Закон об ипотеке: содержание, информация о залоге и последние изменения

В июне 1997 года в Российской Федерации был принят закон, регулирующий отношения при заключении договора ипотеки. Чуть более чем через четыре года, в июле 1998 года, закон одобряется Советом Федерации. Теперь законодательно описаны трудности и вопросы при оформлении кредита по ипотеке.

С течением времени было учтено некоторое количество неточностей изначального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», плюс были внесены поправки относительно нынешнего времени, с учетом случаев, учтенных за длительную практику сделок по ипотечному кредитованию. На данный момент количество изменений достигло двадцати четырех. Даже теперь законодательная база, подводимая под данный вопрос, является не до конца эталонной, и до сих пор возникают споры между участниками кредитных сделок, которые решаются в обычном судебном порядке.

Набирается статистика вопросов, возникающих у обеих сторон, а также методы их решения. Комитеты, работающие в этом профиле, не сидят, сложа руки. Действующее законодательство улучшается, поправки стараются учесть интересы всех сторон, участвующих в кредитовании по ипотеке. Стремление уменьшить количество разногласий, однако, не мешает трезвому взгляду на вопрос. Внесение новых поправок не должно усложнять и без того нелегкий процесс ипотечного кредитования.

Из чего состоит закон

Все вопросы, связанные с оформлением ипотечного займа, описаны в 14 главах. Они содержат 79 статей. В первой главе приводятся термины и основы кредита, связанного с ипотекой.

Процесс оформления и подписания договора описан в следующей главе ФЗ. Учтены следующие пункты:

• правоотношения между субъектами ипотечного договора;
• положения, входящие в состав договора;
• иные моменты, не входящие в договор;
• способы внесения в договор лиц, не имеющих прямого отношения к сделке;
• процесс узаконивания займа.

Возможно, Вам будет также интересна статья о том, как взять ипотеку молодой семье в Сбербанке.
Статью о том, что такое рефинансирование ипотеки, читайте здесь.

Также Вам может быть полезна статья о том, где выгоднее взять ипотеку.

Процессы, касающиеся закладной, освещаются в третьей главе. Полное пояснение процедуры оформления договора отражено в следующей 4 главе. В ней можно узнать все тонкости, касающиеся пакета документов для ипотеки, оплаты государственной пошлины, причин отказа от предоставления ипотечного кредитования.

Все, что имеет отношение к охране имущества, взятого в кредит, описано в пятой главе. В последующей 6 главе учтены случаи, в которых залог переходит в собственность к кредитору.

Две главы (седьмая и восьмая) посвящены основным процедурам оформления ипотеки и передачи залога в собственность, согласно договору. Если заемщик отказывается отдавать заложенное имущество добровольно, кредиторы обращаются в суд.

Все действия, связанные с этим процессом, отражены в девятой главе. С десятой по тринадцатую главы описаны действия, которые выполняются с различным залоговым имуществом.

История появления ипотечного законодательства в России

В Советский период ипотечного кредитования в России вообще не существовало, поэтому отсутствовало и соответствующее законодательство. Только с 1991 года, когда в стране появилась частная собственность, стали постепенно приниматься законы, связанные с жилищной политикой, что позволило банкам в 1994 году выстроить систему оформления ипотечных займов. А вот нормативная база была ещё очень слабой и требовала создания закона Федерального уровня, который бы регулировал ипотечное кредитование в России.

Такой закон был принят 16 июля 1998 года (ФЗ-№102). В совокупности с Гражданским Кодексом этот нормативный акт остаётся актуальным и по сей день с учётом изменений, которые время от времени вносятся в него. Последняя редакция ФЗ-№102 датируется 1 марта 2021 года.

Закон содержит 14 разделов, в каждом из которых рассматриваются основные аспекты оформления ипотеки.

Подробнее о залоге

Перед подачей документов на оформление ипотеки нужно взвесить все за и против, определить свои возможности. Главное условие получения ипотечного кредита – залог собственного имущества.

Заемщик обязан предоставить под залог недвижимость, которая выступает в качестве дома, земельного участка, коммерческого помещения или квартиры. Таким образом, финансовое учреждение страхует себя от непредвиденных обстоятельств.

