Ипотечный договор, что нужно знать заемщику, особенности и «подводные камни» документа

Сегодня многие люди мечтают улучшить жилищные условия и при отсутствии личных средств принимают участие в ипотечном кредитовании. По условиям таких программ претендентам необходимо собрать большой пакет документации, а также внести первоначальный взнос. При принятии кредитно-финансовым учреждением положительного решения клиентам будет передан на подпись договор ипотеки. Перед подписанием документа заемщикам нужно реально оценить свои финансовые возможности, так как неисполнение условий соглашения станет причиной предъявления кредитором требований на взыскание задолженности.

Особенности документа

Ипотечный договор представляет собой разновидность кредитного соглашения, составляемого между финансовым учреждением и заемщиком, в качестве которого может выступать как физическое лицо, так и субъект предпринимательской деятельности. Его особенностью является наличие залога, коим является приобретаемый в кредит объект недвижимости. Стоит отметить, что подписав договор ипотеки, клиент до момента исполнения всех его условий, не может совершать с жильем никаких юридических действий. Он становится собственником приобретенной по ипотечной программе недвижимости только после того, как выплатит банку тело займа и начисленные за весь срок процентов.

Содержание документа

В соответствии со статьей 9 Федерального Закона № 102, ипотечный договор должен отражать следующие моменты:

• в обязательном порядке подробно описывается предмет договора ипотеки;
• указываются сроки исполнения заемщиком финансовых обязательств;
• прописывается в денежном эквиваленте оценка, общая сумма кредита;
• указывается процентная ставка;
• составляется договор залога ипотеки;
• предусматривается возможность для кредитора взыскивать с заемщика просроченную задолженность со всеми начисленными пенями;
• в обязательном порядке описываются права клиента, способы разрешения спорных ситуаций, форс-мажоры.

Оценка

Федеральное законодательство обязывает проводить оценку предмета договора ипотеки, заполненный образец которого не составит труда найти в интернете. Данные мероприятия осуществляются по взаимному согласию сторон. К оценке могут привлекаться сторонние организации, которые имеют соответствующую разрешительную документацию. Результат оценки приобретаемого по ипотеке объекта недвижимости отражается в акте эксперта, и фиксируется в кредитном договоре в денежном эквиваленте.

Если по ипотечной программе приобретается объект недвижимости, находящийся в муниципальной или государственной собственности, то в таком случае его оценка проводится в соответствии с определенными положениями Федерального Закона. В обязательном порядке проводится инвентаризация имущества, а также составляется такая документация:

• бухгалтерский баланс;
• акт инвентаризации;
• аудиторское заключение (приглашается независимый эксперт).

Заключение соглашения

Заключение договора ипотеки представляет собой стандартную юридическую процедуру, предусматривающую следующие этапы:

1. Претендент подает заявку на участие в ипотечной программе.
2. После принятия банком положительного решения собирается пакет документации и осуществляется поиск объекта недвижимости.
3. С продавцом подписывается договор купли-продажи.
4. В банк передаются все собранные справки.
5. Вносится авансовый платеж.
6. Подписывается договор ипотеки (ГК РФ).
7. Заемщику на руки выдается его экземпляр кредитного договора и график ежемесячных платежей.
8. Ипотечное соглашение регистрируется в Росреестре.
9. После погашения всей задолженности перед банком договор гасится, из Росреестра удаляется запись, объект недвижимости переходит в собственность заемщика.

Государственная регистрация

Федеральным законодательством предусматривается государственная регистрация договора ипотеки. После подписания с кредитно-финансовым учреждением соглашения, заемщик должен обратиться по месту нахождения приобретенного объекта недвижимости в Росреестр с пакетом документов. Стоит отметить, что для регистрации соглашения ипотеки (бланк-копия должен быть заверен нотариально, предъявляется с оригиналом) потребуется заявление установленного образца как от физического лица, так и от банка. Также должны быть предоставлены в Росреестр такие документы:

• ипотечный договор, оригинал и заверенная копия;
• квитанция, подтверждающая факт уплаты госпошлины;
• документы, которые перечислены в соглашении в качестве приложений;
• гражданский паспорт и идентификационный налоговый код заемщика (если есть созаемщики, то их идентифицирующие личность документы также прикладываются к заявке);
• правоустанавливающая документация на объект недвижимости, в частности договор купли-продажи, технический паспорт и т. д.

