Что делать с акциями, действительные ли они где узнать?

Нашла «сертификат №. на право собственности на именные акции АО закрытого типа «Куйбышевазот» выданный отцу 1.12.93 г. , (отец умер в 2007 г.) ,куда с ней идти? Что делать? Дивидендов я ни разу не получала, никаких сообщений от завода тоже не было, где можно проконсультироваться вообще об акциях?

Для начала на сайте налоговой можно посмотреть существует ли сейчас это АО. Вполне возможно что оно было ликвидировано. Поэтому и эта бумажка никакой стоимости не представляет. (ст. 61 ГК РФ)

В первую очередь советую обратиться к реестродержателю и уточнить судьбу данных акций. Данные реестродердателя можете найти на сайте налоговой

Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 N 208-ФЗ.

В соответствии со ст. 44 Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об акционерных обществах» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2017) должен вестись реестр акционеров

Вам необходимо узнать, кто является реестродержателем-то есть какая контора осуществляет эти функции и обратиться за информацией к ним. если Ваш отец до сих пор у них в реестре как держатель акций, вам нужно уточнить в каком порядке данные ценные бумаги могут быть оформлены на ваше имя.

Так как срок прошел достаточно длительный, думаю, что сделать вы это сможете только через суд.

Обратитесь к нотариусу. Он может по Вашей просьбе сделать запрос в адрес реестродержателя о принадлежности акций отцу. . Далее можете вступить в наследство и получить свидетельство оправе на наследство. И на законном основании получать дивиденды. Ст.1154 ГК РФ. Если ранее не вступали в наследство придется восстанавливать срок через суд.

ГК РФ Статья 1176. Наследование прав, связанных с участием в хозяйственных товариществах и обществах, производственных кооперативах

1. В состав наследства участника полного товарищества или полного товарища в товариществе на вере, участника общества с ограниченной или с дополнительной ответственностью, члена производственного кооператива входит доля (пай) этого участника (члена) в складочном (уставном) капитале (имуществе) соответствующего товарищества, общества или кооператива.

Если в соответствии с настоящим Кодексом, другими законами или учредительными документами хозяйственного товарищества или общества либо производственного кооператива для вступления наследника в хозяйственное товарищество или производственный кооператив либо для перехода к наследнику доли в уставном капитале хозяйственного общества требуется согласие остальных участников товарищества или общества либо членов кооператива и в таком согласии наследнику отказано, он вправе получить от хозяйственного товарищества или общества либо производственного кооператива действительную стоимость унаследованной доли (пая) либо соответствующую ей часть имущества в порядке, предусмотренном применительно к указанному случаю правилами настоящего Кодекса, других законов или учредительными документами соответствующего юридического лица.

2. В состав наследства вкладчика товарищества на вере входит его доля в складочном капитале этого товарищества. Наследник, к которому перешла эта доля, становится вкладчиком товарищества на вере.

3. В состав наследства участника акционерного общества входят принадлежавшие ему акции. Наследники, к которым перешли эти акции, становятся участниками акционерного общества.

Постановление ФКЦБ РФ от 02.10.1997 N 27

(ред. от 20.04.1998)

«Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг»

7.3.2. Документы, необходимые для внесения в реестр записи о переходе прав собственности на ценные бумаги в результате наследования

Регистратор вносит в реестр записи о переходе прав собственности на ценные бумаги в результате наследования по предоставлению следующих документов:

подлинник или нотариально удостоверенная копия свидетельства о праве на наследство (передается регистратору);

документ, удостоверяющий личность (предъявляется регистратору);

подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего права уполномоченного представителя (передается регистратору);

сертификаты ценных бумаг, принадлежащие прежнему владельцу, при документарной форме выпуска (передаются регистратору).

2 варианта обратитесь в налоговую или к нотариуса и выясните данные реестродержателей

Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 N 208-ФЗ (последняя редакция)

Статья 44. Реестр акционеров общества

(в ред. Федерального закона от 07.08.2001 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы толкования и применения ст. 44

Консультант Плюс: примечание.

Об ответственности за ненадлежащее ведение реестра акционеров см. ст. 149 ГК РФ, ст. 15.22 КоАП РФ, ст. 185.2 УК РФ.

[quote]1. Общество обязано обеспечить ведение и хранение реестра акционеров общества в соответствии с правовыми актами Российской Федерации с момента государственной регистрации общества.

