Ипотечное кредитование в России

Сегодня жилищное кредитование в России настолько популярно, что каждая пятая сделка с жильем происходит с помощью привлечения кредитования. Само слово ипотека произошло от греческого «hipotheke», что означает «залог».

Бесплатная первичная консультация юриста

Юридический департамент procollection.ru рассмотрит Вашу долговую ситуацию или вопрос. Подскажем, что делать дальше.

Звоните — консультация по телефону бесплатно:

• +7 (964) 622-42-42
• +7 (925) 772-28-14

Также пишите нам ВКонтакте: https://vk.com/club177615927 или обращайтесь по контактам на сайте

Что такое жилищное кредитование в России?

Ипотека — это банковский продукт, выдаваемый заемщику сроком от 5 до 30 лет, под залог имеющегося или приобретаемого имущества:

• квартиры;
• коттеджа;
• участка;
• земли;
• комнаты;
• доли в квартире;
• земли с постройками.

В отличие от банковского ломбарда ипотека является целевым займом. Клиент обязан отчитываться перед кредитором. Продавать, дарить, переоформлять квартиру в залоге нельзя без согласия финансовой организации.

Виды ипотеки в России

1. Классическая ипотека , это целевой кредит на приобретение заемщиком квартиры, на вторичном рынке жилья. Обеспечением такого кредитования служит сама приобретаемая квартира.
2. Ипотека под новостройку , это целевая ссуда на приобретение недвижимости, на первичном рынке жилья. Обеспечением кредитования в данном случае, становится приобретенное заемщиком жилье, после получения регистрационных документов.
3. Нецелевая ипотека , это заем, выдаваемый финансовой организацией, под уже имеющуюся недвижимость у клиента. Такую ссуду можно расходовать на любые цели. Нецелевые ипотечные займы в России, можно сравнить с потребительским кредитованием, только суммы кредитов существенно выше.

По законодательству России все ипотечные кредиты подлежат обязательной регистрации.

Виды залогов

1. Залог в силу закона. Банк оформляет договор обеспечения одновременно с договором купли-продажи. Если потребитель финансовых услуг недобросовестно исполняет финансовые обязательства, то банку будет гораздо легче забрать имущество. Данный залог применим к классической ипотеке и ипотеке на новостройку.
2. Залог в силу договора. Заключается при нецелевом займе под недвижимость, т. к. законодательство не просматривает связь между кредитом и залогом, как это происходит в целевой ипотеке. По такому договору взыскать с клиента имущество сложнее по Российскому законодательству.

Важно! Наличие несовершеннолетних детей не является препятствием для отчуждения недвижимости в пользу кредитора. Суд обяжет должников покинуть помещение в добровольном порядке или принудительно.

Ознакомиться с перечнем имущества подлежащего аресту, можно здесь.

Условия

Сумма и срок

Ипотечные кредиты обеспечиваются залогом недвижимости. Банки готовы предоставлять значительные суммы займа. Средняя цифра по России составляет 1 млн рублей. Средний срок от 5 до 30 лет.

Кредиторам выгодно выдавать ипотечные ссуды на большее количество лет, т. к. заем становится дороже.

Процентные ставки

1. Фиксированная ставка. Начисляется в соответствии с договором кредитования в течение всего срока ипотеки.
2. Плавающая ставка. Делается перерасчет по процентам в определенный срок.

Комиссии

1. Комиссия за выдачу кредита. Взимается с заемщика один раз. Бывает фиксированной или процентной. Зависит от суммы займа.
2. Различные комиссии за услуги. Например: оценка недвижимости, страхование и т. д.
3. Комиссия за погашение кредита. Может быть фиксированной или иметь вид процентов.
4. Комиссия за просрочку ежемесячного платежа. Как только клиент пропустил очередной платеж, ему тут же выписывают штраф.

Требования к заемщикам в России

Кредиторы конкурируют между собой и стараются, чтобы оформление ипотеки носило упрощенный характер. Поэтому требования к клиентам практически одинаковы в каждой кредитной организации.

