Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости

Инвестиции – полезный источник пассивного увеличения собственного капитала. Различают несколько типов инвестиционной деятельности, выбор субъекта финансирования остается за инвестором. Закрытые паевые фонды – специальные проекты для долгосрочного оборота финансов. Такие программы позволяют клиентам существенно увеличить стартовый капитал с минимальными рисками. Расскажем, как открыть паевой фонд, правильно сделать вложения.

Содержание статьи

Что такое закрытый паевой инвестиционный фонд

Программы коллективного инвестирования появились в начале двадцатого века в США. К 1970-1980 г. такие проекты достигли наибольшего спроса и популярности. Основной доход американских инвесторов составляли инвестиции под гособлигации. В России первые паевые фонды появились в 1996 г. после публикации указа №765 от 26.07.1995 г..

Спустя пять лет проекты коллективных финансовых вложений на российском рынке активно развивались, приносили инвесторам достойный доход. Различают три типа инвестиционной деятельности: открытые, смешанные и закрытые фонды. Именно последний вид сегодня наиболее популярен среди собственников капитала.

Закрытый паевый инвестиционный фонд – специальный финансовый инструмент, предназначенный для пассивного увеличения капитала. Учредители программы ориентированы на продолжительный оборот финансов с целью достижения высокой доходности. ЗПИФ представляет собой имущественный спецкомплекс, он не требует регистрации юрлица, получения лицензии и сертификата.

Ресурсы проекта принадлежит его участникам в долевом соотношении. Чаще всего срок финансирования составляет от трех до десяти, пятнадцати лет. Владельцы капитала вправе изъять свой пай из оборота по соглашению с остальными участниками проекта или по окончании действия контракта. Участники фонда называются пайщиками. Объектами финансирования выступают имущество, акции, облигации, недвижимость и др.

С юридической стороны процесс инвестирования в паевые фонды регулируется договором доверительного управления. Согласно общепринятым правилам учредители передают капитал во временное распоряжение стороннему лицу, компании. Главная цель инвестиций – получение конкретной величины прибыли при минимальных рисках.

В зависимости от величины имущества фонда, цели инвестирования различают порядка шестнадцати видов. Например, закрытые вложения осуществляются в недвижимость, хедж-фонд, кредитные, венчурные проекты и др. Каждый тип представлен индивидуальными параметрами, процентом риска, доходности, критериями оборота финансов.

В доверительное управление собственники предоставляют непосредственно деньги, любые другие вещи, ценности, ресурсы, обозначенные специальной декларацией и российским законодательством. Несмотря на название, доступ в ЗПИФ не ограничен для граждан, предприятий.

Основное отличие такого типа инвестиционных проектов – оформление вложений единожды, без дополнений. Средства объединяются, передаются под управление. Нельзя спустя время увеличить долю, вложить другие активы. Изъять капитал из фонда разрешается в моменты, предусмотренные договором доверительного управления. Чаще всего минимальным интервалом устанавливается время, когда вложения окупились, начали приносить доход.

Доля в инвестиционном проекте называется паем. По условиям контракта количество таких взносов оговорено заранее и ограниченно. Покупая процент от проекта, инвесторы становятся пайщиками. Только собственник финансов обладает правом получать дивиденды от его оборота. Когда весь объем активов выкуплен, программа признается закрытой. После этого момента новым клиентам не получится вступить в проект, купить долю.

Перечислим основные черты закрытых паевых фондов:

• на общих основаниях пайщики получают дивиденды только по окончании проекта, если иное не предусмотрено условиями контракта, законодательства РФ;
• капитал передается в распоряжение, администрирование обособленному органу — управляющей компании;
• владелец пая получает доход от доверительного управления объектами финансирования;
• инвестиционные доли оплачиваются любыми финансовыми активами: денежными или неденежными;
• действует индивидуальный порядок составления и предоставления отчетности;
• по деятельности применяется особый план раскрытия информации.

