Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости — что это, виды

Крупные инвесторы часто действуют самостоятельно на уровне личных контактов с теми, кто нуждается в финансовых вливаниях. Но не у всех хватает средств на независимую деятельность. Если все же хочется инвестировать, то люди объединяются в специальные структуры. Про одну из них, а именно — закрытый паевой инвестиционный фонд мы и поговорим.

Общая информация

Первоначально давайте разберемся с тем, что же собой представляет закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Так называется имущественный комплекс, что создается без образования юридического лица. Формируется он из активов нескольких инвесторов, что передают свои средства в фонд. После этого они становятся владельцами его паев.

Имущество фонда имеет юридический статус общей долевой собственности. Поэтому результат его деятельности распределяется среди участников пропорционально взносам. Кстати, когда формируется закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, то в него можно передавать не только денежные средства, но и права на такие объекты как строения и земля.

Когда структура создана, ею руководит согласно принятой декларации управляющая компания. Деятельность этих структур строго регламентируется законодательством и рядом нормативно-правовых актов Федеральной службы по финансовым рынкам Российской Федерации.

В ФСФР должна осуществляться регистрации правил доверительного управления на каждый инвестиционный фонд.

В чем же их отличие?

Зачем понадобилось создавать такой дополнительный вид структур как ЗПИФН? Это связано с необходимость облегчить целый ряд операцией. Если говорить про закрытые фонды, то в данном случае предусмотрено такое преимущество, как возможность принимать решение участниками относительно деятельности на общем собрании. Основным отличием ЗПИФН является рассмотрение прав на недвижимое имущество как актив.

То есть, основные операции проводятся с жилыми и коммерческими зданиями, земельными участками и тому подобным. При этом условно выделяют два вида. Первый, о котором следует упомянуть, – это закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд.

Они специализируются на финансировании строительства различных объектов недвижимости. Другой вид – это закрытый рентный паевой (инвестиционный) фонд. Он специализируется на сдаче недвижимости в аренду. Зачастую той, которую построил. То есть особенностью является доступный широкий спектр операций, смещение разных видов деятельности, а также осуществляется множество других дел на рынке недвижимости (купля/продажа жилых и коммерческих зданий, земли и прочее).

О финансах строительного мира

Еще совсем недавно создание до восьмидесяти процентов всей недвижимости обеспечивалось конечным потребителем, то есть лицами, что планировали жить и работать в новых квартирах и зданиях. Поэтому часто возникали ситуации, когда строить начинали, имея только 10-20 % необходимых средств.

Этого хватало на забор и начало земельных работ. При этом существовал расчет на кредиты или продажу еще не созданной недвижимости физическим или юридическим лицам.

В некотором роде это был жилищные кооператив. Принцип работы был следующим: продаем несколько квартир, строим первый этаж. Затем ждем, пока кто-то купит еще. Первые покупатели в таком случае сильно рисковали – ведь они могли ждать довольно долго, пока здание будет доведено до конца.

Был в этой схеме и один минус – отсутствовал контроль за целевым финансированием. А это часто оборачивалось громкими скандалами, в которых обманутые дольщики были потерпевшими.

Принятие федерального закона № 214-ФЗ позволило начать процесс вытеснения потребительского капитала на поздний этап. Одновременно существует понимание того, что его нужно чем-то заменить. Иначе сокращение объемов строительства и рост цен на жилье – не за горами.

Согласно этому закону (№ 214-ФЗ) выделяют кредитные (банковские структуры) и инвестиционные (ЗПИФН) средства для постройки.

Хотя здесь есть свои нюансы. Так, государство смогло позаботиться о защите граждан, хотя и оттолкнуло банки от данного сегмента рынка. Почему? Дело в том, что законодательством Российской Федерации была введена норма солидарной ответственности финансового учреждения с застройщиком. Это сделано с целью превращения институциональных инвесторов в гарантию окончания строительства.

Специфика работы

Итак, мы рассмотрели хоть и не обязательную, но все же важную для понимания информацию. Чтобы не уходить в теорию, давайте рассмотрим, как работают эти структуры на практике. В качестве примера возьмем закрытый паевой инвестиционный фонд рентный «Холи Лэнд». Так, чтобы участвовать в процессе создания нового жилья (или иных объектов недвижимости), ЗПИФН приобретает имущественные права у застройщиков. В качестве документальной основы используется договор долевого участия (или инвестиционный).

Затем управляющая компания передает имеющиеся денежные средства застройщику и приобретает право после окончания строительства получить в свой актив определенные объекты (например, квартиры) с определенными параметрами (например, метражом или высотностью). А вот что делать с полученной собственностью? Это решает управляющая компания закрытого паевого инвестиционного фонда.

Следует отметить, что она может начать финансировать застройщика только после того, как будут оформлены все необходимые разрешения в установленном законом порядке. Это сделано для того, чтобы ограничить участие ЗПИФН на наиболее опасном этапе строительства.

Но это не критически, ведь на оформление всей документации и создание проектов припадает не больше пятнадцати процентов всей стоимости. А подключение ЗПИФН позволяет застройщику получать масштабные и регулярные финансовые вложения, которые необходимы для строительно-монтажных работ, создания инженерных коммуникаций и продвижения вперед.

Подобная политика действий наблюдается у закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Метроном».

Нюансы работы

Но и это не все. Следует выделить еще целый ряд нюансов, которые представляют интерес для застройщика:

1. Гарантия стабильного финансирования. Это очень важно, но подобное сложно наблюдать при использовании непредсказуемых продаж. Также, в отличие от банковского кредита, не нужно выплачивать проценты. Ведь это изымает средства из оборота. К тому же, можно осуществлять авансовые платежи по оптовым закупкам строительных материалов, что позволяет получать скидки и зафиксировать себестоимость.
2. Стабилизация и планомерность процесса реализации. Дело в том, что выделять часть имущества в натуре – этого делать нельзя. Почему? Суть такой ситуации в том, что ЗПИФН является инструментом для инвесторов, а не потребителей. Поэтому, чтобы погасить паи, придется продавать недвижимость. А если идти с оформлением – это дополнительная бюрократическая нагрузка. Из-за этого ЗПИФН заинтересован в том, чтобы продать недвижимость до окончания строительства. Конечно, это можно сделать и на вторичном рынке, но в таком случае придется пройти Госкомиссию, подписать акт о выполнении инвестиционного контракта и оформить право собственности. Все это из-за определенных материальных трат и длительного времени снижает эффективность инвестиций.

Варианты участия

Теперь давайте рассмотрим схемы, по которым владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда могут принять участие в строительстве определенных объектов.

Первоначально им для выбора определенной недвижимости необходимо собраться вместе и принять соответствующее решение. Это общий этап для всех схем. А дальше уже начинаются различия.

Но давайте пока обойдемся исключительно названиями:

1. Финансирование проектов.
2. Привлечение инвестиционных ресурсов.
3. Управление объектами коммерческой недвижимости.
4. Жилищные программы.
5. Встройка ЗПИФН в систему управления строительными проектами.

Каждая из этих схем имеет свои особенности в реализации. Причем их настолько много, что желательно уделить отдельную часть в статье.

Финансирование проектов на рынке недвижимости и строительства

В данном случае предусмотрено, что инвесторами и учредителями передаются фонду денежные средства (а также имущественные права и ценные бумаги) во время его формирования или при вступлении в долю на вторичном рынке. После того, как создание завершено и ЗПИФН признан созданным, управляющая компания вкладывает активы в объекты недвижимости. Пайщики фонда получают свои доходы за счет разницы между ценой покупки и продажи имущественного права или готовых объектов. Образуется она в процессе строительства, а также благодаря росту рыночных цен на готовые объекты.

