Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Rainman » 19 ноя 2020, 21:06

ManInBlack писал(а) 19 ноя 2020, 18:38 Вот 5 минутное видео совещания замминистра, существенно подробнее раскрыта позиция.

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Shuran » 20 ноя 2020, 19:00

Стасишин: не все построенные апартаменты признают жильем
Не все построенные апартаменты в России признают жильем, заявил журналистам замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

«Нет задачи – признать все объекты, мало-мальски адаптированные для проживания, полноценным жильем. Такой статус могут получить только те объекты, в которых… созданы все необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми необходимыми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами», — цитирует Стасишина РИА «Недвижимость».

По его словам, после уточнения статуса уже построенных апартаментов появится возможность зарегистрироваться в них и обращаться в госучреждения за различными видами социальных услуг по месту прописки – в поликлинику, записать ребенка в детский сад или оформить в школу, вставать в очередь.

«Это будет равноценное место проживания, но самое главное, что дома будут обслуживаться управляющими организациями. Люди должны быть обеспечены качественными коммунальными услугами, жить в комфортных и безопасных условиях», – сказал Стасишин.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/138446.html

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Shuran » 20 ноя 2020, 19:00

Минстрой планирует разработать перечень требований к строящимся апартаментам
Минстрой планирует разработать перечень требований к апартаментам, находящимся в стадии строительства, сообщил журналистам замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

«Тому, что строится и, самое главное, тому, что уже построено, мы должны придать статус отдельного вида жилого помещения», — цитирует Стасишина РИА «Недвижимость».

По его словам, на данный момент идет дискуссия по данному вопросу, консультации с экспертами, поступают рекомендации, которые позволяют анализировать ситуацию для выработки окончательного решения.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/138447.html

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Shuran » 20 ноя 2020, 19:01

В СовФеде рассчитывают на принятие закона, который позволит строить апартаменты
В Совете Федерации рассчитывают на принятие закона, который позволит продолжить строительство апартаментов с приданием им официального статуса, а также узаконит уже имеющиеся апартаменты, сообщил РИА «Новости» председатель профильного комитета СФ по федеративному устройству и региональной политике Олег Мельниченко.

«Нами сейчас разрабатывается концепция законопроекта, распространяющего на апартаменты статус жилых помещений. Мы предлагаем принципиально распространить на будущее, что это будет особый вид жилых помещений без возможности льгот по налогам, ЖКХ и так далее», — сказал Мельниченко.

По его словам, согласно концепции законопроекта, в отличие от обычных квартир, апартаменты будут располагаться в так называемых многофункциональных зданиях.

«Есть также подход, который предлагает возможность включения апартаментов в программы долевого строительства, однако с этим согласны не все», — отметил Мельниченко.

Статус уже построенных апартаментов также надо узаконить, добавил сенатор.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/138444.html

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение ManInBlack » 20 ноя 2020, 19:39

Shuran писал(а) 20 ноя 2020, 19:01 В СовФеде рассчитывают на принятие закона, который позволит строить апартаменты
В Совете Федерации рассчитывают на принятие закона, который позволит продолжить строительство апартаментов с приданием им официального статуса

Много разговоров последнее время, но вот позиции согласованной нет. Замминистра говорит о приравнивании по сути апартов к квартирам (прописка, тарифы на коммуналку, социалка). Амнистии коснутся объекты, которые проходят по критериям, которые предстоит разработать (от требований по инсоляции в итоге откажутся, я думаю, уж очень много «цивильных» апартов с окнами на только на север + размеры окон сейчас большие) . С дальнейшим запретом на строительство апартов.
Сенатор же говорит, что апартам надо дать отдельный статус без льгот (коммуналка, социалка?) и продолжить их строить.

