REIT-фонды – что это такое и как помогают инвестировать в доходную недвижимость

Кто из россиян не мечтает купить пару-тройку квартир, чтобы безбедно жить на пассивный доход? Но мечты часто разбиваются о реальность: отсутствие миллионов на счете, невозможность найти адекватных съемщиков, замороженная стройка и пр. Как результат – трата времени, нервов и денег. Для тех, кто не хочет брать на себя все риски вложения в физическую недвижимость, придумали REIT-фонды. В статье разберем, что это такое, как в них инвестировать в России, какие есть преимущества и недостатки по сравнению с другими способами создания капитала.

Понятие и требования к фондам

REIT – аббревиатура от английского “real estate investment trusts”, что в переводе означает “инвестиционные фонды недвижимости”. Они выступают как коллективные инвестиции в недвижимость – когда в одном месте собираются денежные средства нескольких вкладчиков (десятков и сотен тысяч человек) и направляются в строительство или покупку активов с целью получения дохода.

Главные особенности инвестирования в такие фонды: инвестору не надо иметь миллионов на своем счете, чтобы купить жилую или коммерческую недвижимость, не надо самостоятельно искать арендаторов, следить за своевременным поступлением арендных платежей, состоянием актива и т. д.

Необходимо просто выбрать подходящий REIT и купить его акции. Все точно так же, как и с обычной компанией, которая торгуется на бирже. Все остальное за вас сделает управляющая компания.

Как работает фонд:

• аккумулирует деньги инвесторов и вкладывают их в объекты недвижимости (жилые дома, отели, офисные помещения, промышленные здания и сооружения, складские помещения и пр.);
• в зависимости от вида актива фонд зарабатывает либо на продаже построенного объекта, либо на сдаче в аренду помещений, либо на бронировании (если речь идет об отелях);
• полученные средства распределяются в виде дивидендов среди инвесторов пропорционально их доле в общей копилке фонда.

Доходность при таком раскладе формируется из 2 источников:

1. Рост котировок на бирже. Акции фондов свободно обращаются на фондовой бирже. Рыночная цена складывается под воздействием спроса и предложения. Она может расти, может и падать. Например, если сегодня на рынке недвижимость растет в цене по какой-либо причине, то интерес инвестора к ней и спрос на акции REIT повышаются. Любой человек, который имеет доступ на биржу, может их купить в свой портфель и в долгосрочной перспективе заработать на росте котировок.
2. Дивиденды. Не менее 90 % своего дохода от реализации или эксплуатации объекта недвижимости фонд должен отдать своим вкладчикам. Некоторые проводят выплаты раз в месяц, другие – раз в квартал. Это хороший вариант для формирования и получения пассивного дохода.

К фонду инвестиционной недвижимости предъявляется ряд требований:

• открытая компания, акции которой свободно торгуются на фондовой бирже;
• не менее 90 % дохода идет на дивиденды – в этом случае организация может рассчитывать на налоговые льготы в США в виде отсутствия корпоративного налога на распределяемый среди акционеров доход;
• не менее 75 % вложено в недвижимость или ипотечные закладные;
• не менее 75 % доходов приходится на поступления рентных или ипотечных платежей;
• не менее 100 акционеров в составе фонда, не более 50 % акций находится в собственности 5 самых крупных из них.

Сегодня REIT – это отдельный класс активов, некоторые фонды входят в базу расчета индекса S&P 500. В отличие от физической недвижимости, порог входа маленький: от нескольких десятков до нескольких сотен долларов.

Классификация

Мы рассмотрим две классификации REIT. Первая из них основана на делении фондов по виду получаемого дохода:

1. Equity REIT или долевой. Наиболее распространенный вид. Основной доход получает от сдачи в аренду недвижимости, часть прибыли может поступить от продажи активов. Простой пример: фонд купил или построил офисное здание, сдает в аренду помещения, доходы распределяет среди акционеров.
2. Mortgage REIT или ипотечный. Фонд не вкладывает деньги инвесторов в конкретные объекты, а покупает ипотечные закладные. Основной доход будет от выплат заемщиков по ипотеке.