1. Гражданство. Лишь немногие банки предлагают иностранным гражданам свои продукты. Для большинства необходимо, чтобы клиентами выступали граждане нашей страны.
2. Возраст. Здесь ограничением служит 21 год. Именно с этой даты человек может обратиться к кредиторам за ипотекой. Расчет строится таким образом, что последний платеж должен быть совершен до наступления у клиента 60 лет. Исключением является нецелевая пенсионная ипотека.
3. Геозависимость. Банкам предпочтительней кредитовать в том же регионе, где прописан либо зарегистрирован заемщик.
4. Уровень дохода. Нужно подтверждать свой доход, но недавно организации стали лояльней относиться к клиентам и могут выдать деньги без подтверждения. Правда, процентная ставка значительно увеличится.
5. Трудовой стаж. Чтобы получить кредит человеку необходимо работать на одном месте не менее шести месяцев.
6. Кредитная история. Конечно, финансовые организации будут более доброжелательны к тем людям, которые уже брали кредит и вовремя расплатились.
7. Тип заемщика. Например, для молодой семьи или военных, действуют федеральные программы кредитования со своими условиями.
8. Поручительство. Скорее это дополнительный фактор, чем обязательство, но если у клиента есть созаемщик, то шансы получить деньги возрастают.
9. Первоначальный взнос. Также необязательное условие, но если он отсутствует, то банк может увеличить процентную ставку.

• заявление на ипотеку;
• документы, подтверждающие личность;
• бумаги, подтверждающие доход либо общий бюджет семьи;
• иные документы, требуемые кредитором.

Государственные программы

Правительство субсидирует ипотеку в рамках общероссийской федеральной программы «Жилище». Таким образом, льготная категория граждан может получить собственное жилье значительно дешевле, чем остальные. За счет кредитования из личного бюджета России.

Молодая семья

Для улучшения жилищных условий молодой семье необходимо соблюдать определенные рамки, которые могут отличаться для каждого региона. То есть они субъективированы, а ответственными являются местные органы самоуправления.

1. Брак должен быть официально зарегистрированным в органах ЗАГСа.
2. Возраст супругов не должен превышать 35 лет.

Важно! В программе могут принимать участие одинокие родители, возраст которых ограничен 35 годами.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих регулируется Федеральным законом №117 от 20.08.2004 года. Финансирование поступает из государственного фонда НИС.

Основным условием для получения льготного жилья служит контракт. Пока человек работает, правительство платит за него ежемесячные взносы. Но стоит ему уволиться до окончания контракта, все платежи придется вносить самостоятельно.

К тому же НИС потребует вернуть ранее потраченную сумму на его кредитование в полном объеме.

Программа – строим вместе

Данная программа основана на взаимной поддержке населения. Люди вступают в общество взаимного жилищного кредита (ОВЖК) и получают средства по схеме:

• накопление 40-60% от общей стоимости объекта недвижимости за счет паевых взносов;
• выбор объекта;
• получение недостающей суммы от кооператива в рассрочку;
• закрытие пая и снятие обременения на жилье.

Важно! Фактически программа является той же ипотекой, только финансируется дольщиками. Покупать можно жилую либо коммерческую недвижимость.

Пенсионная ипотека

Также имеет название – обратная ипотека. Является программой самих банков и служит для поддержки граждан пенсионного возраста за счет монетизации их недвижимости.

1. Пенсионер обращается с заявлением на нецелевой залоговый заем.
2. Кредитор, оценивает недвижимость и одобряет заявку.
3. Пенсионер получает фиксированные средства ежемесячно от оценочной стоимости жилья. Например, 10 тыс. рублей.
4. После смерти заемщика, квартира переходит в собственность банка.

Если родственники претендуют на жилье, то они могут выплатить долг и получить квартиру обратно.

Актуально для одиноких пенсионеров. Программа кредитования поддерживается и государственными организациями (Сбербанк, ВТБ-24).