Меня, конечно, поза поддавливает, так как недавно купил апарты для себя, но позиция первого мне хотя бы понятна. Есть проблема — строится жилье, там где не должно + без учета загрузки на социалку+ люди живут без регистрации. Позиция второго, видимо, решает какие-то другие задачи

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Ajedrez » 20 ноя 2020, 20:33

ManInBlack писал(а) 20 ноя 2020, 19:39 Много разговоров последнее время, но вот позиции согласованной нет. Замминистра говорит о приравнивании по сути апартов к квартирам (прописка, тарифы на коммуналку, социалка). Амнистии коснутся объекты, которые проходят по критериям, которые предстоит разработать (от требований по инсоляции в итоге откажутся, я думаю, уж очень много «цивильных» апартов с окнами на только на север + размеры окон сейчас большие) . С дальнейшим запретом на строительство апартов.
Сенатор же говорит, что апартам надо дать отдельный статус без льгот (коммуналка, социалка?) и продолжить их строить.

Меня, конечно, поза поддавливает, так как недавно купил апарты для себя, но позиция первого мне хотя бы понятна. Есть проблема — строится жилье, там где не должно + без учета загрузки на социалку+ люди живут без регистрации. Позиция второго, видимо, решает какие-то другие задачи

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Shuran » 23 ноя 2020, 13:17

«Метриум»: предложение апартаментов в Москве упало до минимума с 2016 года
По данным компании «Метриум», по итогам III квартала на рынке новостроек Москвы количество апартаментов комфорт- и бизнеса-класса (это самые массовые представители формата, вместе они образуют 73% предложения апартаментов в Москве) снизилось до 6,4 тыс. единиц. Во II квартале столичные девелоперы предлагали покупателям порядка 7,4 тыс. таких объектов, почти столько же, сколько и в конце 2019 года. Таким образом, за последние три месяца предложение апартаментов уменьшилось на 14%, а с начала года – на 13%, говорится в сообщении пресс-службы компании.

Текущий показатель стал самым низким за последние четыре года. Предыдущий минимум был зафиксирован в III квартале 2019 года, когда было представлено 6,8 тыс. апартаментов. В среднем с 2016 года каждый месяц объем рынка апартаментов комфорт- и бизнес-класса в Москве оценивался в 7,5 тыс. объектов.

Еще заметнее сократилась общая площадь продаваемых объектов. Сейчас этот показатель составляет 360 тыс. кв. м. тогда как три месяца назад он достигал 430 тыс. кв. м. Количество апартаментных комплексов комфорт- и бизнес-класса сейчас также низкий – 68, что на три проекта меньше, чем три месяца назад.

В наибольшей степени снизилось предложение апартаментов комфорткласса. Сейчас их немногим более 3 тыс., тогда как три месяца назад насчитывалось на 600 больше таких объектов (–16%). Количество апартаментов бизнес-класса в продаже снизилось на 10% до 3,4 тыс. единиц.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/138470.html

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Shuran » 23 ноя 2020, 15:49

«Лавочку» не закроют: запрет апартаментов скорее приведет к увеличению объемов их строительства
Но уже в качестве жилья «второй категории»

]]>
Выгодные инвестиции в новостройки Москвы – выбираем квартиру для аренды

Снять жилье в столице непросто и спрос на аренду квартир постоянно растет. Эксперты портала Move.ru проанализировали, какие особенности жилья нужно учитывать, чтобы выгодно приобрести апартаменты в новостройке для сдачи в аренду.

Требования к квартирам, которые будут сдаваться жильцам, немого отличаются от тех, которые предъявляются к объектам для постоянного проживания. Покупая жилье для аренды, нужно в первую очередь обращать внимание на инфраструктуру района и его близость к центру столицы и основным транспортным магистралям города. Люди, которые будут снимать жилье, должны иметь возможность быстро добираться к месту работы, учебы.

Стоимость квартиры важна для арендодателя, поэтому объекты для покупки нужно выбирать в Новой Москве, где цена кв. метра жилья намного ниже, чем в центральной части города.

