Ипотековед

Онлайн-журнал об ипотеке и недвижимости в России

Кому дают ипотеку в 2021 году. Проверь свои шансы онлайн

Об ипотеке – залоге недвижимости

11 мин. на чтение

Приветствуем! Залог – ипотека. Эти две вещи мы обсудим в нашем новом посте. Вы узнаете подробную информацию об ипотеке – залоге недвижимости. Какие особенности имеет ипотека недвижимости, как регулируются отношения между банками и заемщиками по ипотеке.

Что же такое залог

Достаточно распространенной практикой в кредитной деятельности является предоставление денежных ссуд под залог какого-либо имущества. Таким образом, банки подстраховывают себя в случае отсутствия выполнения заемщиком своих финансовых обязательств.

Почему залог и ипотека чаще всего оформляются именно на недвижимость:

• Стоимость объекта на этом рынке высока, соответственно – велик и кредит и всегда существует риск, что заемщик не справится с долговыми обязательствами;
• Недвижимость всегда ценится в цене, ее стоимость постоянно растет, поэтому если банк не получит платежей по кредиту, объект может быть реализован по неплохой цене;
• Практически отсутствует риск, что недвижимость внезапно исчезнет или утратит функциональность, как например автомобиль, банки достаточно серьезно проверяют объекты, на которые оформляют кредит и не предоставят его на приобретение ветхих жилых помещений, а также действует обязательно страхование квартиры по ипотеке.

Залог недвижимости является гарантией исполнения заемщиком своих обязательств в случае невозможности выполнить платежные действия по уже имеющемуся кредиту. Недвижимый объект в случае возникновения финансовых сложностей у заемщика может перейти в собственность кредитора или быть реализованным с аукционных торгов.

Залог жилья также предполагает, что право на недвижимый объект находится за кредитором ровно до того момента, как заемщик погасит все свои долговые обязательства. Имущество, являющееся предметом залога по одному договору, не может быть перезаложено еще раз.

Виды залога

1. Классический – при заключении договора недвижимость является собственностью залогодержателя, но заемщик сохраняет право пользования им.
2. Заклад – имущество остается на временное хранение или пользование залогодержателю, как например, мелкие вещи в ломбарде.
3. Твердый тип залога – помимо того, что имущество числится за залогодержателем, он имеет право нанести соответствующие знаки, что данная недвижимость – предмет залога.

Тип залога зависит от вида закладной, основного документа, который определяет все условия касательно жилых помещений, которые закладываются банку как гарант исполнения кредитных прав и обязанностей заемщика:

1. Закладная с оформленной фиксированной ставкой по предоставленному кредиту. Согласно такому документы со стороны заемщика ежемесячно будет происходить внесение денежных средств для погашения основного долго и начисленных по нему процентов.
2. Плавающая или корректируемая процентная ставка по закладной зависит от текущего состояния банковской или рыночной ситуации. Может меняться раз в год, посему является рискованным предприятием, так как может значительно увеличить кредитный платеж.
3. Закладной документ с установленными дифференцируемыми платежами. Удобен, если доход заемщика может измениться – платежи могут быть уменьшены или увеличены.
4. Закладные гарантированные – подразумевают оформление страховки на предмет залога.

Что такое закладная на квартиру более подробно разобрано в нашем прошлом посте.

В каких случаях отношения касательно залога могут быть прекращены:

• Грубое нарушение условий выполнения кредитного договора;
• Полное исполнение долговых обязательств;
• При гибели или утрате заложенного имущества;
• В случае если у кредитора нет возможности реализовать заложенное имущество.

Понятие ипотеки

Ипотечный кредит – это отношения между кредитором и заемщиком, при которых предметом залога для обеспечения выполнения долговых обязательств является недвижимый объект.

Подразделяют также ипотеку на два следующих подвида:

1. Ипотека как форма залога – правоотношение, согласно которому недвижимость закладывается для получения денежных средств.
2. Ипотека – залог квартиры или другой недвижимости, выраженная в форме закладной – сам документ с основными условиями кредитования.

В случае неисполнения долговых обязательств заемщика, согласно кредитному договору право собственности на недвижимость может перейти к кредитору.

Особенности предоставления ипотеки:

• Долгий срок кредитования – по условиям банков может достигать срока до 30 лет;
• По условиям ипотечных кредитов всегда происходит залог имущества;
• Практически всегда на весь период действия договора ипотеки имущество остается за должником;
• Имущество, являющееся предметом залога, должно быть собственностью заемщика или находиться в его хозяйственном ведении.

В соответствии с Федеральным законом РФ «Об ипотеке» действующими лицами в ипотечном кредитовании являются две стороны:

• Залогодержатель, который является кредитором и предоставляет недостающую сумму на приобретение недвижимости под залог приобретаемого или уже имеющегося объекта;
• Залогодатель – физическое лицо, которое оформляет ипотечный кредит и предоставляет недвижимость в залог исполнения своих обязательств.

Любая ипотечная сделка подлежит регистрации в органах Росреестра, независимо от того – совершена она после приобретения объекта в собственность или до него.

Сама процедура ипотеки обычно представляет собой следующий механизм:

1. Гражданин выбирает банк с устраивающей его кредитной программой, собирает пакет документов, необходимый для рассмотрения кредитной заявки.
2. После одобрения кредита у будущего заемщика есть от 30 до 60 дней для выбора объекта, который станет предметом залога – будет это новостройка, вторичное жилье или уже имеющийся объект – зависит от заемщика.
3. Документы по предмету залога передаются на рассмотрение банку, после их рассмотрения заемщик приглашается в кредитное отделение для подписания договора.
4. После регистрации договора ипотеки и объекта недвижимости в Росреестре, происходит окончательное перечисление денежных средств заемщику и начинаются его обязательства перед кредитной организацией по исполнению своих обязательств.
5. В качестве дополнительной гарантии исполнения обязательств и во избежание риска утрат заложенного имущества, банк может обязать гражданина оформить страховой полис.

Существует несколько классификаций ипотеки, которые определяют исходя из ряда факторов:

1. В зависимости от того, что будет являться объектом, на который оформляется кредит.
2. Выбор валюты кредитования – рубли или иностранная валюта, в которой банк выдает кредит (обычно – американские доллары или евро).
3. Наличие или отсутствие поручителей и созаемщиков.
4. Выбранный вариант внесения платежей – аннуитетный или дифференцированный.
5. В зависимости от размера имеющегося у заемщика первоначального взноса.
6. При наличии или отсутствии возможности досрочного полного или частичного погашения ипотечного кредита.
7. При наличии уже имеющейся недвижимости, под которую берется заем, или приобретение недвижимого объекта, оформляемого в залог банка.