Возможно, Вас заинтересует статья о том, как продать квартиру в ипотеке. Как досрочно погасить ипотеку, читайте в этой статье.

Граждане, не выплачивающие ежемесячную сумму кредита, могут получить штраф от банка. В крайнем случае, кредитор вправе отобрать заложенное имущество, если физическое лицо не платит по кредиту.

Поэтому очень важно правильно оформить договор об ипотеке, чтобы учитывались права и условия заемщика. Выгодные условия позволяют брать ипотеку под небольшой процент и на удобный срок.

Закон об ипотеке разработан для того, чтобы все стороны его соблюдали. Поэтому, если вы вносите под залог квартиру, то она не становится собственностью банковского учреждения. Вы можете жить в ней на правах собственника, пока все условия по договору выполняются (вы оплачиваете кредит вовремя).

Совет юриста: для сохранения своих прав, отдавая в залог имущество, лучше оформить закладную.

В случае с закладной есть тоже много нюансов. Этот документ определяет права заемщика на залог и кредитора, если гражданин не выполняет своих обязательств по отношению к банку. Если недобросовестный кредитор оформил договор в свою сторону, заемщик может потерять свое заложенное имущество.

Изменения в Федеральном законе “Об ипотеке”

В Федеральном законе корректировке подвергалась статья номер 31, повествующая о страховании имущества, выставляемого в залог и касающаяся вопросов здоровья и жизни заемщика. Зачастую, больше всего споров появляется у сторон по теме страховых договоров, заключаемых при ипотеке.

Немаловажной является возможность отказа заемщика от страхования. Кредитор, в данном случае, имеет право ужесточить свои требования к заемщику, дабы обезопасить финансовые вложения.

В связи с тем, что поправки вносят необходимые разъяснения в вопросы, возникающие при ипотечном кредитовании, судебных разбирательств возникающих на разных этапах сделок становится все меньше. Субъекты договоров по ипотеке получили подробное описание всех прав и обязанностей в вопросе страхования.

Документы для оформления

Федеральный закон содержит главу, посвященную процедуре оформления ипотечного кредита. В ней также указаны документы, которые необходимо предоставить физическому лицу для получения займа:

• паспорт;
• справка с места работы о доходах (2 НДФЛ).

В банковских учреждениях могут потребовать дополнительные документы: пенсионное страховое свидетельство, водительские права, военный билет, копию трудовой книжки или контракта. Требования к клиентам практически везде предъявляют одинаковые: возраст от 21 года, стаж не менее 1 месяца на новом месте работы, наличие военного билета. Некоторые банковские учреждения готовы сами собирать данные о клиенте, но за это они устанавливают высокий процент на кредит.

Регистрация ипотеки в Госоргане

Ст. 19 гл. 4 закона обязывает регистрировать ипотечную сделку путём внесения соответствующей записи о в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Порядок данной процедуры регулируется ст. 53 Закона о госрегистрации (ФЗ-№ 218).

Чтобы зарегистрировать сделку, залогодателю и залогодержателю необходимо подать совместное заявление в регистрирующий орган. Заявление может быть подано также нотариусом, который заверил договор. Если имеется закладная, то она прикладывается к договору ипотеки.

Порядок реализации имущества

Залоговое имущество реализуется на аукционе после публичного объявления торгов. Организация аукциона не регулируется законом, рассматриваемым в данной статье. Эти вопросы отражены в Гражданском Кодексе (ст. 447-449).

За 10-30 дней до проведения аукциона в газете публикуется объявление с указанием информации о предмете торга. Участники торгов вносят задаток в сумме 5% от начальной стоимости имущества. Побеждает тот, кто предложит самую большую сумму, остальным участникам внесённый задаток незамедлительно возвращают.

Торги будут считаться несостоявшимися, если:

• Задаток внесён только одним покупателем;
• Начальная цена имущества не возросла;
• Победитель торгов не внёс остаток суммы.

Должник вправе внести необходимую сумму, погасить долг и оставить за собой имущество вплоть до момента закрытия торгов (ст. 60).

Вырученные за реализацию имущества средства распределяется между всеми кредиторами, остаток возвращают залогодателю (п. 1-5 ст. 61).

Возможен ли отказ в регистрации ипотеки?

