Договор займа под залог недвижимости

Оформление договоров займа и залога – это два связанных между собой звена ипотечного кредитования под залог недвижимости. Регулируются эти отношения законными актами. На практике кредиторами используются типовые договора, но это не меняет того факта, что залогодатель (заемщик) должен четко разбираться во всех положениях документа.

Займ под залог недвижимости (ипотечное кредитование) – это неотъемлемая составляющая двух крупных рынков: кредитно-финансового и недвижимости.

Зачастую залогодатели, а по совместительству и заемщики понятия не имеют на что обратить внимание перед оформлением своей недвижимости в залог. Незнание это играет с ними злую шутку, которая оборачивается финансовыми и эмоциональными проблемами.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Какое имущество можно закладывать

Цель залога в глазах кредитора – это гарантия, а также дополнительный источник погашения кредита.

Если по каким-либо причинам заемщик не выполняет свои обязательства, то залог, после проведения определенных юридических процедур переходит в собственность кредитного учреждения (отчуждается).

Согласно статье 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору кредитования оформляется в залог имущество, которое РФстатьей 130 ГК определено как недвижимое, то есть прочно связанное с землей:

• земельные участки, кроме участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности;
• участки недр;
• сооружения, здания, предприятия в том числе, находящиеся в незавершенном состоянии и используемые в предпринимательской деятельности;
• сооружения потребительского назначения (дачи, садовые домики, гаражи, иные постройки);
• жилые помещения;
• воздушные суда, корабли, космические объекты.

Жилые объекты и здания могут стать предметом залога, при условии соблюдения статьи 69 ФЗ «Об ипотеке».

В свою очередь, банками выдвигаются определенные требования к залоговой недвижимости. Базовым критерием к предоставляемому имуществу является наличие права собственности, зарегистрированного в государственных органах. Или же нотариально оформленного имущественного поручительства на данную недвижимость.

Банк оценивает возможность отчуждения залога, обращения со взысканием в соответствии с законом, ликвидность (то есть возможность реализации в короткие сроки).

Несоответствие этим параметрам является основной причиной в отказе принятия недвижимости в качестве залога.

Но, кроме того, есть и другие причины частного характера:

• отсутствие юридически правильно оформленных документов;
• наличие незаконно выполненных перепланировок;
• отношение недвижимости к памятнику архитектуры;
• неоконченное строительство, которое имеет степень готовности ниже 85%;
• наличие прописанных малолетних детей в жилом помещении;
• обременение (то есть прав собственности или проживания третьих лиц);
• недвижимость, собственниками которой являются лица пенсионного возраста;
• земельные участки, на которые наложен мораторий на продажу, в связи с их целевым назначением.

В то же время каждый кредитор самостоятельно определяет критерии, предъявляемые к залоговой недвижимости.

К примеру, это может быть:

• использование недвижимости в коммерческих целях;
• плохое техническое или санитарное состояние объекта;
• месторасположение недвижимости;
• низкая рыночная стоимость;
• невозможность выделения залога в отдельную часть (к примеру, комната в квартире);
• нахождение в многоквартирных домах барачного типа или общежитиях;
• возраст и этажность здания;
• расположение объекта на цокольном этаже и прочее.

Обычно подход к одобрению залогового имущества индивидуален. Все еще зависит от размера займа, сроков кредитования и наличия иного обеспечения по кредиту.

Что нужно знать, прежде чем оставлять недвижимость в залог

Залогодатель – это человек, который предоставляет свое имущество в качестве залога (обеспечения) по договору кредитования.

Обременяя свою недвижимость, собственник должен понимать, что оформление договора залога несет в себе следующие последствия:

• невозможность распоряжаться своим имуществом весь период залога. Это означает запрет на продажу, дарение, обмен недвижимости;
• запрещено выполнять с недвижимостью действия, которые будут снижать ее стоимость;
• без согласия кредитора нельзя проводить реконструкцию, ремонт, перепланировку;
• изменение целевого назначения земельного участка;
• перевод жилой недвижимости в нежилой фонд или наоборот;
• запрет на сдачу в аренду.