Если гражданин оформляет заем на уже имеющийся в собственности объект, то приобретаемой недвижимостью он может распоряжаться по своему усмотрению (ипотека под залог имеющейся недвижимости). Однако в случае просрочки велик риск утратить и объект, выступивший в качестве обеспечения исполнения обязательств и вновь приобретенный.

В настоящее время современные банки предлагают различные программы кредитования жилых помещений и других недвижимых объектов. Программы рассчитаны на широкие слои населения и могут содержать льготные условия для различных категорий граждан.

Один из самых популярных программ кредитования и у банков, и у заемщиков, так как приобретаемый объект может быть сразу зарегистрирован в органах Росреестра и отсутствует риск потери жилого помещения в случае его «недостроя».

Чаще всего имеет льготную ставку кредитования и минимальный первоначальный взнос. На период проведения строительства кредитные организации обязуют заемщика оформить страховой полис. При отказе от выполнения данного обязательства, процентная ставка по ипотечному кредиту может быть увеличена.

1. Договор залога ипотеки на покупку недвижимости за городом.

Приобретаются жилищные объекты в сельских поселениях неподалеку от городских округов или в черте города, возможно – экологически чистые поселки. Объектом залога может быть дом или коттедж.

1. Льготные программы кредитования молодых семей или семей с двумя и более детьми.

Право на ипотечное жилье и специальные залоговые условия будут применены к участкам программ по переселению молодых семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, либо владельцы сертификатов на материнский (семейный) капитал.

1. Залог и ипотека для военнослужащих и специальных категорий работников.

Военнослужащие – участники накопительной ипотечной системы могут приобрести жилье, используя собственные, накопленные и заемные денежные средства. Льготные условия кредитования могут иметь участники специальных программ по переселению в связи с изменением места работы, например, учителя, переезжающие в дальний населенный пункт.

Основные виды ипотечных сделок

Если все факторы для возникновения ипотеки сработали, может возникнуть 2 вида ипотеки – в силу закона и договора.

1. Ипотека в силу закона.

В соответствии с действующим федеральным законодательством об ипотеке, в залоге оказываются объекты недвижимости, приобретаемые исключительно при целевом кредитовании. То есть приобретаемое заемщиком жилье и будет являться предметом залога кредитной организации.

Основания для возникновения:

• Приобретение заемщиком жилого дома, квартиры, земельного участка или строительство нежилого помещения с использованием предоставленного банком кредита, с обязательным залогом банку приобретаемого имущества с момента регистрации сделки;

• Оформление приобретаемого объекта недвижимости в кредит с договором о рассрочке платежа;
• При оформлении пожизненной ренты на недвижимое имущество с содержанием иждивенца, тот, кто является ее получателем, в качестве обеспечения исполнения обязательств приобретет право залога на данную недвижимость.

Государственная регистрация сделки ипотеки в силу закона осуществляется вместе с самой регистрацией объекта недвижимости в органах Росреестра. В качестве подтверждения оформления сделки в установленный законодательством срок гражданин получит выписку из реестра сделок с отметкой о наступлении ипотеки в силу закона. Реализовать такую недвижимость без согласия банка будет невозможно.

1. Ипотека в силу договора.

Договорная ипотека возникает в тот момент, если между заемщиком и залогодателем есть специальная договоренность о недвижимости, которая станет предметом закладной.

Основания такой ипотечной сделки:

• Оформление приобретаемой недвижимости без обременения права владения и распоряжения;
• Сбор пакета документов на дом или квартиру, которая будет являться предметом залога (этот или любой другой объект недвижимости, у рыночной стоимостью не менее размера запрашиваемого кредита);
• Составление и регистрация отдельного ипотечного договора.

Данный вид ипотеки проходит процесс регистрации отдельно от договора по приобретению объекта недвижимости, на основании отдельного ипотечного договора.

Особенности договора залога ипотеки

После положительного рассмотрения кредитной заявки и одобрения банком личности заемщика составляется договор залога приобретаемой или уже имеющейся недвижимости, которая станет предметом залога. Объект, который является обеспечением кредита, должен обладать определенной степенью ликвидности, соответствовать необходимому размеру кредитных средств, что обычно отражается в отчете о независимой оценке недвижимости.

Поправки и изменения вносятся в бланк дополнительного соглашения на стадии подписания и согласования самого договора, исключительно с согласия кредитной организации.

Договор должен быть составлен в 3-4 экземплярах для каждой из сторон и регистрирующих органов и содержать следующие пункты:

• Подробное описание предмета залога недвижимости и ипотеки;
• Отчет независимого эксперта о проведенной оценке стоимости объекта недвижимости;
• Сроки предоставления ипотечного кредита, процентные ставки;
• Размер штрафных санкций при неисполнении своих обязательств сторонами договора;
• Сведения о каждой из сторон;
• Права и обязанности заемщика касательно заложенного объекта собственности.

Ипотека и банки

Специализированные кредитные организации – банки – имеют право осуществлять выдачу долгосрочных ипотечных кредитов с составлением закладной на объект недвижимости – это залог, без залога может быть оформлен только потребительский кредит по более высокой процентной ставке.

Основные нюансы оформления ипотечных кредитов для банков:

• Долгосрочные кредиты ограждают от частого ведения переговоров и поиска новых заемщиком, обеспечивают стабильный доход;
• В то же время из оборотных средств банка изымается значительная сумма, что может быть не очень удобно;
• Риск потери кредитных средств невелик, так как имеется недвижимость, выступающая в качестве залоговой;
• Выгодные специальные предложения обеспечивают стабильный поток клиентов по оформлению ипотеки;
• После оформления кредитного договора закладная может быть продана банком сторонней организации.

Важным условием предоставления кредита является не только проверка сведений о недвижимом объекте (особенности конструктива здания, проверка ликвидности и местонахождения объекта ит.д.), который станет предметом залога, но и проверка соответствия личности заемщика предоставляемым требованиям.

Во избежание предоставления недостоверных сведений о трудовой деятельности и уровне дохода, банки все чаще проверяют справки 2-НДФЛ напрямую в Налоговой инспекции или Пенсионном фонде РФ.

Каждая кредитная организация должна рекомендовать не только заемщикам страховать свою ответственность, но и в установленном законом порядке должна обеспечить страхование своей деятельности.

Гражданину при выборе будущего банка не стоит гнаться за более низким процентом по ипотеке, а лучше выбрать ту кредитную организацию, по которой существует большое количество адекватных отзывов о проделанной работе. Хорошо, если компания находится не первый год на финансовом рынке и имеет достаточное обеспечение своих же собственных обязательств.