В этом случае управляющая компания является классическим доверительным лицом, что распоряжается средствами клиентов. Только это происходит не на фондовом рынке, а с имуществом. Правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости предусматривают, как правило, максимальную отдачу на работу с клиентом.

Ведь в качестве вознаграждения идет определенный процент. И если управляющая компания не является сборищем мошенников, то она прямо заинтересована в том, чтобы получить максимальную выгоду. Размер дохода зависит от выбранного сегмента, а также требований к потенциальным проектам.

При этом благодаря участию многих инвесторов, пайщики могут получить большую выгоду, нежели если будут заниматься этим самостоятельно.

Еще один важный плюс – ЗПИФН не приходится платить налог на прибыль. Благодаря этому инвесторы могут пользоваться эффектом отсрочки.

Привлечение ресурсов

Некоторые застройщики используют ЗПИФН для получения средств, чтобы построить объекты. В таком случае управляющей компанией создается ЗПИФН под конкретную недвижимость заказчика.

Имущественные права вносятся владельцами как оплата паев во время формирования фонда. Затем управляющая компания и учредители привлекают инвесторов для обеспечения финансирования конкретного объекта. Для этого используется вторичный рынок (например – биржа).

Так получаются денежные средства для финансирования строительства. Инвестор, став пайщиком, получает право на определенную часть дохода, что будет получена при реализации объекта. Это может быть как продажа, так и сдача в аренду.

Второй подход часто использует закрытый комбинированный паевой инвестиционный фонд. Такая схема пользуется популярностью благодаря:

1. Простоте создания структуры, оформления инвестиций, учета и отчетности.
2. Прозрачности инструмента для сторонних вкладчиков.
3. Возможности использовать пай как залог.

Управление объектами коммерческой недвижимости

Этот вариант используют рентные ЗПИФН. Суть данной схемы заключается в размещении активов в коммерческую недвижимость и получение доходов от ее сдачи в аренду. Инвесторы используют этот вариант для получения стабильного дохода. Для собственников этот вариант привлекателен по следующим причинам:

1. Превращение непрофильных активов в источник ресурсов для основного бизнеса.
2. Получение преференций по выплате налога на прибыль и имущество.
3. Привлечение финансовых ресурсов от продажи пая при сохранении за собой преимущественных прав на объекты коммерческой недвижимости.

Фонд приобретается на внесенные средства или же сразу формируется из подходящего имущества. Управление закрытыми паевыми инвестиционными фондами предусматривает дополнительно заключение договора с эксплуатационной компанией.

Она должна взять на себя всю работу по обеспечению и содержанию объектов, а весь чистый поток арендных платежей направлять в ЗПИФН. Стоимость активов пайщиков растет благодаря передаваемым деньгам и увеличению рыночной стоимости объекта.

По согласованию с учредителем, доходами распоряжаются следующим образом:

1. Инвестируются в реконструкцию и модернизацию объекта для увеличения его стоимости и/или арендных ставок по нему.
2. Периодически выплачиваться пайщикам.
3. Вкладываться в строительство/покупку других объектов недвижимости (жилой или коммерческой).
4. Инвестировать на фондовом рынке, размещать на банковском депозите.

Жилищные программы

Это еще один вариант использования фондов, который подразумевает участие муниципальных или корпоративных жилищных программ. В таком случае ЗПИФН выступает в роли инструмента, который аккумулирует средства и обеспечивает строительство жилья для определенной аудитории, что определяется учредителем жилищной программы.

Под это дело закладывается определенный участок земли. Он может подбираться муниципалитетом или корпорацией из числа земель, что входит в его территорию. Затем осуществляется передача закладной закрытому паевому инвестиционному фонду, которые начинает возведение недвижимости.

Организацию строительства и контроль за ним осуществляет управляющая компания.

Встройка ЗПИФН в систему управления строительными проектами

Этот вариант используют крупные игроки рынка. Они встраивают ЗПИФН в свои бизнес-процессы с целью увеличения эффективности управления строительными проектами и распределения денежных средств, что нужны для финансирования различных объектов. Место этих структур в цепочке зависит от роли, организации, потребностей и преследуемых целей.

Рассмотрим небольшой пример. Материнская компания создает ЗПИФН и получает 100 % паев. Объемы и направления использования сформированного фонда определяются инвестиционной декларацией.

Дополнительно в последующем количество средств может быть увеличено. Затем создаются или приобретаются отдельные компании.

Они занимаются подготовкой проектной документации, получают все необходимые разрешения для строительства, а также право на землю.

Наиболее для этих целей подходят компании с формой собственности ООО или ЗАО. После того как завершены все подготовительные работы, ЗПИФН заключает договор (инвестиционный или долевого участия) с этой структурой и обеспечивает строительство финансами.

Если временно потребности в этом нет, то средства могут быть направлены в актив, который предусмотрен инвестиционной декларацией. После того, как строительство завершено, объекты реализуются.

Полученная прибыль от продаж объектов из ЗПИФН налогом не облагается.

Паевой фонд недвижимости — что это такое? Виды, доходность. Как стать пайщиком?

Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно оформлять квадратные метры себе в собственность. Можно вложить средства в инвестиционный фонд недвижимости в России или за рубежом, и получать доход за счет доверительного управления. Порог входа в такие инвестиции гораздо ниже, чем покупка непосредственно недвижимости, а риски более сбалансированы за счет широкой диверсификации принадлежащих фонду объектов.

Что такое инвестиционный фонд недвижимости?

Паевой фонд недвижимости — это фонд, который собирает средства вкладчиков, и инвестирует их в объекты коммерческой либо жилой недвижимости. Фактически он оказывает посреднические услуги на основании договора доверительного управления.

В России ПИФы недвижимости чаще всего создаются для финансирования определенного объекта или группы объектов, например, нового торгового центра или жилого дома.

Основными пайщиками фонда становятся крупные инвесторы и девелоперы, для которых участие в ПИФе является альтернативной формой прямому инвестированию.

Капитал паевого фонда недвижимости может составлять несколько сотен миллионов рублей.

В обмен на денежные средства пайщики получают в распоряжение ценные бумаги фонда – паи. Стоимость пая варьируется в зависимости от цены недвижимости, находящейся под контролем фонда. Если недвижимость растет в цене – стоимость пая повышается. Наличие рентного дохода от сдачи объекта также влияет на пай, поскольку количество денежных средств на счетах фонда увеличивается.

Специфика российских ПИФов недвижимости заключается в том, что все фонды этого типа являются закрытыми (ЗПИФами). Это значит, что войти в фонд и выйти из него нельзя в произвольный момент времени, как в открытые. Паи передаются вкладчикам при формировании ЗПИФа, а вознаграждение выплачивается при его расформировании.

Срок существования ЗПИФН исчисляется несколькими годами – в среднем от 3-5 до 7-10 лет в зависимости от субъекта инвестирования. Как правило, если ПИФ инвестирует в строительство здания, то срок его существования – дольше, чем у рентного фонда. Словом, срок существования фонда привязан к сроку реализации недвижимости.

Важно понимать, что владельцами имущества фонда являются его пайщики, а не управляющие или организаторы. Управляющая компания (УК) занимается только отбором объектов для инвестирования и управлением, за что получает соответствующее вознаграждение – определенный процент от стоимости чистых активов.