Ст. 20 ФЗ-№102 предупреждает о возможном отказе заявителю в регистрации ипотечной сделки. Такое решение принимается служащими Росреестра по весьма серьёзной причине (отсутствие всех необходимых документов, обнаружение технической ошибки в предоставленных данных и пр.). Уведомление об отказе отправляется всем участникам сделки.

На этом же этапе заявители могут откорректировать данные или принести нужный документ, т.е. устранить возникшую проблему (ст. 23 п.1-2). Но если в пакете документов присутствует закладная, то внести какие-либо изменения в ход сделки уже нельзя.

Приостановить процесс регистрации для внесения изменений можно на период до 1 месяца.

Взыскание

Принудительное взыскание долга проводится в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств и нарушений условий ипотечного договора (ст. 50). Взыскать с нарушителя долг можно 2 путями:

• Путём внесудебного урегулирования (если прописано в договоре);
• Через суд (ст. 51).

Внесудебный порядок взыскания возможен в 2 случаях (ст. 54-55):

• Просрочка по ипотеке составляет не более 3 месяцев;
• Остаток долга нет превышает 5% от общей суммы.

Стороны вправе заключить также мировое соглашение. В остальных случаях вопрос взыскания решается через суд.

Обратите внимание! Если суд не удовлетворил иск по взысканию имущества с должника, кредитор вправе обратиться в судебную инстанцию повторно.

Самый волнующий для должника вопрос: возможно ли взыскание долга через реализацию имущества?

На самом деле данная мера указана в законе, но применяется кредиторами крайне редко и только после того, когда были предприняты более лояльные меры решения проблемы.

Как правильно заключить договорное соглашение

Во второй главе закона говорится о порядке заключения ипотечного договора.

В данной части рассказывается о базовых элементах соглашения, требованиях, правилах, которые нужно соблюдать.

В отдельную категорию здесь вынесены приложения, особенности их присоединения к договорному соглашению.

В основном в данном разделе рассказывается об особенностях регистрации договорного соглашения, реализациях прав, обязанностей сторон.

Ипотека жилых помещений

Сразу стоит оговориться, что нормы, указанные в главе 8 ФЗ-№102, распространяются только на приватизированное жильё, находящееся в собственности физлиц и организаций. Нельзя приобрести в ипотеку муниципальное жильё.

Подчеркнём основные особенности ипотеки жилых помещений, установленные в данной главе:

• Если в число собственников жилья входит ребёнок, потребуется согласие органов опеки.
• Жильё, приобретённое за счёт кредитных средств, становится залоговым сразу же после регистрации ипотеки.
• При оформлении в ипотеку строящегося дома, обеспечением становятся оборудование и материалы, а после завершения строительства в залог передаётся готовый дом.
• Квартира, купленная по программе «Военная ипотека», передаётся в залог кредитору и государству.

Важным пунктом в данной главе является ст. 58, в которой прописан порядок обращения взыскания на жилплощадь.

Список документов, необходимых для оформления ипотеки жилого помещения, урегулирован данным законом в части недвижимости. Перечень документов для заёмщика формирует кредитная организация.

Смотрите на эту же тему: Ипотека в Хоум Кредит Банке — условия выдачи на [y] год

Что значит последующая ипотека?

Статья 43 закона рассматривает вопрос вторичного залога имущества тому же самому или другому кредитору. Здесь важно обратить внимание на один нюанс: в первоначальном договоре может содержаться условие, запрещающее последующую ипотеку (п. 2). В подобном случае повторная сделка будет признана недействительной, даже если потенциальный залогодержатель ничего не знал об этом запрете.

Также стоит учитывать порядок взыскания кредита при последующей ипотеке, предусматривающей погашение долга в порядке очереди, начиная от первого кредитора. В остальном последующая ипотека ничем не отличается от первичной.

Уступка прав по договору ипотеки

Залогодержатель вправе переуступить право требования выполнения обязательств по ипотеке стороннему лицу. В роли третьей стороны может выступать не только банк, но любая организация, даже не имеющая лицензии на осуществление деятельности по кредитованию. Новый залогодержатель становится на место первоначального кредитора, получая все права по обязательству, обеспеченному залогом (п. 2 ст. 47).