На данный момент схема в России только набирает обороты, но показывает динамику роста обращений от пожилых граждан.

Досрочное погашение ипотеки

1. Частичное. Клиент вносит большую часть суммы долга, соответственно уменьшается срок кредита и/или процентная ставка;
2. Полное. Заемщик вносит полную сумму, тем самым экономит деньги за счет процентов.

Оценка залога

При спорных вопросах, залогодатель должен оценить стоимость недвижимости. Если этого не сделать квартира попадет на баланс кредитора по заниженной цене. Человек лишиться жилья и останется должен.

Нужно обратиться к независимым оценщикам, которые могут участвовать в судебных спорах. Суд примет их сторону.

Законодательство, регулирующее ипотеку в России

Жилищное кредитование регулируются Федеральным законом №102 (Об ипотеке) и №117 (О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих).

Фактически законодательство защищает обе стороны: заемщика и кредитора. Но необходимо понимать, что последние находятся в более выигрышном положении.

При возникновении спорных ситуаций суд будет на стороне кредитора в 95% случаях, а собственник лишиться жилья и окажется на улице. Наличие несовершеннолетних детей значения не имеет.

Важно! Необходимо понимать, что ипотека, это долг на много лет и прежде чем обратиться в банк, изучите законодательство и проконсультируйтесь с юристом.

Проблемы заемщиков по ипотеке

1. Снижение уровня доходов основного получателя кредита или его семьи.
2. Гибель имущества (пожар, наводнение).
3. Переоформление жилья. Например, если основной заемщик умер.
4. Инфляция и повышение платежей.
5. Расторжение обязательств кредитования при льготной ипотеке.
6. Изменение курса валют при валютном кредите.

Каждая ситуация индивидуальна и подлежит рассмотрению в особом порядке.

Ипотечные кредиты в России с каждым годом набирают популярность. Многие люди уже воспользовались предложениями. Главное, правильно рассчитывать семейный бюджет и финансовые возможности.

Как правило, если расплатиться вовремя не получается, то банки идут навстречу ипотечным клиентам, предоставляют кредитные каникулы или даже списывают часть долга. Но все же советуем очень ответственно подходить к этому вопросу, т. к. можно остаться у разбитого корыта.

Если возникают вопросы по теме данной статьи, задайте их в комментариях или дежурному специалисту в форме всплывающего окна. Также вы можете позвонить по телефонам (по России звонки бесплатны).

Ипотека 2020: выгодно ли брать сейчас или стоит подождать?

Рынок ипотеки в 2020 году бурно развивается и уже вернулся на докризисный уровень, благодаря мерам, принятым правительством РФ и снижением ключевой ставки ЦБ

Возникает вопрос: спешить за кредитом на квартиру, или оценить ситуацию и подумать еще?
В этой статье собраны все основные темы и последние новости, касающиеся ипотеки: рейтинг банков, мнение экспертов, где лучше взять ипотечный кредит, а стоит ли брать ипотеку сейчас, как рассчитать свои силы при покупке жилья в кредит. А самое главное, ответ на вопрос, который волнует многих из вас: как стоит поступить?

Стоит ли брать ипотеку сейчас, или подождать лучших времен?

Тут мнения расходятся: Есть риск? Тогда зачем спешить? Давайте обсудим минусы и плюсы ипотеки в реалиях 2020 года.
Минусы, о которых не стоит забывать:

• Оплата в течение стольких лет может оказаться психологическим давлением.
• Ежегодная оплата страховки.
• Существует реальный риск потери дохода и появления задолженностей перед банком.
• Большой первоначальный взнос.
• Если не погашать досрочно, возникает достаточно большая переплата. Чем больше денег вы получите от банка – тем больше придется вернуть.
• В случае неуплаты есть вероятность лишения квартиры.