Если у собственника залогового имущества возникает необходимость провести те или иные действия с недвижимостью он обязан получить на это согласие кредитора.

Прежде чем предоставить свою недвижимость в качестве залога, собственнику желательно выполнить определенные шаги.

Шаг первый

Подобрать кредитора. Анализ банков и иных кредиторов должен опираться на сложность процесса оформления ипотеки и надежность залогодержателя.

Сюда входят такие моменты, как:

• наличие у кредитора лицензии на предоставление финансовых услуг;
• время принятия решения по запросу на кредитование;
• перечень требований, предъявляемых к заемщику и объекту залога;
• наличие комиссий за рассмотрение заявки, предоставление кредита, обслуживание счета и прочее;
• условия по кредиту (процентная ставка, размер кредитной сумы, валюта кредита, сроки, страховка, способ погашения займа, комиссии). Отдельно стоит уточнить как изменение курса национальной валюты или иных экономических показателей повлияют на процентную ставку (особенно это актуально в нынешних реалиях);
• есть ли возможность замены залоговой недвижимости в период действия договора кредитования;
• перечень необходимых документов для одобрения и оформления кредитных обязательств.

О том, кто может стать заемщиком компании микрозаймов Ферратум, написана статья: микрозайм Ферратум.

Шаг второй

Оценить условия кредитования и остановить свой выбор на лучших. Здесь стоит обратить внимание не только на процентные ставки и сроки кредитования.

Но и на то:

• при каких обстоятельствах кредитор имеет право начать процесс связанный с отчуждением залоговой недвижимости. Какие обстоятельства дают право на судебный иск с целью приобретения имущественных прав на недвижимость в ипотечном залоге.
• есть ли возможность досрочного погашения;
• предоставляется ли возможность реструктуризации кредита (отсрочек по платежам);

После выбора кредитного продукта, заемщику желательно получить письменное подтверждение кредитора о согласии на ипотечный кредит, с подробным указанием всех его условий.

Шаг третий

Заключить договор займа денежных средств под залог недвижимости таким образом, чтобы избежать негативного развития событий, которое может привести к отчуждению недвижимости.

Конечно по возможности осуществить предзалоговый процесс лучше с опытным юристом.

Пакет документов для составления договора займа и договора залога

Для оформления договоров займа и залога необходимы документы, подтверждающие правосубъектность лиц, заключающих договора. А также правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на залоговую недвижимость.

Документы для заемщика и залогодателя:

• анкета-заявление на получение кредита. Документ может быть оформлен в вольной форме или по форме кредитора;
• паспорт гражданина РФ;
• справка о постоянной регистрации;
• дополнительные документы (все или некоторые, в зависимости от требований кредитора): СНИЛС, ИНН, военный билет, документы об образовании, свидетельства о браке или разводе, свидетельства о рождении детей, копия трудовой книжки с отметкой работодателя;
• документы, подтверждающие наличие дохода и достаточную кредитоспособность заемщика: справка с места трудоустройства с указанием размера заработной платы за последние полгода (форма 2-НДФЛ), справка по форме банка.

Это основной пакет предусмотренных документов. Дополнительно, в зависимости от требований банка он может быть дополнен:

• оригиналы паспортов ближайших родственников, а также лиц, проживающих в недвижимости;
• для пенсионеров: справки о размере пенсии и копию пенсионного удостоверения;
• свидетельства о смерти близких родственников;
• документы, подтверждающие наличия в собственности ликвидного имущества, не выступающего в качестве залога;
• справки, подтверждающие успешное погашение всех ранее взятых кредитов;
• справки, подтверждающие дееспособность заемщика и залогодателя;
• для владельцев бизнеса (юридического лица): учредительные документы, бухгалтерскую отчетность, выписки о движении средств по банковским счетам и прочее;
• для ИП: свидетельство о регистрации предпринимателя, патенты (лицензии) на осуществление деятельности, справки об отсутствии задолженности перед бюджетом, договора аренды (лизинга) и так далее.