Закладная передаётся посредством составления простого письменного договора, в котором указывается новый залогодержатель.

Важная деталь! ФЗ-№102 запрещает указывать данные нового залогодержателя прямо на закладной. Подобная запись не будет считаться действительной (п. 5 ст. 47).

Как снимается обременение с ипотеки?

С предмета залога снимается обременение в следующих случаях:

1. В Росреестр поданы заявление и закладная от залогодержателя с пометой о выполнении заёмщиком обязательств по кредиту.
2. Ипотека прекращена по судебному решению (п. 1-4 ст. 25).
3. При оформлении «военной ипотеки» в регистрирующий орган подано соответствующее заявление от органа исполнительной власти.

Какими еще законодательными актами регулируется процесс взятия квартиры в ипотеку

Действительно процесс взятия ипотеки становится очень популярным у населения, поэтому каждый человек стремится заранее изучить описанный выше федеральный закон. Но не только закон 102-ФЗ регулирует процесс взятия квартиры в ипотеку. Он лишь рассказывает про самую суть данного процесса.

Помимо него процесс взятия квартиры в ипотеку регулируют следующие законодательные акты:

• ФЗ-188. Он рассказывает о процессе пользования и управления жилым помещением.
• ФЗ-122. Данный закон рассказывает о необходимости регистрировать все сделки, связанные с недвижимыми объектами.
• ФЗ-51. Рассказывает об особенностях взятия различных кредитов населением.
• ФЗ-218. Данный закон рассказывает все про кредитные истории.
• В данном законодательном акте говорится об особенностях взятия военной ипотеки.
• Данный закон рассказывает о программе «Молодая семья».
• В данном разделе говорится о том, кто и какую ответственность будет нести за совершение гражданином противоправных действий.

Особенности земельной ипотеки

Закон допускает ипотеку на землю, которая не изъята из оборота государством или превышает установленный законом минимальный размер (ст. 63). Под обременение попадают даже участки, которыми владеет муниципальный фонд, но при соблюдении следующих условий:

• Земельный надел выделен под застройку в рамках государственных программ.
• Получено согласие муниципального органа на ипотеку.
• Кредит выдаётся на обустройство данного участка.

Участок земли передаётся в залог сразу же после регистрации прав собственности. Построенные на участке сооружения (а возведение построек допускается без согласия залогодержателя – п. 1 ст. 65) будут впоследствии также переданы в залог (ст.69).

Реализация земельного участка также проводится в виде открытых торгов.

Важная деталь касается сельскохозяйственных угодий: закон запрещает проводить торги земель сельхоз назначения до того, как будет собран с них урожай.

Как оформить обращение на взыскание жилья

По закону если должник не выполняет свои обязательства или нарушает все договоренности, зафиксированные в договоре, то финансовое заведение вправе:

• подать на должника иск в суд;
• отобрать залоговое имущество, продать его, возместить свои расходы, вернуть долг.

В силу закона помните, что не всегда стоимость жилья полностью дает погасить ипотеку, а если погашение было не полным, то финансовое заведение вправе потребовать от заемщика выплатить остаток.

102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости

При оформлении кредита с залогом недвижимости все действия владельца и залогополучателя регулируются ФЗ 102 «Об ипотеке». В законе 14 Глав и 79 статей, где описаны основные права и обязанности сторон на весь срок действия договора. Бробанк разобрал положения закона об ипотеке с последними изменениями, и то, какие особенности возникают при разных объектах залога.

Общие положения

Первая глава ФЗ об ипотечном залоге недвижимости состоит из 7 статей. В первой описано, при каких обстоятельствах, и на каких условиях возникает ипотека, а также законодательные способы регулирования. В этой же главе указано, что имущество, отдаваемое в залог по ипотечному кредитованию, остается в пользовании заемщика, а не передается кредитору. А предоставить собственность в залог может не только собственник, но и другие лица, у которых есть на это соответствующие документы и разрешения.

В тексте закона четко указано, что сумма за заложенную недвижимость, которую клиент получает от кредитора, не может превышать ее стоимость. Заем может равняться залогу или быть меньше его. Прописываются и особые ситуации, когда кредитор несет расходы на содержание заложенной недвижимости. В этом случае кредитная организация вправе компенсировать собственные затраты за счет реализации залога.

