Что значит ипотека в силу закона и когда она возникает

Банковские заемщики, впервые решившие оформить жилищный кредит, задаются вопросом — что значит ипотека в силу закона и в силу договора. Зачастую, получение такого вида займа происходит один раз в жизни. Поэтому перед подписанием документов нужно как следует разобраться с условиями предоставления займа. Что такое ипотека в силу закона, когда она возникает и как оформляется, расскажем в нашей статье.

Ипотека в силу закона, что это значит

Когда говорят об ипотеке в силу закона и договора, имеют в виду причину возникновения залога. Ипотека в силу закона наступает, когда обременение накладывается на недвижимость автоматически, по требованиям законодательства. Происходит это при получении целевого кредита на покупку недвижимого имущества. Когда вы покупаете квартиру по ипотечному займу, она становится предметом залога банка на период выплаты долга. Это правило и называется ипотекой в силу закона.

В статьях об ипотеке в силу закона Федерального закона N 102-ФЗ (ФЗ «Об Ипотеке» от 16.07.1998 N 102-ФЗ ред. от 31.12.2017) подробно рассказано обо всех возможных вариантах залога недвижимости и случаях его возникновения.

Но как быть, если вы не хотите закладывать приобретаемую недвижимость или берете нецелевой кредит под залог своего имущества? Законодательство предлагает другой вариант регистрации обременения – ипотека в силу договора. Она применяется, когда у вас уже есть в собственности квартира и вы добровольно отдаете ее в залог по кредиту. Отличается и документация, оформляемая при обременении объекта, в этом случае потребуется договор ипотеки.

Процедура регистрации залога и его снятие после выплаты долга по обоим видам ипотеки практически ничем не отличаются. В период погашения кредита на имущество будет наложено ограничение его использования. Продать, обменять или подарить недвижимость вы не сможете, потому как сделки проводить запрещено. Ограничения по ипотеке в силу закона распространяются и на регистрацию новых жильцов. Чтобы прописать кого-нибудь в залоговую квартиру или дом, вам нужно сначала получить письменное разрешение от банка.

Теоретически кредитор может дать согласие на продажу заложенной недвижимости. К примеру, вашу квартиру решил купить другой его клиент. В этом случае происходит переоформление залога и права собственности на нового владельца. Вырученные средства идут на погашение задолженности, а остаток — вам на руки. При прочих обстоятельствах получить разрешение на продажу от банка крайне сложно.

Кто такой залогодержатель

Залогодержателем по ипотеке в силу закона выступает банк или другой кредитор, выдавший деньги на покупку жилья. Это означает, что при определенных обстоятельствах он имеет имущественное право на предмет залога. Если заемщик не выплачивает долг, банк вправе реализовать заложенную недвижимость через суд и погасить этими средствами образовавшуюся задолженность. Заемщик и другие собственники залоговой недвижимости называются залогодателями.

Кредитор имеет право переуступить закладную третьим лицам при условии одновременной передачи им и кредитного долга. Как правило, это вынужденная мера, когда банк не желает самостоятельно истребовать задолженность. В силу больших затрат на работу юристов или она кажется ему безнадежной. Перепродажа прав на кредит дает банку хоть какую-то возможность компенсировать выданные по ипотеке средства.

Залогодержателем может быть Продавец — физическое лицо, если до подписания договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию деньги переданы не в полном объеме, т.е. расчет полностью не произведен.

Когда возникает ипотека в силу закона

Выше мы уже упомянули один из вариантов возникновения ипотеки в силу закона. Однако в законодательстве описано еще несколько вариантов ее наступления. Причем, касаются они не только недвижимости, но и других материальных ценностей.

Итак, разберем основные случаи когда возникает ипотека в силу закона:

