Что будет с ценами на жилье в России

Ситуация на рынке недвижимости, как и курсы валют, всегда входит в ТОП интересов россиян. Те кто хочет продать жилье надеются на рост цен, те кто планирует купить — на их падение, третьи опасаются кризиса. Что ожидает граждан при покупке квартиры, что будет с ценами на жилье в РФ и насколько они изменятся в 2020 году, разобрался Бробанк.

Текущая ситуация

2019 год для застройщиков и покупателей жилья в России стал значимым. С начала июля вступили в силу поправки, внесенные законодателями, которые изменили условия в системе долевого строительства. Это не привело к серьезному подорожанию на рынке недвижимости, хотя оказало сильное влияние на его участников.

В новой редакции ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве» с 2018 года введены счета эскроу. На них «замораживают» деньги дольщиков до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Теперь правило по открытию таких счетов стало обязательным для всех девелоперов, у которых объект отстроен менее чем на 30% и в нем продано до 10% от всей жилплощади.

Большинство застройщиков попыталось смягчить переход на новую схему, и начали одновременное строительство максимального числа объектов. Созданного «запаса прочности» хватит, по оценкам экспертов, на 2-4 года. Как поведет себя рынок дальше, пока сложно предугадать. Но введение новой процедуры работы с дольщиками приведет к тому, что девелопер не сможет использовать деньги покупателей, а будет вынужден привлекать банковские займы. За привлеченные средства понадобится платить, что снизит рентабельность строительства и повлечет повышение цен.

О том, что вступят новые правила, застройщики знали заранее, но не все успели продать сторонним покупателям указанный в законе минимум в 10% квартир. Поэтому часть девелоперов выкупала жилплощадь сами у себя через посреднические компании. Это создало искусственный спрос, при этом цены на жилье начали расти, начиная с января. С начала осени покупательский спрос поутих. А к концу 2019 года эксперты прогнозируют вероятное падение цены на 2-3% по сравнению с июньской стоимостью.

Как отразилось введение поправок на рынке жилья РФ

По состоянию на весь 2019 и 2020 год 70-75% застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также 60-70% в Москве продолжат работать по старым правилам. Поэтому перемены не будут столь быстрыми и критичными для рядового покупателя недвижимости. За 8 месяцев 2019 года граждане и эксперты наблюдали определенный скачок на рынке недвижимости в России:

1. До конца июня наблюдался резкий всплеск продаж по контрактам с долевым участием. Девелоперы развернули широкомасштабные рекламные компании для продажи максимального числа квартир по старым правилам. Определенный процент сделок был искусственно преувеличен за счет выкупа застройщиком жилплощади у самих себя для достижения 10%-ного порога.
2. С 1 июля число сделок по купле-продаже на первичном рынке жилья уменьшилось почти вдвое.
3. В этот же период в 2 раза сократилось число вводов в эксплуатацию отстроенных объектов недвижимости. Так произошло, потому что большинство девелоперов сделали переброску персонала и техники к тем объектам, которые только были начаты, чтобы довести их до 30%-ной готовности.
4. Предстоящие изменения правил для застройщиков привели к текущему росту цен на жилье. С января по июнь 2019 года стоимость новостроек в России выросла в среднем на 3,9%, хотя на тот период уровень инфляции составил 2,5%. Но эксперты считают, что отчасти на повышение цен могло повлиять и увеличение НДС с января 2019 года с 18% до 20%.

Цены неодинаково росли по стране. Сильнее всего поднялась стоимость на новостройки в таких регионах:

Область или населенный пункт	Процент повышения цены
Республика Коми	11,5
Бурятия	10,7
Москва	8,7
Кемеровская область	8,3
Томская область	8,3

На вторичном рынке недвижимости стоимость жилья увеличилась на 1,6% в среднем по России. В III квартале Министерство строительства рассчитало среднерыночные цены в каждом субъекте федерации. На основе полученных данных главы регионов устанавливают размер субсидий для нуждающихся категорий граждан.