Кроме того, инфраструктуру инвестиционного фонда недвижимости составляют:

• аудитор – контролирует правильность составления отчетности и вообще законность работы фонда;
• оценщик – проводит оценку СЧА, анализируя принадлежащие фонду объекты
• регистратор – фиксирует, кому и сколько паев принадлежит (ведет реестр пайщиков);
• депозитарий – хранит паи участников ЗПИФа на специальных счетах.

Расходы на УК и инфраструктуру составляют от 1% до 5% от СЧА ежегодно. Чтобы заработать больше, инвестору при прочих равных условиях лучше выбрать фонды недвижимости с меньшей комиссией.

Доходность ПИФов недвижимости

Заранее предсказать, какой будет доходность того или иного закрытого ПИФа недвижимости, невозможно. Конечно, УК и руководство фонда определяют примерный прирост капитала, но многое зависит от сторонних факторов, в том числе от ситуации на рынке.

К сожалению, руководители ЗПИФов не разглашают информацию о своих прибылях / убытках (эти данные доступны только самим вкладчикам), поэтому нельзя даже вывести реальное среднее значение доходности.

Но косвенно прикинуть доходность можно – на основе имеющихся данных и динамики стоимости квадратных метров. В среднем вложения в недвижимость посредством закрытых фондов дают инвесторам в России от 8% до 20% годовых без учета налогов, за рубежом – от 6% до 8% в валюте.

Субъекты ПИФов недвижимости

В качестве субъектов паевого фонда недвижимости могут выступать:

• жилая недвижимость – квартиры, дома, пентхаусы, таунхаусы и т.д.;
• коммерческая недвижимость – склады, офисы, магазины, заводы, торговые центры, гостиницы и т.д;
• земельные участки (с постройками и без них);
• недостроенные объекты;
• реконструируемая недвижимость.

Покупка и продажа объектов производится как на первичном, так и вторичном рынке. Одному ПИФу может принадлежать как один, так и несколько объектов.

Виды паевых фондов недвижимости

В зависимости от направления работы выделяют следующие категории паевых инвестиционных фондов недвижимости:

• строительные – создаются специально для постройки объекта и его последующей перепродаже крупному инвестору (или ряду инвесторов);
• девелоперские – фонды занимаются покупкой и перепродажей объектов недвижимости;
• земельные – аналогично девелоперским, но приобретают и перепродают земельные участки, специализируются на переводе одной категории земли в другую;
• рентные – создаются для покупки недвижимости и сдаче ее в аренду для получения систематической прибыли;
• смешанные – совмещают 2-3 направления.

Отдельная форма – ЗПИФы, инвестирующие в другие ПИФы и ETF. Эти фонды управляют не недвижимостью, а ценными бумагами, т.е. являются «фондами фондов». Порог входа в такие ПИФы, как правило, меньше, чем в крупные закрытые, что позволяет войти на этот рынок инвесторам с небольшим капиталом.

Как стать пайщиком фонда недвижимости?

В России на сегодняшний момент зарегистрировано более 500 паевых инвестиционных фондов недвижимости. Большинство из них создаются для ограниченного круга инвесторов и под конкретный проект, поэтому стать пайщиком таких фондов непросто.

К тому же значительная часть ЗПИФН создаются для квалифицированных инвесторов и подразумевают порог входа от нескольких миллионов рублей.

ПИФы недвижимости: закрытые паевые инвестиционные фонды

В категории закрытых ПИФов наибольшее распространение получили паевые фонды недвижимости, именуемые сокращенно ЗПИФН. Они стали удобным финансовым инструментом для девелоперов, инвестиционных компаний и банков. Востребованность ЗПИФН объясняется наличием налоговых льгот и серьезной законодательной базы для защиты прав и интересов инвесторов.

Виды фондов недвижимости

На данный момент действует три разновидности ЗПИФН, а именно:

• рентные закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости;
• закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости с гарантированной доходностью
• девелоперские фонды для квалифицированных инвесторов;

Для управления коммерческой недвижимостью и получения на регулярной основе доходов от сдачи площадей в аренду создаются рентные ПИФы недвижимости. Пайщикам рентных ЗПИФН и ПИФов недвижимости гарантировано получение ежегодного дохода по инвестиционным паям.

Схема взаимодействия ЗПИФ для владельцев недвижимости

Несколько лет назад законодателем был введен институт квалифицированных инвесторов, к которым относятся лица, имеющие достаточный опыт и соответствующий уровень квалификации, позволяющий им адекватно подходить к оценке рисков, связанных с коллективным инвестированием.

Управляющие компании фондов, участниками которых являются лишь квалифицированные инвесторы, наделены широкими возможностями для инвестирования. Строительство новых объектов недвижимости и реконструкция давно эксплуатирующихся зданий осуществляется через девелоперские фонды. Именно так принято называть ЗПИФН для квалифицированных инвесторов.

ЗПИФН — механизм привлечения инвестиций

ПИФ недвижимости позиционируется как удобный механизм привлечения и аккумулирования инвестиций, используемых при финансировании различных проектов на рынке недвижимости.

Регулирование правоотношений, возникающих между владельцами инвестиционных паев и управляющей компанией, основывается на Законе об инвестиционных фондах и многочисленных нормативных актах ФСФР России и Правительства РФ, в которых предусмотрены следующие моменты:

• объекты недвижимости ЗПИФН находятся у владельцев инвестиционных паев в общей долевой собственности;
• управляющая компания ЗПИФН обременена ведением значительного количества форм отчетности, отражающей реальное состояние дел в фонде;
• операции с активами ЗПИФН находятся под контролем специализированного депозитария;
• регулярная оценка недвижимых активов ЗПИФН проводится независимым оценщиком;
• ежегодный аудит деятельности фонда;
• владельцы инвестиционных паев ЗПИФН наделены правом влияния на ряд решений, принимаемых на общем собрании: вопрос о смене управляющей компании, необходимость внесения изменений в инвестиционную декларацию фонда и др.
• создание инвестиционного комитета в ЗПИФН с квалифицированными инвесторами прописывается в правилах фонда, при этом полномочия комитета могут быть весьма значительными, вплоть до утверждения любых сделок с недвижимостью;
• регистратор ведет учет владельцев инвестиционных паев, а также сделок по переходу прав на паи; в качестве регистратора может выступать специализированный депозитарий паевого инвестиционного фонда или лицо, получившее лицензию на деятельность, связанную с ведением реестра владельцев именных ценных бумаг.

При реализации проектов, связанных со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости, ПИФами могут выполняться различные функции. Фонды занимают позицию «держателя имущества», застройщика, заказчика или инвестора. От схемы, выбранной для конкретного проекта, зависит и механизм его финансирования.

Общая схема взаимодействия ЗПИФ для застройщиков.

К способам, которыми может воспользоваться управляющая компания для привлечения инвестиций под проекты, реализуемые в рамках закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, относятся:

• первичное размещение паев, а также размещение дополнительных инвестиционных паев, после завершения процесса формирования фонда;
• привлечение средств инвесторов в рамках инвестиционных контрактов для строительства или реконструкции объектов недвижимости;
• заемное финансирование (применимо лишь для ЗПИФН с квалифицированными инвесторами).

ЗПИФН — инструмент налоговой оптимизации

На недвижимое имущество, находящееся в составе активов ЗПИФН, не распространяется действие налога на имущество. Также с доходов, полученных в рамках ПИФа, не взимается налог на прибыль. Поэтому так популярны рентные фонды, пайщики которых фактически освобождаются от налога рентных платежей. Помимо этого пользуются законной схемой «ухода» от уплаты налога на имущество.