(см. текст в предыдущей редакции)

2 — 3. Утратили силу. — Федеральный закон от 29.06.2015 N 210-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

4 — 5. Утратили силу с 1 июля 2016 года. — Федеральный закон от 29.06.2015 N 210-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Акционерное общество существует и по сей день. Вот официальный сайт http://www.kuazot.ru/RUS/contacts

Так что имеете право на дивиденды в соответствии с ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 N 208-ФЗ. Но сначала нужно обратиться к нотариусу, чтобы оформить данные акции как наследство и получить свидетельство о праве на наследство (акции).

Если после смерти отца Вы вступали в наследство через нотариуса, то нужно обратиться к тому же нотариусу с этим сертификатом. Нотариус сделает нужные запросы и выдаст свидетельство о праве на наследство. С которым Вы обратитесь к реестродержателю, чтобы вас внесли в реестр вместо отца и выдавали дивиденды или чтобы вы смогли продать или подарить акции.

Если после смерти отца Вы не вступали в наследство через нотариуса, тогда придется признавать право собственности в порядке фактического принятия наследства через суд, подав иск в соответствии со ст. 130-131 ГПК РФ.

Все вышеуказанные действия совершить после того, как в налоговой Вы убедитесь в том, что ЗАО существует или есть его правопреемник.

АО «Куйбышевазот» существует в настоящее время

Адрес Россия, Самарская область, Тольятти, Новозаводская улица, 6

Телефон+7 8482 56‑10-09, +7 8482 56‑10-47, […]

Первым что вам нужно узнать, какая организация является согласно ст 44 ФЗ Об акционерных обществах реестродержателем акций данного акционерного общества Позвоните по указанным телефонам Вам дадут информацию как связаться с реестродержателем У реестродержателя узнайте подробную информацию об этих акций, какие на них начисляются дивиденды Если начисляются небольшие суммы то овчинка, как говорится выделки не стоит, Тогда нет смысла предпринимать какие то действия по этим акциям

Чтобы на ваше имя было извещение с завода нужно вступать в наследство на акции Получив свидетельство о наследстве вам затем его стоит отдать реестродержателю, чтобы переоформить эти акции на ваше имя и вас включить в реестр Со дня смерти вашего отца прошло десять лет Вы пропустили шестимесячный срок вступления в наследство, поэтому придется обращаться в суд и там на основании ст ст 55 и 56 ГПК РФ доказывать фактическое принятие наследства.

Обратитесь к представителям, это действующее предприятие и сможете продать эти акции и получить дивиденды за прошлые годы. Если я правильно понял, Вы приняли наследство после смерти отца, следовательно приняли и акции, как наследство. Для начала к регистратору-ведущему реестр акционеров данного общества, переоформить данные акции на себя, затем возможно получение дивидендов и их продажа. Получите у нотариуса еще одну справку, что Вы являетесь наследником данных акций, но их придется оценивать, прежде чем получить свидетельство о праве собственности на данные акции.

Вот ссылка на официальный сайт данного предприятия.

Адрес страницы в сети Интернет, предоставляемой Обществом с ограниченной ответственностью «Интерфакс-ЦИРКИ», на которой ОАО «КуйбышевАзот» осуществляет опубликование информации в соответствии с Положением Банка России от 30.12.14 г. (в редакции от 16.12.2015 г.): http://www.e-disclosure.ru/portal/company.aspx?id=703

Информация, раскрываемая в соответствии с Положением Банка России от 30.12.2014 г., размещена в разделе «Инвесторам»

ГК РФ Статья 1112. Наследство

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные б.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 3

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

Уголовный кодекс Российской Федерации

Я хотела узнать. У нас есть на руках свидетельство о праве собственности на акции » ЛЛД-ФОНД» .по этому свидетельству мы можем получить дивиденды. Или это уже все без мысленно.

АООТ ЧИФ ЛЛД-фонд исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо 26.12.2007 г. Получить какие либо дивиденды не представляется возможным, обращение в суд бессмысленно.

Всего Вам доброго и удачи.

К сожалению получить по акциям «ЛЛД-ФОНД» ничего нельзя, так как фонд прекратил свою деятельность.

Ниже информация из «интернета».

