Что нужно знать об ипотеке

Ипотечные кредиты для определенных категорий населения признаются единственным способом приобретения собственного жилья. Все, что необходимо знать об ипотеке, изложено в одноименном федеральном законе.

Два основных типа ипотеки

Сервис Brobank.ru уточняет, что ипотека бывает двух видов, каждый из которых считается основным: в силу договора и в силу закона. Оба вида предполагают передачу жилого помещения в залог.

Ипотека в силу договора — передача одной стороной (залогодателем) другой стороне (залогодержателю) недвижимого имущества в залог. Залогодержатель в данном случае выступает кредитором, который выделяет залогодателю определенную сумму. Недвижимость признается в качестве основного обеспечения по договору. Договор составляется в письменной форме. Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления обеих сторон, участвующих в сделке.

Под ипотекой в силу закона понимается приобретение или строительство объекта недвижимости с участием кредитных средств. В данном случае речь идет о самом популярном виде ипотеки, когда кредитная организация выдает заемщику денежные средства на приобретение объекта недвижимости — квартиры, жилого дома, земельного участка, загородной недвижимости.

Независимо от вида, ипотека подразумевает передачу недвижимости в залог залогодержателю — кредитору, предоставившему залогодателю денежные средства. Залог подразумевает ограничения собственника в правах распоряжения имуществом. Именно банковская ипотека является наиболее востребованной среди населения. Законный залог предполагает те же правовые последствия, что и договорный — по части юридических признаков в обоих случаях нет никакой разницы.

Суть ипотеки (залога)

Под ипотекой понимается передача собственного жилья в залог кредитору (ипотека по договору) или покупка недвижимости за счет денежных средств кредитной организации. Во втором случае клиент оплачивает первоначальный взнос — 15-25%. Остальная часть стоимости жилья оплачивается банком.

Залогодатель (клиент / заемщик) становится собственником жилого помещения после государственной регистрации ипотеки. До момента погашения задолженности перед банком квартира будет находиться в залоге. Обременение ипотекой предполагает следующие ограничения в правах:

• Запрет на регистрационные действия без одобрения залогодержателя (кредитора) — заемщик без ведома банка не сможет продать, обменять, подарить квартиру, сделать в ней перепланировку, передать в залог, а в некоторых случаях и зарегистрировать нового жильца в квартире.
• Обязанность поддерживать объект в должном виде — делать косметический ремонт, следить за исправной работой всех коммуникаций.
• Ежегодно оформлять страховой полис на объект недвижимости и направлять подтверждение банку.

Договором могут быть предусмотрены дополнительные ограничения и обязательства в отношении заемщика. В списке перечислены основные моменты, которые встречаются практически в каждом кредитном соглашении.

Ключевые условия по ипотеке

Отдельные заемщики сталкиваются с дилеммой: оформить ипотеку или потребительский кредит, за счет которого получится решить жилищный вопрос. Если позволяют возможности, то выбор делается в пользу ипотеки по следующим причинам:

• Суммы кредита выше — к примеру, в Сбербанке средняя величина по потребительским кредитам составляет 5 млн рублей, по ипотеке — 10-12 млн рублей.
• Процентные ставки ниже.
• Более длительные сроки — ипотека оформляется на срок до 30 лет, при средней продолжительности срока действия договоров по потребительским кредитам в 5-7 лет.

Ипотечное кредитование периодически становится предметом государственных программ. В крупных кредитных организациях ипотека оформляется с государственной поддержкой или с участием материнского капитала. Также действует ряд программ для определенных категорий заемщиков: молодых семей, военнослужащих, государственных служащих.