Ст.5 ФЗ 102 четко определяет имущественные категории, которые могут быть использованы в качестве залога:

• наделы земли, кроме тех, которые относятся к государственным или муниципальным, для таких участков отдельные правила;
• постройки, предприятия, отдельные сооружения;
• квартиры в многоэтажках и частные дома или их части, которые могут быть отдельно выделены;
• гаражи, хозпостройки, садовые домики;
• парковочные машино-места;
• водный и воздушный транспорт.

В 6-ой статье оговаривается право передачи недвижимости в залог. А в 7-ой говорится о жилплощади, находящейся в общей или совместной собственности. Если происходит залог такой недвижимости, то необходимо собирать бумаги о согласии всех дольщиков. Но если возможно выделение доли из общего имущества потенциальному заемщику, то он вправе самостоятельно распоряжаться личной недвижимостью.

У владельца доли есть право на использование ее в качестве залога, но редко какой кредитор согласится с такими условиями. Подобное имущество сложно продать, оно относится к неликвидным вариантам. Но для дополнительного обеспечения по кредиту такое имущество можно использовать. При этом кредитор больше внимания уделит платежеспособности заемщика и его кредитной истории. Такие данные могут лучше проинформировать о финансовой дисциплине, доходах и исполнительности клиента.

Заключение контракта

Вторая глава ФЗ «Об ипотеке» посвящена тонкостям оформления и заключения договора. Здесь прописаны правила, содержание документа, особенности подобных сделок.

В договорах на кредит с залогом недвижимости обязательно указывать:

• объект залога и его оценочную стоимость;
• состав, объем и срок для выплат.

В кредитном договоре жилплощадь или другое имущество, передаваемое в залог, подробно описывают, для его однозначной идентификации. Указывают название, описание и расположение. Если имущество находится в аренде, к нему применяют такие же правила. Но при этом дополнительно вписывают срок аренды.

При оформлении ипотеки физическому лицу в договор вписывают такие сведения:

• общую сумму по кредиту;
• график внесения платежей по погашению займа.

В этой же главе содержится статья, посвященная информированию залогодержателя о правах сторонних лица на предмет залога.

Про закладную и госрегистрацию ипотеки

Описание закладной по ипотеке дано в третьей главе ФЗ-102. В этом разделе прописаны основные положения, условия оформления и работа с электронной версией документа.

По сути, закладная — это именная ценная бумага. Но ее оформление при ипотеке необязательно. Никто не обязывает оформлять подобную бумагу при этом виде кредитования. Если закладная оформлена, то право на нее может быть переуступлено. Тому, как это сделать, посвящена отдельная статья.

Когда заемщик погашает задолженность, кредитор возвращает закладную. Собственник самостоятельно снимает обременение с имущества в госоргане.

В четвертой главе прописаны этапы госрегистрации залога. Здесь указано как вносится, редактируется, корректируется, исправляется или изымается запись об ипотеке из государственного реестра. Также в статьях говорится о действиях собственника имущества при ликвидации залогодержателя. Например, при банкротстве кредитора.

В этой же главе указано, что госпошлину за оформление госрегистрации уплачивают при внесении записи или при ее корректировках. Налог составляет:

Содержание	Физические лица	Юридические лица
Внесение записи	1 000 рублей	4 000 рублей
Корректировка записи	200 рублей	600 рублей

При оформлении договора между физическим и юридическим лицом устанавливается размер выплаты как для физического лица. Налоги и сборы величины не постоянные. Они зависят от действующего на текущий момент законодательства, поэтому актуальную стоимость следует смотреть на день госрегистрации.

В ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» описана процедура погашения записи в Госреестре о залоге имущества. Там же указано, какие лица и в каком составе могут подавать заявление о погашении и перечень бумаг.

