Ажиотаж на рынке недвижимости. Стоит ли сейчас вкладываться в жилье?

Краткое содержание:

Рынок недвижимости, который парализовало весной из-за пандемии коронавируса, с конца лета и по сей день буквально бурлит и кипит. Чем вызван такой ажиотажный спрос на квартиры? Стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость? Чем может быть чревато раздувание ипотечного пузыря? Обо все этом хочу поговорить с вами в своей новой публикации.

Причины ажиотажа на рынке недвижимости

Всплеск на рынке недвижимости, на мой взгляд, связан с влиянием нескольких различных факторов.

Первым фактором, повлиявшим на рост ажиотажа, стал отложенный спрос на недвижимость в период самоизоляции. Люди, которые планировали купить жилье в этом году, после отмены ограничительных мер активно занялись этим вопросом.

Второй фактор – нестабильность рубля. По итогам года рубль обесценился по отношению к доллару уже на 25%. Кроме того, снижение банковских ставок по депозитам и введение налога на вклады сделали хранение денег в банке совсем непривлекательной инвестицией. Люди обеспокоены сохранением накопленных сбережений. Поэтому они снимают свои банковские вклады и стараются эти деньги куда-то вложить. Ослабление рубля, как обычно, подогревает интерес к одному из главных отечественных защитных активов – к недвижимости.

Третьим фактором, повлиявшим на возрастание спроса на недвижимость, стала программа льготной ипотеки, которую приняло Правительство в конце апреля в качестве антикризисной меры. Эта программа дает возможность купить жилье по сниженной ставке 6,5% на сумму до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах.

Цены на жилье подпрыгнули

Вместе с ростом спроса на жилье, конечно же, выросли и цены. Все вышеперечисленные факторы негативно сказалась на рынке – привели к спекулятивному росту цен на квадратные метры.

Самый стремительный рост с начала года показали новостройки Хабаровска (+19,9%; 97 000 рублей за квадратный метр), Кемерова (+17,9%; 53 000 рублей) и Тулы (+17,6%; 65 000). Москва, Санкт-Петербург и Сочи были несколько скромнее: +7,3%, +11,4% и +16,6% соответственно. Но цены в столицах продолжают оставаться самыми высокими по стране. В Москве «квадрат» в новостройке стоит 238 000 рублей, в Питере и в Сочи – по 141 000.

Ипотечный пузырь может лопнуть

Для банков и застройщиков повышение спроса на недвижимость – настоящий подарок. Но программа льготной ипотеки, которая была принята как антикризисная временная мера, может в конечном итоге привести к надуванию пузыря на ипотечном рынке. Об этом говорили даже эксперты при правительстве.

Но, несмотря на это, Минфин принимает решение о продлении льготной ипотеки под 6,5% годовых до 31 декабря 2021 года, объясняя это тем, что программа позволит «повысить эффективность строительной отрасли, доступность ипотеки в условиях распространения коронавирусной инфекции», и обещая «благоприятные социально-экономические последствия» от этой программы.

Риски ипотеки крайне высоки для всей экономики России, которая может рухнуть, как американская в 2008 году из-за плохих долгов граждан. Все дело в том, что доходы россиян продолжают падать, а цены на недвижимость растут под давлением ажиотажа вокруг дешевой ипотеки.

Стоит ли вкладываться сейчас в недвижимость и брать ипотеку?

Многие люди сейчас, имея незначительные сбережения, пытаются их «спасти», вкладывая эти деньги в недвижимость. При этом денег зачастую не хватает, и они оформляют ипотеку, соблазняясь на льготные проценты.

На мой взгляд, скрести по сусекам и вкладывать деньги, отложенные «на черный день», в квартиру, взяв при этом еще и ипотечный кредит, однозначно не стоит. Использовать недвижимость как краткосрочный резерв – не самое лучшее решение. Если вы берете недвижимость в ипотеку, то надо понимать, что часть дохода, который вы хотите получить от роста цен на недвижимость, уйдет банку. Кроме того, цены на недвижимость после нынешнего скачка могут начать снижаться.

Надо помнить и о том, что вложение в недвижимость предполагает постоянные обязательные расходы (квартплата, налог на недвижимость, вложения в ремонт и т.д.). Кроме того, если вдруг понадобятся деньги, а запаса у вас нет, вытащить их из квартиры быстро не получится. Для сбережений на «черный день», которые могут пригодиться в ближайшей перспективе, самое главное – чтобы они были ликвидными. На мой взгляд, самым простым способом вложения на сегодняшний день могло бы быть вложение в валюту. Выгоднее покупать валюту на бирже, для этого нужно открыть инвестиционный счет.

Недвижимость – хорошее вложение на длительный срок. Если человек предполагает использовать эту недвижимость десятилетиями, то это, безусловно, имеет смысл.

Дорогие читатели, мне очень важно ваше мнение по поводу прочитанной публикации.

Если публикация вам понравилась, прошу поддержать ее и поставить лайк, если не понравилась – дизлайк.

Что будет с ценами на жилье?