Стоимость жилья в РФ в III квартале 2019 года

Данные о средней стоимости 1 жилого квадратного метра по областям России от самой дешевой к самой дорогой выглядит так:

Область/край/город	Первичный рынок, в рублях РФ	Вторичный рынок, в рублях РФ
Кабардино-Балкария	22782,80	30439,58
Республика Калмыкия	29520,20	36380,70
Владимирская область	35309,93	42954,05
Костромская область	37634,45	42682,40
Ивановская область	38511,64	39585,73
Псковская область	38845,80	37807,52
Оренбургская область	38903,89	40980,94
Смоленская область	39235,39	33304,44
Орловская область	39589,69	39745,05
Ставропольский край	40472,26	41502,72
Челябинская область	41713,90	35204,59
Вологодская область	41895,38	38507,34
Калужская область	51006,22	53036,81
Амурская область	60594,71	61662,80
Хабаровский край	69049,70	70606,06
Республика Саха Якутия	80192,67	80730,15
Московская область	88683,23	75301,51
Приморский край	90049,46	97552,46
Санкт-Петербург	115686,53	105091,33
Москва	198230,93	188992,30

Выборка представлена по 20 территориальным единицам России, полные сведения размещены на сайте федеральной службы государственной статистики.

Средняя цена 1 кв. м жилья по России на этот же период составила — 62891,94 рублей на первичном рынке и 58315,44 рублей на вторичном. Данные по Центральному федеральному округу — 81299,23 рублей и 77276,45 рублей соответственно по типу жилья.

Что может привести к падению или росту цен на жилье

Для того, чтобы понять, что ждет рынок недвижимости и будут ли падать или расти цены на квартиры в России следует разобраться, от чего они зависят. Основные факторы, которые приводят к динамике:

• новые правила для дольщиков и девелоперов;
• процентные ставки и условия по ипотеке, включая программы социального кредитования;
• акции, бонусы и другие маркетинговые предложения от застройщиков.

Рассмотрим все эти факторы подробнее, и выясним, как они влияют на ценообразование на рынке недвижимости РФ.

Новые правила долевого участия для застройщиков

Переход на новые правила для девелоперов отразился на ценах на жилье еще до их полного запуска. Искусственный ажиотаж повысил стоимость квартир. Большая часть начатого строительства теперь приостановят или снизят темпы его сдачи в эксплуатацию. Потому что вначале продолжат работу, по тем объектам, которые близятся к стадии завершения.

Эксперты в сфере недвижимости прогнозируют появление еще одного явления на этом рынке — увеличение продаж незавершенного строительства путем переуступки прав. Оно возникнет по трем причинам:

1. Ряд граждан вступил в долевое строительство на волне ажиотажного спроса, а затем откажется ждать слишком долго или захочет выиграть на разнице цен.
2. Другая категория дольщиков может не потянуть расходы, связанные с ипотекой или с уменьшением реальных доходов семьи.
3. Часть квартир будет перепродана самим застройщиком, речь идет о том «запасе» жилья, которое было выкуплено для достижения порога в 10%.

Стоимость недостроенного жилья будет ниже, чем готового, но и выше, чем у того, которое только предстоит начать.

Ипотечное кредитование

Второй фактор — темпы роста ипотеки в РФ. Рекордный в этом плане 2018 год остался позади, и в 2019 году наблюдается спад по ипотечному кредитованию. Это произошло из-за роста процентных ставок в среднем по данному типу заимствования. В 2020 году власти обещают снижение ставки до 9,5%, что будет ниже, чем даже было в 2018 году. А в 2024 году ее планируют опустить до 7,9%. Эксперты настроены оптимистично. Главная предпосылка для такого снижения — установление ключевой ставки Центробанка на уровне 7%.

Дополнительный рост ипотечного кредитования в 2020 году будет обусловлен уже работающими и новыми социальными программами для семей с детьми:

• 6% по ипотеке для семей, в которых появился второй или последующие дети с 2018 года;
• единоразовую компенсацию в 450 тыс. руб. для многодетных семей после рождения 3-го или последующих детей в 2019 году и позже;
• использование средств из сертификата на материнский капитал;
• утверждение государством и закрепление права заемщиков брать ипотечные каникулы на законных основаниях на срок до 6 месяцев.

Такие программы увеличат спрос на жилье, а значит — цены вырастут.

Предложение от застройщика

Чем меньше застройщики будут заинтересованы в привлечении новых покупателей, тем меньше они сделают выгодных предложений — дисконтов, бонусов и акций. При высоком спросе у девелоперов снижается конкуренция. Им нет нужды предлагать покупателям скидку, рассрочку или субсидию за оформление кредита в банке-партнере. Часть программ привлечения могут вообще исчезнуть, а другие трансформируются:

• рассрочка от застройщика — перестанет действовать, взнос на счета эскроу предусматривает внесение полной суммы, а не пополнение частями;
• скидки покупателю будут предлагать меньшего размера, по причине необходимости самому застройщику пользоваться заемными средствами у банков;
• партнерские программы с банками останутся, но видоизменятся, они станут менее выгодны для покупателя и более для тандема банк-застройщик.