Плюсы, которые стоит вспомнить:

• Покупка недвижимости при помощи ипотеки безопаснее, чем через агентство. Банки изначально заинтересованы в дальнейшем сотрудничестве и исключении проблем. Соответственно, происходит автоматическая экономия на риэлторах и комиссии.
• Ставка ипотечного кредита чаще всего более низкая, чем у потребительского.
• Документы по сделке будут зарегистрированы в течение 7 дней.
• Возможность кредитных «каникул».
• Возможность купить недвижимость намного раньше, чем просто накопив на нее. Актуальнее всего это для тех, кто постоянно живет на съемной квартире.

Как видите, количество плюсов и минусов почти равное, но каждый банк предлагает свои условия по ипотечным кредитам. Давайте же разберемся в рейтинге банков на 2020 год, и решим, насколько выгодной для нас может оказаться ипотека.

Дом.РФ и Frank RG запустили для россиян новый рейтинг банков, выдающих ипотеки

Аналитическим центром Дом.РФ совместно с агентством Frank RG внедрен новый рейтинг ипотечных банков, который планируется обновляться ежемесячно. Данный рейтинг, как заявляют авторы, совершенно новый и дает представление о реальных ставках по ипотечному кредиту в разбивке на отдельные сегменты, об объемах выдачи ипотеки, и динамике заявок от клиентов на выдачу ипотечных кредитов.
По данным руководителя аналитического центра Дом.РФ Михаила Гольдберг, полученный отчет дает картину всего рынка ипотеки: лидеров по выдаче кредитов в новостройках, основных игроков в сегменте рефинансирования ипотечных кредитов, лидеров по кредитам на строительство индивидуальных жилых домов.
Согласно проведенному исследованию видно, что спрос, который снизился весной на фоне пандемии не просто восстановился, а значительно вырос и превзошел показатели до карантина, связанного с коронавирусом. В августе ТОП-20 банков рассмотрели 605 000 заявок на ипотеку вместо 450 000 в марте 2020 года.
Повышение спроса на ипотечное кредитование по мнению авторов рейтинга связано с двумя основными факторами:

• реализацией программы субсидирования,
• снижением средних ставок на ипотеку в рыночном сегменте.

Для примера, в августе 2020 года средние ставки по ипотечному кредитованию в банках топ-20 были следующие: в сегменте новостроек – 8,02% (-1,73 п. п. к августу 2019 г.), на вторичном рынке – 8,26% (-1,44 п. п. к августу 2019 г.), при рефинансировании кредитов – 8,07% (-2 п. п. к августу 2019 г.).
Однако многие эксперты рынка полагают, что на фоне высокой концентрации ипотечного рынка достаточно было рассмотреть топ-10 ипотечных банков. Применительно к топ-20 банков: их доля в общем объеме выдачи в августе 2020 года составляла около 97% (плюс примерно 3 п. п.), что говорит о повышении концентрации бизнеса.
Выдача ипотечных кредитов от двадцати крупнейших ипотечных банков составила 157 000 кредитов (примерно плюс 50% к августу 2019 г., и плюс 5% к июлю 2020 г.) на общую сумму около 400 млрд руб. (плюс 65% к августу 2019 г., плюс 8% к июлю 2020 г.). Что же касается ипотеки на покупку нового (первичного) жилья, то доля выдачи показала рост с 32% в августе 2019 г. до 40% в августе 2020 г.
Наиболее “специализированными” банками по выдаче ипотечных кредитов на строящееся жилье были отмечены банки «Санкт-Петербург» (75% от общего объема выданных ипотечных кредитов), Промсвязьбанк (69% от выданных кредитов) и «Абсолют банк» (доля составила 61%). На вторичном рынке основным игроком стал банк Сбер (до недавнего ребрендинга Сбербанк).
“Сбер” – это единственный банк из топ-10, где на долю ипотеки на вторичном рынке приходится около 60% всей выдаваемой ипотеки. Россельхозбанк из-за специфики работы больше “специализируется” на ипотеке на индивидуальные жилые дома, доля таких кредитов в его портфеле составляет чуть меньше половины, что на порядок выше среднего значения по топ-20 банков, Авторы исследования полагают, что данный фактор связан с программой Россельхозбанка «Сельская ипотека» (в которой ставка для заемщика – не превышает 3%, оператором является – Министерство сельского хозяйства).