Чтобы оформить договор займа под залог недвижимости между юридическим и физическим лицом, необходимы подтверждающие документы на недвижимость:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
• копия технического паспорта;
• кадастровый план;
• справка из БТИ;
• справка с паспортного стола о регистрационном учете лиц в залоговой недвижимости (срок действия 30 дней);
• заключение оценщика, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности;
• выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество;
• согласия супругов (сособственников) на заключение договора залога;
• справки из налоговой об уплате налога на недвижимость;
• справки об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.

Кредитор вправе запросить и иные документы, необходимы для оформления договоров.
Основные положения договора займа и залога

В кредитной сфере договор займа под залог недвижимости между физическим и юридическим лицом – это долгосрочный кредит. Составляется он согласно статье 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Схематично договор выглядит следующим образом:

• заключение между кредитором и заемщиком основного (кредитного) договора. По этому документу выдаются деньги;
• подписание дополнительного договора о залоге (закладной) недвижимого имущества.

В содержании договора о залоге обязательно указываются:

1. Предмет залога. Здесь определяют:
   • наименование недвижимости;
   • местонахождение;
   • право собственности залогодателя с указанием наименования органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
2. Оценка залога, выраженная в рублевом эквиваленте.
3. Размер и сроки исполнения обязательств, которые обеспечиваются залогом с указанием основания для их возникновения, конкретных дат и сумм.
4. Гарантии относительно залога, в которых залогодатель подтверждает, что:
   • является полноправным обладателем предмета залога;
   • недвижимость не обременена;
   • возражений против обременения залогом не имеется.
5. Права и обязанности всех сторон-участников соглашения (залогодателя и залогополучателя).
6. Ответственность за нарушение условий договора.
7. Порядок взыскания на предмет залога.
8. Дополнительные условия.
   При заключении договора отдельно прописываются следующие нюансы:

• права залогодателя, которые включают в себя возможность пользоваться заложенной недвижимостью в соответствии с ее назначением. Даже если залогополучатель ограничит это право, то его условие будет ничтожным;
• обязанность залогодателя не допускать ухудшения состояния имущества, кроме естественного износа;
• залогодатель должен оформить страховку на недвижимость, таким образом, чтобы сумма погашения покрывала долговые обязательства. Если же стоимость недвижимости меньше размера кредита, то на максимально возможное страховое возмещение.

Срок действия договора.

Форс-мажорные обстоятельства.

Заключительные положения.

Реквизиты сторон.

Договор типового процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества имеет следующие положения:

• предмет договора определяет размер заемных средств, сроки возврата и сумму взимаемых процентов.
• обеспечение по договору. Здесь описывается залоговое имущество, условия залога.
• возврат займа. Положение раскрывает порядок погашения займа, возможность досрочного погашения.
• ответственность сторон описывает размер штрафных санкций в случае нарушения договора займа, возможность истребования заимодателем досрочного погашения, передачи кредита третьим лицам и прочее.
• разрешение споров, возникших между сторонами.
• форс-мажорные обстоятельства. Ситуации в которых стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное невыполнение своих обязательств.
• заключительные положения.
• адреса и реквизиты сторон.

Образцы

Специфика заключения договоров с кредиторами (особенно с банками) заключается в том, что они работают с типовыми формами документов. Желание клиента внести какие-либо изменения, как правило, натыкается на проблемы или даже отказ.

Однако залогодатель и заемщик имеют право на коррекцию договоров, если эта коррекция не противоречит действующему законодательству.

Примерные образцы договоров представлены ниже:

Образец договора залогового имущества можно скачать здесь и здесь.

Образец договора процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества найдете по этой ссылке.

Заключение и регистрация

Договор кредитования под залог недвижимости заключается в письменной форме. После подписания всеми сторонами договор подлежит государственной регистрации.

