Что будет с ценами на жилье?

К чему приведет рынок столкновение двух трендов — удешевления ипотеки и падения реальных доходов людей

2020-й год для россиян выдался непростым: коронавирус и экономические проблемы серьезно осложнили жизнь миллионов людей. На грани коллапса внезапно оказались целые отрасли. Но для рынка жилой недвижимости этот период прошел довольно мягко. Поддержка государства и желание людей сохранить деньги в чем-то «реальном» привели к тому, что продажи квартир, которые поначалу упали, вскоре побили докризисные рекорды. Но трудности еще не закончились и вопрос, что ждет рынок дальше, волнует и покупателей, и продавцов. Об этом мы расспросили экспертов.

Что происходит с рынком недвижимости

Основным отличием кризиса-2020 от всех предыдущих экономических неурядиц стало нетипичное поведение Центрального Банка России. Регулятор несколько раз снижал ключевую ставку, делая кредиты для населения более доступными. Ранее в сложные моменты ставка всегда росла.

«Так было, например, в декабре 2014-го года, когда ипотека стала недоступной для массового потребителя. В итоге спрос на рынке упал, а цены на недвижимость показали отрицательную динамику. В этот раз ситуация диаметрально противоположная — проценты по ипотеке опустились до рекордно низких значений», — объяснил директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

По его словам, вкупе с программой льготной ипотеки на новостройки под 6,5% это позволило избежать обвала рынка недвижимости. Согласно данным «Этажей» только за минувшее лето спрос на первичном рынке вырос на 50%, а на вторичном — на 40-42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Средняя стоимость новостроек с начала года выросла на 9,6%; наибольшую динамику показал самый популярный сегмент — студии и однокомнатные квартиры

Свою роль в спасении отрасли сыграли и факторы, напрямую с недвижимостью не связанные. Например, на фоне изменения ключевой ставки снизилась доходность от банковских вкладов, а государство вдобавок ввело НДФЛ на проценты по ним. Из-за проблем в экономике и конфликтов вокруг цен на нефть также серьезно просел курс рубля. Поэтому многие россияне начали искать альтернативные варианты сбережения средств, и на первый план тут вышла проверенная временем схема «вкладывай в квадратные метры».

Что будет с ценами на жилье

Наложившись друг на друга, все эти обстоятельства серьезно подстегнули продажи недвижимости в кризис. Но строить в это время у нас больше не стали, поэтому ажиотаж привел к тому, что цены на недвижимость после карантина начали расти ускоренными темпами.

«Средняя стоимость новостроек с начала года, по нашим оценкам, выросла на 9,6%. Наибольшую динамику показал самый популярный сегмент — студии и однокомнатные квартиры, где средняя цена выросла на 11%. „Двушки“ подорожали на 6%, а вот трехкомнатные прибавили в цене только 4%», — поделился данными Ильдар Хусаинов.

По словам директора «Этажей», сейчас рынок недвижимости находится в откровенно перегретом состоянии. С одной стороны, еще не исчерпал себя отложенный спрос после карантина. С другой, в банки в последнее время активно шли те, кто боялся, что программа льготной ипотеки скоро закончится.

Текущая ситуация во многом является искусственной: рост интереса к ипотеке происходит на фоне неуклонного снижения реального дохода россиян

В итоге сейчас мы видим классический пример из учебника экономики, когда предложение не успевает за спросом. В такой ситуации двух вариантов ответа на вопрос, подорожают ли еще квартиры в 2020-м году, быть не может. Многие застройщики сегодня поднимают цены уже на нулевом этапе строительства, ведь если все квартиры раскупят по минимальной стоимости, возведение дома с учетом длительности этого процесса, инфляции и прочих факторов, может стать экономически невыгодным.

При текущей динамике к концу года рост цен на новостройки может достигнуть 15%. Но это средний показатель — особо ликвидные варианты, по словам Хусаинова, способны вырасти в цене и на 40%. И такие примеры уже есть: в особо популярных жилых комплексах за август студии «подросли» на 41%. Рынок вторичного жилья, по прогнозам эксперта, покажет более сдержанный рост, и средняя стоимость квартир по итогам года там увеличится на 9-12%.

