Регистрация договора ипотеки по закону
Во время оформления ипотеки каждый заемщик обязательно проходит этап государственной регистрации договора залога. Без нее ни одна серьезная коммерческая организация деньги на покупку жилья попросту не выдает.
Раньше под эту процедуру попадали практически все оформленные жилищные кредиты, однако в последнее время на популярных порталах и юридических блогах начала проскальзывать информация, что в некоторых случаях ипотеку можно больше не регистрировать. Для заемщиков, у которых на счету каждая копейка, возможность сэкономить лишнюю 1000 рублей была воспринята как хорошая новость. Разберемся подробнее в подобных слухах и постараемся разграничить выдумки от правды.
Что говорится в законодательстве касательно государственной регистрации договора ипотеки?
Подробный ответ на вопросы, связанных с ипотечным кредитованием, описывается в Федеральном законе №102 ФЗ в редакции от 16.07.1998. Следовательно, исходя из первоисточника, все документы оформляются, и процедура государственной регистрации ипотеки проводится на основании формулировки, подтверждающей обязательную регистрацию. Иначе соглашение недействительно и не имеет юридической силы. Там же в 10 статье упоминается, что договор вступает в силу с момента подписания.
Однако законодательному акту возразят те, кто знаком вышедшим законом от 1.07.2014 в Гражданском Кодексе, подтверждающим, что регистрация договора залога недвижимости не считается основанием для заключения долговых отношений между заемщиком и кредитором. Согласно ему, чтобы подтвердить наличие факта заключения договора достаточно, чтобы обе стороны просто поставили подписи в документе, изъявив согласие.
Получается, только подпишите, ваш договор с банком будет действителен и автоматически узаконен государством?
В действительности подобное убеждение ошибочно, так как ипотека на самом деле не является обычным залогом. На практике ипотечный объект облагается обременением, лишающим владельца права свободно распоряжаться недвижимостью, пока не будет возвращен полностью долг, взятый у кредитной организации.
Поэтому, чтобы узаконить обременение залога, необходимо пройти регистрацию в государственных органах и внесение записи в специальный реестр прав на недвижимое имущество.
Фактически заемщик фиксирует в государственных органах не юридическую чистоту заключенной ипотеки и договорные обязательства перед банковским учреждением, а добровольное ограничение прав собственности, происходящее вследствие такого соглашения.
Что можно зарегистрировать как ипотечный договор?
Имейте в виду, что под государственную регистрацию ипотеки попадает только объект недвижимости, чей собственник получил подтвержденное право владения имуществом. Получается, что когда вы приобретаете квартиру по договору незавершенного строительства, то включить ее как предмет ипотеки в соглашение не сможете, так как она пока не считается имуществом.
Поэтому в первую очередь происходит регистрация договора участия в долевом строительстве, а затем после перехода в собственность заемщика и получения свидетельства, подтверждающее имущественное право, проводится перерегистрация под ипотечное соглашение.
Чтобы зарегистрировать договор ипотеки стороны должны совместно направить пакет документов в Управление Росреестра, к которому относится передаваемый в залог объект. В иных случаях функцию территориального отделения государственной службы берут на себя многофункциональные центры по административному управлению.
Необходимый пакет должен в себя включать:
- Ипотечный договор, отвечающий стандартам статьи 9 ФЗ №102;
- Составленное заявление на регистрацию ипотеки, подписанное будущими залогодателем и залогодержателем;
- Копия и оригинал закладной вместе с приложениями;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Законодательство допускает возможность перерегистрации договора ипотеки на другого держателя залога, например, в случае рефинансирования ипотеки другим кредитором и переуступки права требования. Тогда снова в Росреестр составляется заявление от имени участников.
Цена государственной регистрации договора ипотеки
Для проведения государственной регистрации договора ипотеки, ограничивающей право собственности владельца приобретенной недвижимости, в пользу государства придется уплатить пошлину в размере 1 000 рублей. Подобная расценка действует, если участниками процедуры являются физические лица, либо одно из них юридическое.
Когда заемщик и кредитор – юридические лица, то в казну вносится сумма в размере 4 000 рублей. Подробнее с тарифами граждане могут ознакомиться на официальном сайте Росреестра.
Несмотря, что закон обязует плательщиков вносить равные доли за услугу регистрации, некоторые кредитные организации составляют договора таким образом, что расходы на процедуры ложатся полностью на кредитуемого. Загляните в общие положения о выдаче кредита, банки прописывают подобные условия туда.
Чтобы внести поправки в реестр, так же необходимо внести госпошлину:
- При изменении или расторжении ипотечного договора от 200 рублей до 600 рублей;
- При переуступке прав требования возврата залога новому владельцу – 1 000 рублей;
- Когда меняется держатель закладного документа – 200 рублей.
По срокам регистрация ипотечного договора проходит в течение до пятнадцати рабочих дней, но более тридцати. Чтобы получить свидетельство на руки для нежилого фонда и земельных участков, придется подождать до пятнадцати рабочих дней. Для квартир и загородных домов процесс проходит быстрее – до пяти дней. Обычно банк сроки государственной регистрации устраивают, но в исключительных случаях сделка может узаконена в срочном порядке, и госпошлина составит 10 000 рублей.