Пакет документов для оформления ипотеки

В идеале заемщик предоставляет банку полный пакет документов, указанный в кредитной программе. Ипотека по двум документам — популярное предложение, которое пользуется стабильным спросом. По его условиям банк запрашивает паспорт + любой документ из списка. Единственным минусом такого продукта является повышенная процентная ставка: банк снижает кредитные риски за счет повышения годового процента. Стандартный пакет документов для оформления ипотеки на выгодных условиях:

• Заявление-анкета заемщика.
• Паспорт гражданина РФ.
• Документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика — справка 2-НДФЛ или справка по форме банка.
• Данные, подтверждающие трудовую занятость — копия трудовой книжки, контакты работодателя.

Справки о доходах предоставляются в банк в оригинале. У них, как правило, ограниченный срок действия — до 30 дней в среднем. На основании уровня платежеспособности заемщика кредитная организация принимает окончательное решение по сумме кредита.

Недвижимость какого типа можно приобрести в ипотеку

Объектом ипотечного кредитования у большинства банков выступает жилая недвижимость. Заемщикам кредитные организации предлагают приобрести в ипотеку жилье следующих типов: готовый или строящийся объект, загородная недвижимость, частный дом, земельный участок. Также кредит можно оформить на строительство собственного дома.

Жилье первичного и вторичного жилого фонда: приобретение квартиры в новостройке, либо покупка квартиры / дома «с рук», по договору купли-продажи. Если приобретается квартира в новостройке, то она не будет нуждаться в оценке. За основу может браться кадастровая стоимость жилья. Объекты вторичного жилого фонда нужно оценивать, чтобы точно установить сумму кредита. Оценочная стоимость выводится при помощи специализированных компаний. Расходы на оценку объекта берет на себя банк.

Проверка недвижимости перед оформлением ипотеки

Проверка квартиры на юридическую чистоту — крайне важная процедура перед приобретением жилья вторичного жилого фонда.

Покупатель может утратить права собственности по следующим основаниям:

• Наследники, имеющие право на часть квартиры.
• Судебные решения по долгам продавцы и банкротство — квартира может включаться в конкурсную массу.
• Несовершеннолетние и бывшие жильцы — приватизация могла пройти без детей и других лиц, которые получили пожизненное право пользования жилым объектом.
• Снос или изъятие жилья — если дом будет признан аварийным, собственника могут переселить в другое место.

Эти обстоятельства до заключения договора необходимо полностью исключить. Проблема решается при помощи оформления договора ипотеки. Проверка квартиры — обязанность банка, так как фактическим покупателем выступает кредитная организация. Банк в течение нескольких дней проверяет объект на типовые риски, вследствие чего клиент получает гарантии сохранности своего будущего жилья. При покупке квартиры без участия банка клиент проверяет ее самостоятельно, что неспециалисту сделать весьма сложно и дорого.

10 самых популярных вопросов по ипотеке

1. Как оплатить часть жилищного кредита материнским капиталом?

Оплата части жилищного кредита — одна из допустимых законодательством форм использования средств государственной поддержки. Для этого необходимо обратиться в первую очередь в ПФР. Непосредственно в банке запрашивается справка о размере ссудной задолженности. Средства перечисляются без участия заемщика.

2. Какие преференции в плане оформления ипотеки имеет мать-одиночка?

Ипотечная программа «Молодая семья» распространяется и на неполные семьи. Мать-одиночка в возрасте до 35 лет, имеет право на оформление ипотеки на льготных условиях. Программа действует в крупных кредитных организациях России.

3. Кем выступает супруг(а) по ипотечному договору?

В соответствии со ст. 256 ГК РФ, имущество, приобретенное супругами в браке, признается их общей собственностью. Следовательно, если между супругами нет действующего брачного договора, то один из них будет титульным заемщиком, другой — созаемщиком.

4. Как продать квартиру, оформленную в ипотеку.

Это возможно только с ведома залогодержателя — кредитной организации. В обход получения разрешения банка продать квартиру не получится. Переход прав собственности не будет зарегистрирован в Росреестре, так как на объект недвижимости наложено обременение.

5. Могут ли взыскать ипотечную квартиру за неуплату кредита?