Мой отец обменял ваучеры на акции ЧИФ «ЛЛД-ФОНД», что подтверждается свидетельством о владении ценными бумагами. Как получить дивиденды за прошлые годы? Имеет ли смысл обращаться в суд?

АООТ Чековый инвестиционный фонд «ЛЛД-ФОНД», имевшее лицензию Государственного комитета по управлению имуществом, было зарегистрировано Московской регистрационной палатой по адресу: 115054, г. Москва, ул. Дубнинская, д. 11/17.

С момента создания фонд размещал свои активы в родственной коммерческой структуре АКБ «ЛЛД-банк» (ОАО), который решением арбитражного суда г. Москвы от 24.04.96 был признан банкротом. Определением арбитражного суда г. Москвы от 14.07.99 конкурсное производство в отношении АКБ «ЛЛД-банк» (ОАО) было завершено, банк ликвидирован.

Само же АООТ ЧИФ «ЛЛД-ФОНД» не привело свою деятельность в соответствие с Указом Президента РФ от 23.02.98 № 193 «О дальнейшем развитии деятельности инвестиционных фондов» и в результате автоматически прекратило существование. По нашим сведениям, за свою короткую жизнь фонд не выплачивал дивиденды акционерам.

К сожалению, компенсационные выплаты акционерам АООТ ЧИФ «ЛЛД-ФОНД» не полагаются. Дело в том, что согласно действующему уставу Федерального общественно-государственного фонда по защите прав вкладчиков и акционеров бывшие Читы сегодня не включены Попечительским советом названного фонда в перечень финансовых структур, по которым осуществляются компенсационные выплаты. Обращения в судебные органы, равно как и в другие структуры, призванные защищать интересы миноритарных акционеров, по этой компании бесперспективны.

К сожалению уже ничего не получить, данного фонда уже нет, деятельность прекращена. Всего доброго и спасибо за обращение на сайт.

С какого момента учредители акционерного общества приобретают право собственности на акции этого акционерного общества. В каком законодательном акте есть этому подтверждение. Заранее спасибо.

На основании ст.29 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (с изменениями от 26 ноября 1998 г., 8 июля 1999 г., 7 августа 2001 г., 28 декабря 2002 г., 29 июня 2004 г.) право на именную бездокументарную ценную бумагу переходит к приобретателю:

в случае учета прав на ценные бумаги у лица, осуществляющего депозитарную деятельность, — с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя;

в случае учета прав на ценные бумаги в системе ведения реестра — с момента внесения приходной записи по лицевому счету приобретателя.

Права, закрепленные эмиссионной ценной бумагой, переходят к их приобретателю с момента перехода прав на эту ценную бумагу. Переход прав, закрепленных именной эмиссионной ценной бумагой, должен сопровождаться уведомлением держателя реестра, или депозитария, или номинального держателя ценных бумаг.

Жена и малолетний сын (10 месяцев) фактически проживали вместе с мужем муниципальной квартире (пос. Строитель). Прописаны не были. Муж трагически погиб. Жена с сыном зарегистрировались в этой квартире через 4 месяца поле смерти мужа. Никакой недвижимости у мужа не было. Жена и сын фактически приняли наследство – распорядились вещами погибшего мужа, оставшимися после его смерти. Часть личных вещей (наручные часы, книги, фотографии) — оставили себе на память; кухонным гарнитуром, диваном и др. предметами домашнего обихода пользовались сами; одежду выбросили. О наличии у мужа акций узнали в марте 2020 года — от руководителя АО. Нотариус Можайска (ул. Мира, д.4) сказала, что оформить Св-во на акции не может, нужно обратиться в суд. Вопрос: иск будет об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на акции в порядке наследования? Вы возьметесь за это дело? Если «ДА» — сколько будет стоить? Благодарю и жду ответа.

Вы к нотариусу с заявлением о принятии наследства обратились по истечение 6 мес.?

Нотариус Вам правильно сказала, для уточнения информации по порядку работы обратитесь к адвокату по личным контактам (указаны под ответом и в профиле).

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Ваш иск будет об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на акции в порядке наследования.

этот вопрос решить можно, но Вам нужно выбрать юриста с этого сайта и обратитесь к нему в личные сообщения, где сможете все детально обсудить, в том числе и оплату.

Нет, не обратились. На предметы обихода и личные вещи наследство не оформляется.