Характерные черты ЗПИФ предопределяют основную цель его создания – объединение финансов для передачи во временное распоряжение управляющему, который финансирует низколиквидные активы. Пайщики не лишаются права контролировать деятельность управителя. Они вправе вносить предложения на коллективном совете по планируемой доходности, переизбранию управителя.

Паевые инвестиционные фонды, предполагающие использование рентных, кредитных, венчурных, прямых инвестиций, вложений в недвижимость, относятся исключительно к закрытым. Пайщики обладают правом отчуждения доли в ЗПИФ на основании контрактов реализации, обмена, дарения, увеличения уставного фонда компаний.

Кто и как управляет ЗПИФ

По регламенту временного управления долевым проектом группа инвесторов выбирает уполномоченного представителя. Управляющая компания по лицензии Центробанка осуществляет полный контроль над объектами собственников, подбирает оптимальные условия для инвестирования, рассчитывает потенциал вложений. В исключительных случаях по контракту управителю разрешается продавать паи, чаще всего на такие действия вводится ограничение.

Обозначим основные функции управляющей компании по отношению к ЗПИФ:

• разработка, дополнение правил доверительного управления капиталом инвесторов;
• прием имущества, денежных средств в оплату паев, оформление доли;
• проведение операций с финансами пайщиков;
• представление интересов капиталовкладчиков на суде;
• иные полномочия, непосредственно связанные с инвестиционной деятельностью.

По нормам российского законодательства управляющая фирма находится под контролем совета дольщиков, Центробанка РФ, а также нескольких независимых структур. Одной из них является специальный депозитарий, профессиональный член рынка ценных бумаг.

Он обязуется обеспечивать сохранность персональных, конфиденциальных данных пайщиков. Если с управляющей компанией случится непредвиденное событие, сведения о долевых вкладчиках никуда не исчезнут, будут храниться в единой информационной базе. Дополнительно депозитарий осуществляет ведение, регистрацию и администрирование лицевых (депозитных) счетов.

Для контроля над деятельностью управляющей компании привлекается специальная организация – независимый аудитор. Она не должна иметь никакой взаимосвязи с управителем. В соответствии с правилами фонда фирма проводит аудит инвестиционной деятельности, составляет подробный отчет. Бланки контроля предоставляются пайщикам для независимой оценки работы управляющего активами фонда.

ЗПИФ привлекает стороннего оценщика, который регулярно проводит анализ стоимости активов пайщиков, если такие условия прописаны в правилах управления. По итогам отчетного периода стоимость доли возрастает или уменьшается. Оценщиком выступает исключительно фирма с действующей лицензией.

Регистратор – обособленный орган, который оформляет регистр паев. Чаще всего эти функции исполняет депозитарий. Ответственное лицо фиксирует все операции с долями: оформление, погашение, отчуждение и др.

Работа управляющей компании сводится к алгоритму:

• подготовка правил доверительного управления, передача их на согласование и утверждение ЦБ РФ;
• выбор инвестиционных активов;
• публикация предложений для инвесторов;
• конвертация взносов собственников в паи;
• вложение финансов в объекты для получения дохода.

После того, как собственник капитала подписывает договор доверительного управления, его активы переходят в ведение управляющей компании. С этого момента именно она решает, под какой объект произвести инвестирование, как оптимизировать этот процесс и достичь максимальной окупаемости и доходности. Владелец пая не устраняется от оборота инвестиций, он просто передает власть в руки управляющего.

Перечислим полномочия общего собрания инвесторов ЗПИФ в соответствии с действующим законодательством:

• согласование, утверждение корректировок условий доверительного управления в связи с обновлением инвестиционной декларации;
• пересмотр размера поощрения управителя;
• переквалификация типа проекта, его структуры;
• дополнение списка затрат паевого ресурса;
• замена управляющей компании;
• сокращение, увеличение продолжительности действия проекта и др.