Дальнейшие перспективы рынка

Благодаря взвешенной политике Центробанка и удачному стечению обстоятельств рынок жилой недвижимости удалось спасти от серьезных потрясений. Но при этом нельзя не отметить, что текущая ситуация во многом является искусственной. Рост интереса россиян к ипотеке происходит на фоне неуклонного снижения их реального дохода, отмечаемого в последние несколько лет.

Команда аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», возглавляемая Олегом Репченко, считает это потенциально опасным:

«В ближайшие месяцы, примерно до нового года, цены будут расти, а затем рынок встанет, потому что у покупателей закончатся деньги, а у продавцов — адекватные по цене квартиры», — полагают аналитики.

Кризис, охвативший практически все развитые страны, на самом деле еще далек от своего завершения. Риск повторного всплеска заболеваемости коронавирусом, общая экономическая нестабильность, политические разногласия ведущих держав и другие факторы продолжают негативно влиять на обстановку.

Не ипотекой единой. От чего будут зависеть цены на недвижимость

В прошлом году в России произошел взрывной рост цен на недвижимость. Сначала подорожали квартиры на первичном рынке, потом — на вторичном. По данным Росстата, с декабря 2019 года по декабрь 2020 года цена квадратного метра увеличилась примерно на 12%. А по данным «ДОМ.РФ» — на все 22%.

Стоимость жилья зависит от самых разных факторов. Рассказываем о них.

Ипотека

Драйвером подорожания квартир в 2020 году прежде всего стала доступная ипотека. С одной стороны — льготная ипотека под 6,5%, с другой — невысокие проценты по ипотеке на вторичку из-за рекордно низкой ключевой ставки ЦБР.

«Льготная ипотека так удачно совпала с некоторым дефицитом предложения на первичном рынке, вызванным замедлением темпов строительства из-за коронавирусных ограничений и оттока иностранной рабочей силы. Кроме того, на рост стоимости квадратных метров повлияли и ставки по банковским вкладам на уровне 4% при фактической годовой инфляции примерно в 5% и росте потребительских цен на товары первой необходимости примерно на 14% с начала года. Люди поняли, что их сбережения съедает инфляция, и одновременно появилась возможность решить жилищный вопрос на относительно льготных условиях. Поэтому неудивительно, что россияне массово вложили все свои сбережения в ипотеку», — говорит президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования Александра Белоус.

В результате по итогам года ипотечный портфель банков вырос примерно на четверть, или почти на 2 трлн рублей. В прошлом году в РФ было выдано 1,7 млн жилищных кредитов. По сравнению с 2019 годом число займов увеличилось на 35%, а их общая сумма — на 50%.

Ипотека (прежде всего — льготная) продолжит влиять на стоимость недвижимости, указывает ассистент экономического факультета РУДН Василий Башуткин. «Основные факторы, определяющие стоимость недвижимости, в первую очередь будут зависеть от условий ипотечного кредитования и доступности льготных программ, так как именно эта статья расходов является основной», — поясняет он.

Ограничат льготную программу, вырастут ставки по жилищным кредитам следом за ключевой ставкой ЦБР — и тогда доступность ипотеки снизится, значит, снизится число граждан, способных приобрести жилье, упадут и цены.

«Сейчас ЦБ объявил переход к циклу повышения ставки, что приведет к удорожанию ипотеки и удешевлению жилья. Как минимум цены на жилье будут топтаться на месте два-три года, а затем будут расти на величину инфляции, как максимум — уже во второй половине года начнутся скидки от застройщиков», — прогнозирует президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич.

Стройматериалы

Владелец строительной компании Максим Лазовский рассказал, что квартиры в новостройках могут подорожать из-за стоимости материалов. «Арматура дорожаетдень ото дня, полимеры, древесина… В текущих реалиях этот фактор увеличивает стоимость квартиры минимум на 10-12%», — отмечает эксперт.