В соответствии со ст. 446 ГПК РФ, взыскание не обращается на жилье, которое является единственным пригодным для проживания должника и его семьи. Исключение составляют объекты, находящиеся в залоге. Следовательно, если квартира приобретена в ипотеку, она может быть взыскана по суду в случае неуплаты по кредитному договору. То, что жилье является для семьи заемщика единственным пригодным для проживания, никакого значения не имеет.

6. Как сумма первоначального взноса влияет на конечную процентную ставку?

В большинстве кредитных организаций действует правило, согласно которому процентная ставка снижается пропорционально увеличению суммы первоначального взноса. Больше взнос — ниже ставка.

7. Оформление ипотеки доступно индивидуальным предпринимателям?

Оформить ипотеку могут не только физические лица, но и индивидуальные предприниматели и владельцы бизнесов. Исходные условия для этих категорий заемщиков — одинаковые.

8. Кто является собственником ипотечной квартиры после заключения договора?

С момента государственной регистрации прав собственности собственником жилого помещения, приобретенного в ипотеку, является заемщик. По сути, банк покупает квартиру, затем продает ее заемщику, который возвращает долг частями.

9. Возможно ли досрочное погашение задолженности по ипотеке?

Досрочное погашение задолженности по договору предусмотрено с момента оформления договора. Штрафы и комиссии банк взимать не имеет право.

10. Что такое налоговый вычет по ипотеке, и какая его сумма?

Налоговый вычет — возможность оформить возврат части НДФЛ, уплаченного после покупки квартиры. В случае с ипотекой клиент возвращает до 260 тыс рублей с покупки, и до 390 тыс рублей — с процентов, уплаченных по кредитному договору.Что нужно знать об ипотеке

Анатолий Дарчиев — высшее экономическое образование по специальности «Финансы и кредит» и высшее юридическое образование по направлению «Уголовное право и криминология» в Российском Государственном Социальном Университете (РГСУ). Более 7 лет проработал в Сбербанке России и Кредит Европа Банке. Является финансовым советником крупных финансовых и консалтинговых организаций. Занимается повышением финансовой грамотности посетителей сервиса Бробанк. Аналитик и эксперт по банковской деятельности. darchiev@brobank.ru

Комментарии: 2

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

«Расходы на оценку объекта берет на себя банк
Проверка квартиры — обязанность банка, так как фактическим покупателем выступает кредитная организация.»
Я оформляю ипотеку в Домклик и я оплатила оценку недвижимости, и с меня требуют оплату юридической проверки. Скажите это законно и могу я отказать и не оплачивать.

Уважаемая Елена, вы покупаете квартиру с привлечением заемных средств?

Что такое ипотека – простым и доступным языком

На сегодняшний день ипотека – один из наиболее популярных инструментов приобретения жилой недвижимости, однако не все понимают, что такое ипотека. Давайте разберёмся в данном вопросе.

История ипотеки

Слово «ипотека» появилось ещё VI веке до нашей эры в Древней Греции. Оно обозначало столб либо жердь, на котором значилось, что земля, принадлежащая «заёмщику», служит обеспечением имущественных претензий на определённую сумму. Рядом были указаны имена «заёмщика», «кредитора» и сроки, в которые долг подлежит выплате. Если по каким-то причинам вернуть долг не предоставлялось возможным, земля доставалась кредитору.

Со временем использование подобных столбов упразднилось, их сменили ипотечные книги, а слово «ипотека» прочно вошло в употребление как обозначение кредитования под залог.

Ипотека в новом формате продолжила своё развитие сначала в Римской империи, а потом во времена Средневековья распространилась повсеместно.

Несмотря на то, что история ипотеки началась так давно, в России подобная практика прижилась только в 90-х годах прошлого века, хотя первые её проявления прослеживались ещё до 1917 года.