В каких новых ЖК лучше выбирать квартиру

Арендуют жилье в ТиНАО не только приезжие, но и московская молодежь, которая хочет больше самостоятельности. В основном это люди, учащиеся в московских ВУЗа или работающие в центре города. Они стараются арендовать недорогое жилье. При этом основным критерием выбора квартиры остается близость к главным магистралям города и к метрополитену.

Чтобы правильно выбрать расположение ЖК, нужно учитывать:

• инфраструктуру района;
• его близость к МКАД;
• есть ли рядом станции метро.

Обустройство территории вокруг дома и наличие интересных объектов для проведения досуга повысит привлекательность выбранной квартиры.

ЖК возле метрополитена

В Новой Москве мало новостроек, которые располагаются вблизи станции метро. К ним относится:

• «Румянцево парк» возле станции «Румянцево»;
• «Москвичка» около станции «Коммунарка»;
• грандиозный «Саларьево Парк», расположенный у метро «Саларьево»;
• уютные ЖК «Городские Истории», «Филатов Луг», а также «Переделкино Ближнее», которые строятся возле метро «Рассказовка»;
• «Прокшино» находится в 5 мин. ходьбы от одноименной станции.

При выборе ЖК можно учитывать то, какие остановки метрополитена будут открыты в ближайшем времени. После завершения строительства ст. «Новомосковская», доступ к метро получат крупнейший комплекс «Скандинавия» и его оппонент «Белые ночи».

Новостройки у главных магистралей города

Владельцы автомобилей, которые будут искать апартаменты для аренды, будут учитывать возможность без проблем выезжать на Киевскую, а также Калужскую дороги, ведущие в центр столицы. Квартиру в доме у Калужского шоссе можно купить в:

• «Испанских кварталах»;
• «Аквилон парке»;
• «Скандинавии»;
• «Южном Бунино»;
• комфортном комплексе «Москвичка»;
• современной «Дубровке»;
• «RDD» (Russian Design District);
• «Новой Звезде».

Жилье у Киевского шоссе можно найти в «homecity», а также в «Румянцево парке», «Первом Московском», «Позитиве», «Ново-Никольском».

Жилые комплексы недалеко от МКАД

Удаленнлсть от МКАД существенно влияет на уровень жизни арендатора, потому что к этой магистрали привязаны цены на услуги такси, доставку покупок. Если люди планируют проводить досуг в Старой Москве, то они будут искать жилье на дальше 5 км от МКАД. В Новой Москве есть всего 8 ЖК с таким расположением. Квартиру возле МКАД можно купить в:

• «Испанских кварталах»;
• «Саларьево парке»;
• современном комплексе «Москва А101»;
• «Новой звезде»;
• Крупном ЖК «Скандинавия»;
• « Аквилон парке »;
• комфортном «Позитиве»;
• «Румянцево парке».

Сотрудники Move.ru выяснили, что МКАД имеет второстепенное значение, если ЖК находится возле метрополитена. В большинстве случаев на метро легче и быстрее можно добраться в центр города, чем на машине.

После открытия новой ветки метрополитена до Троицка, выгодным транспортным расположением смогут похвастаться ЖК, строящиеся в 10-15 км от МКАД. К ним относятся комплекс «RDD», вблизи которого откроется станция «Ватутинки».

Каким районам отдавать предпочтение

Более востребованными у арендаторов будут квартиры в больших массивах. В них есть все необходимое для комфортной жизни: разнообразные магазины, спортклубы, парикмахерские и спа-салоны, медцентры, школы, детсады, банки, кафетерии, рестораны.

Хорошую инфраструктуру можно найти в Коммунарке, Щербинке, Переделкино, Ватутинках, Прокшино, Саларьево-Румянцево.

В Коммунарке находится сразу 4 интересных проекта: комфортный комплекс «Новая Звезда», крупный ЖК «Скандинавия», современные комплексы «Москва А101» и «Аквилон Парк».

В Щербинке выгодно покупать квартиру в «Калипсо-3», ЖК « Остафьево » или «Белой звезде».

