Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов

Московский деловой центр «Москва-Сити» в период пандемии Фото Марина Лысцева/ТАСС

Первое полугодие 2020 года в аналитических отчетах экспертов по рынку коммерческой недвижимости часто описывается определением «беспрецедентное». Никогда еще в России массово не закрывали торговые центры и не закрывались из-за отсутствия спроса гостиницы. Никогда еще сотрудников офисов массово не переводили на удаленную работу, а улицы Москвы не выглядели пустынными, словно в кино. В каком состоянии вошел рынок во второе полугодие? Чтобы ответить на этот вопрос, Forbes обсудил с «большой пятеркой» консультантов каждый сегмент — гостиницы, уличный ретейл и торговые центры, а также оценил динамику инвестиций.

Гостиницы: доходность минус 60%

Опрошенные Forbes эксперты сходятся в том, что отели пострадали от пандемии коронавируса и карантина сильнее всего. «В первом полугодии заполняемость гостиниц снизилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 35%», — говорит директор направления индустрии гостеприимства CBRE Татьяна Белова. И это значение с учетом «доковидных» реалий: в апреле-мае показатель в Москве и вовсе составлял 5%, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

По оценке руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Яны Ухановой, заполняемость гостиниц снизилась на 55-65%: «Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было. Не было и того, чтобы гостиницы закрывались на несколько месяцев в отсутствие спроса». Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова отмечает, что некоторые гостиницы решили на время закрыться полностью и законсервировать собственный номерной фонд. Им будет непросто выбираться из «накопленного долга, который сформировался за период простоя», предупреждает эксперт.

«Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было»

Те, кто не закрылись, были вынуждены снижать цены. «Гостиницы 3-4 звезды в Москве и Санкт-Петербурге снизили тарифы на 15-20%, что связано с существенным падением спроса», — рассказывает Яна Уханова. Ее коллеги уточняют, что отели люксового сегмента цены не снижали, поскольку это никак не отразилось бы на спросе. «Заполняемость [в период пандемии] снизилась от 70% до 90% [по отношению] к февралю, — комментирует партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова. — Цены снизились на 30-35%, в некоторых сегментах, например в люксе, даже выросли на 3-5%». По подсчетам CBRE, «с учетом снижения загрузки и тарифа доходность на номер сократилась на 60%».

«У инвесторов есть убеждение, что в сегментах ретейла и гостиничной недвижимости есть дистресс-активы, и они их ищут, — рассказывает управляющий партнер Colliers в России Николай Казанский. — Я пока таких активов не вижу, хотя активность со стороны покупателей достаточно высокая». «Если дистресс-активы и появятся, они осядут в банках, поскольку основная причина «стресса» — необходимость обслуживать банковские кредиты, так как гостиницы сильно закредитованы, — объясняет Марина Смирнова. — Банки, как правило, активы на рынок не выводят — пытаются дождаться ситуации, когда цена актива сравняется со стоимостью долга».

Другие участники рынка полагают, что время дистресс-активов из числа отелей все же вот-вот придет. «В настоящее время к покупке доступны мини-гостиницы и небольшие гостиницы, гостиницы в регионах, инвестиционные проекты в регионах, — перечисляет Яна Уханова. — О появлении крупных дистресс-активов в крупных городах говорить еще рано, но их количество существенно возрастет в ближайшие шесть месяцев».

Стрит-ретейл: цены минус 10%

Из всей торговой недвижимости сильнее пострадал уличный, или стрит-ретейл. Пока владельцы крупных торговых центров объединяли лоббистские усилия, чтобы бороться с лобби розничных сетей с многомиллиардными оборотами, небольшие магазины и кафе на центральных улицах городов просто незаметно закрывались.

«Во втором квартале, к примеру, в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты такие объекты, как «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, сразу несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, а также ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце», — перечисляет представитель JLL. В результате вакантность — объем пустующих торговых площадей — на Арбате, к примеру, выросла на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.