Роль и перспективы ипотеки в России

Тщательный отбор заемщиков, устойчивые процентные ставки и обеспечение выполнения обязательств оформлением залоговой недвижимости сказывается и на развитии банковской системы в целом. Чем больше устойчивых ипотечных институтов в экономике, тем она стабильнее и эффективнее.

На дальнейшее плодотворное развитие ипотечной сферы могут оказать влияние:

• Дополнительные законодательные акты;
• Изменение налогового законодательства;
• Развитие строительных технологий и появление на рынке более доступного жилья;
• Государственное субсидирование жилищных кредитов;
• Секьюритизация ипотеки – когда банк становится единственным держателем обязательств и рисков по ипотечному долгу, может самостоятельно пытаться искать пути выхода из ситуации, когда заемщик не может или не хочет исполнить свои обязательства, в компетенции банковской организации – провести реструктуризацию кредита, либо перепродать долг целиком другой стороне;
• Выпуск ипотечных ценных бумаг – рефинансируемых долговых документов с определенной финансовой ценностью.

Как всегда ждем ваших вопросов в комментариях и будем благодарны за репост и лайк.

Курсовая работа на тему: Ипотечное кредитование

У вас нет времени на курсовую работу или вам не удаётся написать курсовую работу? Напишите мне в whatsapp — согласуем сроки и я вам помогу!

В статье «Как научиться правильно писать курсовую работу», я написала о правилах и советах написания лучших курсовых работ, прочитайте пожалуйста.

Собрала для вас похожие темы курсовых работ, посмотрите, почитайте:

1. Курсовая работа на тему: Тоталитарное государство
2. Курсовая работа на тему: Хлеб
3. Курсовая работа на тему: Кроссфит
4. Курсовая работа на тему: Оценка объектов недвижимости

Введение

Ипотека сегодня является относительно новой концепцией, хотя Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечных кредитов вплоть до начала 20-го века. Поэтому большинство людей даже не имеют общего представления об ипотечных кредитах. Поэтому целью данной диссертации является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья и других видов недвижимости, изучение истории создания ипотеки в России, детальное изучение механизма функционирования ипотечного кредитования, совершенствование нормативно-правовой базы ипотечного кредитования.

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, осваивает и развивает формы ведения бизнеса. Один из них можно охарактеризовать как ипотечный кредит, существование которого можно с уверенностью охарактеризовать как реальность в России. Об этом свидетельствуют тенденции последних лет: устойчивый рост кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, комментарии новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начало законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес финансовых институтов к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышения долгосрочного кредитного рейтинга России.

Хорошо функционирующая система жилищного финансирования обеспечит развитие рынков жилья в России и поможет обеспечить, чтобы качество и объем предлагаемого жилья в достаточной степени соответствовали спросу населения.

В настоящее время в России существует значительный потенциал развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, и очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий и приобретении новых квартир.

Хотя ипотечное кредитование само по себе не в состоянии решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать в содержание существующего жилья, строительная отрасль должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в эксплуатацию новое жилье, а продажа жилья должна осуществляться без проблем. Необходимо разработать дополнительные законы и поддержать судебную систему в целях установления прав кредиторов и рационализации обращения взыскания на имущество должников. В отсутствие нормально функционирующего рынка жилья стремительное развитие системы ипотечного кредитования, скорее всего, приведет лишь к росту цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большинства населения. Учитывая сложность проблемы, трудно переоценить актуальность изучения проблем, связанных с функционированием рынка ипотечного кредитования в нашей стране на сегодняшний день.

Цель — данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, изучение особенностей функционирования рынка ипотечного кредитования в России в целом, выявление основных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения.

Предмет — данной работы представляет собой исследование особенностей функционирования внутреннего рынка ипотечного кредитования.

Работа посвящена исследованию научных и теоретических основ, созданию и функционированию рынка ипотечного кредитования в России.

Понятие и история ипотечного кредита

История ипотечного кредитования в России

Ипотека в современных условиях является относительно новой концепцией, хотя экономическая история России в области ипотечного кредитования достаточно обширна.

Ипотечное кредитование было первой формой кредитования в России и получило название «ипотека».

В XIII-XIV веках ипотека возникла одновременно с правом частной собственности на землю, но существовала долгое время практически без юридической регистрации. Нормативная регистрация ипотеки была достигнута значительно позже.

Различие между российскими и иностранными ипотеками определялось структурой самого государства. Феодальное государство помогло своему основному классу, помещикам, в широком развитии Института закладных земель.

В 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской канцелярии, для купцов — в Санкт-Петербургском торговом порту. Банки давали взаймы дворянам и купцам в качестве защиты земель. В 1786 году они были преобразованы в государственный кредитный банк.

С 1 января 1835 года в России был введен в действие Гражданский кодекс, в котором залоговое право подлежало подробному регулированию. Обещания были даны следующими способами:

• с государством (государственная ипотека);
• между частными лицами (частная ипотека);
• кредиты от кредитных организаций (банковская ипотека).

В 1842 г. были открыты первые сберегательные кассы в Петербурге и Москве. В 1849 г. в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России было решено реорганизовать кредитные учреждения. Все существующие государственные кредитные учреждения были упразднены, и был разработан проект по созданию банков «Земство».

В то же время в России начали создаваться частные кредитные организации. Таким образом, в 1861 году была основана первая частная организация по долгосрочным займам — Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

В 1869 году был создан первый частный ипотечный банк, основанный на круговой ответственности заемщиков, а в 1871 году в Харькове — первый акционерный земельный банк, который выдавал кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

В связи со сложным положением фермеров (они не получили лучшей земли), в 1882 году был создан Земельный банк фермеров для предоставления кредитов фермерам при покупке земли. Кредиты выданы на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма кредитов была ограничена 5 миллионами рублей в год. Кредиты выдавались по 70% от закупочной цены и обходились фермерам в 7,5 — 8,5% в год.

В 1885 году был открыт Адельсбанк (чистый ипотечный банк) для помощи дворянам на основе благотворительного займа (всего менее 5% в год) — на 48 лет, 8 месяцев и 36 лет. Таким образом, дополнительно были начислены оплата за банковские услуги и страховой процент.

Примерно на рубеже веков ссудо-сберегательные общества, общественные ссудо-сберегательные конторы были созданы в сельской местности, в муниципалитетах и населенных пунктах, которые получили большую помощь от государства. Затем кредитные союзы были объединены в кредитные кооперативы.