В случае пропуска срока в шесть месяцев только судебный порядок. Доказывание по такому делу имеет строго сформированный уже порядок, равно как и формуляр исковых требований.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Иск об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на акции в порядке наследования. Для оплаты гос. пошлины необходимо установить рыночную стоимость акций, в отношении которых подан иск. На какую дату нужно установить рыночную стоимость — на дату смерти или на дату подачи иска?

Обратитесь в брокерское агентство, там масса нюансов относительно стоимости и способов её определения.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Исходя из буквального понимания ст. 91 ГПК РФ, исходя из текущей стоимости имущества.

Нашла в документах свидетельство о праве собственности на акции Вашего фонда, что с ними делать?

Мария, вопрос не из юридической сферы. Могу Вам посоветовать следующий алгоритм. Если хотите узнать информацию об сертификате или акциях, либо продать их — найдите в интернете инвестиционные компании-брокеров своего региона (с давней историей, проверьте в интернете отзывы (например https://bcs.ru). Обратитесь туда, под видом того, что хотите продать. У них есть доступ к специальной программе реестров акций и ценных бумаг, где они могут по ФИО посмотреть, какие у Вас акции есть. Узнаете, стоят ли что-нибудь ваши акции нет. Если у них будет интерес к ним, поторгуйтесь и продавайте.

Не надо. Если она не именная. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)

«»ГК РФ Статья 146. Переход прав, удостоверенных документарными ценными бумагами

1. С переходом права на документарную ценную бумагу переходят все удостоверенные ею права в совокупности.

«»2. Права, удостоверенные предъявительской ценной бумагой, передаются приобретателю путем вручения ему ценной бумаги лицом, совершившим ее отчуждение.

Права, удостоверенные предъявительской ценной бумагой, могут перейти к другому лицу независимо от ее вручения в случаях и по основаниям, которые установлены законом.

«»3. Права, удостоверенные ордерной ценной бумагой, передаются приобретателю путем ее вручения с совершением на ней передаточной надписи — индоссамента. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или законом, к передаче ордерных ценных бумаг применяются установленные законом о переводном и простом векселе правила о передаче векселя.

«»4. Права, удостоверенные именной документарной ценной бумагой, передаются приобретателю путем вручения ему ценной бумаги лицом, совершающим ее отчуждение, с совершением на ней именной передаточной надписи или в иной форме в соответствии с правилами, установленными для уступки требования (цессии).

Нормы параграфа 1 главы 24 настоящего Кодекса применяются к передаче прав, удостоверенных именными документарными ценными бумагами, в порядке уступки требования (цессии), если иное не установлено правилами настоящей главы, иным законом или не вытекает из существа соответствующей ценной бумаги.

5. В случае неисполнения обязательства передать ордерную или именную документарную ценную бумагу приобретатель вправе требовать ее изъятия у лица, во владении которого она находится, за исключением случаев, если на ценной бумаге учинены индоссамент или передаточная надпись лица, совершившего отчуждение, по которым права переданы иному лицу.

6. В случае неисполнения обязательства по совершению индоссамента или передаточной надписи на ордерной или именной документарной ценной бумаге переход прав на ордерную или именную документарную ценную бумагу осуществляется по требованию приобретателя на основании решения суда путем совершения лицом, осуществляющим исполнение судебного решения, надписи на ценной бумаге, которая имеет силу индоссамента или передаточной надписи.

7. Переход прав, удостоверенных ордерной или именной ценной бумагой, к другому лицу по основаниям иным, чем передача по договору, осуществляется путем приобретения права на ценную бумагу в случаях и по основаниям, которые установлены законом.

8. Переход прав на ордерные или именные ценные бумаги подтверждается:

1) при наследовании — отметкой нотариуса на самой ценной бумаге, которая имеет силу индоссамента или передаточной надписи предшествующего правообладателя;

2) при реализации таких ценных бумаг в случае обращения на них взыскания — отметкой лица, уполномоченного на реализацию имущества владельца таких ценных бумаг;

3) в иных случаях — на основании решения суда отметкой лица, осуществляющего исполнение судебного решения.