Когда количество дней, отведенных для проведения процедуры истекает, государственное управление возвращает на руки договор с пометкой, заключающей в себе информацию о полном наименовании органа, зарегистрировавшего ипотеку, дате, месте регистрации и номеру в ЕГРПНИ.
Государственная регистрация ипотеки: необходимые документы и нюансы проведения процедуры
Государственная регистрация ипотеки – это обязательная процедура, которая производится при оформлении данного кредитного продукта.
Запись о регистрации ипотеки осуществляется на основании законодательства РФ, которое описывается ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который был издан 16 июля 1998 г под №102-ФЗ.
Данная государственная процедура производится в Едином государственном реестре. Срок такой операции индивидуален, но он не должен превышать 15 дней.
Какие понадобятся документы
Для того, чтобы осуществить эту регистрацию, требуется определенный список документов, который описан ниже:
- Договор об ипотеке – оригинал и копия.
- Квитанция об оплате государственной пошлины (некоторые банки оплачивают самостоятельно, в других же это ложится на клиента банка. Некоторые банки за определенную доплату проводят эту операцию без привлечения клиента).
- Документы, указанные в ипотечном договоре в качестве приложения: документы на недвижимость, информация о планировке квартиры и другие).
В некоторых случаях может потребоваться залоговая, и тогда этот документ должен предоставить банк. Кроме того, сотрудники Единого государственного реестра могут затребовать и иные документы.
Погашение и частные случаи
Запись о регистрации должна быть погашена при условии, что обе стороны выполнили условия договора: заемщик выплатил всю сумму, а банк перевел недвижимость в полное владение клиента.
Стоит отметить, что, если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то запись может быть погашена через арбитражный или третейский суд.
Случается это тогда, когда заемщик перестает оплачивать ежемесячные платежи, или если кредитная организация не перевела вовремя средства в строительную компанию.
Регистрационная запись в едином государственном реестре может быть редактирована и изменена. Делается это в определенных случаях: обе стороны удостоверяют специалистов об обоюдном желании внести корректировки, также при исправлении технических ошибок, допущенных при первичной процедуре и др.
В свою очередь в регистрации может быть отказано. Причины могут быть самыми разнообразными:
- подозрение на подделку документов;
- недостоверность предоставленных данных;
- технические ошибки;
- другие причины.
Возможно, Вас заинтересует статья об особенностях ипотеки для молодой семьи.
Статью о проблемах и нюансах валютной ипотеки читайте здесь.
Особенности процедуры
Регистрация ипотеки имеет некоторые особенности:
- Регистрация ипотеки любых видов помещений: (жилых и нежилых) запрещается, если она находится во владениях государства или муниципалитета.
- Регистрации подвержены любые жилые строения: отели, дачи, дома отдыха. Их процедура ничем не отличается от обычной регистрации.
- Если объектом ипотеки является изолированная комната или часть дома, то в данном случае регистрация производится на основании Федеральных Законов.
- Если ипотечный продукт оформляется на жилые помещения в многоквартирном жилом доме, а его доли принадлежат нескольким владельцам, то в таком случае регистрации подчиняется не только жилая площадь, но и прилегающие помещения: лестничные площадки, подсобки, кладовки, мастерские и прочее.
- Строительная техника и строительные материалы указываются в качестве залогового имущества, но это не обязательно, если одна из сторон не настаивает на этом.
- При обращении кредитной организации в целях взыскания, проживающие в залоговой квартире люди не могут быть выселены, если это имущество для них единственное жилое.
Взыскание имущества
Регистрация ипотечного имущества производится в первую очередь с целью того, чтобы при проблемах с задолженностью, банк смог покрыть свои потери.
Именно регистрация в государственном реестре позволяет полноправно взыскать с должника средства или имущество, которое он должен банку.
Кредитная организация вправе выставить недвижимость на аукцион. При этом задолжник может погасить все требования и тогда с аукциона будет снят ваш лот.
Возможно, Вам будет также интересна статья об ипотеке для многодетных семей.
Статью об особенностях оформления военной ипотеки читайте здесь.
А из этой статьи Вы узнаете об оценке квартиры для ипотеки.
Целесообразность
Многие не могут понять, зачем нужна государственная регистрация.
Понять не могут те, кто не сталкивался с проблемами и с мошенническими схемами кредитных организаций.
Очень часто банки могут задерживать перевод денежных средств или вовсе не совершить перевод. В этом случае регистрационный номер и поможет бороться с мошенниками.
Иначе говоря, регистрация ипотеки позволяет защитить обе стороны договора от потерь и мошенников. При этом стоимость пошлины на эту услугу сравнительно невысока, составляет около 2,5 тысяч рублей, при этом туда входит целый пакет услуг, которые также необходимы для регистрации жилого объекта.
Смотрите видео, в котором специалист разъясняет необходимость и особенности проведения государственной регистрации ипотеки:
https://snowcredit.ru/registraciya-dogovora-ipoteki-po-zakonu/
https://finansist.guru/ipoteka/gosudarstvennaya-registratsiya.html