Учитывая отмену ряда выгод или их уменьшение, логично, что итоговая стоимость недвижимости будет выше, чем на текущий момент.

Какие перспективы у рынка недвижимости

Перспективы на ближайшие 2-3 года по рынку недвижимости в РФ основаны на официальных и неофициальных прогнозах. Дефолта или стагнации, также как и резкого роста или падения не предвидится, но определенные перемены произойдут.

Ввод эскроу-счетов для дольщиков был призван увеличить ответственность со стороны застройщика. Но то, что он приведет одновременно к повышению цен на недвижимость, стало понятно изначально, и чиновники этот факт не отрицали. Их расчет был сделан на то, что рыночная конкуренция самостоятельно установит баланс при ценообразовании на жилье.

Официальные власти подтверждают, что подъем цен будет сохраняться на протяжении 2020 и 2021 годов. Причем, этот рост нивелирует снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию. На данном этапе озвучивают цифры в 5-7% от нынешней цены, скачка в 15-20% в ближайшие три года не должно произойти.

Такое положение вещей обусловлено тем, что на 2-4 года большая часть девелоперов будет продолжать достаивать и сдавать объекты, которые строились по старым правилам. Поэтому на рынке жилья еще можно встретить и акционные предложения и бонусные программы для дольщиков.

Введение эскроу-счетов повлечет впоследствии консолидацию на рынке застройщиков, как предвещают сами девелоперы. Произойдут слияния или поглощения небольших компаний более крупными. На определенный период может сократиться объем строительства. Сами застройщики вслед за официальными властями предполагают рост цен на жилье в пределах 6-8%. Именно такой процент потребуется девелоперу для исполнения обязательств и обслуживания собственного кредита, взятого в банке под строительство.

Еще один существенный момент, который приведет к росту цен на квартиры — уменьшение предложения от застройщиков на фоне стабильного спроса со стороны покупателей. Вероятно, темпы строительства снизятся из-за невозможности использовать деньги дольщиков. Но с другой стороны крупные игроки заинтересованы в постоянстве, как спроса, так и предложения. Поэтому они подстроятся под запросы рынка, чтобы суметь заработать на этом как можно больше.

Есть ли смысл купить недвижимость сейчас

Покупка квартиры на рынке первичного жилья в конце 2019 или в 2020 году разумный вариант. Потому что в этот период основные правила для застройщиков и покупателей не изменились. Сохраняются бонусы, скидки и выгодные предложения. Если деньги на покупку собраны, то она получится выгодной. Накопления постепенно обесцениваются, тем более, если сумма собрана в рублях России.

Если покупка жилья запланирована на ипотечные деньги, то сделка может оказаться не такой выгодной для покупателя. На данном этапе ставка около 10%, но будет ли она в ближайшей перспективе близка к обещанному минимуму в 7,9% — неизвестно.

Ставка Банка России уже снижена до 7%, упали процентные ставки на депозиты и вклады, но еще не факт, что так же быстро подешевеют кредиты. Самые позитивные перспективы для оформления ипотеки и приобретения жилья у семей с двумя и более детьми, если второй рожден с начала 2018 года.

Другой вариант — покупка жилплощади в 2020 году по переуступке права на недостроенную квартиру. Этапов у такой сделки больше, но есть шанс заполучить недвижимость по привлекательной стоимости.
Цены на вторичное жилье в России значительно выросли. В одних регионах они уравнялись с первичным, а в некоторых даже превзошли. Сделать прогноз на стоимость жилья в этом сегменте сложнее, чем у новостроек, но эксперты склоняются к мнению, что уровень цен будет равновесным.

Вывод такой: если деньги и подходящий вариант жилья найден, то купить недвижимость сейчас будет выгодно. Если идет расчет на заемные средства и квартира еще не подобрана, то лучше повременить с покупкой до установления обещанных пониженных процентных ставок по ипотеке.

Как решить жилищный вопрос другими способами

На приобретение жилья на вторичном и первичном рынке приходится большая часть сделок с недвижимостью. Но у покупателя есть несколько альтернатив:

1. Аренда жилья. На российском рынке небольшое число застройщиков заинтересовано в строительстве квартир под сдачу. Больше всего такой недвижимости в крупных городах. Но использовать такой способ можно.
2. Апартаменты. Чаще всего под таким видом жилья подразумевают нежилое помещение, которое превращено в жилое. На такую жилплощадь застройщик нередко предлагает большой дисконт в диапазоне 15-25%.
3. Строительство собственного дома. Не самый дешевый вариант, зато полученный результат будет точно соответствовать требованиям клиента. Банки предлагают разные программы для строительства, остается только ознакомиться с условиями и выбрать подходящую.