9. При учете прав на именную документарную ценную бумагу права переходят к лицу, указанному в ценной бумаге, в момент внесения в учетные записи отметки о переходе прав. Отметка вносится на основании передаточного акта, совершенного сторонами в присутствии лица, осуществляющего учет в соответствии с пунктом 4 статьи 143 настоящего Кодекса, или на основании нотариально удостоверенного передаточного акта, предъявленного лицу, осуществляющему учет, одной из сторон.

10. При уклонении лица, осуществляющего учет в соответствии с пунктом 4 статьи 143 настоящего Кодекса, от внесения в учетные записи отметки о переходе прав лицо, на имя которого совершен передаточный акт, может требовать в судебном порядке внесения соответствующей отметки в учетные записи.

]]>
REIT-фонды – что это такое и как помогают инвестировать в доходную недвижимость

Кто из россиян не мечтает купить пару-тройку квартир, чтобы безбедно жить на пассивный доход? Но мечты часто разбиваются о реальность: отсутствие миллионов на счете, невозможность найти адекватных съемщиков, замороженная стройка и пр. Как результат – трата времени, нервов и денег. Для тех, кто не хочет брать на себя все риски вложения в физическую недвижимость, придумали REIT-фонды. В статье разберем, что это такое, как в них инвестировать в России, какие есть преимущества и недостатки по сравнению с другими способами создания капитала.

Понятие и требования к фондам

REIT – аббревиатура от английского “real estate investment trusts”, что в переводе означает “инвестиционные фонды недвижимости”. Они выступают как коллективные инвестиции в недвижимость – когда в одном месте собираются денежные средства нескольких вкладчиков (десятков и сотен тысяч человек) и направляются в строительство или покупку активов с целью получения дохода.

Главные особенности инвестирования в такие фонды: инвестору не надо иметь миллионов на своем счете, чтобы купить жилую или коммерческую недвижимость, не надо самостоятельно искать арендаторов, следить за своевременным поступлением арендных платежей, состоянием актива и т. д.

Необходимо просто выбрать подходящий REIT и купить его акции. Все точно так же, как и с обычной компанией, которая торгуется на бирже. Все остальное за вас сделает управляющая компания.

Как работает фонд:

• аккумулирует деньги инвесторов и вкладывают их в объекты недвижимости (жилые дома, отели, офисные помещения, промышленные здания и сооружения, складские помещения и пр.);
• в зависимости от вида актива фонд зарабатывает либо на продаже построенного объекта, либо на сдаче в аренду помещений, либо на бронировании (если речь идет об отелях);
• полученные средства распределяются в виде дивидендов среди инвесторов пропорционально их доле в общей копилке фонда.

Доходность при таком раскладе формируется из 2 источников:

1. Рост котировок на бирже. Акции фондов свободно обращаются на фондовой бирже. Рыночная цена складывается под воздействием спроса и предложения. Она может расти, может и падать. Например, если сегодня на рынке недвижимость растет в цене по какой-либо причине, то интерес инвестора к ней и спрос на акции REIT повышаются. Любой человек, который имеет доступ на биржу, может их купить в свой портфель и в долгосрочной перспективе заработать на росте котировок.
2. Дивиденды. Не менее 90 % своего дохода от реализации или эксплуатации объекта недвижимости фонд должен отдать своим вкладчикам. Некоторые проводят выплаты раз в месяц, другие – раз в квартал. Это хороший вариант для формирования и получения пассивного дохода.

К фонду инвестиционной недвижимости предъявляется ряд требований:

• открытая компания, акции которой свободно торгуются на фондовой бирже;
• не менее 90 % дохода идет на дивиденды – в этом случае организация может рассчитывать на налоговые льготы в США в виде отсутствия корпоративного налога на распределяемый среди акционеров доход;
• не менее 75 % вложено в недвижимость или ипотечные закладные;
• не менее 75 % доходов приходится на поступления рентных или ипотечных платежей;
• не менее 100 акционеров в составе фонда, не более 50 % акций находится в собственности 5 самых крупных из них.

Сегодня REIT – это отдельный класс активов, некоторые фонды входят в базу расчета индекса S&P 500. В отличие от физической недвижимости, порог входа маленький: от нескольких десятков до нескольких сотен долларов.