К 1914 году Россия значительно продвинулась в ипотечном кредитовании. Имеется хорошо развитая кредитно-банковская система долгосрочных кредитов, которая имеет хорошее юридическое обеспечение и прекрасно организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, муниципальные, местные, государственные и частные кредитные организации. Она включала.

• Благородный банк;
• Земельный банк фермеров;
• Муниципальные кредитные союзы и муниципальные общественные банки;
• Лэндесбэнкен;
• Кооперативы взаимного кредитования;
• Сберегательные и кредитные ассоциации;
• Сберегательные и кредитные ассоциации; (g) партнерские ссуды и т.д.

До 1917 года существовали: 21 земельный банк, государственный земельный банк крестьян, Дворянский банк, специальное отделение государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

К сожалению, это положило конец бурному развитию ипотечного кредитования в России. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили свое существование. Только 70 лет спустя ипотечные кредиты в России начали возрождаться.

Концепция, характер и характеристики ипотечного кредитования

Ипотека является обременением права собственности.

Ипотечные кредиты — это кредиты, обеспеченные недвижимостью, т.е. кредиты с использованием ипотеки в качестве обеспечения возврата кредитных средств.

Если рассматривать ипотеку как элемент экономической системы, то необходимо выделить три ее наиболее характерные особенности:

• залог недвижимости служит инструментом привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
• ипотека подходит для обеспечения реализации имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) не являются разумными при данных конкретных условиях.
• создание условного капитала посредством ипотеки на основе ценной бумаги (если собственник недвижимости имитирует первичный, вторичный и т.д., то оборотные средства увеличиваются на величину созданного условного капитала).

С экономической точки зрения ипотека является рыночным инструментом оборота прав собственности на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы распоряжения (купля-продажа, обмен) юридически или экономически нецелесообразны и позволяют привлечь дополнительные финансовые ресурсы под различные проекты.

Особого упоминания заслуживают функции ипотечного кредита и особенности этого вида кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, которые выполняет ипотечный бизнес, могут быть сформулированы следующим образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу физического производства;
• функция обеспечения возврата заимствованных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения имущества, когда другие методы (купля-продажа и т.д.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция создания многоуровневого условного капитала в виде ипотеки, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Особенности при оформлении ипотечных кредитов:

Можно выделить следующие особенности ипотечного кредита:

• Обязательство по предоставлению обеспечения путем залога (в качестве залога может выступать недвижимость, на приобретение которой выдается ипотечный кредит). Это означает, что в случае невыполнения обязательств заемщиком, имущество выкупается и продается с целью погашения задолженности заемщика перед кредитором по кредиту. Сумма, оставшаяся после погашения кредита, за вычетом расходов, связанных с обращением взыскания и продажей имущества, возвращается бывшему заемщику.
• Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверенное согласие на освобождение заложенной квартиры в случае обращения взыскания.
• Квартира, переданная в ипотеку, должна быть свободна от каких-либо ограничений (обременений) и не должна передаваться в залог в качестве обеспечения любого другого обязательства.

Продолжительность периода предоставления кредита

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты выдаются на 3 года и более (в идеале — на 20-25 лет). В связи с длительным сроком кредита сумма ежемесячных платежей заемщика уменьшается.

Большинство ипотечных кредитов имеют целевой характер.

Ипотечный кредит рассматривается как банковская сделка с относительно низким уровнем риска. К наиболее важным требованиям относятся следующие:

• сумма кредита обычно составляет не более 60-70% от рыночной стоимости приобретенного жилья;
• сумма ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% от совокупного дохода заемщика и созаемщиков (если таковые имеются) за соответствующий отчетный период;
• при оценке вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Эти стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного ипотечного рынка и привлечения средств частных инвесторов в сектор, в том числе посредством выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг или облигаций.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьезной защиты интересов кредитора.

Эти интересы могут быть наиболее эффективно защищены путем использования сторонами залогов недвижимости (ипотеки):

• Недвижимость относительно мало подвержена риску смерти или внезапного исчезновения, и ее существование можно легко проверить;
• Недвижимость имеет сложную оборотную способность (из-за необходимости регистрировать сделки с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко контролировать их продажу или даже запрещать ее вообще;
• Стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что дает кредитору гарантию полного погашения долга;
• Высокая стоимость недвижимости и риск ее утраты являются для должника сильным стимулом для точного и своевременного выполнения своих обязательств.

Ипотека — это кредит, обеспеченный недвижимостью.

К земле, подлежащей ипотечному обязательству, относятся земля, земля под застройку, изолированные воды, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и все, что прочно прикреплено к земле, т.е. объекты, переселение которых невозможно без непропорционального влияния на их назначение.

Особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, по которому факт приватизации признан недействительным, не могут быть переданы в залог.

Наиболее интересным, однако, является ипотечное жилищное кредитование, поскольку жилищное строительство является наиболее репрезентативным показателем роста рыночной экономики, отражающим динамику различных секторов экономики и уверенность населения в будущем страны в целом.

В настоящее время в стране имеются все предпосылки, как на федеральном, так и на региональном уровне, для внедрения системы ипотечного кредитования жилищного строительства:

• 55% жилья было приватизировано, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимостью не менее 300 миллиардов долларов и служит основой для формирующегося рынка вторичного жилья;
• Приняты Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые создали правовую основу для функционирования системы ипотечного кредитования;
• Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг при участии Госстроя России приступила к разработке стандартов выпуска долгосрочных ипотечных ценных бумаг;
• Деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценщиков, риэлторов, страховых компаний) регулировалась законом.

В случае ипотечных кредитов, кредиты выдаются на длительный срок, что продлевает срок погашения кредита с течением времени и тем самым уменьшает сумму ежемесячных платежей. В этом случае купленное жилье служит обеспечением кредита (залогом), а в случае неуплаты кредита, имущество изымается банком и продается для погашения кредита в полном объеме.

Характеристики различных видов ипотек недвижимости

Ипотечные кредиты в промышленности

Приверженность компании в современной российской практике встречается достаточно редко. Это связано, главным образом, с отсутствием эффективного механизма оценки этих товаров, трудностями в реализации, длительностью и высокой стоимостью контракта, большим количеством необходимых документов и т.д. В этом случае заемщику необходима консультация опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса компании очень высок.

Как правило, имущественный комплекс компании на момент залога включает в себя все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию, претензии, исключительные права и т.д.