Дополнительная альтернатива — оформить кредит под залог имеющейся недвижимости или взять заем на покупку готового дома. В любом случае, сделки с жилплощадью не совершают за 1 день. К ним следует подходить тщательно, заранее взвесить все плюсы и минусы, а также рассчитать выгоды и нагрузку, которые возникнут при использовании заемных средств.

Клавдия Трескова — высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о. начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет. treskova@brobank.ru

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Доллар продолжил расти и сегодня. Что будет с ценами на квартиры?

Никогда такого не было — и вот опять. Только привыкли к стабильности и доллару в коридоре 2−2,3 рубля, как обнаружили, что доллар за два дня вырос до 2,5414 рубля (рост 25% к октябрю между прочим). В обменниках его продают и вовсе по 2,7. И начало сегодняшних торгов не добавляет оптимизма. Шок, печаль, рефлекс — сбегать в обменник, хотя непонятно — зачем, вдруг завтра отскок…

Этот финт с валютой моментально ударил по самой нежной и нервной категории граждан — по людям, решающим жилищный вопрос. Что им сейчас делать и какие сценарии развития возможны?

Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости

Кто «попал», а кто — счастлив?

Государство обещало нам дедолларизацию строительной сферы, но так ее и не произошло. Даже УКСы в проектных декларациях указывали цены в долларах по курсу Нацбанка, не говоря уж о коммерческих застройщиках. Последние активно рекламировали рассрочки по оплате метров. И первыми из-за роста курса попали те, кто влез в рассрочку, привязанную к валюте, имея зарплату в рублях. Платежи по графику делать нужно, в рублях они за два дня выросли на 4%, в отличие от зарплаты.

Улыбаются и машут те, кто взял кредиты в прошлом году, пока цены еще были умеренными, а кредиты только стали доступнее. Но опасливо улыбаются люди, у которых кредит привязан к ставке рефинансирования, — он хоть и в рублях, но ставка может и повыситься.

Счастливчики — те, кто читал экспертов, выжидал пика и в начале года «скинул лишние метры», а вырученные деньги сберег.

И всех, и счастливчиков, и «попавших», и тех, кто только думал об улучшении жилищных условий, но эпопею не начинал, сейчас интересует, чего ждать?

В принципе возможны три сценария. И мы их уже проходили. Спойлер: все три ведут к снижению стоимости квадратного метра — вопрос только в скорости достижения ценового дна и количестве пострадавших.

Сценарий 1. Рубль укрепится, кредитование не свернут.

Если кредиты будут до 13%, то мы вернемся к тому, что было буквально несколько дней назад. Но вернемся с новым знанием: угроза кризиса реальна, просто отсрочена. Строиться в рассрочку в валюте — неоправданный риск. Кредиты могут исчезнуть или подорожать в любой момент. Цены на жилье завышены.

А белорусы рисковать не любят. И в периоды потрясений начинают слушать экспертов. А все белорусские экономисты сейчас пытаются оценить не то, будет кризис или нет, а насколько глубоким он будет.

И реагируют белорусы довольно быстро. Большинство желающих улучшить жилищные условия ушли в самоизоляцию. И будут ждать, когда все рассосется (или не рассосется) — и пандемия, и угроза скачущего рубля.

Сделок будет меньше, но они будут. Цепочные и с кредитами. Люди все равно будут одалживать деньги у банков, потому что «а вдруг завтра не будет, а сами не накопим», ну и «авось, если все ляснется, выплаты по кредитам не будут увеличивать, как не увеличили после девальвации 2011-го».

Первыми на некоторое снижение спроса отреагируют застройщики: объявят умеренные акции и скидки. За ними потянутся продавцы вторички. Но снижение цен не будет резким.

Очень любопытный график опубликовал в фейсбуке заместитель гендиректора Национального кадастрового агентства Дмитрий Ритвинский.

На графике предсказано ценовое плато с марта по сентябрь 2020-го, затем плавное снижение цен в реальных сделках по февраль 2021. А дальше — резкое падение, в результате которого к концу 2021 года средняя цена в реальных сделках составит 980 долларов за квадратный метр.

Это частное мнение — не официальный прогноз. Но так могло бы быть, даже если бы на этой неделе рубль не сделал никаких движений.