1. Если вы взяли целевой кредит на покупку или строительство недвижимости, она автоматически переходит в залог банка. Обременение возможно только в том случае, когда требование прописано в кредитном договоре.
2. Возведение строений на земельном участке, который уже находится в залоге. К примеру, вы купили землю по ипотечному займу, а потом построили на ней дачный домик. При оформлении права собственности на него автоматически регистрируется ипотека в силу закона.
3. Приобретение на ипотечные средства квартиры, офисного помещения в строящемся доме. Когда он будет сдан, и собственник пойдет регистрировать право собственности на объект, в Росреестре сразу же зарегистрируют ипотеку в силу закона.
4. При любой другой покупке в кредит предмет сделки может находиться в залоге у продавца, пока покупатель полностью не расплатится за него. То же правило действует при оформлении рассрочки.
5. Ипотека имущества в силу закона предусмотрена при договоре ренты, то есть пожизненного содержания владельца недвижимости. Право обременения возникает у рентополучателя, а при невыполнении обязательств он вправе аннулировать сделку.
6. Ипотека в силу закона по материнскому капиталу. После регистрации права собственности с использованием средств сертификата жилье находится в законной ипотеке. Залог оформляется в пользу продавца имущества, потому как тот еще не получил деньги за него в полном объеме. Процесс согласования выплаты с ПФР происходит в течение 1,5 месяцев, на этот период и накладывается обременение в пользу бывшего собственника. После перевода денег ограничение снимается.

Если говорить о банковском кредитовании, то ипотека в силу закона на недвижимость возникает при регистрации права собственности. Ограничения, накладываемые позже – ипотека в силу договора.

Ипотека квартиры или прочей собственности – важное условие кредитования в банке на крупные суммы. Так финансовая организация может быть уверена в возврате выданных денег даже при отказе заемщика выплачивать долг. Имущество реализуется через суд, а полученные средства идут на закрытие займа.

На какую недвижимость возникает ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона может возникать на любые объекты недвижимости, под покупку которых банки готовы давать кредиты. Наиболее распространенные предметы залога по ипотечным сделкам:

• квартира;
• комната в многокомнатной квартире или общежитии;
• жилой дом;
• земельный участок;
• коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские, производственные площади);
• дачный, садовый дом;
• гараж, машиноместо.

Если ипотечный заемщик приобретает долю в праве собственности, обременение будет наложено на весь объект. К примеру, вы решили выкупить в кредит часть квартиры у родственников. В залог банку пойдет не та доля, которую вы фактически приобретаете, а весь объект полностью.

Особенности ипотеки в силу закона

При получении жилищного кредита заемщикам следует учитывать важные последствия регистрации сделки:

1. При регулярных просроченных платежах банк может передать право на залог третьим лицам (например, коллекторскому агентству) или продать его по решению суда. При этом обязательно письменное уведомление заемщика о предстоящих процедурах.
2. Ипотека в силу закона несовершеннолетними собственниками законом допускается, но при одном условии. Если новыми владельцами недвижимости становятся дети, следует сначала получить согласие органов опеки и попечительства на залог. Дело в том, что такая сделка задевает интересы ребенка, поэтому государство должно оценить ее правомерность.
3. Заложенное имущество должно находиться в неизменном состоянии, а заемщик обязан предпринять все возможные меры для его сохранения. Именно по этой причине банки требуют оформлять страхование залога в период выплаты ипотечного займа. Что будет если не делать страховку по ипотеке?
4. При возникновении ситуации, когда есть угроза повреждения или разрушения имущества, его владелец обязан сразу же поставить в известность залогодержателя.
5. Банк имеет право любой момент проверить состояние объекта залога. Хотя на практике представители кредитной организации редко сами выезжают на его осмотр. Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке?
6. Владелец недвижимости не имеет права сдавать ее в аренду без согласия залогодержателя. Дело в том, что арендаторы могут нанести залогу вред, что отразится на его стоимости. Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку?

Конечно, имущество по документам принадлежит заемщику и членам его семьи. Они могут им распоряжаться для личного проживания и бытовых нужд, но не совершать сделки и не использовать для заработка (за исключением коммерческой ипотеки). В любом случае банк выступает потенциальным собственником данного имущества. Он имеет право отобрать его и пустить с молотка, если клиент не выполняет существенные условия кредитного соглашения.

Регистрация ипотеки в силу закона и погашение записи

Государственная регистрация ипотеки в силу закона в Росреестре происходит следующим образом:

1. Вы получили от банка одобрение по ипотечной заявке и готовы выйти на сделку. Кредитный специалист готовит все необходимые документы. Как правило, это кредитный договор с пунктом о регистрации залога, договор купли-продажи (или строительства) и закладная.
2. Основанием для оформления залога станет заявление о регистрации ипотеки в силу закона от одной из сторон кредитной сделки или нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Его участие обязательно, если вы покупаете недвижимость в долевую собственность.
3. Регистрация права владения и залога в пользу банка происходит в течение 5-ти дней. После чего выдадут выписку ЕГРН о том, что теперь вы являетесь собственником недвижимости. В строке об обременениях будет значиться ипотека в силу закона в пользу вашего банка-кредитора.