Обязательство, обеспеченное ипотекой компании, должно составлять не менее половины стоимости комплекса недвижимости компании сроком не менее одного года с момента заключения соответствующего договора. При заключении корпоративного ипотечного договора банк, как правило, обращает внимание не только на имущество самой компании, но и на ее долги. Это связано с тем, что покупатель, приобретающий компанию на публичных торгах, одновременно принимает на себя все обязательства владельца компании. В случае передачи в залог отдельных производственных мощностей действующего предприятия обязательна комплексная оценка возможности их реализации, независимо от индивидуального хозяйственного комплекса. Для того, чтобы рассмотреть возможность предоставления кредита под залог предприятия банку, необходимо, в первую очередь, провести технико-экономическое обоснование использования и погашения кредита. Заявка на получение ипотечного кредита под залог предприятия включает в себя также бухгалтерский баланс предприятия, отчет о прибылях и убытках, отчет об обязательных платежах и другие документы по требованию кредитора. Кредитный отдел банка уделяет особое внимание несоответствиям в финансовом плане доходов и расходов предприятия за период кредитования, сравнивает его с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственной и технической базы для реализации данного плана.

Стоимость предмета залога может быть определена различными способами:

• исходя из балансовой стоимости комплекса недвижимости. В случае ипотеки юридических лиц имущество учитывается на балансе организации по остаточной стоимости. Учитывая тот факт, что основные средства организации периодически переоцениваются с целью приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реалистично отражает стоимость основных средств заложенного имущества.
• основывается на мнении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка более надежна, так как она проводится профессиональными оценщиками на основе верифицированных специальных методов оценки активов. Основным недостатком данного метода является то, что такая оценка проводится без учета возможных изменений рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает фактическую стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на проведение оценки покрываются заемщиком и являются достаточно существенными.
• оценка имущества осуществляется самим Банком. При этом обязательно учитывается фактическое и ожидаемое состояние рыночной ситуации по видам собственности, референтные данные по уровню цен. Преимущество такой оценки заключается в том, что она бесплатна для заемщика, а для банка достаточно трудоемка.

В случае несвоевременного выполнения Заемщиком своих договорных обязательств, в пользу Банка осуществляется принудительное исполнение Залога.

В случае залога недвижимого имущества обращение взыскания осуществляется либо по решению суда, либо по нотариально заверенному соглашению сторон.

Исключением из этого правила является залог компании или недвижимости, имеющей особую историческую или культурную ценность.

Продажа недвижимости на аукционах (или аукционах) начинается тогда, когда первоначальная цена на недвижимость определяется по соглашению сторон (или по решению суда). Если аукцион не состоится, Банк имеет право заключить договор с Ипостасью на покупку недвижимости по ее первоначальной цене. В этом случае ипотека аннулируется.

Если договор купли-продажи заложенного имущества банку не заключен, предусмотрены повторные торги, в случае чего цена земельного участка снижается на 15%.

Если недвижимость не была приобретена кем-либо и на повторных торгах, Банк имеет право приобрести недвижимость по цене на 25% ниже первоначальной цены. Ипотека считается аннулированной, если ипотечный должник не воспользовался этим правом в течение одного месяца после окончания повторного аукциона.

Особенности ипотеки на землю, здания и сооружения

Если передача в залог зданий или сооружений происходит одновременно с передачей в залог земельного участка, то передача в залог земельного участка не требует передачи в залог зданий (сооружений), расположенных на заложенном земельном участке или строящихся, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Однако допускается ипотека зданий (сооружений) с одновременной закладкой земельного участка, на котором он расположен, или части такого земельного участка, достаточной для функционального обеспечения заложенного здания (сооружения).

Следует отметить, что квартиры в многоквартирных домах могут быть обременены без ипотеки земельным участком, на котором расположен дом или другое сооружение.

Механизм ипотечного кредитования

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования можно описать следующим образом.

Граждане, имеющие определенные сбережения и стабильный доход, принимают решение о приобретении жилой недвижимости (квартиры или индивидуальные дома) по ипотечным кредитам.

Кредитор проверяет платежеспособность потенциальных заемщиков, т.е. оценивает, в состоянии ли они выплачивать фиксированную ежемесячную сумму, указанную в договоре ипотечного кредита, из своих текущих доходов, которые могут быть единственным источником погашения. Существует золотое банковское правило: заемщик не должен тратить на погашение кредита более 30% своего личного ежемесячного дохода. Если этот процент выше, например, 40-60%, то такой кредит уже становится рискованным. Может случиться так, что заемщик не сможет погасить кредит. Поэтому, исходя из доходов заемщика, банк оценивает сумму кредита, который заемщик сможет предоставить.

В случае положительного решения, заемщик заключит с кредитором кредитный договор на покупку выбранного жилого помещения. В ипотечном договоре должен быть указан предмет ипотеки, его оценка, содержание, объем и условия обязательства, обеспеченного ипотекой. Объект залога определяется в договоре, включая его наименование, место нахождения и описание, достаточное для идентификации. Ипотека жилых домов и квартир, принадлежащих государству или муниципалитету, не допускается.

После заключения ипотечного договора Банк требует от Заемщика внесения определенного первоначального взноса, размер которого может варьироваться в зависимости от страны в зависимости от действующего законодательства и экономической ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы сделать этот взнос как можно большим, так как чем больше первоначальный взнос, тем меньше риск сделки и самого кредита. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры и 70% кредита может быть привлечено заемщиком.

Обязательства заемщиков, обеспеченные закладными на приобретаемое жилое помещение, оформляются в виде ипотечных закладных.

Таким образом, условиями выдачи ипотечных кредитов является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложение на рынке жилья.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существуют три программы предоставления кредитов на покупку жилья.

Схема кредитования на исполнение договора залога

Эта схема была наиболее важной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненным преимуществом данной схемы является то, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает с банком кредитный договор и договор залога, обеспеченный банком на условиях банка. После полного погашения кредита залог снимается, и имущество остается собственностью клиента. Если клиент не возвращает кредит, Банк по решению суда возвращает необходимую сумму путем продажи имущества на публичных торгах или, с согласия ипотекодержателя, продает имущество через риэлторскую компанию по рыночной цене (включая проценты по кредиту, штрафные санкции и другие расходы), не предпринимая при этом юридических действий. Заемщик, не выполнивший свои обязательства по кредитному договору, не имеет оснований объявить ту или иную сделку недействительной для того, чтобы защитить себя от требования банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров займа и залога).

Однако недостатком этой кредитной договоренности является то, что ипотекодержатель и члены его семьи, проживающие в залоговой квартире, обязаны освободить квартиру после обращения взыскания только в том случае, если одновременно выполнены два условия.

• жилое помещение было заложено в качестве обеспечения выплаты займа, предоставленного на покупку или строительство жилья;
• члены семьи, проживающие у ипотечного должника, дали нотариально заверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения взыскания.

