Источник фотографии
В Екатеринбурге, несмотря на льготную ипотеку и повышенный спрос на квартиры, за год стало строиться меньше жилья. Объемы текущего строительства по сравнению с ноябрем 2019 года упали почти на 600 тысяч квадратных метров.
В Екатеринбурге стали строить меньше
Апрель 2020 года из-за начавшейся эпидемии застройщики встречали в тревожных ожиданиях. Но летом льготная ипотека начала вытягивать стройкомплекс: в некоторых городах, например в Краснодаре, Новосибирске и Тюмени, это подтолкнуло девелоперов к выводу на рынок новых проектов. Екатеринбург (как и регион в целом) попал в список, где объемы стройки упали, а цены выросли.
За год в области стали строить меньше на 15% (или на 560 тыс. кв. м). Другие важные показатели тоже регрессировали: количество выданных разрешений на строительство, количество строящихся домов и квартир.
Подобная динамика и по Екатеринбургу: 3,233 кв. м в стройке в ноябре 2019 года против 2,888 кв. м в ноябре 2020 года.
Почему стали строить меньше
Тенденцию подтверждает глава аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По его наблюдениям, дефицит квартир в новостройках был весь карантинный и посткарантинный период, когда государство запустило программу льготного ипотечного кредитования. Девелоперы не смогли быстро перестроиться и нарастить предложение. На фоне ажиотажного спроса новых квартир не хватало, что стало причиной роста цен.
— В прошлом году продажи в новостройках сократились на 9%. Когда застройщики делали планы на 2020 год, они исходили именно из этого: ситуация с точки зрения спроса, по их мнению, сбалансировалась. В марте наступил экономический кризис из-за локдауна, и это укрепило прогнозы о том, насколько будет востребовано новое жилье.
Уже с мая спрос на квартиры в связи с дешевой ипотекой под 6,5% начал расти (и до сих пор находится на уровне). Так как рынок недвижимости инертный, девелоперы в первые месяцы не успели выйти на новые участки.
Решение о выводе новых проектов под возросший спрос компании стали принимать с середины осени. Поэтому результат с точки зрения предложения мы увидим в первые месяцы следующего года. Что касается объемов стройки — то еще позже, поскольку традиционно в конце года достраивается много домов.
Кроме того, повлияла реформа долевого строительства, когда застройщиков фактически лишили денег покупателей и они начали строить на заемные средства. В технологической цепочке появилась еще одна процедура: получение проектного финансирования. Это достаточно длительный процесс, который лишил строителей оперативного маневра, чтобы подстроиться под изменившийся рынок.
Есть еще специфичный фактор, характерный только для Екатеринбурга. Возможно, усугубило ситуацию то, что в прошлом году, как утверждают девелоперы, городские власти задерживали выдачу градостроительной документации. Однако это не сыграло определяющей роли: недостаток предложения характерен для большинства российских регионов.
Что будет в 2021 году
Михаил Хорьков считает, что в 2021 году рынок стабилизируется. С одной стороны, затихнет тот ажиотаж, который был этим летом, с другой — девелоперы выведут новые проекты. Это остановит рост цены на жилье.
Фактор дешевой ипотеки перестает работать. В регионе средняя стоимость квадратного метра за год увеличилась с 65 300 до 74 368 рублей, и это близко к пределу, когда цены «съедят» льготу. По мнению аналитика, квартиры становятся дорогими для некоторых категорий покупателей, и это будет ограничивать спрос даже на льготную ипотеку.
Однако девелоперы могут и дальше повышать цены. Тогда это будет бить по темпам продаж. Каждая компания начнет искать баланс: продать меньше, но дороже, или продать больше, но дешевле.