Обратите внимание, что государственная пошлина за регистрацию ипотеки в силу закона не предусмотрена.

Отдельно стоит сказать о таком важном документе, как закладная по ипотеке в силу закона. Согласно Федеральному закону N 102-ФЗ, она не является обязательным условием регистрации ипотечной сделки. В большей степени закладная необходима банку для дополнительной гарантии возврата долга.

Она распечатывается в банке и содержит основные условия залога недвижимости и выплаты кредитного долга. Заемщик и другие залогодатели (при наличии) ставят в ней свои подписи и относят в Росреестр совместно с другими кредитными бумагами. Оригинал документа хранится в архиве банка, а после погашения ипотечной задолженности выдается собственнику недвижимости для снятия обременения.

С 2018 года у банковских клиентов появилась возможность оформить электронную версию документа. Клиент и представитель кредитного учреждения заполняют специальное заявление на сайте Росреестра и заверяют его электронными подписями. Оформленная таким образом закладная имеет юридическое значение аналогичное бумажному варианту.

После полной выплаты кредитной задолженности заемщику следует снять обременение с залоговой недвижимости. Это завершающий этап ипотеки. Снять обременение не так сложно:

1. Получите в банке справку о выполненных обязательствах.
2. Обратитесь в отделение Росреестра или МФЦ с заявлением о погашении ипотеки в силу закона. Если требуется личное присутствие представителя банка, нужно согласовать с ним время посещения госучреждения. Для снятия обременения нужно взять с собой справку из банка, кредитный договор, закладную и паспорт.
3. Через 5 дней вы получите выписку из реестра прав, где в строке залога уже не будет значиться обременение в пользу банка.

Нет необходимости на следующий день после выплаты ипотеки снимать обременение. Справка, которую вы получите от банка, бессрочная. Вы сможете заняться решением этого вопроса в любое удобное для себя время. Сейчас, когда подать документы можно в МФЦ, процедура снятия залога занимает не так много времени. Достаточно посетить отделение многофункционального центра дважды – чтобы подать заявление и получить «чистую» выписку.

Читайте также:

Риски ипотеки в силу закона

Сложно однозначно выделить плюсы и минусы залога в силу закона по ипотеке. В конкретной ситуации он может иметь различные последствия для обеих сторон кредитной сделки. У заемщика, желающего оформить ипотеку, как правило, нет возможности выбирать. Поэтому он соглашается на единственный возможный вариант – оформить залог кредитуемой квартиры.

Риски банка

У банка существуют следующие риски:

1. Сделка может быть оспорена в суде. Тогда залоговое имущество возвращается прежнему владельцу, который в свою очередь должен передать его стоимость покупателю. При этом данные об ипотеке остаются в Росреестре до тех пор, пока заемщик не расплатится с банком. На практике задолженность остается непогашенной, а сделки с имуществом запрещены.
2. Реализация залога в случае просроченной ссудной задолженности. При выдаче ипотеки банки просят предоставить оценочный отчет на кредитуемое имущество. Но бывают ситуации, когда сумма в документе окажется завышенной или цены на рынке недвижимости значительно падают. К тому же залоговое имущество часто продается по заниженной стоимости, которой может не хватить на погашение имеющегося ипотечного долга.
3. Перенос сроков сдачи многоквартирного дома. К примеру, застройщик обанкротился, поэтому получить планируемый залог не представляется возможным. Как правило, на период строительства банки просят заложить другое имущество или добавить поручительство. Если в первом случае для банка особенных проблем не возникнет, то поручитель – это не очень надежное промежуточное обеспечение, которое должно быть заменено на вполне конкретный объект недвижимости. В случае уклонения от выплаты взыскать долг будет гораздо труднее, чем при наличии залога.

Все риски банка тщательно просчитаны и заложены в стоимость выдаваемых займов. Иными словами, ипотечные заемщики заранее платят за вероятный невозврат долга. К тому же, в каждой финансовой организации есть хороший штат юристов.

