Ипотека и дети: сложности и льготы семей с детьми при ипотечном кредитовании

«Клерк» Рубрика Ипотека

Квартирным вопросом в той или иной мере озабочено большинство российских семей. В настоящее время в качестве основного способа обзавестись собственной крышей над головой или улучшить жилищные условия большинством россиян рассматривается ипотека. При этом следует помнить, что, независимо от того, куда вы обратитесь за получением кредита, вас обязательно спросят: есть ли у вас дети?

Недетский вопрос

А вот если на воспитании есть несовершеннолетние дети, то тут неизбежно возникают некоторые трудности.

Суть проблемы сводится к следующему. Российское законодательство стоит на страже интересов несовершеннолетних. И потому на практике получается так. Никакой ипотечный банк не возьмет в залог недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетним детям. Это типичная ситуация как при покупке, например, квартиры, так и при обмене с доплатой. И в этом случае неизбежно приходится ломать голову над тем, как быть?

Уговорить работников банков не обращать на эту «мелочь» внимание у вас не получится. Позиция банка очень проста. Если кто-то берет ипотечный кредит под залог того жилья, что имеется, то собственником этого жилья или даже его доли не должны быть несовершеннолетние. Иначе нет никаких гарантий, что жилье беспрепятственно продадут, а на вырученные средства купят новое. А закон сегодня таков, что при любых обстоятельствах ребенок никоим образом не должен утратить свою собственность безвозвратно.

Ипотека и дети: пути решения проблемы

Обойти проблемы, когда ваши любимые несовершеннолетние дети становятся большой обузой при получении кредита, можно. Ведь ничто не мешает кому-то, скажем, взять потребительский кредит, то есть кредит без залога. Однако, понятно, что в таком случае рассчитывать на большую сумму от банка не приходится. Кредит также можно получить под обеспечение какого-то другого имущества. Такие операции позволяют иметь квартиру, которая не находится в залоге.

Однако если исходить из того, что под залог обычно берется дорогостоящая собственность, то в большинстве случаев все равно все возвращаются к варианту, когда только квартира подходит для осуществления наполеоновских планов семьи. А ребенок – один из собственников квартиры. Как быть?

Возможный вариант состоит в том, чтобы обменять большую квартиру на меньшую. Разницу в цене можно смело использовать в качестве первоначального ипотечного взноса. Однако при такой купле-продаже или обмене не нужно забывать о том, что доля ребенка никоим образом не должна стать меньше, чем была. В этом случае может получиться, что ребенок станет собственником комнаты или квартиры, которую целесообразно сдавать в аренду. А первоначальный взнос и полученный кредит позволят купить большую, чем ранее, квартиру.

Льготы для детей

К примеру, есть программа Сбербанка «Молодая семья». Она предусматривает, что при рождении ребенка заемщик вправе получить отсрочку для того, чтобы погасить долг (но не позднее, чем малышу исполнится три года).

Привлекательным выглядит и участие в проекте специальной государственной программы «Помощь молодым семьям». В этом случае ипотечный кредит на жилье можно получить за счет субсидий государства. Если нет детей, то на 35 процентов от расчетной стоимости квартиры. Если один ребенок и более, то на 40 процентов. Следует помнить, что такая субсидия предоставляется только один раз. Величина субсидии зависит от того, есть ли в семье дети, а также от того, как рассчитывается стоимость жилого метра в конкретном муниципальном образовании.

Молодые семьи, которые отвечают необходимым требованиям участия в программе, могут выбрать для себя один из нескольких уже опробованных вариантов решения жилищной проблемы. Например, коммерческий найм, накопительная схема или субсидия. Суть в том, чтобы к безвозмездным бюджетным субсидиям добавить часть накопленных средств и купить квартиру на рынке. Привлекательна и купля-продажа с рассрочкой платежа, которая может даваться, например, на десять лет под 10 процентов годовых. Именно купля-продажа с применением ипотечного кредита, как показывает опыт, сейчас все больше набирает силу.

Кроме того, для приобретения для приобретения жилья по ипотеке можно использовать и материнский капитал.

Через тернии к сделке: как мы прошли сквозь «опеку, нотариуса и банк», чтобы продать детскую долю

самостоятельно продала квартиру с детской долей, открыв ребенку спецсчет в банке

Итак, дано: большие трудности из-за маленьких собственников

Наша семья — это я, супруг и наша несовершеннолетняя дочь. Она родилась, когда мы жили в 4-комнатной квартире с нашими родителями и семьей сестры. Квартиру несколько лет назад приватизировали, и у всех нас, включая наших с сестрой дочек, появились доли. Прошлым летом мы купили свою квартиру в ипотеку, и не стали выделять в ней долю дочери (по совету риелтора, который предупредил о сложностях продажи недвижимости несовершеннолетнего).