Федеральным законодательством устанавливается срок, в течение которого должен быть зарегистрирован договор ипотеки. Для обращения в Росреестр выделяется месяц с момента подписания соглашения между участниками кредитной сделки. Этот временной промежуток может быть увеличен еще на 30-ть дней, если какой-либо предоставленный документ заполнен с нарушениями или в его подлинности возникли сомнения. Если заемщик пропустит срок, то ему может быть отказано в государственной регистрации договора.

Внимание! В том случае, когда существует спор относительно права собственности на приобретенный по ипотеке объект недвижимости, то регистрация соглашения в Росреестре будет отложена до момента получения судебного решения.

После того как сотрудник Росреестра проверит документы, предоставленные для регистрации договора ипотеки (образец можно скачать в интернете), он сделает соответствующую надпись на соглашении, которая будет содержать такие данные:

• дату регистрации;
• полное название органа;
• место регистрации;
• входящий номер записи в учетном регистре;
• подпись должностного лица;
• мокрая печать Росреестра.

После того как заемщик выполнит все финансовые обязательства перед кредитно-финансовым учреждением, регистрационная запись в Росреестре будет погашена. Основанием для этого станет заявление, поданное банком или физическим лицом, либо судебное решение.

«Подводные камни»

Каждый человек, планирующий заключить договор ипотеки, должен знать о «подводных камнях» такого соглашения:

1. Некоторые кредитно-финансовые учреждения в целях привлечения клиентов могут предлагать ипотечные программы, для оформления которых не нужно документально подтверждать источник дохода. Несмотря на такие заманчивые условия, службой безопасности банка все равно будет осуществляться проверка финансовой состоятельности претендента. Если при проведении проверки будет установлено, что физическое лицо указало в заявке ложные данные о работодателе, то ему откажут в ипотечном кредитовании и занесут в черный список. В дальнейшем ему будет проблематично оформить кредиты в других банках.
2. Каждый заемщик стремится к тому, чтобы по ипотеке была минимальная переплата. Кредитно-финансовые учреждения зачастую предлагают клиентам оформить договор на максимально возможный срок. В связи с этим общая сумма переплаты по ипотеке будет максимально большой.
3. Многие кредитно-финансовые учреждения прописывают в ипотечных договорах (образец можно найти на тематических сайтах) различные санкции, за допущенные заемщиками нарушения, а также комиссии и дополнительные платежи. Именно поэтому претенденты должны внимательно изучать соглашения, чтобы в дальнейшем не сталкиваться с неожиданными «сюрпризами».
4. Некоторые банки существенно усложняют условия ипотечного кредитования, предъявляя к претендентам ряд особых требований. Например, кредитор может установить запрет на весь период действия программы, касающийся смены места работы или переезда в другой регион. Также могут устанавливаться особенные требования к приобретаемому в ипотеку объекту недвижимости. Например, заемщик сможет в процессе поиска жилья обращаться только в риелторские компании, которые являются партнерами кредитора.

Расторжение соглашения

Как показывает судебная практика, каждое кредитно-финансовое учреждение прописывает в ипотечных договорах условие, по которому оно может по личной инициативе в досрочном порядке расторгать соглашения. В большинстве случаев поводом для прекращения финансовых отношений с заемщиком становятся просрочки. После расторжения ипотечного договора банк выставляет объект недвижимости на продажу. После реализации и погашения тела кредита, начисленных процентов, штрафов и пеней, излишек суммы будет возвращен физическому лицу.