Дополнительно для контроля деятельности создается инвестиционный комитет, который представлен группой квалифицированных инвесторов, участников проекта. В компетенцию совета входит порядок определения выгодных сделок, контроль над их исполнением. Перечень полномочий комитета определяется вначале деятельности и корректируется по ходу реализации программы.

Управляющая компания принимает на себя все финансовые риски. Она вправе привлекать сторонних подрядчиков, исполнителей, чтобы создать благоприятные условия для инвестирования. Например, по недвижимости часто привлекаются эксплуатирующие организации, которые проводят ремонт, очистку объекта от снега, наледи, обеспечивают отведение сточных вод и др. Но все убытки, нанесенные работой этих специалистов, будут отнесены на управляющего.

Виды закрытых фондов

ЗПИФ – проекты, которые позволяют инвестировать капитал в различные активы. От выбора субъекта финансирования напрямую зависит окупаемость инвестиций, процент риска, доходности. Расскажем подробнее, какими особенностями обладают фонды в зависимости от направления финансирования.

Фонды недвижимости

Они работают с недвижимым имуществом. Такие проекты предназначены для расширения жилого, нежилого фонда, строительства новых и капитального ремонта действующих домов, сооружений. Дополнительно решаются глобальные вопросы управления земельными участками, заключаются сделки долгосрочной аренды. Фонды недвижимости классифицируют не четыре типа: рентные, инвестиционные, девелоперские, земельные.

Фонды облигаций

Исходя из названия, очевидно, что капитал направляется на инвестирование облигаций. Выбираются высоколиквидные бумаги с фиксированной доходностью. Эти фонды приносят прибыль минимального размера, но отличаются стабильностью, безопасностью. Они стойко переносят рыночные колебания, сохраняют величину дохода инвесторов.

Фонды акций

Это популярный вид инвестирования, который предполагает финансирование деятельности крупных предприятий путем выкупа доли акций. Вложение способно приносить достойную прибыль, но риски убытка очень велики. Особенно актуальны ЗПИФ в акции на долгосрочной основе. Управляющие компании предпочитают выбирать так называемые голубые фишки, то есть фирмы с устойчивой деловой репутацией.

Смешанные фонды

Особенность этих проектов – грамотное совмещение различных направлений инвестирования в ценные бумаги, активы с целью получения максимальной прибыли. Доходность вложений напрямую зависит от опыта управляющей компании. Процентное соотношение активов с высокими и низкими рисками определяется направлением деятельности фонда, его ориентацией.

Фонды прямых вкладов

Такие проекты работают по инвестиционной программе в пользу конкретного предприятия, отрасли. Доход инвесторов формируется из доли от прибыли организации. Выбор источника финансирования зависит от специфики, сферы деятельности, размера и срока существования фонда.

Фонды венчурных инвестиций

Это одно из наиболее рискованных направлений инвестирования. Проект предполагает финансирование вновь образованных или развивающихся предприятий. Акции субъекта еще не котируются на рынке, процент риска вложений максимальный. Успех инвестирования напрямую зависит от компетенции руководителя фирмы, сферы ее деятельности. Наибольшую окупаемость проекты приносят в долгосрочной перспективе.

Рентные фонды

Особенность инвестиционного проекта – вложение в недвижимость, передаваемую под аренду. Потенциал инвестиций возрастает после модернизации, капитального ремонта, реконструкции объекта.

Кредитные фонды

Это направление инвестирования особенно популярно сегодня из-за финансово-экономического кризиса по стране. Пользователями ресурсов становятся физические, юридические лица, которые стремятся освободиться от кредитного обременения и получить займ на более выгодных условиях.

Ипотечные фонды

Программа ориентирована на выкуп предметов залога у банков, иных финансово-кредитных учреждений. Дополнительно предоставляются ипотечные кредиты сторонним пользователям.