Риски заемщика

По-другому обстоит дело с ипотечными заемщиками. Ведь у них также есть определенные риски, разрешить которые будет сложнее:

1. Если банковский клиент потеряет работу или не сможет выплачивать долг по другой причине, имущество может быть реализована в погашение кредита. При этом заемщик рискует остаться без квартиры, даже если это его единственное жилье и у него есть несовершеннолетние дети. Такие прецеденты уже есть в судебной практике РФ . На этот случай существует страхование жизни и здоровья. При наступлении инвалидности или смерти основного заемщика долг покроет страховая компания, а квартира останется в собственности семьи плательщика ипотеки.
2. Кредитор после выплаты задолженности или в этот период ликвидируется, если это МФО или потребительский кооператив. Процедура урегулирования подобных вопросов с банками отлажена, но в отношении небольшой компании она может не действовать. Даже после полного погашения кредита заемщик не может подтвердить свое право на снятие обременения в силу отсутствия нужного пакета документов. Залог так и остается на недвижимости, мешая совершать с ней сделки.
3. Признание сделки недействительной – риск не только для банка, но и для клиента. Он останется без квартиры и должным крупную сумму денег. Правосудие находится не на стороне клиента, потому как тот обязан вернуть ипотеку, несмотря на аннулирование купли-продажи. Чтобы свести риск к минимуму, следует оформить страхование титула.

Это может быть интересно:

Законодательство предлагает два вида ипотеки, которыми граждане России могут воспользоваться. На практике, конечно, никакого выбора в банке нет. Заемщики просто оформляют ипотеку в силу закона, не особенно вдаваясь в подробности сделки. В этом и заключается их основная ошибка, которая становится понятна, когда кредитор направляет иск о принудительной реализации имущества или передает закладную третьим лицам.

Программы и виды ипотечного кредитования

На сегодняшний день в российском обществе наиболее остро стоит жилищный вопрос. Это сказывается на многих сферах жизни граждан – социальной, профессиональной, личной, семейной. Чуть ли не единственным решением проблемы на данный момент является оформление ипотеки. Для большинства семей ипотека стала настоящим спасением, поскольку не вполне демократичные цены на жилье и экономический кризис в стране не позволяет скопить необходимую сумму для покупки недвижимости.

Признаки квалификации ипотеки в России

Под ипотекой подразумевается долгосрочный займ (до 30 лет), под залог которого оставляется какое-либо ценное недвижимое имущество, находящееся в собственности заемщика (ст. 334 ГК РФ). Суть данного действия в том, что в случае неисполнения долговых обязательств залогодателем, кредитор вправе реализовать залог и покрыть долг либо оформить его себе в собственность (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). В результате гражданин получает возможность приобрести жилье, а расплачивается за это постепенно.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-52-02 Москва; 8 (812) 467-30-22 Санкт-Петербург; +7 (800) 301-61-24 Бесплатный звонок для всей России.

Схематично данная процедура выглядит так: клиент заключает с банком 2 договора – основной и ипотечный. По первому банк выдает деньги, по второму – забирает в залог недвижимое имущество (обычно его стоимость превышает величину кредита).

Система отношений, основанная на залоге недвижимости, регламентируется законом «Об ипотеке» 102-ФЗ от 16.07.1998 г. Также ипотека в России регулируется ГК и ЖК РФ, ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ФЗ-122, ФЗ-218 от 30.12.2004 г. «О кредитных историях».

Классификация ипотеки происходит по следующим признакам:

• Залог. Он служит обеспечением по ипотечному кредиту. В качестве залога может выступать собственность заемщика или покупаемая недвижимость.
• Объект, на который будут потрачены заемные средства. Это может быть квартира в новостройке или на вторичном рынке, доля в жилом помещении. Либо средства будут вложены в строительство частного дома. В зависимости от вида объекта банк формирует условия выдачи ипотеки.
• Направление. Вид ипотеки может быть социальной или коммерческой направленности. В первом случае в финансировании принимает участие государство (напрямую или косвенно), обеспечивая соискателям льготные условия. Второй вариант остается тем гражданам и юридическим лицам, которым не доступны какие-либо льготы.
• Вид внесения платежей по ипотеке. Существует 2 системы: аннуитетная (ипотека делится на основную задолженность и проценты) – на протяжении всего срока кредитования выплаты одинаковые, дифференцированная – платежи уменьшаются со временем.
• Целевое предназначение. Целевая ипотека – когда планируется покупка определенной недвижимости и нецелевая – позволительно тратить ипотечные средства на усмотрение заемщика.