Схема кредитования с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего соглашения с участием банка, клиента и риэлторской компании. Схема отзыва банковских экспертов на сегодняшний день является наиболее реалистичной. Он имеет несколько этапов существования.

Вариант 1: Кредит выдается риэлтерской компании. Кредитный договор заключается между банком и риэлтерской компанией (кредит предоставляется компании), для этого кредита компания приобретает квартиру в рамках договора купли-продажи с клиентом и заключает с банком договор залога на эту квартиру (в качестве обеспечения по кредитному договору). Если компания является «дочерней», то договор залога не может быть зарегистрирован по причине его стоимости. Компания возвращает кредит и проценты на деньги клиента. Если кредит погашен полностью, договор залога истекает, тогда договор купли-продажи и клиент снова становится арендодателем.

Если клиент не погасил кредит, риэлтерская компания продает квартиру на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2: Кредит предоставляется клиенту. Кредитный договор заключается между банком и клиентом (кредит предоставляется клиенту), одновременно между клиентом и риэлтерской компанией заключается договор купли-продажи дома, а риэлтерская компания выступает в качестве залога в кредитном договоре. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. Когда кредит погашается полностью, договор пешки теряет силу, затем договор купли-продажи и клиент снова становится владельцем дома.

Если клиент не погасил кредит, риэлтерская компания (согласно условиям договора залога) продает квартиру на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Положительный аспект этой схемы заключается в следующем. Если квартира принадлежит дочерней риэлторской компании, то гарантируется, что квартира свободна от обязательств и не упадет в цене. Продажа квартиры может быть завершена относительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной в иске заемщика незначителен, так как сделка фактически направлена на создание соответствующих правовых последствий, а использование векселя в качестве платежного средства широко распространено в гражданско-правовых сделках. Этот риск снижается, если цена продажи квартиры заемщиком брокеру близка к рыночной.

Программа ипотечного кредитования, разработанная ЦБ РФ путем выпуска банками ипотечных облигаций.

Эта схема выглядит следующим образом:

• Клиент берет ипотечный кредит в банке и передает в залог имущество, которое идет в банк;
• Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке;
• Банк может предоставить дополнительный ипотечный кредит на выручку от продажи облигации и т.д;
• Клиент возвращает кредит Банку, а Банк возвращает соответствующую облигацию ее текущему владельцу;
• Ипотечные облигации не включаются в состав имущества банкрота в случае банкротства банка-эмитента, а недвижимость передается инвесторам (текущим владельцам облигаций) или их владельцам для полного погашения облигации.

Основные участники ипотечного кредитования

Ключевые игроки в бизнесе ипотечного кредитования:

• заемщики — физические и юридические лица, подавшие заявку на получение ипотечного кредита, классифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и получившие ипотечный кредит на этом основании, добровольно предоставляют в залог имеющееся у них имущество и/или приобретенное жилище, а также имеют возможность производить авансовые платежи при покупке жилища
• кредиторы — банки и другие финансовые институты, которые на основании своего кредитного рейтинга выдают ипотечные кредиты заемщикам и продолжают обслуживать эти ипотечные кредиты
• продавцы квартир — физические и юридические лица, которые от своего имени продают собственные квартиры или квартиры, принадлежащие другим физическим и юридическим лицам;
• агенты по недвижимости — уполномоченные продавцы квартир, которые продают квартиры от имени других участников рынка из собственных жилищных фондов и участвуют в организации и проведении тендеров по продаже квартир, на которые обращено взыскание;

Страховые компании — лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование ипотечного жилья, страхование жизни и здоровья заемщика и страхование ответственности участников ипотечного рынка;

• оценочные агентства — лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом ипотечного обеспечения
• операторы вторичного ипотечного рынка — юридические лица, которые выкупают ипотечные кредиты у первичных кредиторов и выпускают на их основе ценные бумаги;
• инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги у операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы — пенсионные фонды, страховые компании);
• государство— регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет гарантии по ценным бумагам инвесторам, участвует в управлении операторами вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются фактические ипотечные кредиты. Содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, формируется цепочкой банк — посредник — инвестор.

Источники финансирования ипотечных кредитов

Все финансовые ресурсы, используемые банками для выдачи ипотечных кредитов, поступают из следующих источников:

• Собственный капитал банка, характерный для большинства государственных и негосударственных коммерческих банков;
• Капитал от акционеров и спонсоров, привлеченный нерыночным способом;
• Капитал, привлеченный под государственные гарантии (АИЖК).

Однако этих источников недостаточно для создания массовой ипотеки. Даже в самых благоприятных условиях они не смогут обеспечить оборотные средства, необходимые для достижения целей, поставленных Национальной программой ипотеки. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых систем и структур, способных привлекать инвестиционный капитал со вторичного ипотечного рынка.

Вторичный ипотечный рынок — это совокупность взаимоотношений участников ипотечного рынка, обеспечивающая формирование общего кредитного портфеля ипотечной системы путем конвертации закладных в ипотечные ценные бумаги и их размещения у инвесторов. Функционирование вторичного ипотечного рынка обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по регионам страны и экономическим зонам интеграции финансового рынка и рынков недвижимости и земли, стабилизирует ставки кредитования.

Ипотечные банки в этих условиях не столько ограничены кредитными ресурсами, сколько их деятельность на вторичном рынке позволяет им дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые вводятся в обращение путем выдачи новых кредитов. Для эффективного функционирования этой системы необходим развитый вторичный ипотечный рынок.

Следует отметить, что ипотечные жилищные кредиты финансируются за счет механизма выпуска корпоративных облигаций АИЖК, обеспеченных государственной гарантией. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует ипотечные кредиты, которые выдаются и обслуживаются в соответствии с определенными требованиями, обеспечивает межрегиональную ликвидность и фактически перечисляет потоки денежных средств по ипотечным кредитам на рынок капитала. Государственная гарантия по облигациям АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) полностью покрывает капитальные и купонные выплаты. Он выпускается для держателей облигаций, является безотзывным и не может быть изменен. Поручительство заносится в книгу внутреннего долга Российской Федерации и отражается в государственном бюджете как федеральный внутренний заимствований. Однако в случае дефолта эмитента гарантия предусматривает не немедленное получение денежных средств владельцем облигаций, а только их выплату с определенной задержкой и только при соблюдении требований надлежащей правовой процедуры [10, p.250-251]. Минимизация риска дефолта АИЖК достигается путем тщательной оценки кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика и качества обеспечения [18, p.43]), определенных стандартов и проверки залоговых обязательств, выкупленных региональными операторами.