Особенности закрытых ПИФ

Каждый вид инвестиционного фонда обладает рядом характерных признаков, особенностей. Такая специфика обусловлена выбором активов, сферы деятельности, управления и сроков инвестирования. Перечислим очевидные отличия закрытых ПИФ по сравнению с открытыми, интервальными:

• покупка паев осуществляется до момента закрытия программы, дальнейшее расширение фонда за счет активов новых участников не предусмотрено;
• погашение доли производится только после достижения поставленной цели или по соглашению участников фонда;
• благодаря ограниченности выхода из проекта, управляющие компании осуществляют вложения капитала в низколиквидные проекты на долгосрочной основе с высоким потенциалом прибыли в будущем;
• программа предлагает десятки направлений деятельности, позволяет комбинировать активы для получения максимальной прибыли;
• в закрытых фондах отсутствует лимит ценных бумаг, выпущенных одним эмитентом;
• в России действует ограниченное количество паевых структур;
• если доли фонда будут отчуждены, разрешается выпустить новые;
• ЗПИФ работает по принципу, схожему с акционерными обществами: общее собрание инвесторов путем голосования определяет направление деятельности, размер потенциальных дивидендов, кандидатуру управляющего;
• по большинству фондов установлен высокий минимальный порог входа (от миллиона рублей), редко сумма пая составляет около пятидесяти-ста тысяч рублей;
• расходы на маркетинг, рекламу, привлечение клиентов в ЗПИФ минимизированы.

Преимущества и недостатки

Основное преимущество инвестирования в закрытые паевые фонды – гибкость, удобство системы. Существует возможность расширения бизнеса путем отчуждения одних паев и выпуска новых. Активы обращаются на биржевом и внебиржевом рынках. Клиенты фонда вправе реализовать долю и таким образом покинуть проект в любое время.

Собственность инвесторов защищена от посягательств: в случае убыточной деятельности вкладчики отвечают по убыткам только своими долями. Фонд в целом не погашает долги, сформированные из-за некорректной работы управляющей компании и отдельных участников. Сведения о собственниках капитала хранятся в специальных регистрах, защищены от утраты, распространения третьим лицам.

Одновременно плюсом и минусом является жесткий контроль над работой ЗПИФ со стороны контролирующих органов и нормативно-правовых актов. В первую очередь, владельцы активов защищены от мошеннических действий, с другой позиции, все операции строго регламентированы, нет возможности подбора компромиссных решений.

Депозитарий контролирует деятельность управляющей компании, аудитор проводит оценку раскрытия информации по инвестированию. Пайщики наделены полномочиями координировать работу управляющего, выбирать нового кандидата, если замечены погрешности, недочеты, зафиксированы риски убыточности сделки.

Закрытые фонды не подлежат регистрации в качестве юридических лиц, поэтому нет необходимости уплачивать в бюджет государства налог на прибыль. Удержание бюджетного сбора с пайщика производится только в момент погашения доли, что позволяет оптимизировать налоговую нагрузку на бизнес. Налоговым агентом по физическим лицам выступает управляющая компания, организации осуществляют расчеты самостоятельно.

Для пайщиков — граждан России действует единая ставка налога на доходы – 13%, компании уплачивают 20% от суммы прибыли. Нерезиденты физлица обязаны уплатить НДФЛ в размере 30%, а для организаций действует ставка, аналогичная российским предприятиям. Дополнительно инвестиционная деятельность подлежит налогообложению по НДС, исключение составляют только сделки по реализации земельных участков, жилой недвижимости.

Закрытые паевые фонды идеально подходят для новичков, которые не способны самостоятельно управлять капиталом и добиваться эффективности вложения. Минусом таких проектов является долгосрочность и высокий размер стартового взноса. Одновременно риск инвестирования в ПИФ значительно выше, чем стандартное размещение финансов на банковском депозите. К тому же инвесторы несут дополнительные издержки в виде вознаграждения, уплачиваемого управляющей компании.