В среднем вакантность в торговых коридорах Москвы выросла до 11,5%. В 2015-м она была выше, но «тренд на увеличение доли свободных помещений продолжится», и в третьем-четвертом кварталах показатель может достигнуть рекордных значений, прогнозирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в России.

«Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на удаленку»

«Большинство пострадавших арендаторов относится к сегменту непродовольственных товаров — одежда, обувь и так далее, — говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на режим удаленной работы. Сказалась и низкая плотность населения в центре».

Значительно упали и ставки аренды: по данным JLL, на 5-13%. «К примеру, средняя запрашиваемая ставка в Столешниковом переулке снизилась на 5%, до 180 000 рублей за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту — на 6%, до 160 000. Туристический Арбат потерял 11%, сейчас средняя ставка здесь составляет 85 000 рублей, на Покровке — 70 000 за 1 кв. м в год (-13%)», — перечисляет руководитель отдела стрит-ретейла JLL в Москве Екатерина Подлесных. По ее словам, во втором полугодии «возможна дальнейшая корректировка ставок в сторону уменьшения».

В Петербурге по итогам второго квартала доля свободных помещений на основных торговых улицах увеличилась на 2,3 п. п. и достигла 11,6%, свидетельствуют данные JLL. Это максимальное значение за последние пять лет.

Торговые центры: вакантность до минус 21%

Крупные торговые центры закрывали на замок с помощью административных методов, и многие до сих пор не работают. «Наши убытки и недополученная прибыль только по закрытым объектам более чем за три месяца простоя уже существенно превысили 1 млрд рублей, и цифра быстро растет, — говорит операционный директор компании Malltech Кирилл Степанов. — Ситуация для нас и всей отрасли становится катастрофической». Malltech управляет сетью торгово-развлекательных центров «Планета» в пяти регионах, и два из пяти объектов (в Красноярске и Санкт-Петербурге) будут закрыты до конца июля — начала августа, а ТЦ в Новосибирске частично открылся лишь 13 июля.

«Мы видим, что открытие ТРЦ в Уфе и Новокузнецке (там расположены работающие «Планеты». — Forbes) не привело к всплеску заболеваемости», — продолжает Степанов. Компания, по его словам, соблюдает все меры безопасности, предписанные контролирующими органами. Инвестиции в подготовку к открытию всех объектов — закупку санитайзеров, нанесение разметки, регулярную санитарную обработку общих зон и контактных поверхностей и др. — уже превысили 10 млн рублей, уточняет собеседник Forbes. «На этом фоне решения региональных властей о продлении режима ограничений в Санкт-Петербурге, Красноярске и Новосибирске выглядят недальновидными и вредят не только отрасли ТРЦ, но и цивилизованному ретейлу в целом», — заключает он.

«Многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия»

Что происходит в открытых торговых центрах? По данным Knight Frank, вакантность выросла на 3,5% и составляет сейчас 10%. «Все собственники находились в стадии активных переговоров с арендаторами о скидках и их продолжительности, а также о расторжении договоров, — говорит руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону CBRE Александра Чиркаева. — Окончательные выводы о том, кто останется в ТРЦ, а с кем отношения будут завершены, планировалось принять до середины июля».

Аналитики CBRE прогнозируют, что к концу года вакантность составит 12%, а их коллеги из Knight Frank называют показатель в 13% оптимистичным сценарием — «при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут». В пессимистическом варианте развития событий Knight Frank не исключает обвала до 21%.

В открытых торговых центрах катастрофы пока не происходит. «Трафик в основных ТЦ в июне восстановился и составил 65-70% по сравнению с июнем прошлого года, и ситуация не развивается по стрессовому сценарию, — объясняет Александра Чиркаева. — Да, она сложная, но многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия». По данным CBRE, м аксимальный период скидок, которые дают арендодатели, — до конца 2020 года, а второй по распространенности вариант — до 1 сентября. «Фитнесам, детским развлечениям и ресторанам были даны скидки до 50% и более, арендные каникулы с оплатой только эксплуатации, и здесь лояльность проявило большинство арендодателей», — отмечает эксперт .