Нашему примеру расширения жилплощади последовала и моя сестра, но денег на «первоначалку» у нее не было. На большом семейном совете мы решили продать родительскую «четырешку», в результате чего родители должны переехать в квартиру поменьше, а мы с сестрой – получить деньги: она на первоначальный взнос, я — на частичное погашение уже имеющейся ипотеки.

Главной проблемой стали доли наших детей. В случае с сестрой — предстояло продать долю ее ребенка и выделить новую в покупаемой квартире.

Мы же — ничего не покупали, поэтому (в силу закона) решили зачислить вырученные от продажи дочкиной доли деньги на ее счет.

Трудность №1: когда можно, но нельзя

Первая сложность возникла сразу после подачи заявления в органы опеки. Как оказалось, вариант с открытием счета на имя дочери и перечислением на него суммы, равной стоимости продаваемой доли, «работает» только в том случае, если у ребенка есть другая, помимо продаваемой, недвижимость.

У нашей дочери ее не было.

Трудность №2: собственность родителей — априори собственность ребенка

Мы предложили органам опеки следующее развитие событий: мы продаем «четырешку», и взамен дочкиной доли, в ней выделяем ребенку долю в нашей ипотечной квартире.

Ответ отдела попечительства удручил: собственность родителей, а также бабушек и дедушек — это собственность ребенка в будущем, поэтому нельзя продать долю несовершеннолетнего, заменив ее тем, что ему итак будет принадлежать. Но схему с выделением доли в ипотечной квартире все же приняли: таким образом у дочери появилась иная, кроме продаваемой недвижимость.

Трудность №3: каждый шаг только с разрешения

Поскольку из нашей продаваемой «четырешки» разъезжались две семьи, то цепочка сделки получилась длинной. И каждое ее звено неистово торопило нас, угрожая выйти из сделки. Естественно, что мы очень нервничали, и едва не опустили руки, когда узнали, что:

• получить разрешение банка на выделение доли несовершеннолетнему в объекте, уже находящемуся в залоге банка в силу ипотеки;
• оформить выделение доли нотариально, поскольку речь идет о вмешательстве в совместную долевую собственности супругов;
• зарегистрировать выделение доли в Росреестре –

всего этого недостаточно. Точку на этом этапе мы поставили, когда подали заявление в органы опеки на разрешение передать новообретенную долю ребенка в ипотечной квартире в залог, оформления и регистрации этого залога.

Трудность №4: каждое обращение — новый круг бюрократического ада

После того, как мы выполнили условие органов опеки о наделении дочери другой недвижимостью (на что ушло 4 недели), вся цепочка стала готовиться к сделке, в ожидании разрешения на продажу «четырешки». Но выяснилось: для этого нужно заново подать заявление, так как прежнее утратило свою силу. А рассмотрение нового заявления займет не менее двух недель. Такая новость в очередной раз едва не разрушила всю нашу цепочку, которая начала нам казаться карточным домиком.

Ситуацию спас поход к главе района (именно ему подчиняется районный отдел органов опеки и попечительства): вняв мольбам, он наложил на наше заявление резолюцию «рассмотреть в 3-дневный срок».

Трудность №5: казнить нельзя помиловать, или разница формулировок

Итак, спустя 45 дней после запуска процесса мы пришли на сделку к нотариусу. Препятствий уже ничто не предвещало, поэтому громом среди ясного неба прозвучал вопрос нотариуса: «Почем на счете ребенка нет указанной в постановлении органов опеки суммы?»

Оказалось, что в документе написано: «разрешается продать долю с одномоментным зачислением на счет суммы». А, поскольку нотариус не может удостоверять сделку в кассе банка, деньги нужно положить на счет заранее. Речь шла о сумме в 600 тысяч рублей, которую дать нам могли только покупатели «четырешки», но делать это отказались, так как усомнились в том, что сделка когда-нибудь состоится.

Изменить пресловутое слово «одномоментное» на «последующее» без нового круга рассмотрения в отделе опеки отказались. Главы района не было в городе, покупатели «четырешки» поставили условие: сделка сегодня или никогда. Ничего не оставалось, кроме как всем нашим кланом обежать за два часа (до конца рабочего дня нотариуса) всех знакомых, организации, кредитующие «до зарплаты» и набрать необходимую сумму. Сделка в тот день все же состоялась.

https://www.klerk.ru/bank/articles/186305/
https://xn--80alqgor.xn--80aa6ajv.xn--p1ai/kak-prodat-nedvizhimost-rebenka-bez-vydeleniya-doli-v-pokupaemom-zhile