Каждому виду трастов присущи свои риски. Кроме рассмотренной выше классификации, все фонды делятся по видам недвижимости, в которые они вкладываются и которыми управляют:

1. Data centers – дата-центры, помещения для хранения серверов.
2. Infrastructure – объекты инфраструктуры: линии связи, электрические сети и пр.
3. Residential – жилые апартаменты.
4. Timberlands – леса, т. е. объекты по заготовке и переработке древесины.
5. Lodging/Resorts – отели, туристические базы.
6. Retail – объекты торговли: магазины, торговые центры и др.
7. Health care – объекты здравоохранения: больницы, медицинские лаборатории, поликлиники.
8. Self-storage – складские помещения самообслуживания.
9. Industrial – промышленные объекты, склады.
10. Office – офисные здания.
11. Specialty – разные специфические объекты: театры, кинотеатры, казино, другие объекты развлечений.
12. Diversified – диверсифицированные фонды, которые вкладывают деньги в объекты из разных секторов.

Плюсы и минусы инвестиций в REIT

Фонды недвижимости есть в портфелях многих американских инвесторов. Но у них, как и у любого инвестиционного инструмента, есть свои плюсы и минусы.

1. Простота инвестирования. Прокрутите в голове все, что вам надо сделать, чтобы купить квартиру или коммерческое помещение. А теперь представьте, что потребуется всего пара минут для того, чтобы стать владельцем сети отелей, объектов здравоохранения или жилых комплексов премиум-класса. Это время нужно для нажатия кнопки “Купить” в торговом терминале.
2. Высокие дивиденды. Чтобы получить налоговые льготы, фонды REIT направляют на выплаты акционерам большую часть доходов, некоторые даже 100 %. В результате инвесторы получают солидные выплаты раз в месяц или квартал. При этом не занимаются управлением объектами, не ищут арендаторов, не делают за ними ремонт, не надоедают им напоминаниями об оплате.
3. Низкий порог входа. Например, крупный американский фонд “Simon Property Group, Inc.”, мировой лидер в области девелопмента торговой недвижимости, стоит около 68 $ за акцию, Welltower Inc. входит в индекс S&P 500, инвестирует в инфраструктуру здравоохранения, стоит около 58 $.
4. Ликвидность. Физический объект недвижимости далеко не всегда бывает ликвидным. Может потребоваться много времени, чтобы обменять его на деньги. Этого нельзя сказать об акциях REIT – они торгуются на фондовых биржах и обладают очень высокой ликвидностью.
5. Возможность частичного вывода средств. Представьте ситуацию, что вам срочно понадобились деньги. В случае владения квартирой или другим объектом вам придется искать покупателя и продавать актив целиком. Из-за срочности иногда приходится еще и цену снижать. Акции вы продаете на ту сумму, что вам необходима, и по рыночной цене.
6. Диверсификация. Я часто в своих статьях пишу об этом помощнике инвестора. Добавление акций фондов недвижимости в инвестиционный портфель наравне с акциями, облигациями, золотом помогает снизить риски и на долгосроке повысить доходность. Если физически вы не сможете купить более 1-2 объектов, то REIT вкладывают деньги сразу в несколько десятков или даже сотен объектов из разных секторов по всему миру, а вы являетесь акционером такой компании.
7. Защитный актив. Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе – это всегда тихая гавань для инвестора. С ростом инфляции управляющие компании, как правило, пересматривают и арендные ставки в сторону увеличения. В этом случае акционеры могут рассчитывать на повышение доходности своих инвестиций. А финансовые кризисы, которые приводят к обвалу котировок на биржах, не всегда так же действуют на фонды недвижимости.

Минусы тоже есть:

1. Зависимость от управляющей компании. Даже один объект недвижимости представляет собой сложный актив для управления. Представьте, что таких объектов десятки и сотни. От профессионализма управляющей компании зависит размер доходов, а значит – и дивидендов акционерам.
2. Вложения в недвижимость подвержены рискам: макроэкономические (экономические и политические кризисы), рыночные (падение цен, снижение поступлений от аренды), законодательные, природные и техногенные катастрофы, способные привести к потере объекта или значительным тратам на восстановление.
3. Налог 30 % для нерезидентов США. Это актуально для россиян, которые инвестируют на Санкт-Петербургской бирже.