В Переделкино отдавайте предпочтение проектам: «Городские истории», ЖК «Рассказово», а также «Переделкино-Ближнее».

В Саларьево-Румянцево расположены крупные ЖК: «Позитив», уютный «Homecity», модные «Румянцево Парк» и «Саларьево Парк».

В Ватутинках расположены ЖК «Андерсен», крупная новостройка « Кленовые Аллеи », а также «Новые Ватутинки».

В Прокшино могут заинтересовать арендаторов комфортный ЖК «Прокшино» и роскошный комплекс «Испанские кварталы».

Проект RDD будет также интересен покупателям тем, что в нем будут открыты уникальные образовательные и спортивные объекты, творческие мастерские.

Как выбрать жилье для дальнейшей аренды

Чтобы минимизировать сумму вложений и ускорить окупаемость приобретенного объекта, отдавайте предпочтение лотам с завершенной отделкой. Ремонт, выполненный застройщиком, всегда обходится дешевле, чем сделанный нанятыми рабочими. На рынке 47% квартир продаются с отделкой «под ключ». Также хорошим решением будет покупка жилья в состоянии white box. Его заключительная отделка обойдется недорого. Сейчас на рынке представлено около 700 лотов с предчистовой отделкой.

Выбирая планировку квартиры, учитывайте то, что студии продаются дешевле однокомнатных квартир. Аренда современной студии стоит почти столько же, как и съем однокомнатной квартиры. Таким образом, студия требует меньше вложений и окупится быстрее.

Изучая предложения по продаже квартир, обратите внимание на также жилье на 2-3 этажах. Такие квартиры обычно стоят дешевле. В них нет красивых видов их окон.

]]>
Блог Александра Кашина об инвестициях

Инвестиции, пассивный доход и финансовая независимость

Апарт-отель «Yes» у метро Ботанический сад. Выгодно ли инвестировать?

Недавно появилось предложение о продаже апартаментов в строящемся апарт-отеле «Yes» у метро «Ботанический сад». Расположение отеля очень хорошее: 1 минута от метро, рядом с пересадкой на МЦК. Окна одной стороны здания выходят в парк.

Строительство будет вестись до 2021 года. Апартаменты продаются с чистовой отделкой и сантехникой, можно сразу заказать прочную мебель. Дизайн апартаментов продуман, с мебелью они похожи на европейский гостиничные номера. Архитектура отеля современная, интересная. Красивый сайт застройщика. После окончания строительства в отеле будет управляющая компания, которая за 20% выручки (вероятная цифра) будет сдавать апартаменты посуточно или помесячно: заселять, убирать, следить за порядком. Вообщем все выглядит на первый взгляд прекрасно. Бежим покупать?

Стоп. Здесь пора отключить эмоции, и включить калькулятор.

I. Стоимость апартамента

Самая дешевая студия 19 кв.м. стоит сейчас 3 200 000 руб. Предполагаю, что ее полное оборудование (мебель, кухонные приборы и посуда, телевизор, постельное белье и т.п.) обойдется в 500 000 руб. Итого 3 700 000 руб.

II. Прибыль от сдачи апартамента в аренду помесячно

Рядом с метро «Ботанический сад» сейчас сдаются в аренду однокомнатные квартиры 35-40 кв.м. за 30 000 — 35 000 руб. в месяц. Причем коммунальные платежи включены в арендную плату, кроме воды и электричества.

С учетом меньшей площади апартамента по сравнению с однокомнатной квартирой (19 кв.м. против 35 кв.м.) даже за 30 000 руб. в месяц данный апартамент трудно будет сдать. Но оставим эту цифру условно.

Например, в апарт-отеле «Yes» в Митино апартамент 27-29 кв.м. предлагается в аренду за 41 000 руб. в месяц. Если вычислить пропорцию к площади студии, то плата за нее получается около 28 000 руб. в месяц.

Простой вероятно будет 2 недели в год. Таким образом, выручка от сдачи в аренду апартамента 19 кв.м. помесячно будет 30 000 руб. * 11,5 мес. = 345 000 руб. в год.