Если фонд выступает в качестве инвестора строительства и через него направляются финансовые потоки, то удается достичь аналогичной налоговой оптимизации.

Так как после завершения строительных работ и введения новостройки в эксплуатацию управляющая компания включает объект недвижимости в состав активов фонда.

После этого использование площадей и их реализация происходит без уплаты налога на прибыль.

ЗПИФН — элемент правовой безопасности

Передача недвижимого имущества в паевой фонд обеспечивает более надежную его защиту. Преобладающая доля в ЗПИФН не дает возможности распоряжаться активами.

Также в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ на имущество фонда не может быть обращен арест или взыскание по долгам его участников либо доверительного управляющего.

Помимо этого возможность отчуждения имущества ПИФа существенно ограничена законодательством, за счет требований, предъявляемых к составу и структуре активов, обязательному получению согласия специализированного депозитария, деятельность которого находится под контролем ФСФР России.

Паевой фонд недвижимости: что это и как работает ЗПИФ

Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно оформлять в собственность квадратные метры. Можно вложиться в паевой фонд и получать доход от доверительного управления.

Затраты, в этом случае, будут в разы ниже, чем при покупке, к примеру, квартиры, а риски более сбалансированы. Паевой фонд недвижимости: что это и как работает? Давайте разбираться.

О понятии

В России инвестиции в недвижимость традиционно считают самыми надежными, поскольку это право собственности на реальный объект, который можно «потрогать». Но покупка и владение целым объектом сопряжены с целым рядом недостатков:

• Порог входа очень высок. Средняя стоимость квартиры в столице стартует от 5-7 млн. рублей, в регионах – от 1-2 млн. Если рассматривать альтернативный вариант — аренды большой квартиры и сдачи её в субаренду по частям — затраты все равно могут составлять несколько сотен тысяч рублей.
• Низкая ликвидность. Быстро продать квартиру удается крайне редко, а в период кризиса реализация объекта не обойдется без потерь.
• Прибавляем сюда затраты на содержание, ремонт, услуги риэлтора, юридическое оформление сделок и фактор износа. Бывает даже так, что сдача помещения в аренду не покрывает затрат на его содержание.

Достойной альтернативой может стать покупка доли в паевом фонде недвижимости. Это фонд, собирающий средства вкладчиков и инвестирующий их в жилые и коммерческие объекты.

Цель таких ПИФов в получении дохода за счет аренды или купли-продажи недвижимости в момент роста ее рыночной стоимости.

Прибыль также может идти от инвестирования в ценные бумаги и банковские депозиты, на которых управляющие компании временно размещают средства.

Доходность хороших фондов может составлять 8-12 % годовых, что на порядок выше самого прибыльного банковского вклада в настоящее время.

Особенность российских ПИФов недвижимости заключается в их закрытом типе, т.е. это закрытые паевые инвестиционные фонды — ЗПИФ. Паи продаются вкладчикам, как правило, при формировании фонда, а досрочная продажа паев — тут не предполагается.

Пай имеет определенный срок действия, до истечения которого выкуп доли не предусмотрен.

Некоторые ПИФы каждые полгода выплачивают инвесторам дивиденды (ренту).

Итоговая прибыль рассчитывается исходя из параметра СЧА (стоимости чистых активов), а за соблюдением объективной оценки следит независимая аудиторская компания.

За свои услуги доверительного управления средствами ЗПИФы ежегодно взимают вознаграждение в размере от 1 до 5 %. Срок инвестирования в среднем — от 3-5 лет до 7-10.

Риски такого инвестирования снижаются за счет диверсификации активов:

• Диверсификация по типам – жилая, коммерческая недвижимость, земля, первичный/вторичный рынок.
• По назначению – торговые объекты, промышленные, офисные, гостиничные, т.п.
• По размеру – квартира, торговый центр, жилая многоэтажка.
• По географическому параметру – преимущество на стороне регионов с тенденцией к росту.

Стоит иметь в виду, что закрытые фонды недвижимости – не самый прозрачный инструмент. Бумаги ЗПИФ не торгуются на бирже и ценообразование целиком зависимо от мнения аудиторов.

Отдельные фонды недоступны розничным неквалифицированным инвесторам. Отчетность не публикуется.

Российские ЗПИФ

Рынок закрытых паевых фондов в России не отличается особым разнообразием. Подавляющая часть доступных продуктов предлагается Сбербанком – «Управление активами».

Подобные инвестиционные предложения можно встретить на сайтах и других банков (ВТБ, Альфабанк, Уралсиб …)

Среди лидеров рынка за 2019 год можно отметить следующие ЗПИФы:

• QBF – Региональная недвижимость.
• Арсагера – Жилищное строительство.
• РФЦ – Шуваловские высоты.
• Аруджи.
• Две столицы.

Всего в нашей стране более 500 паевых фондов, но большинство из них созданы для ограниченного круга инвесторов под конкретные проекты. Кроме того, значительная часть ЗПИФов устанавливает высокий порог входа от нескольких миллионов рублей.

Два российских ПИФа специализируются на ETF зарубежной недвижимости:

• Открытие – зарубежная собственность.
• Уралсиб – зарубежная недвижимость.

Оба фонда вкладываются в один ETF – SPDR Dow Jones Real Estate. Комиссия здесь довольно высокая – 2-4 % (при ETF о,5 %).

Доходность

• Предсказать заранее, какой окажется доходность того или иного закрытого фонда недвижимости, почти невозможно.
• Несмотря на то, что управляющие компании примерно ориентируют по доходности инвестиций, многое все же зависит от ситуации на рынке и прочих сторонних факторов.
• Поскольку данные о прибылях и убытках не разглашаются руководителями фондов (эта информация может предоставляться только самим инвесторам), можно вывести лишь усредненное значение: доходность в ЗПИФах варьируется в пределах 8 — 20 % годовых без учета налогов.

Несмотря на привязку к реальным активам на рынке, доходность фондов может как опережать, так и отставать от динамики цен на квадратный метр. Это зависит от качества управления, комиссий, стоимости услуги оценщиков и т.д.

Минимальный размер инвестиций существенно ниже, чем при покупке реальных объектов. Но, как правило, эта сумма начинается от 300 тысяч рублей.

Поскольку это долгосрочный проект, прибыль придется ждать несколько лет. Этот срок всегда заранее известен и прописан на сайте конкретного ПИФа.

В редких случаях допускается возможность вступить в уже открытый фонд, когда компания пускает свои паи в продажу на вторичном биржевом рынке.

Несмотря на небогатый выбор предложений, низкую ликвидность и высокие комиссии, многие инвесторы предпочитают иметь дело с отечественной юрисдикцией и русскоязычной техподдержкой, более уверенно ориентируясь на российском рынке.

REIT: зарубежные фонды недвижимости

Аналогами наших ЗПИФов является разновидность ETF – зарубежные Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании, которые специализируются на приобретении, постройке и управлении объектами недвижимости, расположенными в США и иных развитых странах мира.

Справка. Первые REIT начали создаваться в Америке в 60-е годы прошлого века. Сегодня существует более тысячи подобных трастов в 45 странах, которые имеют активы по всему миру. Один из самых масштабных по составу эмитентов — фонд Vanguard Real Estate Index Fund, сумма активов которого более 30 млрд долларов, а в портфеле бумаги 157 трастов.