К чему приведет рынок столкновение двух трендов — удешевления ипотеки и падения реальных доходов людей

2020-й год для россиян выдался непростым: коронавирус и экономические проблемы серьезно осложнили жизнь миллионов людей. На грани коллапса внезапно оказались целые отрасли. Но для рынка жилой недвижимости этот период прошел довольно мягко. Поддержка государства и желание людей сохранить деньги в чем-то «реальном» привели к тому, что продажи квартир, которые поначалу упали, вскоре побили докризисные рекорды. Но трудности еще не закончились и вопрос, что ждет рынок дальше, волнует и покупателей, и продавцов. Об этом мы расспросили экспертов.

Что происходит с рынком недвижимости

Основным отличием кризиса-2020 от всех предыдущих экономических неурядиц стало нетипичное поведение Центрального Банка России. Регулятор несколько раз снижал ключевую ставку, делая кредиты для населения более доступными. Ранее в сложные моменты ставка всегда росла.

«Так было, например, в декабре 2014-го года, когда ипотека стала недоступной для массового потребителя. В итоге спрос на рынке упал, а цены на недвижимость показали отрицательную динамику. В этот раз ситуация диаметрально противоположная — проценты по ипотеке опустились до рекордно низких значений», — объяснил директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

По его словам, вкупе с программой льготной ипотеки на новостройки под 6,5% это позволило избежать обвала рынка недвижимости. Согласно данным «Этажей» только за минувшее лето спрос на первичном рынке вырос на 50%, а на вторичном — на 40-42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Средняя стоимость новостроек с начала года выросла на 9,6%; наибольшую динамику показал самый популярный сегмент — студии и однокомнатные квартиры

Свою роль в спасении отрасли сыграли и факторы, напрямую с недвижимостью не связанные. Например, на фоне изменения ключевой ставки снизилась доходность от банковских вкладов, а государство вдобавок ввело НДФЛ на проценты по ним. Из-за проблем в экономике и конфликтов вокруг цен на нефть также серьезно просел курс рубля. Поэтому многие россияне начали искать альтернативные варианты сбережения средств, и на первый план тут вышла проверенная временем схема «вкладывай в квадратные метры».

Что будет с ценами на жилье

Наложившись друг на друга, все эти обстоятельства серьезно подстегнули продажи недвижимости в кризис. Но строить в это время у нас больше не стали, поэтому ажиотаж привел к тому, что цены на недвижимость после карантина начали расти ускоренными темпами.

«Средняя стоимость новостроек с начала года, по нашим оценкам, выросла на 9,6%. Наибольшую динамику показал самый популярный сегмент — студии и однокомнатные квартиры, где средняя цена выросла на 11%. „Двушки“ подорожали на 6%, а вот трехкомнатные прибавили в цене только 4%», — поделился данными Ильдар Хусаинов.

По словам директора «Этажей», сейчас рынок недвижимости находится в откровенно перегретом состоянии. С одной стороны, еще не исчерпал себя отложенный спрос после карантина. С другой, в банки в последнее время активно шли те, кто боялся, что программа льготной ипотеки скоро закончится.

Текущая ситуация во многом является искусственной: рост интереса к ипотеке происходит на фоне неуклонного снижения реального дохода россиян

В итоге сейчас мы видим классический пример из учебника экономики, когда предложение не успевает за спросом. В такой ситуации двух вариантов ответа на вопрос, подорожают ли еще квартиры в 2020-м году, быть не может. Многие застройщики сегодня поднимают цены уже на нулевом этапе строительства, ведь если все квартиры раскупят по минимальной стоимости, возведение дома с учетом длительности этого процесса, инфляции и прочих факторов, может стать экономически невыгодным.

При текущей динамике к концу года рост цен на новостройки может достигнуть 15%. Но это средний показатель — особо ликвидные варианты, по словам Хусаинова, способны вырасти в цене и на 40%. И такие примеры уже есть: в особо популярных жилых комплексах за август студии «подросли» на 41%. Рынок вторичного жилья, по прогнозам эксперта, покажет более сдержанный рост, и средняя стоимость квартир по итогам года там увеличится на 9-12%.

Дальнейшие перспективы рынка

Благодаря взвешенной политике Центробанка и удачному стечению обстоятельств рынок жилой недвижимости удалось спасти от серьезных потрясений. Но при этом нельзя не отметить, что текущая ситуация во многом является искусственной. Рост интереса россиян к ипотеке происходит на фоне неуклонного снижения их реального дохода, отмечаемого в последние несколько лет.

Команда аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», возглавляемая Олегом Репченко, считает это потенциально опасным:

«В ближайшие месяцы, примерно до нового года, цены будут расти, а затем рынок встанет, потому что у покупателей закончатся деньги, а у продавцов — адекватные по цене квартиры», — полагают аналитики.

Кризис, охвативший практически все развитые страны, на самом деле еще далек от своего завершения. Риск повторного всплеска заболеваемости коронавирусом, общая экономическая нестабильность, политические разногласия ведущих держав и другие факторы продолжают негативно влиять на обстановку.

https://www.9111.ru/questions/7777777771028562/
https://journal.n1.ru/articles/chto-budet-s-cenami-na-zhile/