Директор по развитию сети «Леонардо» Борис Кац напоминает, что, несмотря на позитивные сигналы из столицы, в таких крупных регионах, как Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и в других (всего их более десятка), торговые центры по-прежнему закрыты полностью: «В каких-то открытых торговых центрах трафик восстановился, во многих он меньше, чем год назад, в каких-то даже превышает показатели 2019-го. Но с учетом того, что часть магазинов закрыта, а в части ограничен ассортимент, и по показателю like for like (соотношение финансовых результатов за текущий и прошлый отчетный периоды. — Forbes), и по выручке в целом мы в минусе».

Инвестиции: второй квартал — минимум за всю историю рынка

Продолжали ли люди вкладывать деньги в коммерческую недвижимость? По данным опрошенных Forbes брокеров, объем инвестиций в первом полугодии составил 82-112 млрд рублей, причем, по оценке Cushman и CBRE, это на 20% больше, чем в первом полугодии прошлого года, а по оценке JLL и Knight Frank — на 20-24% меньше. Разница объясняется тем, что аналитики могут относить закрытие крупных сделок на разные даты, использовать разные валютные курсы и включать в сам параметр «инвестиции» разные объекты (кто-то, например, не включает производственные площадки или участки под девелопмент жилья).

Но все эксперты сходятся в одном: даже если рост был, это заслуга первого квартала. «Основное падение объемов ожидаемо пришлось на второй квартал, в котором было закрыто сделок лишь на $491 млн, что стало наименьшим значением для соответствующих периодов за всю современную историю рынка, а также квартальным минимумом с октября-декабря 2008 года», — отмечает представитель JLL.

По словам старшего директора отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирины Ушаковой, предварительные данные свидетельствуют, что «объем инвестиций в недвижимость России во втором квартале составил порядка 47 млрд рублей, что на 19% ниже значения в аналогичном периоде 2019 года (59 млрд рублей)». «На второй квартал пришелся пик распространения COVID-19 в России, действовали ограничительные меры, которые значительно влияли на снижение бизнес-активности, кроме того, сохранялась высокая степень неопределенности. Многие инвесторы в таких условиях заняли выжидательную позицию и отложили принятие решений», — объясняет эксперт.

«Рынку предстоит столкнуться с серьезными переменами — многие компании не планируют отказываться от удаленки»

Куда все же вкладывались деньги? «Сделок с наиболее пострадавшими от кризиса торговыми и гостиничными объектами в первом полугодии практически не было, — говорит представитель JLL. — Интерес инвесторов сохранился к площадкам под застройку жилых проектов, доля инвестиций в сектор жилой недвижимости составила большую часть транзакций этого периода (55%)». На втором месте, по данным аналитиков компании, — сектор офисной недвижимости, доля которого снизилась до 24% по сравнению с 35% по итогам аналогичного периода 2019-го. Замыкает тройку лидеров сектор складской недвижимости, доля которого увеличилась с 6% по итогам первого полугодия 2019-го до 11% за январь-июнь 2020-го.

По мнению управляющего партнера Knight Frank Алексея Новикова, стоит ожидать роста доли складов в общем объеме инвестиций и в следующие несколько лет — сегмент показал себя более устойчивым и надежным для инвесторов, в отличие от офисов и, в особенности, торговли, которые оказались более подвержены кризисным явлениям. Уровень вакантности в этой нише снизился с 2,7% до 2,3%, до конца года прогнозируется сокращение до 2,1%, при этом уровень арендных ставок также остался неизменным, добавляет эксперт.

Николай Казанский из Colliers также отмечает, что «наименее выраженно режим самоограничений сказался на рынке складской и индустриальной недвижимости — на протяжении первого и второго кварталов проходили сделки с e-commerce и продовольственными ретейлерами в разных форматах». «В целом ставки аренды в сегменте остаются стабильными», — констатирует он.