Есть три типа REIT:

1. Рентные. Самый распространенный вид, почти 90 % всех фондов. Такие компании занимаются продажей объектов и сдачей их в аренду. Среди активов могут быть жилые комплексы, отели, торговые центры, промышленные площади и многое другое.
2. Ипотечные. Инвестируют в долговые бумаги. Занимаются кредитованием и вкладывают средства в закладные на недвижимость и ипотечные облигации.
3. Гибридные. Совмещают в себе оба типа. Такие фонды могут как кредитовать клиентов, так и заниматься реализацией и сдачей объектов в аренду.

Особенность REIT в том, что прирост стоимости не облагается налогом – он взимается только с дивидендов. Но если реинвестировать полученные проценты, то от налогообложения можно избавиться вовсе.

REIT имеют весомые преимущества перед российскими ЗПИФами:

• Более ликвидны.
• Низкий порог входа.
• Независимость от курсовой нестабильности рубля.
• Чтобы вложиться в REIT, гражданину РФ не нужно открывать иностранный счет — достаточно счета у отечественного брокера.
• Есть возможность наследования.
• Отсутствуют риски, связанные с мошенничеством и завышенной ценой на объект недвижимости.

Вместе с тем такие фонды имеют и недостатки для российских инвесторов:

• В России не так много брокерских компаний, предлагающих выход на международные рынки.
• Низкая ликвидность российских площадок.
• Потребуется объемный пакет документов и знание английского.
• Нельзя воспользоваться налоговыми льготами, которые предусмотрены для российского ИИС.

Доходность

В сравнении с закрытыми ПИФами бумаги REIT на порядок ликвиднее: их легко купить на бирже. Стоимость одной такой ETF довольно низка – от 20 до 50 долларов.

Кроме того, большинство REIT ежемесячно выплачивают своим клиентам дивиденды.

Еще один плюс к надежности — за всю историю существования американских фондов не было зафиксировано ни одного банкротства. В долгосрочной перспективе REIT дают даже большую прибыль, чем акции.

Дивидендная доходность тоже выше и составляет примерно 4 % (в сравнении с 2 % по акциям). Общая доходность может доходить до 15 %, что для рынка США достаточно много.

Однако фонды недвижимости подвержены более существенным ценовым колебаниям, повышая показатели риска актива. REIT хорошо подойдут для диверсификации портфеля, базу которого составляют акции и облигации.

Выбрать подходящий фонд из сотен предложений может быть непросто, особенно новичкам. Гораздо легче купить ETF на REIT, доверив составление портфеля специалистам.

Где купить

Самая крупная российская площадка с зарубежными активами – Санкт-Петербургская Биржа, на которую можно выйти через брокера Финам или БКС.

Посмотреть доступный список всех бумаг можно здесь — spbexchange.ru/ru/listing/securities. Из недостатков – скудный выбор продуктов, низкая ликвидность площадки и непривлекательная политика налогообложения дивидендов.

Как альтернатива, но с более высоким порогом входа — компания Interactive Brokers, которая располагает десятками ETF на REIT. Минимальная сумма для открытия счета — 10 тысяч долларов.

1. Благодарю за внимание и надеюсь, что мне удалось ответить на многие Ваши вопросы по данной теме.

Управление метрами. Стоит ли инвестировать в фонды недвижимости

Но покупка квартиры для последующей сдачи в аренду — это не единственный способ инвестировать в недвижимость. Альтернативой является приобретение паев в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости (ЗПИФН). Этот инструмент поможет оптимизировать доходы и расходы, связанные с недвижимым имуществом, а также диверсифицировать риски. Правда, подходит он далеко не всем.

Что такое ЗПИФН

ЗПИФ недвижимости — наиболее крупный сегмент среди закрытых фондов, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ, отмечают в «Эксперт РА». Стоимость чистых активов ЗПИФ, согласно оценке агентства, составляет порядка 2,6 трлн рублей, что в разы больше рынка открытых ПИФов, объем которого на конец 2017 года около 220 млрд рублей.

Эта разновидность инвестиционных фондов позволяет частным клиентам участвовать в крупных инвестиционно-строительных и рентных проектах, поясняет руководитель департамента альтернативных инвестиций УК «БКС — Фонды недвижимости» Дмитрий Шлогин.

«Управляющая компания сама подбирает для инвестирования объект, стратегию и оценивает риски, привлекает профессиональных консалтеров и девелоперов.

Доходность таких проектов оценивается на уровне 10-13% годовых», — говорит он. Иногда паи закрытых фондов выводятся на биржу.

По данным пресс-службы Московской биржи, на сегодняшний день на площадке представлены 107 ЗПИФ от 54 управляющих компаний.

Порог входа в ЗПИФН для розничного инвестора начинается с 300 000 рублей. Однако для ощутимого эффекта рационально рассматривать суммы от 1 млн рублей, а если есть желание принимать участие в управлении и принятии решений — еще больше, уточняет инвестиционный директор и главный аналитик ИГ «Универ» Дмитрий Александров.

Однако ЗПИФН едва ли можно назвать классическим розничным инструментом — он предназначен для узкого круга инвесторов, не желающих раскрывать свое участие напрямую, которые вкладываются в заранее отобранные проекты, обычно в сфере рентной (для сдачи в аренду) недвижимости, объясняет директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Александра Таранникова.

Таким фондам в первую очередь интересны коммерческие объекты с пулом арендаторов и долгосрочными договорами аренды, добавляет Дмитрий Шлогин.

По его словам, при выборе объекта инвестирования для фонда учитывается местоположение, количество арендаторов и другие критерии, определяющие инвестиционную привлекательность.

«Износ объекта не говорит о том, что в дальнейшем эксплуатация его невозможна.

В целом, в отношении ЗПИФ можно работать с разными объемами активов, главное, чтобы суммарная стоимость имущества была не менее 25 млн рублей», — говорит эксперт.

Какова доходность

• В «Сбербанк Управление Активами» рекомендуют ориентироваться на доходность 7-8% годовых по лучшим рентным объектам недвижимости и до 15% годовых по девелоперским проектам.
• Дмитрий Александров, в свою очередь, отмечает, что доходность ЗПИФН зависит исключительно от самих активов, а не от оболочки, в которую активы «завернули»: по проблемным объектам можно получить и отрицательный показатель.
• Существенная часть ЗПИФН для извлечения прибыли выбирают спекулятивную стратегию инвестирования: вкладываются в строительство недвижимости с последующей ее продажей.

«ЗПИФН используются в основном в отношении строящихся объектов, значительно реже в отношении готовых проектов и коммерческой недвижимости. Но в связи с отказом от долевого участия и переходом к проектному финансированию вряд ли стоит ожидать роста популярности инструмента», — поясняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Рейтинги ЗПИФН как таковые на рынке отсутствуют, но есть некредитные рэнкинги надежности и качества услуг УК, что может выступать дополнительным критерием выбора. На текущий момент в рейтинг-листе «Эксперт РА» есть 37 компаний, на которые приходится порядка 70% всего рынка управления активами, дополняет Александра Таранникова.

Выплата дохода, согласно правилам доверительного управления ЗПИФН, может осуществляться с любой периодичностью. «Это напрямую связано со стратегией работы фонда: если есть постоянный рентный доход, его можно выплачивать раз в месяц, квартал. Если период до фиксации прибыли больше, то и периодичность выплаты дохода должна происходить реже», — поясняет Дмитрий Шлогин.