С учетом нежилого назначения помещения, предполагаю, что коммунальные платежи за апартамент будут больше, чем за квартиру. Примерно, 6 000 руб. в месяц (72 000 руб. в год). Я не уверен, что вы сможете переложить их на арендатора, так в Москве это не принято. Поэтому будем считать, что несете их сами (кроме счетчиков).

Налог на имущество физических лиц — 0,5% от кадастровой стоимости апартамента. 3 200 000 руб. * 0,005 = 16 000 руб. в год.

Налог 6% (УСН). 345 000 руб. * 0,06 = 20 700 руб. Страховые взносы 26545 руб. + 1% с суммы, превышающей 300 000 руб. Страховые взносы = 26545 + (45000*0,01) = 26995 руб. Страховые взносы идут в зачет налога, поэтому всего мы заплатим 27 000 руб. в год.

Ремонт. Не забывайте, что через 7 лет вам придется обновлять мебель и делать косметический ремонт, иначе апартамент превратится в трущобу (фавелу). Если владельцы «бабушкиных квартир» выезжают на нормальной площади, то чтобы сдать за приличные деньги студию 19 кв.м. в ней должен быть евро-ремонт, новая мебель и белье. Поэтому смело можно закладывать в расходы 500 000 руб. через 7 лет (или 71430 руб. в год).

Вообще надо бы застраховать имущество от залива соседей и пожара. Но не буду включать страховку, чтобы не снижать итак невысокую доходность.

Вычитаем расходы из доходов.

Сначала без УСН и страховых взносов (для любителей рисковать). 345 000 — 72 000 — 16 000 — 71 430 = 185 570 руб. в год (или 15 500 руб. в месяц).

С налогами результат еще более печальный 345 000 — 72 000 — 16 000 — 27 000 — 71 430 = 158570 руб. в год (или 13 200 руб. в меся).

Итак. Чистая доходность при помесячной сдаче апартамента в аренду составляет 5% в год без налога, 4,3% в год с налогом (от стоимости апартамента).

III. Прибыль от сдачи апартамента в аренду посуточно

Стоимость аренды возьмем 3000 руб. в сутки. Заполняемость — 70% в год.

Выручка за год = 3000 * 365 * 0,7 = 766 500 руб.

Стоимость услуг управляющей компании — 20% от выручки. 766 500 * 0,2 = 153 300 руб.

Коммунальные платежи. Не уверен, что при посуточной сдаче кто-то согласится кроме 3000 руб. еще и сверху какие-то коммунальные платежи платить. Поэтому считаем в расходы те же 72 000 руб. в год.

Уборка номера, стирка белья. Я думаю, что с владельца апартамента управляющая компания возьмет эти расходы сверх своего вознаграждения. Поэтому еще минус 3000 руб. в месяц (или 36 000 руб. в год).

Налог на имущество физических лиц — 0,5% от кадастровой стоимости апартамента. 3 200 000 руб. * 0,005 = 16 000 руб. в год.

Налог 6% (УСН). 766 500 руб. * 0,06 = 45990 руб. Страховые взносы 26545 руб. + 1% с суммы, превышающей 300 000 руб. Страховые взносы = 26545 + (466500*0,01) = 31210 руб. Страховые взносы идут в зачет налога, поэтому всего мы заплатим = 31210 + (45990-31210) = 45990 руб. Причем при сдаче в аренду через управляющую компанию, от вас потребуют зарегистрировать ИП и от налога вы не отвертитесь.

Ремонт уж точно нужен. 500 000 руб. через 7 лет (или 71430 руб. в год).

Вообще надо бы застраховать имущество от залива соседей и пожара. Но не буду включать страховку, чтобы не снижать итак невысокую доходность.

Вычитаем расходы из доходов. 766 500 — 153 300 — 72 000 — 36 000 — 16 000 — 45 990 — 71430 = 317 780 руб. (или 31 000 руб. в месяц).