Вакантность в офисах составляет, по разным данным, 10-12%, но это меньше, чем было год назад. «Во втором квартале объем поглощения был отрицательным, — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. — Доля свободных офисов в обоих классах (А и В. — Forbes) увеличилась, даже несмотря на практически нулевой ввод. Рост показателя мог быть гораздо большим: сдерживающий фактор — невозможность арендаторов качественных проектов, особенно крупных пользователей, выйти из договора аренды в одностороннем порядке и покинуть здание».

«Вакансия растет в основном за счет освобождения небольших блоков, в то время как крупные блоки практически исчезли с рынка», — говорит Казанский. По его прогнозу, ставка аренды до конца года будет «демонстрировать плавный рост». «Однако рынку еще предстоит столкнуться с серьезными переменами. Многие компании попробовали удаленку и планируют и дальше работать в таком режиме, так что отказываются от офисов. Те, кому договоры это сделать не позволяют, активно ищут субарендаторов», — заключает эксперт.

Бизнес на коммерческой недвижимости

1. Что такое коммерческая недвижимость?
2. Особенности бизнеса
3. Как зарабатывать на коммерческой недвижимости
4. Как оформить бизнес?
5. Как подобрать коммерческие помещения?
6. Как обустроить помещения?
7. Оснащение для бизнеса на недвижимости
8. Как определить арендную ставку?
9. Кто будет обслуживать недвижимость?
10. Как найти арендаторов?
11. Какие риски следует предусмотреть?
12. Сколько нужно вложить в бизнес?
13. Рентабельность бизнеса на недвижимости
14. Заключение

Любой начинающий предприниматель на определённом этапе развития своего дела сталкивается с необходимостью поиска помещения для работы. Некоторые бизнесмены тратят неимоверное количество времени и средств на строительство собственных офисов и магазинов, тогда как большинство предпочитает более простой путь — аренду готового объекта, уже приспособленного для ведения деятельности. Поскольку популярность идей предпринимательства среди граждан растёт с каждым днём, бизнес на коммерческой недвижимости вполне может стать источником достойного и стабильного дохода.

Что такое коммерческая недвижимость?

В категорию коммерческой недвижимости включают здания и сооружения, которые способны приносить постоянную прибыль. Иначе говоря, коммерческая недвижимость и бизнес непосредственно связаны между собой: именно такие объекты используются гражданами для ведения предпринимательской деятельности. На первый взгляд, данное определение подходит не только для офисов и магазинов, но и для сдаваемых посуточно квартир. На самом деле это не так: вторым ключевым отличием коммерческих объектов является неприспособленность для постоянного проживания. Среди них выделяют:

1. Объекты свободного назначения. Эти помещения строят без привязки к какому-либо способу использования. Но отсутствие ограничений может стать недостатком, так как нормативные требования к офису и ресторану сильно различаются;
2. Торговые объекты. Подходят для продажи товаров и оказания услуг гражданам. Сюда входят площади в торговых центрах, помещения на первых этажах зданий, отдельные павильоны. Для них важны удобный вход с улицы и высокая проходимость;
3. Объекты общепита. Для обустройства кафе или бургерной также нужно помещение на первом этаже в многолюдном месте. Но по санитарным правилам здесь должны быть отдельная вентиляция, мощное электроснабжение, бесперебойная подача воды;
4. Офисные объекты. В их качестве используют как многоэтажные деловые центры, так и перестроенные квартиры. Требования к офисам включают наличие линий связи и коммуникаций, удобную парковку, транспортную доступность;
5. Производственные объекты. Чаще всего речь идет о небольших цехах, так как аренда целого завода экономически невыгодна. Требования к помещениям — водоснабжение и электрификация, наличие подъездных путей, отопление;
6. Складские объекты. Это могут быть как простые ангары без отопления, так и тёплые склады с грузоподъёмной техникой, овощехранилища и зернохранилища. Для них важны удобные подъезды, надёжная охрана, вентиляция и низкая влажность;
7. Апартаменты. В сравнении с другими видами коммерческой недвижимости это можно считать исключением, так апартаменты используют для проживания. Однако они также входят в нежилой фонд и приносят доход;
8. Гостиничные объекты. В категорию входят полноценные отели, мини-гостиницы, различные пансионаты и хостелы. Они могут располагаться в центре города, возле вокзалов или исторических памятников, на побережье;
9. Социальные объекты. Сюда можно отнести медицинские и образовательные центры, здания административных и финансовых учреждений, автостанции или вокзалы, а также прочие объекты, предназначенные для обслуживания граждан.