Главные минусы

Из недостатков ЗПИФН эксперты отмечают отсутствие возможности досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты вознаграждения управляющим, даже если фонд терпит убытки. Инвестиции в закрытый фонд по умолчанию делаются до срока его расформирования.

По словам руководителя практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ «Инфралекс» Сергея Шумилова, в среднем по рынку расходы инвесторов в ЗПИФН можно оценить в 0,5-5% от чистой стоимости активов.

1. «Совокупный расход за управление и инфраструктуру розничных фондов составляет 1,5-3% от стоимости чистых активов фонда в год», — говорит управляющий директор «Сбербанк Управление Активами» Екатерина Черных.
2. Комиссионное вознаграждение управляющего может быть фиксированным, исчисляться в процентах от стоимости чистых активов или состоять из двух частей: management fee (комиссия за управление) и success fee (комиссия за успех), объясняет Дмитрий Шлогин.
3. Если паи не торгуются на бирже, то их продажа возможна только в рамках прямых сделок между пайщиками фонда, при этом она будет осуществляться с большим дисконтом, предупреждает финансовый консультант компании «Личный капитал» Борис Кожуховский.

В случае если фонд прогорает или распадается, претензии необходимо предъявлять управляющей компании. Сделать это можно исключительно в судебном порядке. По словам специалистов, такие судебные тяжбы могут длиться до полутора лет.

«Процесс особенно усложняется, если фонд «прогорает», то есть фактически признается банкротом. Ведь тогда в конкурсную массу будут входить лишь остатки активов. Нередко на момент судебных разбирательств их рыночная стоимость падает в разы», — комментирует адвокат Ольга Сулим.

Кому подходит

Ранее ЗПИФН были интересны инвесторам с точки зрения налоговых льгот на имущество, а после их отмены фонды выполняют преимущественно роль оболочки, позволяющей снизить прозрачность владения тем или иным активом. Но отложенное налогообложение прибыли, генерируемой активами, сохраняется, отмечают в PwC.

«ЗПИФ не является налогоплательщиком налога на прибыль, в отличие от налоговых резидентов. Это создает возможности для эффективного реинвестирования. Налог будет возникать только при получении дохода непосредственными пайщиками (дохода от погашения, продажи паев или при выплате промежуточного дохода).

В зависимости от того, кто держатель пая, с разницы покупки и продажи предстоит заплатить налог на прибыль 20%, НДФЛ 13% или налог у источника.

Налог на имущество, НДС с дохода от продажи или аренды уплачивается управляющей компанией за счет имущества ЗПИФ», — поясняет руководитель налоговой и юридической практики PwC в странах Центральной и Восточной Европы Екатерина Лазорина.

По словам генерального директора УК «Развитие» Владимира Савчука, ЗПИФН позволяют защитить активы квалифицированного инвестора с сохранением конфиденциальности о владельцах инвестиционных паев.

«Для неквалифицированных инвесторов регулятор предусмотрел более жесткие состав и структуру активов ПИФ, а также исключил возможность участия в управлении портфелем активов.

Безусловно, действующее законодательство ЗПИФ для квалифицированных инвесторов дает больше возможностей для клиента: практически неограниченный портфель объектов инвестирования, возможность участия в выборе инвестиционных направлений ЗПИФ, выход на рынок кредитных ресурсов и заемного капитала и прочее», — резюмирует Дмитрий Шлогин.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

ЗПИФ недвижимости – это эффективный способ инвестирования, который выгоден как застройщику, так и инвестору. Кратко рассмотрим преимущества этой формы инвестиций для тех и других.

Выгода для застройщика

По законодательству РФ средства ЗПИФ могут направляться на финансирование объекта строительства с момента завершения наиболее рискованного этапа девелопмента: оформления земельных отношений, получения разрешительной документации, создания и утверждения проекта.

Стоимость этого этапа составляет 7-15% стоимости всего объекта и финансируется застройщиком на собственные средства или кредиты. А уже на следующим этапе, когда производятся основные строительно-монтажные работы, идет укладка инженерных сетей, для успешного соблюдения сроков девелоперу жизненно необходимы регулярные поступления средств и, по возможности, без выплаты процентов по кредиту, чтобы не вынимать на них деньги из оборота.

Таким источником финансирования и становится ЗИПФ. При этом управляющая компания фонда не только направляет в проект средства инвесторов, но и занимается продажей прав на будущие квартиры. И, в отличие от самого застройщика, имеет возможность использовать такие привлекательные маркетинговые инструменты, как рассрочка платежей, различные жилищные программы. Все это повышает конкурентоспособность объекта на рынке и в конечном счет; приносит пользу обеим сторонам.

Выгода для инвестора

За счет масштабов инвестиций, осуществляемых ЗПИФ, выгода каждого пайщика оказывается выше, чем если бы он инвестировал свои средства самостоятельно. Риски инвесторов в фонде также значительно снижаются по сравнению с самостоятельными вложениями в недвижимость. Это происходит за счет следующих факторов:

• контроль деятельности управляющей компании фонда со стороны специализированного депозитария и регистратора;
• государственный надзор за функционированием фонда со стороны ЦБ;
• строгая законодательная база, регулирующая деятельность ЗПИФ;
• возможность контроля сделок ЗПИФ посредством Инвестиционного комитета фонда;
• юридическая защита активов: на имущество ЗПИФ не может быть обращено взыскание по обязательствам пайщика.

При покупке паев ЗПИФ инвестор снимает с себя необходимость управления приобретенными активами – купля/продажа, отношения с коммунальными службами, корпоративное управление при прямых инвестициях в капитал проектов и т.п. Это особенно актуально для крупных инвесторов и большого количества проектов.

ЗПИФ не платит налог на прибыль, поэтому есть возможность ее реинвестировать и увеличивать доходность. Дополнительную доходность обеспечивают регулярные выплаты на протяжении всего действия ЗПИФ.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости как способ экономии на налогах

Компании, основным видом деятельности которых является получение дохода от сделок с имуществом, зачастую испытывают серьезную налоговую нагрузку.

Вместе с тем существует законный способ снижения данной нагрузки, при котором выручка от аренды будет облагаться только НДС, формирование налоговой базы по налогу на прибыль будет отложено, а налог на имущество и вовсе уплачиваться не будет. Это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Паевой инвестиционный фонд это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом.

В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, так и имущество, полученное в процессе такого управления.

Доля в праве собственности на имущество ПИФа удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией (ст. 10 Закона № 156-ФЗ).

Зпифн — инструмент налогового планирования

Закрытые паевые инвестиционные фонды (они предусмотрены Федеральным законом от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах») начали образовываться в России с 2003 года.

Их основное отличие от иных (интервальных, открытых) паевых инвестиционных фондов в том, что в доверительное управление ЗПИФа помимо денежных средств и ценных бумаг может передаваться также иное имущество, предусмотренное инвестиционной декларацией.

В состав активов закрытых ПИФов, относящихся к категории фондов недвижимости, могут входить, например, недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества, проектно-сметная документация (ст. 13 Закона № 156-ФЗ).

Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения Legal Opinion.

Существенные отличия закрытых паевых фондов являются:

• долгосрочный характер инвестирования средств. ЗПИФ нельзя учреждать на срок менее одного года (ст. 12 Закона № 156-ФЗ);
• менее жесткие с точки зрения ликвидности вложений требования к составу и структуре активов. Помимо ценных бумаг разрешены инвестиции и в другое имущество, например в недвижимость (ст. 33, 34 Закона № 156-ФЗ).