Без обязательной регистрации договор признается ничтожным, то есть не имеющим юридической силы.

Государственная регистрация договора залога производится учреждением юстиции по месту нахождения залога в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Подчиняется эта процедура Федеральному закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для регистрации необходимо предоставить следующие документы:

• заявления от залогодателя и залогодержателя;
• договор залога (оригинал и копия);
• документы, прилагающиеся и указанные в договоре;
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, иные документы предусмотренные законодательством.

Регистрация, путем совершения регистрационной записи, должна быть проведена в течение 15 дней с момента предоставления необходимых документов. Удостоверяется факт регистрации надписью на договоре ипотеки.

Кредитный договор, для обеспечения которого был оформлен залог, заключатся после процедуры регистрации. Для заемщика здесь нет никакой опасности, так как в соответствии с законом право залога возникает исключительно после подписания договора кредитования.

Кредит под залог жилья – это один из самых крупных и долгосрочных займов. Важно, что последствия неправильного оформления договора залога или кредитования, а также ошибочная оценка своих финансовых возможностей приводят к отчуждению залоговой недвижимости в пользу кредитора.

Именно поэтому оформление договоров лучше проводить с консультациями юристов, специализирующихся в этой области. Особенно этот совет актуален, если кредитором выбрано частное лицо.

Какие МФО предоставляют микрозаймы через систему Контакт, рассказывается в статье: микрозайм через систему Контакт.

Способы перевода денег в долг у компании микрозаймов Вивус, описаны на странице.

Посмотреть процедуру оформления займа на Вебмани кошелек, можно здесь.

Видео: договор займа и залога

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
   • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Договор о залоге недвижимости имущества ипотека

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

Об ипотеке (залоге недвижимости)

(с изменениями на 30 декабря 2020 года)
(редакция, действующая с 10 января 2021 года)

Документ с изменениями, внесенными:

Федеральным законом от 2 ноября 2004 года N 127-ФЗ (Российская газета, N 246, 05.11.2004) (вступил в силу с 1 января 2005 года);

Федеральным законом от 7 мая 2013 года N 101-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 08.05.2013);

Федеральным законом от 21 декабря 2013 года N 363-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 23.12.2013) (вступил в силу с 1 июля 2014 года);

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 169-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 24.06.2014);

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 24.06.2014) (о порядке вступления в силу см. статью 35 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ);

Федеральным законом от 29 декабря 2014 года N 476-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 29.12.2014, N 0001201412290042) (вступил в силу с 1 июля 2015 года);

Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 31.12.2014, N 0001201412310124) (вступил в силу с 1 апреля 2015 года);

Федеральным законом от 6 апреля 2015 года N 82-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 07.04.2015, N 0001201504070006) (о порядке вступления в силу см. статью 16 Федерального закона от 6 апреля 2015 года N 82-ФЗ);

Федеральным законом от 5 октября 2015 года N 286-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 06.10.2015, N 0001201510060045);

Федеральным законом от 23 июня 2016 года N 217-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 23.06.2016, N 0001201606230051);

Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 04.07.2016, N 0001201607040088) (о порядке вступления в силу см. статью 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ);

Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 04.07.2016, N 0001201607040165) (о порядке вступления в силу см. статью 32 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ);

Федеральным законом от 1 июля 2017 года N 141-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 01.07.2017, N 0001201707010003);

Федеральным законом от 26 июля 2017 года N 212-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 26.07.2017, N 0001201707260049) (вступил в силу с 1 июня 2018 года);

Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 30.07.2017, N 0001201707300007) (о порядке вступления в силу см. статью 55 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ);

Федеральным законом от 25 ноября 2017 года N 328-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 25.11.2017, N 0001201711250001) (о порядке вступления в силу см. статью 7 Федерального закона от 25 ноября 2017 года N 328-ФЗ);

Федеральным законом от 5 декабря 2017 года N 378-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 05.12.2017, N 0001201712050092);