Следует также отметить, что помимо финансирования за счет внутренних займов, ипотечные кредиты на жилье могут финансироваться и из внешних источников. Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение Группы Всемирного банка, объявила об официальном запуске проекта «Развитие первичного рынка ипотеки в России». Проект направлен на дальнейшее развитие системы ИЖК, повышение ее инвестиционной привлекательности и эффективности, а также повышение доступности ипотеки для заемщика.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотечное финансирование в основном предоставляется путем размещения ипотечных ценных бумаг, номинированных в местной валюте. Основными инвесторами в такие ценные бумаги традиционно являются страховые компании и пенсионные фонды, которые заинтересованы в инвестировании в высоконадежные и долгосрочные финансовые инструменты.

Однако в России ипотечное финансирование по-прежнему осуществляется за счет ресурсов банковской системы, что, учитывая низкую капитализацию банковской системы и ее ограниченный доступ к долгосрочному финансированию, представляется не столь эффективным на фоне значительного общего спроса экономики на кредитные ресурсы.

Для решения наиболее серьезных проблем в развитии ипотечного кредитования — недостаточности долгосрочных ресурсов в пассивах большинства российских банков — необходимо привлечение долгосрочных финансовых ресурсов институциональных инвесторов на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг; вовлечение большего числа банков в существующую единую систему рефинансирования ипотечных кредитов; постоянное увеличение уставного капитала АИЖК и его региональных операторов, а также объема гарантий, предоставляемых Российской Федерацией по обязательному кредитному договору.

Потребности, перспективы и проблемы развития ипотечного кредитования в России

Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетов государственной жилищной политики. В начале экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основанный на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, и на долгосрочные кредиты населению приходилась незначительная доля в общем объеме жилищного финансирования. Эти кредиты в основном предоставлялись индивидуальным застройщикам, жилищным ассоциациям и жилищным кооперативам на строительство нового жилья, а не на приобретение сборных домов.

Государственная жилищная политика должна быть ориентирована не только на потребности социально уязвимых групп населения, но и на решение жилищных проблем большинства работающего населения со средними доходами, сбережениями и владением жильем в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения являются долгосрочные ипотечные жилищные кредиты, выдаваемые на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была подготовлена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы создания системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, а также намечены конкретные направления деятельности.

Развитие ипотеки невозможно при поддержке государства:

• принятие нормативных правовых актов;
• оптимальное налогообложение;
• совершенствование технологий проектирования и строительства;
• государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищный сектор;
• целевые жилищные субсидии гражданам.

Фактически, в настоящее время строительный комплекс страны способен увеличить объемы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платежеспособный спрос на жилье вырастет не менее чем в 5 раз за счет внедрения механизмов ипотечного кредитования.

В результате, эти квартиры будут куплены высокодоходными гражданами без государственного регулирования.

Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой для массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. Во многом это уже не соответствует современным представлениям о комфорте. Более того, через 10-15 лет она им уже не будет соответствовать. Это приводит к снижению ликвидности обеспечения и является основным фактором, снижающим надежность ипотечных ценных бумаг.

В странах, где развивается ипотечное кредитование, государство не только создает нормативно-правовую базу, но и в определенной степени активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе разработки ипотечной политики для России очень важно учитывать региональный аспект и специфику государственного устройства, состоящего из трех уровней: федерального, субфедерального и муниципального.

Ипотечное кредитование в значительной степени поможет государству в решении задач, связанных с макроэкономической, социальной и денежно-кредитной политикой. Он может действовать как мощный антиинфляционный механизм, препятствующий росту цен на потребительском рынке, отвлекая средства от текущего потребления на сбережения для покупки жилья. С другой стороны, с развитием ипотечного кредитования и ростом обеспеченности населения увеличивается спрос на бытовые товары, строительные и отделочные материалы, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности. Следовательно, задача государства в установлении ипотечного кредитования на жилье заключается в поддержании активности системы ипотечного кредитования на всех ее уровнях с использованием различных форм и методов.

В настоящее время правительство разработало стратегию развития долгосрочных ипотечных кредитов на жилье. Его целью является создание эффективной системы обеспечения доступным жильем граждан России со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополии рынке жилья. Это позволит повысить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для большинства населения, активизировать рынок жилья, включить приватизированное жилье в реальный экономический оборот, направить сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы в жилищный сектор, обеспечить развитие строительного комплекса и активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочных ипотечных жилищных кредитов должна основываться на существующем международном опыте, адаптированном к российской правовой базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платежеспособность населения.

Создание ипотечных жилищных кредитов связано с рядом основных задач. Во-первых, совершенствование нормативно-правовой базы для реализации данного вида механизма кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичных ипотечных рынков. Во-вторых, создать и внедрить механизм обеспечения притока долгосрочных внебюджетных средств на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговые льготы для граждан, получающих ипотечные кредиты, а также для кредиторов и инвесторов, предоставляющих средства рефинансирования. В-четвертых, создать равные условия для свободной конкуренции между игроками рынка ипотечного жилищного кредитования. В-пятых, создать механизм социальной защиты заемщиков от противоправных действий кредиторов и их социальной адаптации во время процедуры выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

Решение этих задач предусматривает: адресность ипотечных кредитов группе населения, нуждающейся в небольшом ипотечном кредите, что позволяет предоставлять кредиты большому количеству заемщиков (доля населения, нуждающегося в небольшом ипотечном кредите, составляет не менее трети населения, желающего улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счет продажи имеющегося жилья.

Решающим шагом в развитии федерального законодательства об ипотечном кредитовании жилищного строительства стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилья). В дальнейшем планируется принять специальные федеральные законы, регулирующие вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости).

Важным этапом формирования организационных основ функционирования системы ипотечного жилищного кредитования стало создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с преобладающей долей государственной собственности (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. № 1010).

Задачей Агентства является разработка и реализация схемы рефинансирования кредиторов, которая может контролироваться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и фактическими инвесторами, рейтинговыми агентствами.

На сегодняшний день в России заложены основы правовой базы ипотечного кредитования и урегулирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банков, оценщиков, риэлторских и страховых компаний).