У коммерческой недвижимости есть еще одна особенность: для ведения деятельности её стараются не покупать, а брать в аренду. В первую очередь это объясняется её высокой стоимостью, что увеличивает капиталоёмкость проектов. К тому же, оптимальное место для офиса и магазина непросто выбрать с первой попытки, а ситуация на рынке часто меняется, вследствие чего бизнесменам приходится периодически переезжать.

Особенности бизнеса

• Удачно расположенные помещения пользуются огромным спросом. При адекватной ценовой политике к предпринимателю выстроится очередь из клиентов;
• Есть множество вариантов, как начать бизнес: недвижимость коммерческого назначения включает не только офисы и магазины, но и цеха, фермы, склады;
• Помещения практически не дешевеют. Если же угадать с покупкой объекта в активно развивающемся районе, через время его цена вырастет в несколько раз;
• Сдавая недвижимость в аренду, предприниматель будет получать стабильный доход и тратить на работу пару часов в день. Можно даже поручить дела менеджерам;
• Срок окупаемости у таких объектов в два-три раза меньше, чем у жилых. Так, нормой считается возврат инвестиций за 5–7 лет, а для квартир средний период — от 12 лет.

В то же время следует понимать, что практически нереально начать такой бизнес без вложений: недвижимость коммерческого назначения стоит очень дорого, а работать с помещениями площадью менее 500–1000 м² нерентабельно. Более того, объект придётся отремонтировать, оборудовать инженерными системами и линиями связи, что опять же потребует затрат. Если у предпринимателя нет капитала хотя бы в 2–3 миллиона рублей, ему лучше поискать менее ресурсоёмкий вид деятельности — например, подумать о том, как открыть агентство недвижимости. Есть и другие нюансы:

• Без соответствующего опыта найти хорошее помещение с первой попытки нереально. Особенно трудно выбирать объекты под магазины и предприятия сферы услуг;
• Занимаясь бизнесом на субаренде коммерческой недвижимости, все придётся согласовывать с владельцем помещения. Он может и не одобрить некоторые решения;
• Такая деятельность имеет смысл только в мегаполисах. В небольших городах набор вариантов ограничен одной-двумя улицами, где почти все помещения уже заняты;
• Разочаровавшись в бизнес идее, недвижимость нельзя быстро и выгодно продать. Если предприниматель к тому же отремонтировал помещение, его ждут убытки.

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости

1. Если предприниматель не слишком торопится и располагает серьёзным капиталом, он может организовать бизнес на коммерческой недвижимости с нуля, то есть построить собственный торговый или деловой центр;

2. При отсутствии подходящих участков можно выкупить целое здание или его часть для сдачи в аренду. Вероятно, объект придётся приводить в порядок, но в большинстве случаев достаточно черновой отделки — многие арендаторы делают ремонт сами;

3. Альтернативный вариант бизнеса — покупка коммерческой недвижимости для перепродажи. Чтобы повысить стоимость, объект ремонтируют, модернизируют или перепрофилируют. Иногда бизнесмены приобретают незавершённые долгострои;

4. Если денег не хватает для реализации одной из таких бизнес идей, коммерческую недвижимость можно оформить в субаренду, разделить на части и сдать небольшим фирмам, на которые владельцам объекта некогда тратить время. Доход принесут:

• Долгосрочная аренда офисов и отдельных рабочих мест;
• Почасовая аренда комнаты для переговоров;
• Краткосрочная аренда офисных помещений;
• Аренда залов для проведения семинаров и тренингов;
• Предоставление фирмам юридических адресов.