Финансовые организации неустанно работают над новыми программами по ипотечному кредитованию, чтобы удовлетворить потребности различных категорий граждан. Так что видов ипотеки становится все больше. Различаются они по наименованию, условиям к оформлению и требованиям к заемщикам.

Как отличаются требования к заемщику от вида ипотеки?

Практически во всех банках действуют однотипные требования к заемщикам, претендующим на стандартный ипотечный займ:

• возрастной предел – от 21 года до 75 лет;
• непрерывный рабочий стаж на настоящем месте – не менее 6 месяцев и общий – 1 год и более;
• наличие постоянной или временной прописки;
• доход, позволяющий ежемесячно вносить платежи по ипотеке;
• незапятнанная кредитная история.

Ряд преференций предоставляется клиентам, которым зарплату или пенсию перечисляют на карту того же банка. Немного отличаются требования к заемщикам, оформляющим ипотеку по определенной льготной программе.

Социальные программы ипотеки.

На них могут рассчитывать социально нуждающиеся слои населения, которым необходимо улучшение жилищных условий. К таковым относятся:

• молодые семьи (возраст каждого из супругов не должен превышать 35 лет) с детьми или без них;
• семьи с инвалидом, поставленным на учет не позже января 2015 г.;
• работники соцзащиты, а также культурной и спортивной сферы;
• ветераны;
• сотрудники госучреждений.

В случае оформления ипотечного кредита по программе «Молодая семья» условия не изменятся, но субсидия от государства (в размере 30-35%) поможет сэкономит часть собственных средств. Семьям с двумя и более детьми можно задействовать материнский капитал.

Военный вид ипотеки.

В этом случае соискатель должен быть участником накопительно-ипотечной системы НИС. А эта возможность предоставляется только военнослужащим. Ипотека будет гаситься государством, а заемщик в ответ на это должен будет нести воинскую службу на протяжении срока, оговоренного в контракте.

Стандартные программы ипотеки на готовое жилье

Вид ипотечного займа на готовое жилье (приобретаемое на вторичном рынке) базируется на следующих показателях:

• оптимальная величина процентной ставки годовых;
• минимальный первичный взнос;
• лояльное отношение к заемщикам;
• быстрое оформление;
• обязательная страховка жизни и объекта недвижимости.

Условия предоставления ипотечного вида кредита в различных банках сведены в таблицу:

Название банка	Ставка, %	Первоначальный взнос, %
Сбербанк	От 8,5	От 10
ВТБ	От 8,6	От 10
Райффайзербанк	От 8,49	—
Газпромбанк	От 8,1	От 10
Росбанк	От 6,99	От 20
Россельхозбанк	От 8,20	От 20
Промсвязьбанк	От 8,4
Уралсиб	От 8,99	От 15
Альфабанк	От 8,09	От 10
Абсолют банк	От 8,74	От 20

ВАЖНО

Особенностью такой разновидности ипотеки является необходимость оформления страховки на случай утраты титула или прав собственности на жилье. Так, нередки случаи, когда спустя некоторое время на приобретенную недвижимость начинают претендовать вдруг появившиеся наследники. В итоге можно лишиться квартиры и остаться с большим долгом. Для предотвращения подобного исхода и нужно страхование права собственности.

Стандартные виды ипотечного кредитования на строящееся жилье

Заемщикам финансово выгоднее брать ипотечный кредит на жилье в строящихся зданиях. Это обусловлено тем, что подобные объекты дорожают только после сдачи многоквартирного дома, а на стадии строительства стоимость более чем демократична.

Для кредитных организаций новостройки считаются рискованным вложением средств. Из-за этого они ужесточают условия предоставления ипотеки. Так, каждый застройщик обязательно должен аккредитоваться в банке.