Как инвестировать в REIT

В США и других странах мира REIT пользуются большой популярностью, особенно для накопления пенсионного капитала. На сайте аналитического агентства Nareit, которое публикует информацию обо всех актуальных на сегодня фондах, есть данные по 195 REIT (на октябрь 2020 г.). К сожалению, российскому инвестору купить любую компанию из этого списка можно только в 2 случаях:

1. Получение статуса квалифицированного инвестора и выход на зарубежные биржи.
2. Открытие счета у зарубежного брокера (например, Interactive Brokers) и инвестирование на любой площадке мира.

Рассмотрим 3 варианта, где и как купить REIT россиянину.

Фонды недвижимости в России

Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Доступны для неквалифицированного инвестора. В отдельный класс активов они не выделены. Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”.

Указанная таблица нужна только для того, чтобы посмотреть список торгуемых инструментов на Санкт-Петербургской бирже и краткое описание каждой компании. Текущие котировки лучше искать на investing.com или tradingview.com. Там же есть ссылка на официальный сайт фонда. С помощью онлайн-переводчика можно получить представление, куда инвестирует компания.

Более подробную финансовую информацию (размер дивидендов, денежный поток, коэффициенты и пр.) смотрите на investing.com.

ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Его главное преимущество – широкая диверсификация. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости.

Наиболее известные управляющие компании: SPDR, Vanguard и iShares. Для поиска и отбора ETF в свой портфель удобно пользоваться сервисами etf.com и etfdb.com. Сайты на английском языке, но разобраться можно и нужно, если хотите инвестировать на зарубежных рынках.

Например, на сайте etfdb.com выбираете инструмент ETF Screener или Categories, отмечаете, что интересует Real Estate, и получаете исчерпывающий список существующих на данный момент ETF с подробной информацией по каждому фонду.

Например, топ-5 лидеров по капитализации:

Российский аналог – ПИФ

Как альтернатива рассмотренному в статье инструменту на российском рынке есть закрытые ПИФы, которые инвестируют в рынок недвижимости. Конкуренцию зарубежным фондам они составить не могут по следующим причинам:

• их количество ничтожно маленькое по сравнению с REIT;
• часто уходят с рынка – ни о какой долгой истории развития говорить не приходится;
• высокие комиссии;
• нет прозрачной информации, куда вкладываются деньги;
• высокий порог входа – как правило, от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей;
• не выплачивают дивиденды;
• зачастую не инвестируют напрямую, а покупают акции зарубежного ETF.

На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра я нашла 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. Ни один не вызвал у меня желания вложить деньги.

Давайте посмотрим на результаты работы 2 закрытых ПИФов от уважаемой управляющей компании “Сбербанк Управление Активами”. Выводы вы сделаете сами.

• ЗПИФ “Коммерческая недвижимость” – за 5 лет стоимость пая снизилась на 33,74 %, СЧА сократилась на 67,48 %.

• ЗПИФ “Арендный бизнес” – за 3 года стоимость пая и СЧА выросла на 3,99 %.

Заключение

Инвестиции в недвижимость у россиян всегда ассоциировались с надежностью. Кризисы приходят и уходят, а объект стоит. Но у всех ли есть возможность вложить несколько миллионов рублей в квартиру, дом или офис? А купить больницу, склад или отель на берегу океана?

REIT позволяет это сделать каждому, у кого есть брокерский счет и пара сотен долларов в кошельке. И это не будет вложением в виртуальные активы. Вы инвестируете в реально стоящие на земле и работающие объекты недвижимости. При желании можете даже съездить на место и посмотреть свои владения. Поэтому и в этом случае справедливо сказать: “Кризисы приходят и уходят, а объект стоит”.

Очень надеюсь, что российский инвестор оценит преимущества REIT, как это уже сделали миллионы людей по всему миру. И остается только надеяться, что на наших биржах появятся ETF на REIT, которые позволят минимизировать риски и повысить доходность инвестиционного портфеля.

Инвестиционный фонд irp group

9 лет инвестиций в Россию

За прошедшие годы РФПИ убедительно доказал свою востребованность, заслужил доверие российского предпринимательского сообщества и зарубежных инвесторов.

