необходимости согласовать их с соседями. Инженер проверит по базе данных правомерность выбранных границ, при необходимости скорректирует, внесет информацию в программу по учету. Это и есть определение границ участка. Вы получите план на бумаге, при необходимости акт согласования границ с соседями.

После подписания акта межевой план готов. Участок можно ставить на кадастровый учет, получать кадастровый паспорт.

Когда покупка финансируется кредитными средствами без оформления залога на землю, сохраняется возможность оформления без межевания. Однако изменения в законодательстве создают проблемы новым собственникам с владением таким участком. В обозримом будущем предполагается сделать межевание обязательным.

Договор купли-продажи земельного участка по ипотеке

При оформлении ипотеки банк сопровождает сделку. Вам будет предложен текст основного договора, разработанный юристами. Маловероятно, что вам самостоятельно придется составлять документ. Тем не менее, обозначим его особенности.

Текст аналогичен обычному договору купли-продажи земельного участка. Однако в нем важно подробно расписать порядок расчетов:

• первый взнос – часть суммы выплачивается за счет собственных средств/выплаты/прочее наличными/путем перечисления;
• перечисление кредита – оставшаяся сумма выплачивается за счет кредита, предоставленного Покупателю (ФИО) банком (полное наименование, реквизиты).

Часто на стадии начального согласования условий сделки покупатель передает задаток продавцу. При этом может быть составлен предварительный договор купли-продажи земельного участка с ипотекой. В документе следует подробно описать порядок оплаты, указать, что препятствия со стороны банка и других третьих лиц не являются виной сторон сделки, не влекут штрафных санкций.

Вы можете спросить типовой предварительный договор купли-продажи в банке, в котором хотите кредитоваться. Также посмотрите шаблоны договоров на нашем сайте, перейдя по ссылке — Онлайн справочник по документам банков для ипотеки.

Оценка земельного участка для ипотеки

Деятельность оценщиков регламентирована законом. Вы имеете право обратиться к любому из них с лицензией. Банки могут предъявлять дополнительные требования к форме отчета. Поэтому целесообразно сначала определиться с кредитором.

При визите в банк сотрудник может предложить вам визитку оценщика. Это рекомендация, а не требование. Сравните цены с другими предложениями. Если они сопоставимые, есть смысл обратиться к рекомендованному эксперту. Он сделает работу быстро, вероятность последующих корректировок будет минимальной. О том, зачем делать оценку квартиры при ипотеке — читайте в другой статье, информация относится и к оценке земельных участков.

Регистрация ипотеки земельного участка

Процедура аналогична регистрации ипотеки под залог квартиры:

• ипотека в силу закона на земельный участок регистрируется вместе с правом собственности по заявлению любой из сторон, госпошлина за регистрацию обременения не взимается (не путаем с госпошлиной за регистрацию права, которая должна быть уплачена);
• ипотека в силу договора регистрируется отдельно от регистрации купли-продажи, на основании совместного заявления и отдельного договора, госпошлина взимается отдельно за регистрацию права и ипотеки.

На практике заемщик получает пошаговую инструкцию от банка. Подготовкой пакета документов занимается кредитор. Задача клиента заключается в подписании заявлений, договоров и своевременной явке в банк и МФЦ.

Перед подписанием ознакомьтесь с документами. В них как минимум прописаны ваши обязанности, санкции за их невыполнение. В кипе бумаг может также оказаться заявление или договор на дополнительный вид страхования, в котором вы не заинтересованы, заключение которого является добровольным, но крайне желательным для менеджера по продажам.

Срок регистрации ипотеки земельного участка в Росреестре составляет 7 рабочих дней. При подаче документов через МФЦ требуется дополнительно 2 дня на доставку.

Страхование земельного участка для ипотеки

Закон об ипотеке (Федеральный закон Об Ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ ред. от 31.12.2017) обязывает заемщика застраховать залог от порчи и утраты на сумму не ниже долга по кредиту. У банка есть право включить в кредитный договор обязательства застраховать дополнительные риски.

При оформлении ипотеки на земельный участок без дома вероятность требования банком страховок, кроме утраты/порчи, маловероятна. Такое возможно при повышенных рисках:

• загрязнения почвы (например, химического);
• утраты права собственности.

Клиенты часто сталкиваются с навязыванием страхования менеджерами банков. Чтобы точно знать, какие риски вы обязаны застраховать, прочтите кредитный договор. Обычно в нем прописано, что при отказе от страхования жизни увеличиться ставка по ипотеке.

Перед тем как заключить договор со страховщиком, убедитесь в том, что он аккредитован вашим банком. Если аккредитация отсутствует, вы можете инициировать ее процесс. Однако это займет время.

Особенности ипотеки земельных участков

Закон об ипотеке (102-ФЗ) содержит целую главу, описывающую особенности ипотеки земли. Отметим основные.