Классификация

Мы рассмотрим две классификации REIT. Первая из них основана на делении фондов по виду получаемого дохода:

1. Equity REIT или долевой. Наиболее распространенный вид. Основной доход получает от сдачи в аренду недвижимости, часть прибыли может поступить от продажи активов. Простой пример: фонд купил или построил офисное здание, сдает в аренду помещения, доходы распределяет среди акционеров.
2. Mortgage REIT или ипотечный. Фонд не вкладывает деньги инвесторов в конкретные объекты, а покупает ипотечные закладные. Основной доход будет от выплат заемщиков по ипотеке.

Каждому виду трастов присущи свои риски. Кроме рассмотренной выше классификации, все фонды делятся по видам недвижимости, в которые они вкладываются и которыми управляют:

1. Data centers – дата-центры, помещения для хранения серверов.
2. Infrastructure – объекты инфраструктуры: линии связи, электрические сети и пр.
3. Residential – жилые апартаменты.
4. Timberlands – леса, т. е. объекты по заготовке и переработке древесины.
5. Lodging/Resorts – отели, туристические базы.
6. Retail – объекты торговли: магазины, торговые центры и др.
7. Health care – объекты здравоохранения: больницы, медицинские лаборатории, поликлиники.
8. Self-storage – складские помещения самообслуживания.
9. Industrial – промышленные объекты, склады.
10. Office – офисные здания.
11. Specialty – разные специфические объекты: театры, кинотеатры, казино, другие объекты развлечений.
12. Diversified – диверсифицированные фонды, которые вкладывают деньги в объекты из разных секторов.

Плюсы и минусы инвестиций в REIT

Фонды недвижимости есть в портфелях многих американских инвесторов. Но у них, как и у любого инвестиционного инструмента, есть свои плюсы и минусы.

1. Простота инвестирования. Прокрутите в голове все, что вам надо сделать, чтобы купить квартиру или коммерческое помещение. А теперь представьте, что потребуется всего пара минут для того, чтобы стать владельцем сети отелей, объектов здравоохранения или жилых комплексов премиум-класса. Это время нужно для нажатия кнопки “Купить” в торговом терминале.
2. Высокие дивиденды. Чтобы получить налоговые льготы, фонды REIT направляют на выплаты акционерам большую часть доходов, некоторые даже 100 %. В результате инвесторы получают солидные выплаты раз в месяц или квартал. При этом не занимаются управлением объектами, не ищут арендаторов, не делают за ними ремонт, не надоедают им напоминаниями об оплате.
3. Низкий порог входа. Например, крупный американский фонд “Simon Property Group, Inc.”, мировой лидер в области девелопмента торговой недвижимости, стоит около 68 $ за акцию, Welltower Inc. входит в индекс S&P 500, инвестирует в инфраструктуру здравоохранения, стоит около 58 $.
4. Ликвидность. Физический объект недвижимости далеко не всегда бывает ликвидным. Может потребоваться много времени, чтобы обменять его на деньги. Этого нельзя сказать об акциях REIT – они торгуются на фондовых биржах и обладают очень высокой ликвидностью.
5. Возможность частичного вывода средств. Представьте ситуацию, что вам срочно понадобились деньги. В случае владения квартирой или другим объектом вам придется искать покупателя и продавать актив целиком. Из-за срочности иногда приходится еще и цену снижать. Акции вы продаете на ту сумму, что вам необходима, и по рыночной цене.
6. Диверсификация. Я часто в своих статьях пишу об этом помощнике инвестора. Добавление акций фондов недвижимости в инвестиционный портфель наравне с акциями, облигациями, золотом помогает снизить риски и на долгосроке повысить доходность. Если физически вы не сможете купить более 1-2 объектов, то REIT вкладывают деньги сразу в несколько десятков или даже сотен объектов из разных секторов по всему миру, а вы являетесь акционером такой компании.
7. Защитный актив. Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе – это всегда тихая гавань для инвестора. С ростом инфляции управляющие компании, как правило, пересматривают и арендные ставки в сторону увеличения. В этом случае акционеры могут рассчитывать на повышение доходности своих инвестиций. А финансовые кризисы, которые приводят к обвалу котировок на биржах, не всегда так же действуют на фонды недвижимости.