«В прошедшем году рубль девальвировался примерно на 20%, что повлекло за собой рост цен на строительные материалы, топливо, удорожание импорта», — добавляет управляющий директор риелторской компании Надежда Коррка.

Впрочем, Виталий Манкевич считает аргумент с ростом расходов на стройматериалы лукавым: «Стоимость квадратного метра в новостройке в Москве составляет 250 тысяч рублей. В провинции — 50-60 тысяч рублей. И там и там используют практически одинаковые стройматериалы».

Доходы населения

Стоимость недвижимости зависит от динамики ВВП и реальных доходов населения. При улучшении благосостояния россиян этот фактор будет играть ключевую роль при росте цен на жилье, говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

В 2020 году соотечественники вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей. Это много.

«При этом большинство покупателей „вбухали“ в приобретение недвижимости все имеющиеся у них сбережения либо взяли долгосрочные ипотечные кредиты. В условиях продолжающегося с 2014 года падения реальных доходов населения граждане и так потратились по максимуму. Спроса на уже выставленную на продажу недвижимость нет. При этом спекулятивный пузырь и цены продолжают расти, делая квадратные метры просто недоступными для обычного покупателя. Уже в обозримой перспективе этот финансовый пузырь неминуемо сдуется. После этого цены на недвижимость могут сильно упасть. Возможно, даже на 20-30%», — не исключает Александра Белоус.

Дефицит рабочей силы

По данным Минстроя, недвижимость подорожала в том числе из-за «острого дефицита рабочей силы».

«Дефицит рабочей силы однозначно является ключевым фактором и зависит от решений правительства. Пока границы не открыты, отсутствие мигрантов добавляет минимум 7-9% к стоимости объекта», — рассказывает Михаил Лазовский.

Цена земли

Генеральный директор агентства недвижимости, эксперт в сфере недвижимости МГО «Опора России», глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии риелторов Москвы Марсель Ахметшин выделяет еще один фактор, влияющий на стоимость квадратного метра: стоимость земельных участков под застройку, а еще разрешительная документация на строительство, коммуникации, инфраструктура… «Плюс планируемая инвестором доходность», — отмечает эксперт.

Кредиты для застройщиков

С повышением ключевой ставки подорожают кредиты не только для простых россиян, но и для застройщиков. Строительные компании непременно заложат подорожание кредитов в стоимость квадратного метра.

По словам сооснователя агентства недвижимости Ивана Маяка, при отмене льготной ипотеки и росте ключевой ставки новостройки отреагируют или повышением цен при сохранении спроса, или скидками и уменьшением своей прибыли, если спрос начнет стагнировать или уменьшаться. Рынок вторичной недвижимости будет реагировать аналогично, но с небольшой задержкой.

«Ключевая ставка начала повышаться, а макропруденциальные меры усложнили барьеры. Этот фактор ослабит спрос, а значит, в теории должен снижать совокупную стоимость», — добавляет Лазовский.

А что со вторичкой?

Дефицит рабочей силы, стоимость стройматериалов и земельных участков, кредиты для застройщиков — это все влияет на стоимость новостроек. Со вторичном рынком ситуация проще.

«Негативный информационный шум превращает отдельно взятых рационально мыслящих граждан в обезумевшую толпу, выстраивающуюся в очереди за квартирами (потому что завтра станет дороже). И завтра действительно становится дороже, потому что застройщики, видя этот ажиотаж, цены переписывают. Вторичка реагирует с небольшим опозданием и зависит опять же от наличия спроса и предложения (чаще всего, продавая вторичку, человек приобретает себе что-то новое)», — отмечает генеральный директор иркутской строительной компании Аркадий Астрахан.

https://journal.n1.ru/articles/chto-budet-s-cenami-na-zhile/
https://aif.ru/realty/price/ne_ipotekoy_edinoy_ot_chego_budut_zaviset_ceny_na_nedvizhimost