Федеральным законом от 31 декабря 2017 года N 486-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 31.12.2017, N 0001201712310014) (вступил в силу с 1 февраля 2018 года);

Федеральным законом от 28 ноября 2018 года N 451-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 28.11.2018, N 0001201811280063) (о порядке вступления в силу см. статью 21 Федерального закона от 28 ноября 2018 года N 451-ФЗ);

Федеральным законом от 1 мая 2019 года N 76-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 01.05.2019, N 0001201905010009);

Федеральным законом от 6 июня 2019 года N 138-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 07.06.2019, N 0001201906070021);

Федеральным законом от 2 августа 2019 года N 261-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 02.08.2019, N 0001201908020039);

Федеральным законом от 27 декабря 2019 года N 483-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 28.12.2019, N 0001201912280026) (вступает в силу с 1 сентября 2020 года);

Федеральным законом от 3 апреля 2020 года N 106-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 03.04.2020, N 0001202004030061);

Федеральным законом от 13 июля 2020 года N 202-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 13.07.2020, N 0001202007130045) (о порядке вступления в силу см. статью 13 Федерального закона от 13 июля 2020 года N 202-ФЗ);

Федеральным законом от 30 декабря 2020 года N 494-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 30.12.2020, N 0001202012300039);

Федеральным законом от 30 декабря 2020 года N 514-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 30.12.2020, N 0001202012300061) (о порядке вступления в силу см. статью 4 .Федерального закона от 30 декабря 2020 года N 514-ФЗ).

Положения настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2008 года N 306-ФЗ), применяются к правоотношениям, возникшим с момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве и введенной до дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2008 года N 306-ФЗ (до 11 января 2009 года), — см. пункт 4 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2008 года N 306-ФЗ.

Правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в настоящем Федеральном законе, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ, — см. пункт 5 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ.

— Примечание изготовителя базы данных.

Положения настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2014 года N 476-ФЗ) применяются судами, арбитражными судами при рассмотрении дел о несостоятельности (банкротстве), производство по которым возбуждено по заявлениям о признании граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, несостоятельными (банкротами), поданным после дня вступления в силу Федерального закона от 29 декабря 2014 года N 476-ФЗ, — статья 12 Федерального закона от 29 декабря 2014 года N 476-ФЗ.

Положения настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 1 мая 2019 года N 76-ФЗ) распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками — физическими лицами, до дня вступления в силу Федерального закона от 1 мая 2019 года N 76-ФЗ, — см. пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 1 мая 2019 года N 76-ФЗ.

Положения настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2020 года N 106-ФЗ распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), которые заключены с заемщиками, указанными в статьях 6 и 7 Федерального закона от 3 апреля 2020 года N 106-ФЗ, до дня вступления в силу Федерального закона от 3 апреля 2020 года N 106-ФЗ — см. часть 3 статьи 8 Федерального закона от 3 апреля 2020 года N 106-ФЗ.

Положения настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 27 декабря 2019 года N 483-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим из договоров страхования, заключенных после дня вступления в силу Федерального закона от 27 декабря 2019 года N 483-ФЗ, — см. пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 27 декабря 2019 года N 483-ФЗ.

Принят
Государственной Думой
24 июня 1997 года

Одобрен
Советом Федерации
9 июля 1998 года

ГЛАВА I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести за залогодателя расходы на страхование этого имущества, его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе (абзац дополнен с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ — см. предыдущую редакцию):

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

(Подпункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

(Подпункт дополнительно включен с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ)

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62_1 настоящего Федерального закона (абзац дополнительно включен с 1 января 2007 года Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ).

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона (пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

(Абзац дополнительно включен с 1 января 2008 года Федеральным законом от 4 декабря 2007 года N 324-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 2 августа 2019 года N 261-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона.

http://zaimexpert.ru/zajm-pod-zalog/nedvizhimosti-dogovor.html
https://docs.cntd.ru/document/901712928