5. Также можно заняться недвижимостью за рубежом: бизнес в странах Восточной Европы вести не сложнее, чем в России, а денег у клиентов здесь больше. Интересные варианты — строительство или покупка отеля, здания под магазин, офисного центра.

Как оформить бизнес?

Собираясь зарабатывать на коммерческих объектах или рассматривая бизнес идеи, как заработать 300000 рублей, предприниматель должен прежде всего позаботиться о законности своей деятельности. Для проведения операций с помещениями под офисы или магазины есть три варианта:

• Можно купить объект и сдавать его как физическое лицо, уплачивая НДФЛ и налог на имущество. Но юридическим лицам не всегда удобно снимать такую недвижимость;
• Можно приобрести помещение как физическое лицо, а для аренды открыть ИП. Это позволит использовать режимы УСН или ПСН, где ставка намного меньше НДФЛ;
• Можно открыть ИП до покупки объекта и сразу перейти на УСН или ПСН. Порой это единственный вариант, так как площади в ТРЦ вряд ли продадут частным лицам.

Самый выгодный способ, с чего начать бизнес в сфере недвижимости — сразу создать ИП и все операции проводить от его имени. Если предприниматель собирается заниматься арендой и перепродажей, он должен выбрать следующие коды ОКВЭД:

ОКВЭД бизнеса на коммерческой недвижимости

68.10	Покупка и продажа своей недвижимости
68.10.1	Подготовка к продаже своей недвижимости
68.10.2	Покупка и продажа своей недвижимости
68.20	Аренда и управление своей или арендованной недвижимостью
68.20.2	Аренда и управление своей или арендованной нежилой недвижимостью

Также необходимо учитывать, что отчислением части прибыли в казну обязательства предпринимателя перед государством не ограничиваются. Кроме того, владелец объекта недвижимости должен ежегодно платить за неё налог, ставка которого составляет 0,5–2% кадастровой стоимости помещения.

Наконец, все деловые операции следует подтверждать документально. Для бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости придется оформлять договоры:

• При использовании модели субаренды нужно заключить соглашение с владельцем помещения. В нём должна быть предусмотрена возможность передачи площадей в пользование третьим лицам;
• С каждым фактическим пользователем помещений следует подписать отдельный контракт, причём его положения и срок действия не должны противоречить основному договору найма недвижимости.

Как подобрать коммерческие помещения?

В каждом крупном городе есть сотни улиц и тысячи зданий. Предприниматель легко потеряется в таком многообразии, если не будет знать, где лучше искать подходящие для бизнеса объекты. Есть варианты, которые стоит рассматривать в первую очередь:

• Можно изучить помещения на первых этажах старых жилых домов. В спальных кварталах много таких зданий, причем расположены они обычно у главных улиц. Иногда целесообразно купить квартиру и перевести её в нежилой фонд;
• Можно обратить внимание на более новые дома, в которых первый этаж изначально был выделен для коммерческих целей. Здесь помещения просторнее, а инженерные системы спроектированы с учётом повышенной нагрузки;
• Место для магазинов и бутиков можно найти в одном из новых торговых центров, привлекающих большое количество посетителей. Зачастую здесь продают площади блоками по 200–500 м², что позволяет разделить их на несколько отделов;
• Помещения для офисов стоит искать в старых административных зданиях, закрытых детских садах, на территории расположенных недалеко от центра предприятий. Еще один вариант — покупка или аренда целого этажа в новом бизнес-центре.

Самый верный способ, как стать квалифицированным инвестором с нуля — это научиться правильно подбирать объекты для вложения средств. У коммерческой недвижимости есть ряд параметров, на которые следует обращать внимание:

1. Важно сразу ограничить район поисков. В центре речь идет максимум о десятке улиц, причем на небольшом их протяжении. Чем отличается подходящее место:

• Арендные ставки здесь в 3–5 раз выше, чем в среднем по городу;
• У входа наблюдается максимальный пешеходный и автомобильный трафик;
• На первых этажах есть много процветающих магазинчиков и кафе;
• Сюда можно максимум за полчаса доехать из крупных районов города.