Ипотека: что это такое и как ее взять

Ипотека – это вид обеспечения обязательств, в том числе по ипотечному займу или кредиту. Отличительная особенность ипотеки от других видов займов – возникновение долгосрочных кредитных обязательств. В отличие от кредитов, которые направлены на приобретение дорогостоящих товаров и услуг (машина, обучение, лечение, предметы роскоши), ипотека подразумевает только покупку недвижимости.

В качестве залога по ипотеке выступают:

При невыполнении кредитных обязательств заёмщиком залоговое жильё может быть продано банком посредством выставления на торги. Данная процедура регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Как взять ипотеку

В случае с ипотекой стоит избегать любой спонтанности, так как сумма займа внушительная, стоит тщательно взвесить и оценить все риски. Вот 5 простых шагов, которые помогут вам.

Для начала необходимо узнать как можно больше информации о выбранном банке или иной кредитующей организации.

Тщательно ознакомьтесь с документами, не пропуская то, что написано маленьких шрифтом.

Не забудьте сделать ксерокопии/фотографии документов/договора.

На ознакомление с условиями ипотеки, договором и иными документами стоит прийти с грамотным юристом.

Всегда просите предоставить весь пакет документов, договоров, которые предстоит подписать. Так вы не упустите мельчайших подробностей и сможете лучше представить общую картину.

Если вы ещё находитесь на этапе выбора банка:

Сравните заявленные процентные ставки разных банков. Самостоятельно рассчитайте ежемесячный платёж и переплату по кредиту, воспользовавшись ипотечным калькулятором.

Узнайте про возможность досрочного погашения ипотеки и возможную комиссию.

Уточните какая процентная ставка будет, если вы откажитесь от страхования.

Внимательно ознакомьтесь с мерами, принимаемыми к заёмщикам с просроченной задолженностью.

Виды ипотечных программ

Ипотека классифицируется на: стандартную, социальную, для молодой семьи, для военнослужащих.

Стандартная

Ввиду высокой конкуренции банки предлагают множество программ кредитования с самыми различными условиями. Стандартная ипотека подразумевает предоставление крупной суммы денег под залог недвижимого имущества либо после внесения первоначального взноса. Наиболее востребованные виды стандартной ипотеки:

На вторичное жильё. Приобретение жилой недвижимости на вторичном рынке выгодно меньшим размером процентных ставок, небольшим сроком оформления и более лояльными требованиями к заёмщикам. Обязательное условие – титульное страхование.

На приобретение строящегося жилья. Жильё разрешено приобретать ещё на этапе строительства, однако ставки здесь одни из самых высоких. Из плюсов – такие объекты оцениваются немного ниже. Кстати, если раньше приобретение строящегося жилья по договору долевого участия (ДДУ) на основании ФЗ-214 несло существенные риски (оставление без квартиры ввиду недостроя) для заёмщика, то теперь подобные неприятности полностью исключены. С появлением эскроу счетов дольщики стали более защищены, так как их деньги передаются не напрямую застройщику, а на хранение третьему лицу – банку. По завершении возведения дома и последующего его введения в эксплуатацию средства перенаправляются продавцу.

На приобретение земельного участка. Суть состоит в том, что заёмщик отдаёт в качестве залога кредитору недвижимость равноценную земельному участку. До тех пор, пока не будет выплачена ипотека, участок и всё, что на нём возведут, принадлежат банку.

На покупку дома можно получить кредит при условии, что у заёмщика есть свой земельный участок под строительство. Залогом будет считаться, как и предыдущем случае, сама земля и всё, что на ней построено.

На загородное жильё, которое представлено, как правило, коттеджами и таунхаусами, находящимися в экологически чистой зоне.

Социальная

На неё могут рассчитывать малоимущие либо числящиеся в очереди на получение жилья граждане.