Минусы тоже есть:

1. Зависимость от управляющей компании. Даже один объект недвижимости представляет собой сложный актив для управления. Представьте, что таких объектов десятки и сотни. От профессионализма управляющей компании зависит размер доходов, а значит – и дивидендов акционерам.
2. Вложения в недвижимость подвержены рискам: макроэкономические (экономические и политические кризисы), рыночные (падение цен, снижение поступлений от аренды), законодательные, природные и техногенные катастрофы, способные привести к потере объекта или значительным тратам на восстановление.
3. Налог 30 % для нерезидентов США. Это актуально для россиян, которые инвестируют на Санкт-Петербургской бирже.

Как инвестировать в REIT

В США и других странах мира REIT пользуются большой популярностью, особенно для накопления пенсионного капитала. На сайте аналитического агентства Nareit, которое публикует информацию обо всех актуальных на сегодня фондах, есть данные по 195 REIT (на октябрь 2020 г.). К сожалению, российскому инвестору купить любую компанию из этого списка можно только в 2 случаях:

1. Получение статуса квалифицированного инвестора и выход на зарубежные биржи.
2. Открытие счета у зарубежного брокера (например, Interactive Brokers) и инвестирование на любой площадке мира.

Рассмотрим 3 варианта, где и как купить REIT россиянину.

Фонды недвижимости в России

Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Доступны для неквалифицированного инвестора. В отдельный класс активов они не выделены. Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”.

Указанная таблица нужна только для того, чтобы посмотреть список торгуемых инструментов на Санкт-Петербургской бирже и краткое описание каждой компании. Текущие котировки лучше искать на investing.com или tradingview.com. Там же есть ссылка на официальный сайт фонда. С помощью онлайн-переводчика можно получить представление, куда инвестирует компания.

Более подробную финансовую информацию (размер дивидендов, денежный поток, коэффициенты и пр.) смотрите на investing.com.

ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Его главное преимущество – широкая диверсификация. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости.

Наиболее известные управляющие компании: SPDR, Vanguard и iShares. Для поиска и отбора ETF в свой портфель удобно пользоваться сервисами etf.com и etfdb.com. Сайты на английском языке, но разобраться можно и нужно, если хотите инвестировать на зарубежных рынках.

Например, на сайте etfdb.com выбираете инструмент ETF Screener или Categories, отмечаете, что интересует Real Estate, и получаете исчерпывающий список существующих на данный момент ETF с подробной информацией по каждому фонду.

Например, топ-5 лидеров по капитализации:

Российский аналог – ПИФ

Как альтернатива рассмотренному в статье инструменту на российском рынке есть закрытые ПИФы, которые инвестируют в рынок недвижимости. Конкуренцию зарубежным фондам они составить не могут по следующим причинам:

• их количество ничтожно маленькое по сравнению с REIT;
• часто уходят с рынка – ни о какой долгой истории развития говорить не приходится;
• высокие комиссии;
• нет прозрачной информации, куда вкладываются деньги;
• высокий порог входа – как правило, от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей;
• не выплачивают дивиденды;
• зачастую не инвестируют напрямую, а покупают акции зарубежного ETF.

На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра я нашла 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. Ни один не вызвал у меня желания вложить деньги.

Давайте посмотрим на результаты работы 2 закрытых ПИФов от уважаемой управляющей компании “Сбербанк Управление Активами”. Выводы вы сделаете сами.

• ЗПИФ “Коммерческая недвижимость” – за 5 лет стоимость пая снизилась на 33,74 %, СЧА сократилась на 67,48 %.

• ЗПИФ “Арендный бизнес” – за 3 года стоимость пая и СЧА выросла на 3,99 %.

Заключение

Инвестиции в недвижимость у россиян всегда ассоциировались с надежностью. Кризисы приходят и уходят, а объект стоит. Но у всех ли есть возможность вложить несколько миллионов рублей в квартиру, дом или офис? А купить больницу, склад или отель на берегу океана?

REIT позволяет это сделать каждому, у кого есть брокерский счет и пара сотен долларов в кошельке. И это не будет вложением в виртуальные активы. Вы инвестируете в реально стоящие на земле и работающие объекты недвижимости. При желании можете даже съездить на место и посмотреть свои владения. Поэтому и в этом случае справедливо сказать: “Кризисы приходят и уходят, а объект стоит”.

Очень надеюсь, что российский инвестор оценит преимущества REIT, как это уже сделали миллионы людей по всему миру. И остается только надеяться, что на наших биржах появятся ETF на REIT, которые позволят минимизировать риски и повысить доходность инвестиционного портфеля.