РФПИ и CIC объявили о планах создать совместный Российско-китайский инвестиционный фонд (РКИФ) для инвестиций на территории РФ и КНР.

На Петербургском международном экономическом форуме руководство России объявляет о планах создания РФПИ.

РФПИ запустил механизм автоматического соинвестирования, первым участником которого стал Кувейтский инвестиционный фонд (KIA) с начальной инвестицией $500 млн. Впоследствии фонд удвоил объем инвестиций с РФПИ до $1 млрд.

РФПИ привлек к IPO медицинской группы компаний «Мать и дитя» консорциум инвесторов, включая BlackRock и Russia Partners.

Инвестиции в Московскую биржу РФПИ и ЕБРР инвестировали в капитал биржи в рамках долгосрочной стратегии по развитию рынка капитала в России.

РФПИ и суверенный фонд ОАЭ Mubadala договорились о создании совместного фонда объемом $2 млрд для инвестиций в различные секторы российской экономики. Департамент финансов Абу-Даби также выделил $5 млрд под управлением Mubadala для инвестиций в инфраструктуру России.

РФПИ и Caisse des Dépôts International запустили Российско-французский инвестиционный фонд (РФИФ) для совместных инвестиций на территории России и Франции.

РФПИ, Titan International и One Equity Partners объявили об инвестициях в компанию – ведущего российского производителя шин для сельскохозяйственной и индустриальной техники. Сделка закрыта в октябре 2013 года.

РФПИ осуществил финансирование двух инфраструктурных проектов с использованием средств Фонда национального благосостояния России (ФНБ). C ОАО “Ростелеком” запущен проект по устранению цифрового неравенства в регионах России. Второй проект — строительство интеллектуальных сетей с ПАО “Россети”.

Инвестиции в Cotton Way РФПИ и ЕБРР инвестируют в компанию Cotton Way, лидера российского рынка услуг по аренде и профессиональной обработке текстильных изделий.

Партнерство с Public Investment Fund РФПИ и суверенный фонд королевства Саудовская Аравия Public Investment Fund (PIF) объявили о создании партнерства, в рамках которого PIF вложит в $10 млрд в российские проекты.

Страны БРИКС договорились о создании совместного механизма для инвестирования в инфраструктурные проекты. Соглашение было подписано между РФПИ, индийской группой компаний IDFC, бразильской BTG Pactual, китайским фондом Silk Road, а также Банком развития ЮАР в ходе саммита БРИКС в Уфе.

Парламент, Совет Федерации и Президент РФ одобрили законопроект о новом статусе РФПИ, который становится независимым инвестиционным фондом Российской Федерации.

Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ) и Japan Bank for International Cooperation (JBIC) договорились о создании Российско-японского инвестиционного фонда, в рамках которого стороны намерены вести совместный поиск и реализацию инвестиционно-привлекательных проектов, способствующих укреплению торгово-экономического и инвестиционного сотрудничества двух стран.

Международный консорциум инвесторов в составе Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ), ведущего аэропортового оператора Changi Airports International(CAI) и группы «Базовый Элемент» подписал соглашение о приобретении Международного аэропорта Владивостока у Международного аэропорта Шереметьево.

В ходе визита РФПИ заключил соглашения на общую сумму $2,1 млрд.

Консорциум в составе РФПИ, Mubadala Investment Company и ведущих ближневосточных и азиатских соинвесторов, а также фондов Baring Vostok договорился о приобретении 25% акций в холдинговой компании консорциума «Воздушные Ворота Северной Столицы» (ВВСС), управляющей аэропортом Пулково.

РФПИ совместно с РКИФ и суверенными фондами Ближнего Востока приобрели миноритарный пакет акций в ходе размещения Фосагро, одного из ведущих вертикально-интегрированных мировых производителей минеральных удобрений.

РКИФ осуществил первый частичный выход и зафиксировал доходность в более чем 90% годовых в долларах. РКИФ также обеспечил успешное IPO Детского мира за счет участия в транзакции, а также привлечения к нему ведущих международных инвесторов РФПИ.

РФПИ, Alibaba Group, ПАО «МегаФон» и России Mail.Ru Group объявили о создании совместного предприятия в области социальной коммерции в России и СНГ.