Закрытые паевые инвестиционные фонды – популярные проекты, применяемые инвесторами для увеличения стартового капитала. Собственники финансов привлекают управляющую компания для эффективного управления активами. Деятельность ЗПИФ строго регламентирована законами, контролируется специальными органами. Персональные данные участников хранятся в реестрах, защищены от потери. Программа способна приносить собственникам финансов достойную прибыль в долгосрочной перспективе.

]]>
Закрытый инвестиционный фонд: простая возможность паевых инвестиций

Как работает ПИФ?

Паевой инвестиционный фонд – это метод вложения средств, представляющий собой передачу денежной суммы в руки управляющей компании. Сегодня в России ПИФы имеют серьезную долю рынка. Особенно они популярны среди начинающих инвесторов.

На первый взгляд преимущества очевидны: инвестору не надо самостоятельно управлять финансовой массой, заключать ордера на покупку ценных бумаг, выбирать и анализировать, проводить диверсификацию и ребалансировку портфеля. Все эти задачи берет на себя управляющая компания.

Важно понимать, что для управляющих, ПИФ это бизнес, а значит его задача состоит в формировании прибыли. Для брокера, который берет на себя заботы о работе фонда, доход выражается в виде комиссионных, получаемых автоматически во время покупки и продажи паев. Учитывая, что брокером выполняется большой объем работы, расценки могут быть довольно большими.

Виды фондов

Существует понятная классификация подобных инвестиционных продуктов. В первую очередь, они подразделяются по доступу и возможности продажи паев:

• Открытый. Бумаги такого ПИФа можно покупать и продавать в любое время, инвестору достаточно лишь оставить приказ у брокера.
• Закрытые. Участники такой системы формируются только в момент создания портфеля, продажа бумаг возможна лишь по завершению определенного периода, либо в заранее оговоренные даты. Часто используется схема, где одна группа вкладчиков продает свои паи, фонд ликвидируется, а сам продукт собирает новых участников.
• Интервальный. Продажа обязательств осуществима только в определенные периоды, скажем, раз в год, или реже.

Наиболее популярным типом является открытый. Такие продукт предоставляют многие коммерческие банки и брокерские компании. Закрытый тип популярен в сообщества вкладчиков в недвижимость и ипотечных проектах. Интервальные встречаются и там и там.

Закрытый тип

Закрытый паевой фонд собирает инвесторов еще до того, как сам портфель был запущен. Зачастую здесь привлекаются крупные клиенты с хорошей финансовой подоплекой. Но коммерческие организации предлагают варианты и для тех, кто только начинает вкладывать деньги.

Задача фонда – обеспечить рентный доход для своих клиентов. Делается это при помощи активного трейдинга на фондовой бирже. Проводят его трейдеры, получившие право на доверительное управление активами данной организации.

ЗПИФ отличается не только сроками вхождения инвестора, но и торговыми особенностями. Благодаря тому, что паи нельзя продавать когда угодно, трейдеры могут сконцентрироваться на выполнении плана по доходности на известный им срок выкупа, а не поддерживать котировки ежедневно. Да, вкладчикам придется ждать, пока работники принесут им прибыль. Но для компании такой подход идеален, ведь она может планировать, не опасаясь скачков цены своих паев.

Что в портфеле?

Состав портфеля фонда зачастую зависит от его целей. Если цель стоит в серьезном доходе, превышающем рыночную динамику, то такой состав считается рискованным. Здесь трейдеры сосредотачиваются на быстрых активах, у которых ест перспектива: акции роста, фьючерсы на сырьевые товары, золото, валюты, причем зачастую используется кредитное плечо.

Портфели консервативного стиля состоят из более надежных активов. Их задача – сохранение денег и защита от инфляции. Поэтому включаются облигации, в основном государственные, иностранная валюта, металлы, акции крупных компания, так называемые “голубые фишки”.