Интересен ли рейтинг ипотечных банков?

Эксперты полагают, что рейтинг является интересным инструментом для анализа рынка, особенно если он будет выпускаться на регулярной основе. Например, Наталия Рогожина, доцент кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, полагает, что данный рейтинг может быть интересен также потенциальным инвесторам для проведении сравнительного анализа деятельности банков, работающих на рынке ипотеки для обосновании их работы на рынке ипотечных ценных бумаг.
Однако некоторые эксперты отмечают, что в предложенном рейтинге нет данных о проблемных ипотечных займах. Но именно эта информация может понадобиться в ближайшем будущем для понимания полной картины рынка. Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» полагает, что объем просроченной задолженности, данные которой публикуются Центральным Банком РФ, традиционно находится на низком уровне. С учетом бурного роста портфеля по ипотеке (что логично вписывается в картину) доля “просрочек” в нем устойчиво снижается в 2020 году и в настоящее время составляет не более 1%.
Поэтому пока, по мнению эксперта, данная публикация таких данных не показательна. Тем не менее, ситуация может кардинально поменяться в следующем году, при условии, что большой объем реструктурированных на фоне коронавирусной пандемии ссуд выйдет на просрочку. При этом эксперт выражает сомнение, что банки охотно согласятся на официальную публикацию информации по объемам просроченной задолженности в разрезе отдельных кредитных организаций.
По мнению девелоперов, предложенный рейтинг будет более интересен профессиональным финансистам, поскольку самих девелоперов есть взвешенное представление об основных игроках на рынке ипотеки, полагает Денис Бобков, гендиректор аналитической компании «Недвижимость-профи».
Наиболее интересные сведения в рейтинге для конечных потребителей – это процент одобрения кредитными организациями ипотечных заявок. По мнению Д. Бобкова, это может стать важной информацией к размышлению для заемщиков, которые не уверены на 100%, что они смогут полностью удовлетворить требования основных ипотечных банков. В данном случае, клиенты могут обратиться в банки попроще (не ТОП-10), чтобы иметь больше шансов на успех. Согласно рейтингу, средний уровень одобрения составил почти 70% по программе льготной ипотеки, 60% – по остальным поданным заявкам.
Диапазон среднего размера ставок отличается не сильно, согласно рейтингу, особенно по программе льготной ипотеки, где имеется фиксированная ставка 6,5%. Но даже в этом сегменте некоторые банки предлагают собственные, разработанные совместно с застройщиком программы, по которым конечная ставка по кредиту может быть значительно меньше.
Генеральный директор девелоперской компании Macon – Илья Володько полагает, что низкую процентную ставку по кредиту не будут искать в рейтингах. Простое решение – обратиться в банк, с которым тебя что-то связывает, например, зарплатная карта.
Кроме карты, клиенты имеют опыт работы с кредитными организациями по депозитам, ранее запрашиваемым кредитам. Иногда на эти группы лиц, так называемым “своим клиентам”, банк может предложить более выгодные условия, особенно в каналах “Привилегия” и “Прайвит”.
На первичном рынке ситуация гораздо проще: клиент обращается к самому застройщику, который предлагает достаточно большой выбор аккредитованных банков. В этих предложениях возможны более льготные варианты ипотеки для конечного потребителя, которые основаны на совместных программах с банками.
Другие рейтинги по ипотечным банкам
Постоянные обзоры для рынка готовит рейтинговое агентство “Эксперт РА“.
В таблице ниже (для примера) представлен рэнкинг банков топ-20 по объему ипотечного кредитования в 2019 году.

https://procollection.ru/ipotechnoe-kreditovanie-v-rossii/

Ипотека 2020: выгодно ли брать сейчас или стоит подождать?