Сохранение недвижимости

Заложенное имущество должно надлежащим образом использоваться и сохраняться. Это вписано в текст договора. А из пятой главы закона 102 по ипотеке можно узнать более детально нюансы об обязанностях и ответственности сторон в отношении залога:

1. Как собственник недвижимости может использовать заложенное имущество. Никаких ограничений кредитор не имеет права устанавливать. Более того владелец жилья может даже извлекать дополнительный доход от личной собственности, оформленной в залог. Например, сдавать арендаторам посуточно или на более продолжительный срок.
2. Кто проводит ремонт заложенной недвижимости. Все расходы на ремонт жилья несет его владелец, если иное не прописано в дополнительных соглашениях. К тому же, кредитор вправе потребовать досрочно погасить заем, если заложенное имущество утрачивает свою первоначальную стоимость из-за халатного отношения собственника.
3. Как проходит страхование объекта недвижимости, предоставляемого в залог. Страховку жилплощади обязательное условие при ипотечном кредитовании. Ее оплачивает заемщик. При этом она не может составлять менее 10 % от стоимости недвижимости, но и не может превысить 50 % от основной суммы долга. Некоторые кредитные учреждения предлагают своим заемщикам оплатить также личное страхование. Но банки не имеют права принудить клиента приобретать такой полис. Отказ от личного страхования может послужить поводом для пересмотра процентной ставки по кредиту в сторону увеличения.
4. Какие меры допустимо применять для защиты залога от порчи и утраты. А также от действий третьих лиц. Если возникает реальная угроза, то владелец обязан уведомить банк обо всем, что ему известно и может повлечь утрату залога.
5. О правах кредитора проверять имущество, оформленное в залог.
6. Какие последствия наступают при утрате или порче ипотечной недвижимости для владельца и кредитора.

При пренебрежении обязанностями со стороны владельца недвижимости, несвоевременном ремонте или преднамеренной порче, кредитор может просить досрочно закрыть договор займа.

Передача прав на имущество

В шестой главе ФЗ-102 «О залоге» описан переход прав на недвижимость в закладе по ипотеке. В статьях этого раздела описаны:

• процедура отчуждения недвижимости;
• сохранение ипотеки при передаче прав на недвижимость в залоге третьему лицу;
• последствия при нарушении процедуры отчуждения прав на имущество;
• последствия изъятия ипотечного имущества со стороны государства, в том числе по программам реновации.

В этом же разделе указано право кредитора истребовать возврата средств по займу досрочно, в ситуации, когда залоговое жилье изымается по виндикации. То есть, когда реальный собственник другой гражданин, а не залогодатель. Процедура проходит при вынесенном решении суда по изъятию жилья, которое вступило в силу.

Последующие ипотеки

В седьмой главе введено понятие последующей ипотеки и ситуации, когда допущено ее использовать. В статьях разъяснено при каких условиях один и тот же залог, может быть обеспечением по разным займам одного и того же гражданина или разных физических лиц. Если в тексте первой ипотеке запрещено повторно закладывать имущество, то никаких последующих ипотек возникать не может.

Также в этом разделе описана процедура госрегистрации при оформлении имущества в залог второй или третий раз. И в какой последовательности будут взыскиваться долги с заемщиков, при невыплате кредитов.

Переуступка прав и обращение взыскания

Кредитор может передавать свои права на залог, если это не запрещено условиями договора. Одновременно с этим обязательство по выплате займа может передаваться или нет. Такие детали могут быть прописаны отдельно при оформлении соглашения. Права могут передаваться и на закладную. На ценной бумаге делается запись о новом правообладателе.

В Законе 102 прямо запрещено делать надписи, которые указывали бы на запрет передачи закладной другим кредиторам. Если подобные надписи были сделаны, то они лишены юридической силы и являются недействительными.

Некоторые клиенты не исполняют свои обязательства в срок, тогда кредитор может подать на заемщика в суд. Это прописано в 9 Главе ФЗ-102. При таких обстоятельствах у кредитной организации наступает право реализовать залоговое имущество. Средства, полученные от продажи недвижимости, банк направляет на компенсацию собственных затрат.

Бывает так, что денег вырученных от реализации залога может не хватить на возмещение всех понесенных убытков. Тогда кредитор может в судебном порядке потребовать от заемщика компенсации оставшейся разницы.

Продажа заложенной недвижимости

В 10 главе закона»Об ипотеке» расписана процедура реализации заложенного имущества. Когда у кредитора наступает право продать недвижимость, он может заручиться согласием заемщика, а может запустить процесс и без него. При выборе первого варианта стороны могут прийти к мировому соглашению и продать залог на максимально выгодных для всех участников условиях. Если банк инициирует продажу недвижимости без согласия клиента, то это проходит через торги.