2. В спальных районах следует искать объекты в самых многолюдных местах. Обычно это здания на пути от остановок к жилым домам или возле местных супермаркетов;

3. Нужно оценить внешний вид сооружения и местность вокруг него. Если здесь нет тротуаров и парковок, а стены дома осыпаются и трескаются, лучше пройти мимо;

4. В зданиях, построенных несколько десятилетий назад, следует обратить внимание на степень износа. Любой дефект со временем может стать серьёзной проблемой;

5. Для магазинов, заведений общепита и многолюдных офисов необходима вентиляция. Если системы нет и нельзя её обустроить, санитарная служба запретит эксплуатацию;

6. Открытие торговых объектов требует удобных подъездов и зоны разгрузки. При виде грузовиков в своём и без того тесном дворе местные жители будут недовольны;

7. В помещении нужны электроснабжение, линии связи, водопровод и канализация. В крайнем случае, должна быть возможность быстрого их подключения;

8. Электрическая сеть должна быть достаточной мощности. Например, на квартиру выделяют всего 3–4 кВт, тогда как офису нужно не менее 10 кВт, а кафе — 25 кВт;

9. В общественных помещениях по нормам нужны два выхода, причём изолированных от жилых помещений. Возможно, для этого придётся ломать наружную стену;

10. Желательно проверить наличие документов на входную группу и разрешений на установку вывесок. Если их нет, следует уточнить возможность их получения;

11. Арендаторам не понравится, если здание закрывают вечером. Зачастую фирмы работают с клиентами из других часовых поясов или получают ночью продукцию.

Как обустроить помещения?

При перепланировке желательно исходить из того, что для большинства видов малого бизнеса оптимальной считается площадь 80–100 м², хотя начинающие предприниматели зачастую предпочитают и менее просторные помещения. Поэтому:

• 20–30% площади следует выделить на помещения премиум класса. Они должны быть оснащены кондиционерами, связью, большими окнами, высокими потолками, кухней или комнатой отдыха. Сдать их можно намного дороже остальных;
• 50% площади нужно отдать под помещения среднего класса. Здесь нужны хорошая недорогая отделка, основные инженерные системы, каналы связи, общий санузел и сигнализация. Их предпочитает большинство бизнесменов;
• Остальную площадь можно выделить под бюджетные помещения. Для их отделки используют самые недорогие материалы, типовую мебель, экономят на освещении и кондиционерах. Такие объекты арендуют новички с ограниченным бюджетом.

Как правило, коммерческие объекты продаются или сдаются в аренду уже с отделкой. Поэтому предпринимателю нужно лишь продумать перепланировку, разработать проект прокладки коммуникаций и поделить площадь на отдельные помещения, руководствуясь при этом некоторыми правилами:

• В интерьере лучше придерживаться классического стиля и нейтральных светлых тонов. Такой дизайн подойдет большинству клиентов;
• Желательно выделить несколько вспомогательных помещений — переговорные, склады, комнаты отдыха. Они повысят стоимость рабочего пространства;
• Чтобы арендаторы не портили стены своими проводами, нужно заранее обеспечить объект телефонной связью и доступом в интернет;
• Рекомендуется заранее согласовать размещение рекламных материалов и вывесок на внутренних носителях и на фасаде. Это пригодится и в офисах, и в магазинах;
• Нельзя пренебрегать системами охраны и пожаротушения. В помещениях будут находиться материальные ценности и оргтехника.

Для примера можно привести бизнес план сдачи коммерческой недвижимости в аренду под офисы на базе помещения площадью в 600 м². Его нужно отремонтировать и разделить гипсокартонными перегородками, чтобы получить:

• 3 офиса премиум класса по 80 м²;
• 5 офисов среднего класса по 40 м²;
• 5 офисов эконом класса по 20 м²;
• 2 комнаты для переговоров по 30 м².