РФПИ и TH Group подписали соглашение об инвестициях в строительство интегрированных комплексов по производству молочной продукции в Московской и Калужской областях.

Консорциум, сформированный РФПИ с ведущей итальянской строительной компанией Pizzarotti и УК «Лидер», управляющей активами крупнейшего негосударственного пенсионного фонда России «ГАЗФОНД», подписал концессионное соглашение о строительстве двух путепроводов.

РФПИ совместно с Hitachi Zosen Inova и АО «РТ-Инвест» договорились о реализации проекта «Энергия из отходов», предполагающего строительство четырех заводов по экологически чистой термической переработке отходов в электроэнергию.

Делегация Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ, суверенный фонд Российской Федерации) во главе с генеральным директором Кириллом Дмитриевым примет участие в государственном визите Президента России Владимира Путина в Объединенные Арабские Эмираты, который состоится 15 октября 2019 года.

Первое заседание Российско-Саудовского совета по экономическим вопросам — нового органа, в состав которого вошли ведущие представители деловых кругов обеих стран, состоится сегодня в присутствии Президента Российской Федерации Владимира Путина и Наследного принца, Министра обороны Саудовской Аравии Мухаммеда Бен Сальмана Аль Сауда.

Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ), суверенный фонд Российской Федерации, и Государственный Эрмитаж открыли выставку произведений современных художников из разных стран «Искусственный интеллект и диалог культур», посвященную художественным возможностям искусственного интеллекта (англ. — artificial intelligence, AI).

РФПИ представит Комплексный план по привлечению прямых иностранных инвестиций для реализации национальных проектов членам Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным проектам, в состав которого вчера был включен генеральный директор Фонда Кирилл Дмитриев.

РФПИ и Американская торговая палата в России договорились о сотрудничестве, в рамках которого стороны намерены вести совместный поиск привлекательных инвестиционных проектов.

Президент России Владимир Путин положительно оценил работу Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ), в том числе по созданию тест-систем для выявления коронавируса.

Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ), суверенный фонд Российской Федерации, и группа компаний «ХимРар» объявляют о включении Министерством здравоохранения РФ препарата «Авифавир» (действующее вещество «Фавипиравир») в последнюю, 7-ю версию перечня методических рекомендаций по профилактике, диагностике и лечению новой коронавирусной инфекции коронавируса.

Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ, суверенный фонд Российской Федерации) объявляет о присоединении Российско-японского инвестиционного фонда (РЯИФ, создан РФПИ, Japan Bank for International Cooperation и JBIC IG Partners) к инвестициям в российско-японскую систему диагностики коронавируса EMG — «Эвотэк-Мирай Геномикс», которая является одной из самых быстрых и точных в мире и позволяет получать результат за 30 минут.

Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ), суверенный фонд Российской Федерации, и представители ведущих российских компаний провели первую бизнес-миссию в рамках Российско-Саудовского экономического совета в Королевстве Саудовская Аравия.

Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ), суверенный фонд Российской Федерации, объявляет на полях Всемирного экономического форума в Давосе о ряде инвестиций в крупные российские Интернет-компании.

Все события 2011 года

Все события 2012 года

Все события 2013 года

Все события 2014 года

Все события 2015 года

Все события 2016 года

Все события 2017 года

Все события 2018 года

Все события 2019 года

Все события 2020 года

За прошедшие годы РФПИ убедительно доказал свою востребованность, заслужил доверие российского предпринимательского сообщества и зарубежных инвесторов.

Вы открываете для партнеров новые инвестиционные возможности, стремитесь выстраивать с ними долгосрочные взаимовыгодные отношения, неизменно демонстрируете высокие стандарты открытости, профессионализма, деловой этики. И сегодня в вашем портфеле – перспективные и самые разноплановые проекты, нацеленные на решение приоритетных задач в сфере развития отечественной промышленности и сельского хозяйства, энергетики и медицины, строительства и инфраструктуры.

Уверен, что и впредь ваша деятельность будет содействовать повышению эффективности и конкурентоспособности российской экономики, привлечению в Россию лучших мировых технологий и квалифицированных кадров, созданию новых рабочих мест.

Желаю вам успехов и всего наилучшего.

Владимир Путин
Президент Российской Федерации

https://iklife.ru/investirovanie/reit-fondy.html
https://rdif.ru/