Что такое ипотека?

Что такое ипотека? Это слово у всех на слуху, но практика показывает, что далеко не все знают его истинное значение и правильно толкуют. В этой статье я хочу устранить данный пробел и объяснить вам, что такое ипотека простыми словами, как она работает, какие виды ипотеки существуют, и много других важных моментов, связанных с этим понятием. Итак, обо всем по порядку.

1. Что такое ипотека простыми словами?
2. Как работает ипотека?
3. Виды ипотеки

Что такое ипотека простыми словами?

У большинства людей понятие «ипотека» ассоциируется с кредитами на покупку недвижимости. На самом деле, значение этого термина, действительно, неразрывно связано с кредитами, но ипотека — это не кредит, а разновидность залога.

Ипотека — это вид залога недвижимости, при котором владелец закладываемого объекта продолжает им владеть и пользоваться, но не может распоряжаться до полного исполнения обязательств по кредиту.

Выражаясь юридическими терминами, ипотека — это твердый залог недвижимости. То есть, такой залог, при котором заемщик может пользоваться недвижимостью, но не может распоряжаться (дарить, обменивать, продавать, закладывать еще раз и т.д.).

Термин «ипотека» заимствован с древнегреческого языка, где он изначально имел значение «подпорка», «подставка». В дальнейшем это слово стало означать «предупреждение», «залог».

В законодательстве понятие «ипотека» регулируется отдельными юридическими нормами, отличными от регулирования понятия «залог» в целом. Например, в России это закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 года с изменениями и дополнениями «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В Украине — закон № 898-IV от 05.06.2003 года «Об ипотеке».

Таким образом, выражение «взять ипотеку», которое у нас прижилось, стилистически неверно. «Берет ипотеку», по сути, банк, а не заемщик, принимая недвижимость в залог. Заемщик, наоборот, «дает ипотеку» банку, и ему правильнее будет сказать: «взять кредит под ипотеку» или «взять ипотечный кредит».

Как работает ипотека?

Ипотека — это разновидность обеспечения кредита, поэтому вся ее суть сводится к тому, чтобы дать дополнительные гарантии выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором.

Как работает ипотека? Весь процесс можно свести к примерно следующему алгоритму:

1. Заемщик предоставляет банку правоустанавливающие документы на недвижимость, которая будет передаваться в залог. Если речь идет о первичном рынке, то такие документы может предоставить застройщик.
2. Банк проверяет юридическую чистоту всех документов, а также отсутствие обременений на данный объект недвижимости.
3. При необходимости банк или независимый оценщик делают экспертную оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, которая будет являться залоговой стоимостью.
4. На основании анализа предмета ипотеки и платежеспособности заемщика банк принимает решение о возможности выдачи кредита.
5. Банк и заемщик подписывают договор ипотеки (как правило, он оформляется нотариально), а также кредитный договор и другие необходимые документы, заемщик получает кредит.
6. Банк накладывает обременение на предмет ипотеки, а заемщик теряет право распоряжаться им до момента снятия обременения (при этом может пользоваться).
7. Если заемщик в какой-то момент перестает выплачивать платежи по кредиту и никакие действия (реструктуризация, рефинансирование и т.д.) не приводят к возобновлению платежей, банк через суд начинает процедуру обращения взыскания на предмет ипотеки. При выигрыше суда он реализует на торгах заложенную недвижимость и погашает этими средствами долг по кредиту. Если средства остаются — они перечисляются заемщику. Если средств недостаточно — заемщик остается должен банку недостающую часть.
8. Если заемщик выполняет свои обязательства по кредиту, договор ипотеки утрачивает силу, банк снимает обременение с предмета ипотеки, и заемщик вновь получает право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Виды ипотеки

Рассмотрим основные виды ипотеки, которые можно встретить в отечественной банковской практике.

Ипотека вторичного жилья. В этом случае в залог передается уже построенные и введенные в эксплуатацию квартиры, на которые имеются все правоустанавливающие документы. Наиболее часто встречающийся и распространенный вид ипотеки.

Ипотека первичного жилья. В этом случае изначально в залог передается еще не построенная квартира, только имущественные права на нее. Однако, после завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и получения свидетельства о праве собственности, заемщик заключает уже полноценный договор ипотеки.

Ипотека частного дома. В этом случае в залог передается дом (домовладение) и земельный участок, на котором он построен. Заключается два договора ипотеки. Передача в ипотеку дома без земли практически невозможна (допускается в отдельных частных случаях).

Ипотека земельного участка. В этом случае в залог передается только земельный участок, на котором еще не начато строительство.

Ипотека недостроенного дома. В этом случае в ипотеку передается земельный участок, на котором ведется строительство, и заемщик обязуется передать в ипотеку дом, когда он будет построен и введен в эксплуатацию. Заключаются два договора ипотеки поочередно.

Ипотека коммерческой недвижимости. В этом случае в ипотеку передаются нежилые помещения: апартаменты, офисы, склады, магазины, производственные помещения и т.д., принадлежащие заемщику на праве собственности.

Теперь вы знаете, что такое ипотека. Правильно употребляйте и трактуйте этот термин. А что касается ипотечных кредитов — все ключевые моменты изложены в этих статьях:

Сайт Финансовый гений — это возможность бесплатно повышать свою финансовую грамотность и учиться эффективно управлять личными финансами. Оставайтесь с нами, изучайте опубликованные материалы, задавайте вопросы в комментариях и общайтесь на форуме. До новых встреч на Фингении!

https://fingeniy.com/chto-takoe-ipoteka/