При входе можно оборудовать рабочее место администратора, который будет уточнять у посетителей цель их визита и направлять в нужный офис. С учетом всех рекомендаций для оснащения объекта понадобятся:

Оснащение для бизнеса на недвижимости

Название	Цена, руб.	Кол-во, шт.	Сумма, руб.
Инженерное оборудование
Вентиляция	360000	1	360000
Видеонаблюдение	60000	1	60000
Охранная сигнализация	150000	1	150000
Пожарная сигнализация	150000	1	150000
Огнетушитель	2600	17	44200
Распределительный шкаф	8000	1	8000
Светильник	700	60	42000
Оснащение офисов
Стойка администратора	15000	1	15000
Стул администратора	1500	1	1500
Шкаф для документов	4000	1	4000
Ноутбук администратора	25000	1	25000
МФУ	9000	1	9000
Телефон	3000	1	3000
Wi-Fi роутер	2200	15	33000
Сетевой маршрутизатор	5000	1	5000
Мини АТС	42000	1	42000
Стол и стулья для переговорной	30000	2	60000
Проектор с экраном	30000	2	60000
Кулер	4000	2	8000
Кондиционер	20000	10	200000
Прочее оснащение
Инструменты для ремонта	10000	1	10000
Уборочный инвентарь	3000	2	6000
Санузел	12000	2	24000
Итого:			1319700

Как определить арендную ставку?

Важнейшей характеристикой коммерческого объекта является возможность открыть в его стенах прибыльное предприятие. Если помещение находится в удачном многолюдном месте, выглядит прилично и стоит не больше, чем готовы позволить себе арендаторы, оно вряд ли будет простаивать. Но определить разумную арендную ставку и не продешевить порой достаточно сложно. Вот несколько факторов, влияющих на цену:

• Прежде всего, следует ориентироваться на состояние рынка. Если рядом сдают такие же помещения намного дешевле, быстро найти арендаторов не получится;
• На цену влияет престижность района или самого комплекса. В центре и элитных новостройках помещения стоят дороже, чем в старых спальных районах;
• Нужно учитывать наличие важной для бизнеса инфраструктуры — образовательных заведений, транспортных узлов, торговых центров, развлекательных заведений;
• Про прочих равных условиях объект в специализированном торговом или деловом центре ценится выше, чем комната в старом административном здании или подвале;
• Обустраивая офис или думая о том, как открыть гостиницу с нуля, арендатор согласится заплатить больше за привлекательный вид из окон помещения;
• Следует обратить внимание на состояние здания. В новых или отремонтированных сооружениях площадь стоит дороже, чем в домах постройки прошлого века;
• Цену можно поднять при наличии в помещении мощной системы электроснабжения, интернета и телефонных линий, кондиционеров, сигнализации;
• Зачастую клиенты готовы доплачивать за внутреннюю инфраструктуру — отдельные санузлы и душевые, кухню или столовую, лифты, переговорную, комнату отдыха;
• Имеет значение удобство входа в помещение. Если он расположен во дворе, то даже для здания в центре города цена будет ниже;
• Для торговых объектов важны соотношение площадей зала и подсобных помещений, наличие рядом конкурентов, интенсивность трафика, платежеспособность аудитории;
• Дополнительную плату можно попросить при наличии вместительной парковки, благоустроенной территории вокруг здания, круглосуточного освещения.

Кроме того, для каждого вида бизнеса существует разумный уровень затрат на аренду. Владельцу магазина или кафе будет просто невыгодно снимать помещение, если за него придется платить каждый месяц больше, чем 15–20% от выручки.

https://www.forbes.ru/biznes/404821-besprecedentnoe-polugodie-pandemiya-obrushila-rynok-kommercheskoy-nedvizhimosti-do
https://kakbiz.ru/investicii/biznes-na-kommercheskoj-nedvizhimosti.html