Молодые семьи с 2 и более детьми

Семьи, в которых есть инвалид, поставленный на учёт не позднее января 2015 года

Деятели культуры, спорта, соцзащиты

Сотрудники научных центров с госстатусом

Работники оборонно-промышленного комплекса

Субсидирование социальной ипотеки происходит несколькими способами: 1) госжильё продаётся по заниженной цене; 2) выделяется дотация на проценты по займу; 3) выделяется субсидия на часть кредита. Какую форму субсидирования предоставить заёмщику решается на региональном уровне.

Для молодой семьи

Ипотека для молодой семьи, по сути, практически не отличается от социальной. Максимальный возраст заёмщиков на момент подачи заявления не должен превышать 35 лет, наличие детей необязательно. Условия данной ипотеки не являются льготными, помощь государства выражена в предоставлении субсидии в размере 30-35% и возможности использовать материнский капитал.

Военная

На получение данного вида ипотеки могут рассчитывать военнослужащие – участники НИС. Государство вносит денежные средства на личный счет участника НИС, и по прошествии трех лет военнослужащему выдается сертификат целевого жилищного займа.

Максимальный срок кредита составит 25 лет. На погашение военной ипотеки можно использовать материнский капитал либо взятый дополнительно потребительский кредит. Кроме того, заём можно перекредитовать в другом банке.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотека имеет немало преимуществ, но наряду с этим есть и недостатки. Чего же больше, сравним.

Плюсы

Короткие сроки приобретения жилья, а именно нет необходимости копить пол жизни на жильё, достаточно пройти и завершить все этапы оформления.

Юридическая чистота объекта. История приобретаемого жилья проверяется минимум два раза в страховой компании и юридическом отделе банка.

Выгодная инвестиция. Приобретая квартиру или дом в ипотеку, заёмщик делает выгодное вложение: стоимость квартиры продолжит расти вместе с инфляцией. Если бы человек копил, то к тому моменту, когда он набрал нужную сумму, жильё стоило бы уже по-другому, а так для заёмщика цена неизменна. При это реализовать жильё на рынке можно по актуальной стоимости.

Возможность сэкономить. Покупая жильё по различным социальным программам ипотечного кредитования, заёмщик избавляется от необходимости выплачивать всю сумму самостоятельно. Часть кредита субсидируется государством либо погашается материнским капиталом. Кроме того, на основании ст. 220 Налогового кодекса РФ можно получить налоговый вычет.

Большой срок кредитования. Длительность ипотеки позволяет заёмщику выплачивать кредит маленькими частями, не нанося серьёзного урона семейному бюджету.

Минусы

Высокая стоимость кредита. Особенно это касается ипотеки без льгот либо по двум документам, где проценты порой запредельные. Плюс ко всему заёмщик несёт расходы по оплате услуг оценщика, нотариуса и за страхование.

Риск неликвидного жилья. При банкротстве заёмщика, болезни, наступлении недееспособности либо затяжных финансовых трудностях есть угроза лишиться жилья, а также и залогового имущества, если таковое имеется.

Большой срок кредитования. Да вы не ошиблись, этот пункт относится не только к плюсам, но и к минусам. Ведь не каждый готов 10, 15, 20 и более лет во всём себе отказывать, выплачивая ипотеку.

Полезные советы по ипотечному займу

Теперь, когда об ипотеке уже многое сказано, считаем разумным дать несколько советов, тем кто решил связать себя долгосрочными кредитными обязательствами впервые.

Серьёзно подходите к оценке своих возможностей. Если есть риск остаться без работы, лучше на время отказаться от ипотеки. Кроме того, на оплату кредита не должно уходить более 30% вашего дохода.

Старайтесь не брать ипотечный кредит на слишком долгий срок, так у вас будет меньше конечная переплата и проценты.

Обязательно создайте финансовую подушку безопасности: не лишним будет отложить деньги на оплату ипотеки хотя бы на период 3-4 месяцев.

Воспользуйтесь услугами независимого оценщика, а не риелторов и продавцов, которые зачастую выдают желаемое за действительность.

Выбирайте фиксированную ставку, а не плавающую, так как экономика не отличается стабильностью.