Ориентировочные условия по ипотеке на новостройки представлены в таблице:

Наименование банка	Ставка, %	Первоначальный вклад, %
Сбербанк	От 6,5	От 10
ВТБ 24	От 8,6	От 10
Райффайзенбанк	От 8,39	—
Газпромбанк	От 8,1	От 10
Росбанк	От 6,99	От 20
Россельхозбанк	От 3,75	От 20
Промсвязьбанк	От 7,99	—
Уралсиб	От 8,79	От 10
Альфабанк	От 8,09	От 10
Абсолют банк	От 8,74	От 20

К сведению

Существуют виды ипотечных предложений, где возможно под залог предоставить имеющееся в собственности жилье. Подобная программа ипотеки – редкое явление, поскольку ипотеку берут преимущественно люди, не имеющего личной жилплощади.

Условия вида ипотеки под залог недвижимости будут следующими:

• безнадобность внесения первоначального взноса;
• кредитный лимит не превышает 80% от стоимости залога.

Стандартные программы ипотеки на дом и землю

В основном ипотеку оформляют на покупку квартир, но возможны альтернативные варианты, когда средства предоставляются на домостроение. Тогда в качестве залога будет земельный надел либо возводимый жилой дом и другие хозяйственные строения на участке.

Условия программы ипотеки на строительство стандартные, но к земельному участку предъявляются особые требования:

• должен находиться недалеко от населенного пункта;
• наличие разрешения на строительство;
• размер площадки должен соответствовать нормам СНиП относительно городской застройки.

Социальные программы на получение ипотеки

Помимо стандартных ипотечных предложений целевого предназначения, существуют социальные. Под этим видом ипотеки подразумевается государственная поддержка – из бюджета происходит частичное финансирование граждан, относящихся к льготной категории.

Социальная ипотека в регионах.

В ряде регионов местные органы самоуправления внедряют дополнительные социальные ипотечные программы, благодаря которым определенным слоям населения удается улучшить свои жилищные условия.

Основные требования, предъявляемые соискателям:

• постоянная прописка в конкретном регионе не менее 5 лет;
• постановка на учет как малообеспеченных граждан, нуждающихся в жилье или расширении имеющегося;
• трудоустройство в бюджетной сфере или принадлежность к льготной категории;
• стабильный доход.

Чтобы стать участником целевой федеральной программы по получению ипотеки, необходимо собрать требуемый пакет документов и подать его в департамент по жилищной политике.

С материнским капиталом.

Семьям, которые получили материнский сертификат после рождения второго ребенка, могут рассчитывать на него при оформлении ипотечного займа. На сегодняшний день размер этого капитала составляет 453 026 руб.(Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ). Его можно использовать в качестве первоначального взноса или для частичного погашения тела кредита.

Важно то, что средства маткапитала допустимо задействовать сразу, если планируется оформление ипотеки. В то время как в других случаях необходимо выжидать 3 года.

Недвижимость, покупаемая при использовании детского капитала, должна быть распределена в равных долях между всеми членами семьи (в том числе и несовершеннолетними) после того, как займ будет полностью погашен.

Ипотечные программы «Молодая семья» в банках.

Банки, участвующие в ипотеке по программе «Молодая семья» не ограничивают заемщиков в выборе недвижимости. Конкретные требования по ипотеке выдвигаются только относительно соискателей:

• возраст молодых супругов должен быть не старше 35 лет;
• обязательна официальная регистрация брака;
• достаточный ежемесячный доход, чтобы хватило для выплаты ипотеки (можно привлечь созаемщиков).

Участники этой программы получают жилищный сертификат в определенном денежном эквиваленте: бездетным семьям – 30% от стоимости приобретаемого объекта, с детьми – 35%. Его используют при оформлении ипотечного займа в качестве первого взноса или для погашения процентов. Правила участия в данном проекте обозначены в Постановлении Правительства РФ от 17.12.2010 года № 1050.

Следует отметить, что вид ипотеки для молодоженов в Сбербанке и Россельхозбанке имеет более выгодные условия, нежели при стандартных вариантах.

Детская (семейная) ипотека под 6% с господдержкой на новостройку.

В целях демографического улучшения страны был введен так называемый детский вид ипотеки по заниженной ставке 6%. На нее могут рассчитывать семьи, у которых в промежутке между 1 января 2018 года и 31 декабря 2022 года родится или будет усыновлен второй ребенок (согласно Федеральному закону от 3 июля 2019 г. № 157-ФЗ «О государственной поддержке многодетным семьям»).

Условия в данном случае:

• денежные средства выдают наличными или путем перечисления на счет;
• возможно купить жилье только в новостройке;
• наличие российского гражданства.