По инициативе заемщика ипотечный договор может быть расторгнут в следующих случаях:

1. Физическое лицо скопило сумму денежных средств, достаточную для погашения ипотечного займа. После внесения платежа договор будет считаться закрытым, и объект недвижимости перейдет в его личную собственность.
2. У клиента заметно ухудшилось материальное положение из-за чего он не в состоянии обслуживать займ. В этом случае ему нельзя все пускать на самотек и допускать большую просрочку, так как кредитно-финансовое учреждение заберет его жилье. Единственным верным решением станет обращение к кредитору с просьбой выдачи разрешения на реализацию недвижимости, с целью погашения всей задолженности по ипотеке. Но, на практике, финансовые учреждения довольно неохотно дают согласие на продажу ипотечной недвижимости, так как по условиям договора она находится в их собственности до момента погашения займа.

Заключение

Планируя оформить ипотеку, российские граждане должны дать реальную оценку своим финансовым возможностям, так как на протяжении многих лет им придется ежемесячно делать платежи по займу. Также важно досконально изучить предложенный банком на подпись договор ипотечного кредитования, особое внимание уделяя пунктам, касающимся условий, ответственности и обязанностей.

Похожие записи

Если жилая площадь принадлежит государству или муниципалитету, граждане могут ее приватизировать. Это дает право совершать…

Если не уделить должного внимания предварительному договору купли-продажи при оформлении ипотеки в Сбербанке, можно столкнуться…

Дарение — это сделка по передаче прав собственности на имущество другому лицу. Главная ее особенность…

Оформление ипотеки на вторичное жилье

Статья подготовлена компанией Ипотека Live, если требуется помощь в ипотечных вопросах обращайтесь, а также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Несмотря на большой выбор новостроек, доля ипотечных сделок с квартирами вторичного рынка стабильно высока. Мы расскажем, в чем преимущества вторичного жилья, какие условия кредитования предлагают российские банки, и представим пошаговый план того, как получить ипотеку на вторичку.

Новостройки и вторичка: что лучше

Прежде чем брать жилищный кредит, будущему ипотечнику предстоит выбрать между новостройкой и вторичной квартирой. Новые дома имеют свои преимущества: квартиры и подъезды «с иголочки», в соседях много семей с детьми, на придомовой территории нет разбитого асфальта, детские игровые комплексы блещут новизной. При этом покупателям новостроек часто приходится ждать заселения годами. Многие жалуются на посредственное качество современного строительства: трещина в стене и прорывы трубопровода — не редкость в свежей многоэтажке.

При покупке квартиры на вторичном рынке новые владельцы заселяются сразу: коммуникации работают, в помещении сделан ремонт, все объекты инфраструктуры, социальные учреждения и магазины находятся в шаговой доступности. Если нет возможности покупать жилье с евроремонтом, можно взять «бабушкин» вариант и в будущем накопить средства для отделки помещения на свой вкус. Вторичка выигрывает не только с точки зрения инфраструктуры, но и в финансовом плане.

Условия ипотеки на вторичное жилье в Сбербанке

Флагманом ипотечного рынка в России является Сбербанк. В 2020 году в самом зеленом банке нашей страны выдают деньги на приобретение вторички на следующих условиях:

• размер кредита от 300 000;
• первый взнос начинается с 15% от цены квартиры по договору купли-продажи (в случае, если отсутствует подтверждение дохода, то первоначальный взнос вырастает до 50%);
• ставка стандартная 8,9%, для молодых супругов ставка 8,5%;
• срок кредита не более 30 лет.

Предлагаемые процентные ставки в реальности могут быть немного выше, если заемщик не является зарплатным клиентом Сбербанка (+0,5%), не выбирает квартиру на Domclick.ru (+0,3%), не предоставляет подтверждения своего дохода (+0,8%), его первоначальный взнос не превышает 20% (+0,4%). Если заемщик отказывается от комплексного страхования, ставка вырастает на 1%. Так что реальная процентная ставка может быть гораздо больше чем декларируемая.