Не выступайте созаёмщиком у друга, свата и даже близких родственников, если есть сомнения в их надежности. При признании заёмщика банкротом либо отказе выполнять обязательства по кредиту, ипотечное бремя прочно ляжет на ваши плечи.

Заранее ознакомьтесь с документами и требованиями банка, не стесняйтесь переспросить или посетить банк ещё раз в компании опытного юриста.

Следуя всем советам и взвешивая «за» и «против» можно избежать различных финансовых качелей и стать владельцем собственного жилья, не имея всей суммы на руках.

Законодательная база

В море различных законов можно выделить и те, которые регулируют непосредственно ипотечные отношения. Создание законодательной и нормативно-правовой баз – первоочерёдная миссия государства в становлении и развитии ипотечного жилищного кредитования, снижении рисков для банков и заёмщиков, повышении доступности ипотеки.

Так, законодательная база по ипотеке включает в себя:

Конституцию РФ от 12.12.1993 г., в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности.

Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ГК РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935), устанавливающий общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и т.п.

Письмо Федеральной налоговой службы Российской Федерации от 9 июня 2005 г. № 14-1-05/1884 «Об имущественном налоговом вычете».

Какое жилье можно приобрести в ипотеку?

Ипотечное кредитование помогает гражданам стать собственниками жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Главное, чтобы выбранные объекты подходили под все требования банка и оценочной комиссии. Как правило, главное условие кредитующей организации – ликвидность жилья в течении долгого периода времени.

В случае если заёмщик откажется погашать кредит, банк должен реализовать недвижимость, находящуюся в залоге, по адекватной рыночной цене, которая покроет все расходы и издержки.

При покупке на вторичном рынке необходимо избегать жилья, в котором имеются неузаконенные перепланировки. Если банк обнаружит это, сделка будет признана незаконной.

При наличии прописанных несовершеннолетних детей в уже имеющемся доме/квартире, отдаваемым под залог, банк скорее всего откажет в ипотеке.

Жильё, приобретаемое по программе ипотечного кредитования, должно быть построено не позднее 1975 года.

Одобрение ипотеки можно получить, если:

квартира или комната имеют отдельные от других комнату и санузел;

в квартире имеется исправная отопительная система, обеспечивающая теплом всё помещение;

в квартире исправны крыша (если на последнем этаже), окна и двери;

в квартире не прописаны и к сделке не привлекаются третьи лица;

многоэтажный жилой дом имеет не менее четырёх этажей (не относится к домам построенным позднее 1991 года);

дому, в котором приобретается квартира, не требуется капитальный ремонт;

фундамент дома, где покупается квартира, выполнен из бетона, кирпича, камня;

дом, в котором находится квартира, имеет смешанное, металлическое либо железобетонное перекрытие.

Если говорить о видах жилья, то в ипотеку можно приобрести квартиру, таунхаус, загородный дом. В жилом районе «Гармония» в 9 км от Ставрополя представлены перечисленные объекты недвижимости по доступным ценам. Квартиры предлагаются как в готовом виде, так и на стадии строительства. Приобрести таунхаусы в «Гармонии», выступающие альтернативой трёхкомнатной квартире, можно в разных форматах: от «стяжка-штукатурка» до «заходи и живи».

Выводы

Ипотечное кредитование – один из главных инструментов приобретения недвижимости, имеющих массу преимуществ, но при этом не лишен и подводных камней. Прежде чем взять на себя долгосрочное кредитное обязательство, ипотеку, необходимо трезво оценить свои возможности и будущие риски, тогда вы сможете стать полноправным владельцев без проблем.

Если вас интересует вопрос когда выгоднее покупать жилье в ближайшей перспективе, можете прислушаться к мнению директора по маркетингу Строительной группы «Третий Рим».

https://brobank.ru/chto-nuzhno-znat-ob-ipoteke/
https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/chto-takoe-ipoteka/