1. Заложить можно не только землю, но и арендные права на нее (гос., муниципальные земли). Срок аренды должен превышать срок договора займа. Если срок аренды более 5 лет, достаточно уведомить местные власти, если менее 5 лет, требуется их согласие.
2. Чтобы участок можно было заложить, он обязательно должен быть выделен в натуре – межевание.
3. Если на участке имеются постройки, они также попадают под залог. Право собственника распоряжаться ими оговаривается в закладной, договоре.
4. Право возводить постройки может быть оговорено в договоре, иначе залогодатель может строить без согласия банка.
5. Если на участке есть постройки, принадлежащие не залогодателю, то в случае обращения взыскания, права и обязанности залогодателя переходят кредитору.
6. Запрещается процедура взыскания на участок с/х назначения до окончания сезонных работ и реализации выращенной продукции.

Какие земельные участки не подлежат ипотеке

Любой ли земельный участок можно купить в ипотеку? Ограничения:

1. Региональные власти устанавливают минимально допустимые размеры участков в зависимости от назначения. Оформлять залог на участок меньше установленного запрещается.
2. Территории, которые в собственности государства или муниципалитета, не могут быть предметом залога. Исключением является кредит на постройку жилых домов и соответствующей инфраструктуры на этой территории.

Решения о предоставлении залога принимаются на уровне местного самоуправления. Реализация при невыплате долга проходит через публичные торги.

Если заложить квартиру

Основные требования к залоговому помещению:

• подключено к коммуникациям, в том числе водоснабжение ванной и кухни;
• окна, двери, сантехника работают исправно;
• не подлежит сносу, расселению, кап.ремонту;
• фундамент – ж/б, камень или кирпич.

Основные документы на помещение:

• документальное подтверждение права собственности (договор, свидетельство, решение суда и пр.);
• ЕЖД;
• отчет об оценке.

Расчет ипотеки на земельный участок

На сайтах банков есть калькуляторы. Задайте свои условия для получения ориентировочного расчета. Обратите внимание на параметры, напротив которых можно ставить галочки. Например, ставка по кредиту может меняться на несколько процентов в зависимости от:

• участия в зарплатном/пенсионном проекте;
• заключения договоров страхования;
• привлечения поручителей;
• возможности подтвердить доход документально.

Чтобы узнать, можно ли взять ипотеку на земельный участок, на какую сумму можно рассчитывать, вам необходимы величины:

• оценочная стоимость залогового имущества, независимо оттого, что выступает в его роли – участок или квартира;
• размер финансирования банком – это может быть процент оценочной стоимости залога, суммы договора купли-продажи.

Например:

Хотим купить участок. Договорились о цене 2 миллиона рублей. В полукилометре от нас аналогичный участок продают за 2,2 млн. рублей (ориентир по оценочной стоимости до получения отчета). Возможные варианты:

1. Сбербанк – примерно 1,5 млн., от 10,6%, до 30 лет.
2. Россельхоз – до 1,5 млн., от 11%, до 5 лет, возможно оформление под залог имущества или с поручительством.
3. ВТБ – требуется залог квартиры, сумма кредита – до половины оценочной стоимости квартиры, от 12,2%, до 20 лет.
4. Промсвязь – под залог квартиры, сумма рассматривается индивидуально в пределах стоимости залога, от 11%.
5. Альфа – под залог жилья, от 13,49%, до 30 лет.
6. Росбанк – под залог ликвидной недвижимости, до 70% ее оценочной стоимости, ставка от 10,25%.

Условия существенно отличаются. На решение заемщика влияют многочисленные факторы, среди которых:

• участие в зарплатном или пенсионном проекте одного из банков;
• срочность в финансировании покупки;
• возможность подтвердить доход;
• ликвидность участка;
• собственные финансовые возможности и многое другое.

Расходы на оформление сделки с ипотекой на участок

В зависимости от имеющихся документов и особенностей сделки, расходы могут отличаться. Вам может потребоваться оплатить:

• межевой план;
• кадастровый паспорт;
• госпошлина за регистрацию права собственности;
• госпошлина за регистрацию ипотеки (если в силу договора);
• отчет об оценке залогового имущества;
• страховка от утраты/порчи квартиры;
• при желании — страхование жизни;
• по желанию — титульное страхование (от утраты права собственности);
• услуги нотариуса при его участии в сделке.

Заключение

Купить земельный участок в ипотеку – задача выполнимая. Банки предлагают разные варианты финансирования. Особенности земли как товара и сделок с ней влечет дополнительные расходы на оформление ипотечного кредита по сравнению с квартирой. Процедуру могут осложнить отсутствие межевания и разногласия с соседями по поводу границ участка.

https://www.kp.ru/putevoditel/ipoteka/ipoteka-na-dom-s-zemelnym-uchastkom/
https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/v-kakom-banke-vzyat-ipoteku-na-zemelnyj-uchastok-dokumenty-trebovaniya.html