К сведению

Низкая годовая ставка по детскому виду ипотеки предоставляется сроком на 3 года при появлении второго малыша, 5 лет – третьего. Если за это время родилось двое, то показатели суммируются – получается 8 лет.

Деревянный вид ипотеки.

Это спецпрограмма ипотеки, позволяющая приобрести экологически чистое жилье в деревянных домах (согласно Постановлению правительства № 259 от 15.03.2018г.).

Базовые условия данного вида ипотеки:

• уменьшение годового процента на 5%;
• владение земельным наделом;
• величина ссуды не превышает 3,5 млн. руб.;
• авансовая выплата в размере 10% от выдаваемой суммы;
• не подразумевается залог в виде недвижимости.

Еще одно важное условие – готовый объект должен быть передан от застройщика заказчику в течение 4 месяцев.

Военный вид ипотеки.

Еще один способ решить жилищный вопрос предоставляется военным служащим. Чтобы взять льготный вид ипотеки, им требуется стать участниками накопительной системы НИС (ФЗ: от 20.08.2004 № 117-ФЗ и от 27.05.1998 № 76-ФЗ). Уже через 3 года после вступления в программу можно будет купить по ипотеке свое жилье.

Суть данной программы ипотеки в следующем:

• на личный расчетный счет военнослужащего ежегодно от государства переводятся средства;
• накопленными средствами можно погасить первоначальный взнос по ипотеке (в большинстве банков он составляет 20%);
• последующие платежи вносит государство, а гражданин в ответ на это исправно несет военную службу все то время, которое обговаривается в контракте.

Максимально возможный период рассрочки – 25 лет. Допустимо воспользоваться материнским сертификатом.

Различные виды нестандартных программ ипотечного кредитования

Помимо обычных банковских долгосрочных программ по приобретению жилья в ипотеку, выделяют и нестандартные. К примеру, нецелевой займ, который дозволяет заемщику самому определить покупаемый объект. А какие еще существуют нестандартные программы, будет рассмотрено дальше.

Вид ипотеки без первоначального взноса.

Ипотека без финансовых вложений на начальном этапе доступна, если в залог банку отдается имеющаяся в собственности недвижимость. Когда нет средств на внесение первоначального взноса, можно взять потребительский кредит.

Правда при отсутствии первого взноса последующие условия ипотечного займа будут менее выгодными. Тем самым банк старается обезопасить себя от возможных рисков.

Вид ипотеки для заемщика с плохой кредитной историей.

Если заемщик успел подпортить свою кредитную историю, то это не ставит запрет на получение ипотеки. Правда условия будут строже:

• внесение первоначального взноса в размере от 30%;
• более высокая ставка годовых;
• привлечение благонадежного поручителя;
• предоставление ликвидного залога под покупаемое жилье.

Программы ипотеки для иностранцев.

Иностранцам доступна ипотека в нашей стране (не запрещено ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.), если они трудоустроены на территории РФ не менее года. На положительное решение банка могут повлиять еще ряд факторов:

• наличие вида на жительство;
• нахождение в законном браке с российским гражданином (гражданкой);
• владение собственностью на территории РФ.

К сведению

Условия предоставления жилищного займа иностранцам такие же, как и российским гражданам. Правда, некоторые банки завышают процентную ставку.

Вид ипотеки без подтверждения доходов и официального трудоустройства по двум документам.

Официально не трудоустроенные россияне тоже имеют возможность оформить ипотечный кредит. Для этого надо предъявить паспорт и один документ дополнительно (СНИЛС, ИНН, заграничный паспорт, водительские корочки или военник).

Поскольку данная сделка довольно рискованная для кредитора, то с его стороны следует ужесточение условий программы ипотеки:

• большой первоначальный взнос;
• задействование поручителя или созаемщиков;
• передача в качестве залога недвижимого имущества;
• обязательное страхование жизни и здоровья заемщика.

Программа ипотеки на гараж и машино-место.

Такие предложения встречаются редко, что связано с проблематичностью определения ликвидности приобретаемого объекта.