Существуют и средние образцы, так называемые “умеренные”. Это продукты, которые сбалансированы из активов риска и надежности. Именно подобные образцы считаются золотой серединой, но их результативность также зависит от навыков и опыта управленческой команды. Комбинированный подход позволяет зарабатывать, снижая риски.

Поставщики услуг

Сегодня в России большинство ПИФов предлагаются коммерческими банками, их дочерними организациями и крупными брокерскими компаниями. В сфере ЗПИФ, подобные услуги поставляются еще и специальными фондовыми структурами.

Отдельные инвестиционные организации интересны тем, что включают в свои портфели работу с недвижимостью и бизнесом.

В итоге, с помощью подобного рода фонда, клиент становится совладельцем жилых комплексов, бизнес-центров и мелких предприятий.

Среди компаний, работающих именно таким образом, можно выделить:

• УК Михайловский. Имеются ЗПФИ “Михайловский Рентный” и “Михайловский Рентный II”
• УК Объединенная управляющая компания (“Бизнес-Инвест” и “Бизнес-Офис”)
• APEX PIFConsulting
• ООО УК Афин (Метроном, Мандарин, “АФИН-Недвижимость”, Холи Лэнд)
• УК Русский Капитал (Региональные проекты, “Восток”, “Юг”, “Региональная ипотека”, Городской)

Преимущества работы с ЗПИФ

Владельцы паев закрытого фонда имеют ряд преимуществ. В первую очередь, как уже отмечалось выше, это возможность рентного дохода, без затрат собственного времени. Во-вторых, к преимуществам можно отнести достаточно широкую диверсификацию активов, что хорошо сказывается на долгосрочной стабильности портфеля.

Третий момент связан с дополнительными возможностями, которые предоставляют подобные продукты. Так, например, в проектах связанных с недвижимостью, вкладчик способен забрать в качестве выплаты соответствующую сумме квартиру или коммерческую площадь.

Еще один вопрос – это финансовая история клиента. Если у вас имеются бумаги, подтверждающие ваши вложения, то расширяется и ваша кредитоспособность. В случае, если вы хотите оформить кредит или ипотеку, это хорошо вам поможет.

Платить ли налоги?

Скажем сразу: да, платить. Получение доходности с инвестиционного фонда является таким же заработком, а значит вам потребуется выплачивать подоходное налогообложение на процент прибыли с вложений.

Другой вопрос, как это делать. Здесь все зависит от компании, у которой вы и покупали паи. Банковские структуры и брокеры являются налоговыми агентами.

Они автоматически вычтут процент налога, когда будут рассчитываться с вами за паи. Этот процент они передадут в налоговую службу. Можете спать спокойно.

Если вы пользуетесь услугами управляющей компании и она не является налоговым агентом, то заплатить придется самостоятельно. Высчитайте процент дохода, отнимите от него подоходный налог, заполните декларацию и уплатите. Важный момент: вы платите только по факту продажи паев и получения денег. Если вы вкладывали один раз на несколько лет, то все равно платите по итогу, а не годовые отчисления.

Узнать о том, являются ли ваши управленцы налоговыми агентами, лучше у них самих.

Резюме

Итак, как вы видите, закрытый паевой фонд – это отличный метод диверсифицировать риски и получать дополнительный доход. Он отлично выполняет функции сохранения капитала, а в зависимости от рискованности портфеля, еще и увеличивает их.

Если вы обладаете большим полем инвестиций в ценные бумаги из различных секторов, то вам будет полезно разбавить свое портфолио вкладом в недвижимость, при помощи соответствующего ЗПИФа.

Все, что от вас требуется – это свободный капитал, желание и подбор грамотной управляющей организации, которых на рынке вполне хватает. Обращайте внимание на опыт компании, годы работы, количество фондов под управлением, состав сотрудников и показатели операционной деятельности.