Итог. Чистая доходность при посуточной сдаче апартамента в аренду составляет 8,6% (от стоимости апартамента).

IV. Сравниваем доходность апартаментов с альтернативными вариантами

Если вы сдадите апартамент помесячно, то получите доходность 4,3% в год. На мой взгляд, эти слишком мало. С такой доходностью сдаются в аренду квартиры. Но в отличие от апартаментов, квартира имеет преимущество:

• в квартире можно прописаться (постоянно зарегистрироваться) и получить место в садике и школе, прикрепиться к поликлинике
• можно получить налоговый вычет 260 000 руб. при покупке квартиры
• при сдаче в аренду квартиры меньше налог на имущество (0,1% против 0,5%)
• при сдаче в аренду квартиры меньше проблем с налоговой
• через 5 лет при продаже квартиры с вас налог не возьмут. А вот при продаже апартаментов с вас всегда возьмут 13%

Предположим, стоимость вашего апартамента через 7 лет выросла в 2 раза и составила 6 400 000 руб. При его продаже вы должны будете заплатить НДФЛ с вашего чистого дохода = 3 200 000 * 0,13 = 416 000 руб. Это доход от помесячной аренды за 2,6 лет! Это очень много.

Апартамент имеет одно преимущество перед квартирой: за счет почти вдвое меньшей площади, чем однокомнатная квартира, и нежилого статуса он дешевле (за 3 200 000 руб. вы квартиру на метро «Ботанический сад» вряд ли купите).

Но это преимущество нивелируется изложенными выше недостатками. Вывод: покупать апартамент для помесячной сдачи не имеет смысла.

Если вы сдадите апартамент посуточно через управляющую компанию, то получите доходность 8,6 % в год. Это выше, чем при сдаче в аренду квартиры, но в целом немного. При этом сможет ли управляющая компания обеспечить качественные услуги по сдаче в аренду вашего апартамента? Будет ли у вас хотя бы 70% его заполняемость в год? Не испортят ли гости быстро ваш номер? Много вопросов.

Самая главная проблема строящейся недвижимости в том, что ее могут не построить. Это очень сильный и мощный риск, который многие недооценивают. За 3 года даже с самыми надежными застройщиками может произойти что угодно, например, банкротство. А вот если вы акции Газпрома или Сбербанка купили, то с этими компаниями на 99% ничего плохого не случится, потому что их акционер — государство / ЦБ РФ.

Строительство будет вестись 3 года и ваши средства будут заморожены. А вы могли бы хотя бы в банке или на облигациях получать доход 7% годовых в это время (3 200 000 * 1,07*1,07*1,07 — 3 200 00= 720 000 руб.).

Вероятно, апартамент подорожает на 30% после строительства. Но продать вы его сможете за минусом 13% налога, поэтому реально вы заработаете за время строительства (3 200 000 * 0,3 *0,87 = 835 200 руб.). Не сильно больше по сравнению с банковским депозитом.

В акциях дивидендная доходность примерно равняется стоимости денег (т.е. 7-7,5%). И получать ее можно сразу, а не через 3 года. Кроме того, дивиденды правильных компаний растут каждый год на 5-10%. С учетом этого, через 10 лет может так случится, что дивиденды будут составлять 100% от стоимости купленных давно акций. Чего не скажешь об арендном доходе. Стоимость аренды в Москве не растет, а стагнирует уже несколько лет ввиду падения доходов населения.

Акции растут сильнее и больше недвижимости. См. исследование за 1997 (1999) — 2017. Например, средняя доходность моего активного портфеля на ИИС составила 33% годовых. Да, возможно, еще период не велик (2,6 лет) и доходность будет немного меньше. Но все же гораздо выше доходности апартаментов.

Вывод: акции выглядят гораздо привлекательнее по доходности, чем вложения в апартаменты.

Если хотите зарабатывать на акциях, создайте инвестиционный портфель с моей помощью.