Однако есть и хорошие новости: Сбербанк как один из самых крупных финансовых учреждений страны и как флагман отечественного ипотечного кредитования принимает участие в федеральных и региональных программах с участием представителей государства. В этом случае реальная ставка равняется 8,7%, что весьма выгодно. Узнать о подобных программах, действующих в Вашем регионе, можно на сайте субъектов РФ и муниципальных образований.

В качестве первого взноса принимается материнский сертификат. В остальных банковских организациях условия на кредитование вторички близки к Сбербанку. Можно найти ставку ниже на несколько десятых процента (особенно у неизвестных банков, привлекающих таким образом к себе клиентов), более низкий (от 10%) первоначальный взнос. Также конкуренты привлекают заемщиков более лояльной системой скоринга (высокий процент одобрения заявок).

Важно: льготную ипотеку под 5% на вторичку получить нельзя. Эта программа работает только для покупателей новостроек.

Документы для подачи заявки на ипотеку

Заемщик должен предоставить банку:

• паспорт;
• анкета-заявление;
• второй документ для подтверждения личности (загранпаспорт, СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет);
• подтверждение доходов по банковскому стандарту или справки 2-НДФЛ со всех мест работы;
• заверенная работодателем ксерокопия трудовой.

Семьям для оформления займа нужно дополнительно предоставить свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей. Чтобы взять ипотеку с созаемщиком или поручителем, на каждого нового участника договора нужно будет предоставить стандартный пакет документов.

Требования к квартире

Банки не кредитуют ветхое жилье и квартиры в деревянных домах. В остальном сложностей с оформлением ипотеки на вторичку не возникает. Главное, чтобы квартира была расположена в том же регионе, где работает банк.

Для оформления ипотеки, кроме документов заемщика, нужно предоставить:

• полный пакет документов на недвижимость (оценка, выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги);
• Подтверждение наличия первоначального взноса (выписку со счета заемщика).

План оформления ипотеки на вторичку

Для удобства предлагаем пошаговую инструкцию по получению ипотеки на вторичную квартиру:

• рассчитайте необходимую сумму кредита с учетом первоначального взноса и стоимости вашей будущей квартиры;
• выберите банк или несколько банков с выгодными условиями кредитования;
• соберите документы для подачи заявки;
• посетите выбранные кредитные организации и подайте заявки на получение займа;
• дождитесь одобрения;
• после одобрения у Вас есть от 1 до 3 месяцев на поиски жилья. Если Вы присмотрели квартиру заранее, сразу предоставляйте в банк документы для ее проверки;
• ожидайте, пока банк одобрит выбранную недвижимость;
• назначайте дату ипотечной сделки. Происходит подписание кредитного соглашения, оформление залога на приобретаемую недвижимость, подписание договора купли-продажи квартиры с продавцом. После посещения нотариуса заемщик и представитель банка подают документы в Росреестр. Для экономии времени подать документы можно в электронном виде или через нотариуса;
• произведите оплату страхового полиса в соответствии с ипотечным договором;
• после регистрации перехода права собственности на квартиру к заемщику произведите передачу денег продавцу недвижимости через счет или депозитную ячейку;
• подпишите акт приема-передачи жилого помещения, продавец выдает покупателю расписку о получении денег;
• начинайте выплачивать ипотеку.

Это пошаговый план упрощен, и в нем не хватает деталей. Каждая сделка по ипотеке имеет свои особенности. В идеале заботы обо всех нюансах стоит поручить брокерской компании. В Санкт-Петербурге и области любой ипотечный вопрос помогут решить специалисты компании «Ипотека Live».

https://sovetipoteka.ru/poleznoe-ob-ipoteke/ipotechnyj-dogovor-chto-nuzhno-znat-zaemshhiku-osobennosti-i-podvodnye-kamni-dokumenta
https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/oformlenie-ipoteki-na-vtorichnoe-zhile/