Благодаря этим особенностям закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) являются удобным инструментом налогового планирования.

Учредив ЗПИФН, владелец приносящей доход недвижимости может на законных основаниях отложить уплату налога на прибыль и не платить налог на имущество. Кроме того, создание ЗПИФа помимо налоговых выгод принесет инвестору еще и улучшение его деловой репутации из-за полной прозрачности деятельности.

Ведь управляющая компания ПИФа обязана регулярно публиковать результаты своей работы (ст.

53 Закона № 156-ФЗ), государство в соответствии со статьей 55 Закона № 156-ФЗ осуществляет жесткий контроль при помощи Федеральной службы по финансовым рынкам.

Более того, в фонде ежегодно обязательно проводятся аудиторские проверки (ст. 49, 50 Закона № 156-ФЗ), а все имущество фонда учитывается в специализированном депозитарии (ст. 42 Закона № 156-ФЗ).

МНЕНИЕ ПРАКТИКА Арик ШАБАНОВ, генеральный директор юридической фирмы Прайм лигал: — Преимущества управления объектом недвижимости с использованием механизма ЗПИФа обусловлены рядом налоговых льгот, предоставляемых действующим законодательством РФ. В частности, фонды недвижимости, создаваемые собственниками недвижимости для управления своим имуществом (рентные фонды), не являются плательщиками налога на прибыль и налога на имущество.

Деятельность таких фондов направлена на получение доходов в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости и на увеличение рыночной стоимости объекта. Отличие такого ПИФа от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Внесение недвижимого имущества в ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса по извлечению доходов от аренды, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов.

Однако перед принятием решения о формировании ЗПИФНа собственник должен осознавать, что в связи с увеличением внимания со стороны налоговых органов перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от имущества, взамен получив налоговые льготы.

Неудобством создания ЗПИФНа является невозможность в любой момент вывести из него деньги.

Так, учредители не вправе требовать от управляющей компании прекращения договора, то есть погашения паев до истечения срока действия договора (п. 6 ст. 11 Закона № 156-ФЗ).

И единственная возможность для пайщика получить свои деньги до окончания срока действия договора — реализация паев на вторичном рынке.

Однако если ЗПИФН создан для внутренних целей и в него входят только компании холдинга, возможно реинвестировать прибыль. Например, с помощью вклада в уставный капитал одного из учредителей доверительного управления.

Вас может заинтересовать: Регистрация изменений в учредительных документах.

МНЕНИЕ ПРАКТИКА Арик ШАБАНОВ, генеральный директор юридической фирмы Прайм лигал: — По желанию владельцев недвижимости доходы фонда могут быть реинвестированы в существующие и новые проекты, связанные со строительством, реконструкцией или приобретением коммерческой недвижимости.

Деятельность рентных фондов направлена на получение доходов от объекта и на увеличение стоимости объекта за счет его модернизации или реконструкции. Однако фонд может просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей, при этом экономя на налоговых отчислениях.

Схема такого фонда понятна и прозрачна: есть бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус затраты на эксплуатацию, коммунальные расходы и затраты на содержание инфраструктуры фонда.

Полученная прибыль (не облагаемая налогами) либо распределяется между пайщиками, либо реинвестируется.

Вас могут заинтересовать: Инвестиции в недвижимость в Москве.

Елена ГОРДУКОВА, юрисконсульт департамента налогов и права компании «ФБК»:

Необходимо учитывать, что создание ЗПИФНа связано с определенными гражданско-правовыми рисками. Так как раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, не получится просто вернуть себе имущество, внесенное в фонд при его учреждении. При прекращении срока действия договора доверительного управления пай дает лишь право на получение денежной компенсации.

При этом имущество, составляющее ПИФ, реализуется. Вырученные средства выплачиваются пайщикам пропорционально количеству принадлежащих им паев. Таким образом, пайщик, внося объект недвижимости в ЗПИФ, лишается как полного права собственности на данный объект имущества, так фактически и самой недвижимости, получая взамен ценную бумагу, удостоверяющую лишь право на получение денежных средств. Кроме того, пайщик несет риск убытков, связанный с инвестиционной деятельностью.

Зпифн — особый режим налогообложение недвижимости

Привлекательность ЗПИФНа прежде всего заключается в особом налогообложении недвижимости, принадлежащей фонду, и операций с ней. Так, поскольку паевой фонд — не юридическое лицо, он не является плательщиком налога на прибыль (ст.

10 Закона № 156-ФЗ, ст. 246 НК РФ). Таким образом, прирост имущества паевого инвестиционного фонда, в том числе в виде доходов от реализации и сдачи в аренду недвижимости, составляющей имущество фонда, налогом на прибыль облагаться не может.

Однако правилами доверительного управления может предусматриваться промежуточная выплата пайщикам дохода от доверительного управления имуществом.

В этом случае у юридического лица — пайщика образуется внереализационный доход, который облагается налогом на прибыль (ст. 250 НК РФ).

Датой получения дохода будет признаваться дата поступления денежных средств на расчетный счет пайщика (подп. 2 п. 4 ст. 271 НК РФ).

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА Елена ГОРДУКОВА, юрисконсульт департамента налогов и права компании «ФБК»: — Налогообложение дохода, полученного от сдачи в аренду недвижимости, составляющей имущество ЗПИФа, только откладывается до момента погашения паев или до момента промежуточной выплаты пайщикам дохода от доверительного управления. При этом погашение инвестиционного пая облагается по правилам статьи 280 НК РФ. А промежуточная выплата признается у учредителя доверительного управления внереализационным доходом, облагаемым по ставке 24 процента.

А вот вопрос об обязанности уплаты налога на имущество является одним из наиболее острых и спорных в деятельности ЗПИФНа. Неясно, кто именно является плательщиком налога на имущество: управляющая компания, пайщики или никто из них. И включается ли имущество ПИФа в состав облагаемого.

Так, глава 30 НК РФ отдельно не упоминает о паевых инвестиционных фондах. А пункт 1 статьи 373 НК РФ называет плательщиками налога на имущество организации, то есть юридические лица, коим ЗПИФН не является. Понятия же «налоговый агент» в главе 30 НК РФ нет.

Вас могут заинтересовать: Услуги юриста по налоговым спорам.

Кроме того, объектом налогообложения названо имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ). Но переданное в ПИФ имущество не находится на балансе пайщиков, а учитывается на отдельном балансе управляющей компании (ст. 15 Закона № 156-ФЗ).

Что такое закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости: зачем нужен, как работает, список всех ЗПИФов

Пришло время поговорить о паевых фондах и такой загадочной их разновидности, как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Первые ПИФы появились в России двадцать лет назад.

В последние годы они приобрели скверную репутацию в нашей стране, а между тем в США и Европе это один из самых популярных инвестиционных инструментов. На мой взгляд, главная причина недоверия к закрытым паевым фондам – это недостаток информации у граждан. Что я и попытаюсь исправить в своей очередной статье.

Что это такое и зачем они нужны

Есть мнение, что владение второй квартирой или офисом в бизнес-центре дает человеку уверенность в завтрашнем дне. Однако это также требует от собственника регулярного общения с арендаторами, страховщиками, ремонта и других мелочей, которые превращают инвестирование во вторую работу. Время всегда можно потратить с большей пользой, для чего и были созданы паевые фонды.

Паевое владение не требует активного участия инвесторов. Все заботы возьмет на себя управляющая компания, и она же в случае необходимости будет нести ответственность перед третьими лицами (пени, штрафы, неустойки и т. д.).