Проблемы ипотечного кредитования в России на современном этапе

Ипотечные кредиты Финансирование недвижимости

В настоящее время в Российской Федерации существуют пять основных проблем, препятствующих развитию ипотеки:

• Условия кредитования. По его логике, кредит на покупку жилья должен быть долгосрочным, то есть на 10-15 лет, как это принято в мировой практике. Однако реальные сроки кредитов, выданных большинством отечественных банков, составляют 3-4 года (хотя в рекламных материалах указан срок до 10 лет).
• Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соответствовать всем требованиям ликвидности, банк должен привлекать деньги на тот же длительный период времени. Сегодня это практически невозможно. Единственный выход в этом случае — привлечение целевых средств из иностранных фондов (например, из американского инвестиционного фонда или из местных бюджетов).
• Трудности в оценке кредитоспособности заемщика. Известно, что оценка кредитоспособности человека основывается на сравнении доходов (зарплата, дивиденды, арендная плата и т.д.) и расходов (питание, одежда, арендная плата, отдых, платежи по другим кредитам и т.д.). Однако лишь немногие граждане могут подтвердить стоимость заработной платы — основного источника доходов. В основном это сотрудники иностранных компаний и государственных бюджетных организаций. Основная целевая группа — сотрудники российских торговых структур — получают заработную плату через страховые компании, кредитные системы или просто наличными и не могут предоставить официальное подтверждение своей фактической стоимости.
• Валюта кредита. В настоящее время стоимость одного квадратного метра жилья определяется в долларах США. Банки также предпочитают выдавать кредиты в иностранной валюте, в то время как зарплаты большинства людей фиксированы и выплачиваются в рублях.
• Ряд ипотечных программ, финансируемых иностранными инвесторами, не был адаптирован к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для российского рынка в нынешних условиях. Кредит может быть получен только теми, кто официально получает зарплату (и высокую).

Заключение

Ипотечные кредиты — это кредиты, обеспеченные недвижимостью, т.е. кредиты, в которых ипотека используется в качестве обеспечения погашения кредита.

Рассматривая ипотеку как элемент экономической системы, необходимо выделить три ее наиболее характерные особенности:

• залог недвижимости служит инструментом привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
• ипотека подходит для обеспечения реализации имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) не являются разумными при данных конкретных условиях.
• создание условного капитала посредством ипотеки на основе ценной бумаги (если собственник объекта недвижимости имитирует первичный, вторичный и т.д., то оборотные средства увеличиваются на величину созданного условного капитала)

Функции ипотечного кредита:

• Функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• Функция обеспечения возврата займа;
• Функция продвижения продаж и перераспределения недвижимости, когда другие методы (купля-продажа и т.д.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования условного капитала на нескольких уровнях в виде ипотеки, производных ипотечных ценных бумаг и т.д.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три системы предоставления кредитов на покупку жилья

• Схема кредитования при исполнении договора залога;
• Кредитная схема с оформлением договора залога и трехстороннего соглашения с участием банка, клиента и брокерской фирмы;
• Программа ипотечного кредитования, разработанная ЦБ РФ путем выпуска банками ипотечных облигаций.

Основные участники бизнеса ипотечного кредитования:

• заемщики — физические и юридические лица, которые подали заявку на получение ипотечного кредита, классифицируются кредитором как надежные и платежеспособные и на этом основании получили ипотечный кредит, добровольно предоставляют имеющееся в их распоряжении имущество и/или использовали кредитные средства для покупки квартиры, которая была заложена, и имеют возможность внести авансовые платежи на покупку жилья
• кредиторы — банки и другие финансовые институты, которые на основании своего кредитного рейтинга выдают ипотечные кредиты заемщикам и продолжают обслуживать эти ипотечные кредиты
• продавцы квартир — физические и юридические лица, которые от своего имени продают собственные квартиры или квартиры, принадлежащие другим физическим и юридическим лицам;
• агенты по недвижимости — уполномоченные продавцы квартир, которые продают квартиры от имени других участников рынка из собственных жилищных фондов и участвуют в организации и проведении тендеров по продаже квартир, на которые обращено взыскание;

• Страховые компании — лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование ипотечного жилья, страхование жизни и здоровья заемщика и страхование ответственности участников ипотечного рынка;
• Оценочные агентства — лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом ипотечного обеспечения
• Операторы вторичного ипотечного рынка — юридические лица, которые выкупают ипотечные кредиты у первичных кредиторов и выпускают на их основе ценные бумаги;
• Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги у операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы — пенсионные фонды, страховые компании);
• Государство — регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет инвесторам гарантии по ценным бумагам, участвует в управлении оператором вторичного ипотечного рынка.

Все финансовые ресурсы, используемые банками для выдачи ипотечных кредитов, поступают из следующих источников:

• Собственный капитал банка, что характерно для большинства государственных и частных коммерческих банков;
• Капитал акционеров и спонсоров, привлеченный нерыночным способом;

В ходе данной курсовой работы были рассмотрены основные проблемы в области ипотечных кредитов, определены основные проблемы в работе ипотечных кредитов в Российской Федерации и обсуждены возможные пути их решения.

Список использованной литературы

1. Гаджиев М.Г. Современное состояние механизма финансирования жилищной ипотеки в России / М.Г. Гаджиев // Вестник ОГУ. — 2008.
2. Грудцина Л.Ю., Козлова М.Н. Инструменты ипотечного кредитования /Л.Ю. Грудцина, Козлова М.Н. // Законодательство и экономика. — 2007.
3. Дударева, Э.Н. Л.Ю. Особенности ипотечного жилищного кредитования / Е. Дударева // Экономика и право. — 2005.
4. И. Клочков И. Тенденции в ипотечном жилищном кредитовании / И. Клочков // Финансы и кредит. — 2007.
5. Крутских Д. Регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / Д. Крутских // Право и экономика. — 2008.
6. Крайсин А. Текущие проблемы ипотечного кредитования / К. Крисин // Рынок ценных бумаг. — 2007.
7. Муричев А. А. / К. Крысин // Рынок ценных бумаг. 2008. 7 Проблемы и перспективы развития ипотеки в России / А. Мурычев // Банковское дело. — 2006.
8. Саркисянц А. Ипотечные кредиты на текущем этапе / V. Саркисянц // Бухгалтерский учет и банки. 2007. — 2007.
9. Фролов Н. Современное состояние ипотечного рынка: проблемы, перспективы / Н. Фролов // Деньги и кредит. — 2008.

Изучу , оценю , оплатите , через 2-3 дня всё будет на «4» или «5» !

Откройте сайт на смартфоне, нажмите на кнопку «написать в чат» и чат в whatsapp запустится автоматически.

f9219603113@gmail.com

Образовательный сайт для студентов и школьников

Копирование материалов сайта возможно только с указанием активной ссылки «www.9219603113.com» в качестве источника.

© Фирмаль Людмила Анатольевна — официальный сайт преподавателя математического факультета Дальневосточного государственного физико-технического института

https://ipotekaved.ru/v-rossii/zalog-ipoteka.html
https://9219603113.com/kursovaya-rabota-na-temu-ipotechnoe-kreditovanie/