Если же банк готов выдать вид ипотечного кредита на покупку гаража или машиноместа, то необходимо соблюдение следующих условий:

• паркинг должен принадлежать дому, в котором у заемщика имеется в собственности квартира;
• первый взнос от 30%;
• документальное подтверждение того, что гараж или парковочное место числится самостоятельной недвижимостью, не подлежащей сносу и не требующей капремонта.

Если автовладелец не обзавелся собственной квартирой в новостройке, то для получения такой ипотеки ему следует выбирать объект в каком-либо уже отстроенном гаражном кооперативе.

Ипотека на ремонт.

Поскольку капитальный ремонт чреват большими финансовыми вложениями, то для многих граждан единственным выходом становится взятие ипотеки. Это актуально для тех, кто приобрел квартиру в новом доме. По сути это потребительский кредит, но с необходимостью закладки недвижимого имущества в качестве обеспечения. Им выступает ремонтируемый объект.

Условия вида ипотеки на ремонт:

• кредитный лимит – до 70% от оценочной стоимости жилплощади;
• период рассрочки – не более 25 лет;
• годовая ставка – от 12%.

Обязательно надо потом подтверждать, что полученные средства были потрачены по прямому назначению.

Программы ипотеки для ИП, собственников бизнеса и на коммерческую недвижимость.

В случае потребности улучшить или расширить свой бизнес путем приобретения коммерческой недвижимости ИП и юрлица имеют возможность взять ипотечный займ.

Условия будут следующими:

• первоначальный взнос – 15-40%;
• лимит – 100 тыс. руб. и более (зависит от платежеспособности заемщика);
• процентная ставка – от 9,5%;
• срок – до 10 лет;
• возможность купить недвижимость как на первичном, так и вторичном рынке;
• время предпринимательской деятельности – не меньше полугода.

Соискателям придется собирать множество документов. Но в Сбербанке в этом смысле комфортнее брать ипотеку – достаточно предоставить паспорт, налоговую декларацию, ИНН и свидетельство ИП.

Вид ипотеки для предпринимателей, желающих задействовать маткапитал, доступна в Сбербанке, Акбарсе и Россельхозбанке.

Ипотека для пенсионеров.

Ипотечный займ для граждан-пенсионеров имеет ограничение по возрасту заемщика – на момент выплаты последнего платежа ему не должно быть более 75 лет. Поскольку кредитор рискует, что заемщик не доживет до окончания срока выплат по кредиту, то подобные предложения встречаются в ограниченном числе банков:

• Сбербанк;
• Транскапиталбанк;
• Совкомбанк;
• Акбарс банк.

Законодательная база

Все манипуляции по оформлению программ ипотеки регламентируются законодательными актами и нормами. Среди множества законов можно выделить основные, которыми рекомендуется руководствоваться:

• Конституция РФ от 12 декабря 1993 г.;
• ФЗ № 102 «Об ипотеке» (относительно закладываемого имущества);
• ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• статьи ГК РФ под № 37, 131, 209, 246, 260, 329, 387, 488, 855, 935 (обозначающие ключевые правила обеспечения видов ипотечного кредита и прочие права на приобретаемые помещения, а также основания на взыскание заложенного имущества);
• Письмо ФНС РФ от 09.06.2005 г. № 14-1-05/1884 «Об имущественном налоговом вычете».

ВАЖНО

Беря ипотеку следует помнить, что заемщик дает свое согласие на распоряжение закладываемой недвижимости в случае неисполнения им долговых обязательств. Так что предварительно следует проанализировать свои финансовые возможности.

Нюансы

Прежде чем брать ипотечный займ следует проработать все аспекты. В первую очередь учитывают, что для совершения сделки потребуются личные финансовые вложения – на первоначальный взнос (не менее 10% от запрашиваемой суммы или 5% при использовании маткапитала).

Выбирая программу следует отталкиваться от вида приобретаемого имущества – к каждому предъявляются свои требования. Еще обращают внимание на следующие нюансы:

• кредитный лимит;
• процентную ставку;
• величину ПВ;
• возможность использования положенных льгот;
• можно ли обойтись без подтверждения дохода в виде стандартной справки 2-НДФЛ.

Внимание

Важно подобрать банк с наиболее выгодными условиями по ипотечному кредитованию. А для этого надо тщательно изучить действующий рынок недвижимости.

https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/chto-znachit-ipoteka-v-silu-zakona-i-kogda-ona-voznikaet.html
https://v-ipoteke.ru/vidy/