Существует несколько типов паевых инвестиционных фондов недвижимости. Для нас с вами самый большой интерес представляет один – закрытые (ЗПИФН). Попасть в такие проекты сложнее всего, на то они и закрытые, но именно они приносят максимальную инвестиционную отдачу. Поэтому усилия стоят того.

Список всех существующих ЗПИФов

Перечислены лидеры рынка, показавшие в 2019 году высокую доходность. Однако ими список активных инвестиционных фондов не ограничивается. Инвестиционные предложения разной степени привлекательности вы сможете найти на сайтах большинства российских банков (ВТБ, Сбербанк, Уралсиб, АльфаБанк и др.).

№	Название паевого фонда	Управляющая компания
1	QBF – Региональная недвижимость	QBF Управление Активами
2	Арсагера – Жилищное строительство	Арсагера
3	РФЦ – Шуваловские высоты	РФЦ-Капитал
4	Аруджи – фонд недвижимости 1	ВТБ-Капитал
5	Две столицы	Меркури Кэпитал Траст

Как работают ЗПИФы

Принцип работы паевых инвестиционных фондов недвижимости следующий: УК проводит сбор средств, выбирает стратегию инвестирования и занимается оперативным управлением. При нормальной работе ЗПИФа пайщики в нее не вмешиваются, но в случае необходимости вправе навязать свое решение инвестиционной организации или даже выбрать другую.

Кто и как управляет имуществом ЗПИФН

Управлением имуществом инвестиционного фонда занимается УК, получая плату за свои услуги. Ее деятельность контролируют государственные органы, частный регистратор, независимые аудитор и оценщик, которых нанимает сама компания.

Граждане способны влиять на принятие решений лишь одним способом – при помощи общих собраний. Чтобы решение такого собрания стало обязательным, необходимо набрать 75 % голосов от общего числа инвесторов закрытого инвестиционного фонда.

Голосуют они стоимостью своих паев, т. е. принцип «один человек – один голос» здесь не действует. Отмечу: если количество инвесторов в ЗПИФе велико, собрать их всех в одном месте и убедить проголосовать за нужное решение сложно.

Каковы права у пайщиков ЗПИФН

Инвесторы закрытого инвестиционного проекта обладают правом требовать от УК качественного управления их имуществом. В случае необходимости они могут в любой момент отказаться от услуг своего управляющего и выбрать нового.

Также они наделены следующими правами:

• правом на получение части прибыли закрытого ПИФа согласно размерам доли;
• правом продажи доли в закрытом инвестиционном фонде на вторичном рынке, если он не ограничен в обороте;
• правом на досрочное погашение пая в предусмотренных уставом или законодательством случаях;
• правом на компенсацию от УК при досрочном прекращении договора доверительного управления;
• правом на участие в общем собрании закрытого ПИФа и свободное голосование на нем.

Механизм привлечения инвестиций в ЗПИФН

После открытия инвестиционного фонда компания начинает поиск инвесторов, размещая паи на Московской бирже, а также давая рекламу в журналах и на информационных ресурсах, посвященных инвестиционной деятельности.

Банки рассылают по почте предложения своим клиентам. Обычно у крупных УК есть сразу несколько активных проектов, в которые можно вложиться. Чтобы стать участником закрытого ПИФа, необходимо подписать договор с УК и перевести деньги на счет.

Куда инвестируют

Как правило, ЗПИФН создают, чтобы привести в жизнь крупный проект в сфере недвижимости (например, строительство высотного здания или застройка района).

После завершения закрытый паевой инвестиционный фонд прекращает свое существование, коллективное имущество идет на реализацию, а прибыль распределяется между инвесторами согласно размерам их долей. Если закрытый ПИФ занимается арендой недвижимости, его владельцы получают ренту.

Какова доходность ЗПИФН

Закрытые ПИФы показывают высокую доходность по сравнению с ценными бумагами и другими видами паевых фондов. Она может доходить до 34 % годовых (именно такую доходность в 2018–2019 годах показал QBF – Региональная недвижимость). В первую очередь показатели зависят от ситуации на рынке недвижимости и качества управления.

Можно ли приобрести паи в ЗПИФ

Закрытые паевые фонды принимают новых пайщиков только в момент открытия или при дополнительной выдаче паев. Что происходит не всегда. Также приобрести долю в ЗПИФе можно напрямую у инвестора либо через брокера на Московской бирже.

Виды ЗПИФ

• рентные. Создаются для покупки недвижимости, чтобы сдавать ее в аренду;
• девелоперские. Покупают недвижимость для последующей перепродажи (здания, жилые и коммерческие помещения, земельные участки);
• ипотечные. Продают жилье в ипотеку;
• инвестиционные. Не приобретают недвижимость напрямую, а занимаются финансированием других паевых фондов недвижимости;
• смешанные. Совмещают ряд направлений.

Преимущества и недостатки

Как и все инвестиционные инструменты, закрытые паевые фонды недвижимости обладают своими плюсами и минусами, рассмотрим основные из них.

• возможность менять паи разных инвестиционных фондов, принадлежащих одной управляющей компании, и тем самым законно избежать уплаты НДФЛ;
• относительно высокая доходность. При грамотном управлении доля может расти в цене даже в случае спада на рынке недвижимости, все зависит от стратегии УК;
• вложения хорошо защищены, а сама недвижимость всегда застрахована и находится в руках профессионалов;
• за УК установлен контроль со стороны госорганов, Центробанка, регистратора и независимого аудитора;
• информация об имуществе в открытом доступе, компания обязана публиковать ежемесячную отчетность о состоянии активов.

• прибыль закрытых паевых фондов не гарантирована и зависит от цен на недвижимость либо стоимости аренды помещений;
• необходимость платить комиссию, даже если доход невелик или отсутствует (по мнению многих специалистов, эта оплата завышена);
• нельзя выделить долю имущества в натуре, т. е. забрать свою часть собственности. Только погасить пай в УК или продать его другому инвестору;
• УК часто завышают стоимость активов при реализации долей;
• относительно высокий порог входа, который в закрытых паевых инвестиционных фондах может составлять от 300 тысяч до нескольких миллионов рублей.

Как создать ЗПИФ

Создание закрытого паевого фонда не представляет сложности. Чаще всего их создают для привлечения инвестиций в связанный со строительством проект.

Процедура состоит из четырех этапов:

• поиска инвесторов;
• заключения с ними договора долевого инвестирования;
• заключения договора доверительного управления с лицензированной УК;
• регистрации в Центробанке.

Если вы планируете открыть не один, а несколько закрытых паевых фондов, стоит подумать о регистрации собственной УК. Правда, это уже потребует времени и значительных финансовых затрат.

Заключение

Длительный застой на рынке недвижимости не лучшим образом повлиял на репутацию паевых фондов. Ситуация постепенно меняется к лучшему, в прошлом году большинство закрытых ПИФов недвижимости отчитались о прибыли. Уверен, что уже скоро мы увидим, как они занимают первое место среди средств долгосрочного инвестирования в России.

Понравилась статья? Не забудьте поделиться ей со своими друзьями. Обязательно подпишитесь, чтобы не пропустить ничего интересного!

http://s7reut.ru/rynki/zakrytyj-paevoj-investitsionnyj-fond-nedvizhimosti-chto-eto-vidy.html
http://greedisgood.one/zakrytiy-paevoy-investitsionniy-fond-nedvizhimosti