Сценарий 2. Доллар 2,7, но кредитование не свернули

При этом сценарии подрастут ставки по кредитам. До 14−15%, например. Тоже вполне позитивное развитие ситуации. Но рынок, повторюсь, уже стал. Квартиры в рублях уже подорожали. А вот зарплаты не выросли.

Еще недавно эксперты говорили: цены подпитываются доступными кредитами, на рынок вышли не самые состоятельные граждане, которые наконец позволили себе одолжить у банка недостающие 20−30 тысяч долларов.

Только недавно это в рублях было 45−65 тысяч, а сейчас — 55−80 тысяч. И подтвержденные доходы, чтобы банк одолжил эти деньги, должны быть уже другими. А они, доходы, не выросли.

В общем, «обедневшие в долларовом эквиваленте» покупатели кредиты не получат — а это гарантирует снижение спроса, прежде всего — на новостройки (доля клиентов с кредитами там достигала по некоторым объектам 50%).

И дальше по традиционному сценарию: застройщики объявляют акции, скидки. Причем выиграют те, кто начнет объявлять акционные цены прямо сейчас, потому что дальше акции перейдут в перманентную распродажу и новые ЖК будут выходить уже сразу с «акционным» ценником. Вторичный рынок отреагирует почти синхронно — ему не привыкать.

Во втором сценарии предсказать скорость снижения цены будет проблематично. Очевидно, быстрее, чем при первом сценарии, но не за несколько месяцев, как при третьем. В августе выборы — и этот усредненный сценарий кажется самым вероятным.

Сценарий 3. Доллар скачет или растет, кредиты схлопнулись

Похожее тоже проходили, в кризисном 2015-м. Это сценарий, при котором себя будут уютно чувствовать только граждане, имеющие хороший валютный запас и постоянные доходы в долларах или евро. Впрочем, они себя прекрасно чувствуют во все времена.

Да, цены упадут, причем довольно резко. Но и доходы в валютном выражении — тоже. Жилищный вопрос отодвинется на второй план — на первый выйдет вопрос простого сведения концов с концами и созерцание дорожающей рыбы, детского питания и импортного корма для кота.

На грани выживания могут оказаться самые честные застройщики — купившие землю с аукционов, потратившие миллионы на снос и отселение, начавшие стройку по дорогим проектам. Те, у кого себестоимость самого ЖК под тысячу долларов за метр. В самом худшем сценарии есть и дольщики с плакатами под долгостроями.

Но в Минске самые большие стройплощадки получены по инвестпроектам или секретным договоренностям, там часто строят по самым дешевым проектам. Для таких застройщиков снижение прибыли с очень большой до просто большой будет процедурой неприятной, но не смертельной.

Еще часть застройщиков, переживших два кризиса, научились так минимизировать себестоимость метра, так хорошо просчитывать риски и так чутко реагировать на намеки на кризис, что просто снизят цены до средних по рынку, оставшись со своей стандартной прибылью.

А еще увидим бои между застройщиками, которые продали в рассрочку метры по 1400—1600 долларов, и их дольщиками, которые требуют расторгнуть договор и вернуть вложенное по курсу Нацбанка. Потому что не тянут больше выплаты. И потому что в соседнем ЖК метр уже по 1100.

Возможно, увидим метр и по 1000. А в панельках и дешевле — но, как и в предыдущие кризисы, мало кого это зрелище порадует.

Цена на вторичном рынке в третьем сценарии — как и во всех сценариях в принципе — будет падать вслед за ценой новостроек. Потому что массовому покупателю — около 30−40 лет, и он предпочитает квартиры, в которых никто не жил. На хрущевку или старую панельку соглашается, только если она значительно дешевле квартиры в новом доме.

Впрочем, если третий сценарий начнет реализовываться, то, скорее всего, осенью. Это уже не вопрос экономики — это вопрос политики.

Что делать тем, кто планировал в ближайшее время вступить в долевку или купить квартиру?

При худших сценариях — действовать по старинке: перейти в режим экономии, копить и ждать, когда цены на жилье устаканятся, а еще лучше — достигнут дна.

Увы, стандартная рекомендация для продавцов, которым действительно нужно продать квартиру, им не понравится: если нашелся реальный покупатель, надо торговаться до слез, и главная задача — не упустить живые деньги. Ведь то, что вчера стоило 90, за что сейчас дают 80, на дне рынка может превратиться в 60.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.

https://brobank.ru/chto-budet-s-cenami-na-zhile/
https://realty.tut.by/news/expertise/677212.html