На аукционе залогу присваивают минимально допустимую стоимость. Если объект не будет реализован, то торги признаются несостоявшимися. На следующем аукционе цена залога устанавливается еще ниже. Кредитор размещает информацию о торгах в официальных изданиях. Участники, которые хотят принять участие в торгах, вносят залог до 5 % от стоимости лота. Покупает недвижимость тот, кто даст большую цену. Остальным участникам залоги немедленно возвращаются.

Покупатель обязан внести остаток стоимости за приобретенную недвижимость в течение 5 дней после торгов. И за следующие 5 дней с ним заключают сделку на продажу имущества.

В ст. 61 описаны условия как будут распределены средства, полученные от продажи залога. Кто на них имеет право и в какой очередности компенсируются долги всем кредиторам. Если вырученная сумма больше, чем долги всем кредиторам, то остаток возвращается бывшему собственнику жилья.

Особенности ипотеки с земельными участками

Владельцы вправе заложить землю, которая превосходит минимально установленный размер в данном субъекте РФ. При этом можно направить в ипотеку землю из муниципальной собственности, если:

• участок выделен под индивидуальное строительство в рамках социальных программ;
• заем берется под благоустройства данного участка;
• решение о том, можно ли заложить данный участок выносит муниципалитет.

Владелец земли не должен быть у кредитора разрешение под его застройку. Срабатывает принцип неделимости: здания на земле не могут существовать отдельно от нее.

Две особенности при этом типе залога:

1. При оформлении частного дома в залог земельный участок под ним всегда оформляется вместе с недвижимостью.
2. При наступлении взыскания по залогу земель сельскохозяйственного назначения, выставлять на торги поля не имеют права до тех пор, пока не собран и не реализован урожай.

Если земля используется по договору аренды, арендатор вправе заложить ее на срок, который короче самой аренды. При этом разрешение владельца земли для кредитора не обязательно.

Особенности залога нежилого имущества

В 12 главе прописаны особенности при передаче в залог нежилых помещений:

• предприятие оформляется в залог со всем имуществом и землей, на которой оно расположено;
• нежилое здание, стоящее на отдельном участке также передается в залог с участком земли под ним;
• кредитор не препятствует владельцу имущества в его использовании, если иное не прописано договором залога.

Исключение по передачи земли со зданиями и сооружениями вместе с землей возникает в том случае, если она передана собственнику на условиях аренды. Взыскивать долги с предприятий по ипотеке можно только после вынесения решения суда.

Особые условия при залоге квартир и домов

К жилплощади заемщика тоже предъявляют особые требования, так как на ее территории могут проживать не только сам должник, но и другие лица. При этом в залог запрещено принимать объекты, находящиеся в собственности государства или города. К остальным квартирам и жилым домам выдвигают такие требования:

• при залоге жилья, где прописаны члены семьи, не достигшие совершеннолетия, важно получить разрешение органов опеки;
• в период самостоятельного строительства залог может быть оформлен материалами и оборудованием, но после завершения стройки в залог уходит жилой дом;
• жилье, купленное по ипотеке, оформляется в залог одновременно с регистрацией права заемщика на имущество;
• при использовании программы ипотеки для военных жилплощадь одновременно находится в залоге у банка и у госоргана, который проводит платежи для погашения займа.

Заключительная часть

ФЗ 102 был принят в РФ в 1998 году. Применяется он в текущей редакции, которая была проведена 2 августа 2019 года. При этом учитывается единое правило. Все договора, оформленные с залогом недвижимости, составляются с учетом редакции на данный момент. После внесения дополнений и изменений в ФЗ ранее заключенные договора не пересматриваются, если в этом нет необходимости для сторон.

Все ипотечные кредиты в РФ заключают с учетом данного федерального закона. Какие виды ипотеки распространены в России и другие полезные материалы об ипотеке прочитайте на портале Бробанк.

Клавдия Трескова — высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о. начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет. treskova@brobank.ru

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

https://s70perm.ru/trudoustrojstvo-drugoe/fz-o-ipoteke.html
https://brobank.ru/fz-102-ob-ipoteke/