Покупка квартиры как инвестиция. А действительно ли выгодно?
Из статьи ты узнаешь :
Приветствую, дорогой друг! Ты задумывался о том, насколько может быть выгодна покупка квартиры как инвестиция? Я думаю, что задумывался и не раз, ибо все говорят, что вкладывать деньги в недвижимость – это круто. Когда у человека появляются более-менее крупные деньги, так он сразу же бежит и покупает недвижимость.
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
Но вот когда ты задаёшь вопрос человеку «А почему ты думаешь, что инвестиции в недвижимость невероятно выгодны?», то чаще всего вразумительного ответа ты получить не можешь. Оперирование идёт исключительно на базе неких стереотипов, мол «ну типа сдавать можно, а в случае чего пожить и самому», «можно потом перепродать по завышенной цене» и тому подобное.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
Отчасти, может люди и правы, тем не менее, сфера недвижимости с инвестиционной точки зрения является очень сложной, а если покупается квартира для инвестиций, то может появиться целая куча сопутствующих сложностей и проблем.
p, blockquote 3,0,0,0,0 —>
Чаще всего под недвижимостью мы понимает покупку квартиры, реже – это покупка земельного участка, частного дома или же коммерческой недвижимости.
p, blockquote 4,0,0,0,0 —>
p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
Как показывает практика, у людей из СНГ практически безмерное доверие к недвижимости, оно просто поражает. В целом, я бы выделил две возможные причины подобного доверия:
p, blockquote 6,0,0,0,0 —>
- Стены создают видимость надёжности, видимость стабильности, которую не могут дать деньги.
- Относительно невысокий уровень финансовой грамотности приводит к тому, что люди не знакомы с другими альтернативными инструментами, например, акциями, ПИФами и облигациями.
Соответственно, в большинстве своём, когда у человека появляются деньги, то он действует по одному из трёх вариантов: покупает недвижимость, несёт деньги на депозит в банк или просто хранит их где-то под матрасом. Это показатель уж сильно ограниченного кругозора и проблема состоит в том, что люди даже не хотят познать что-то новое.
p, blockquote 7,0,0,0,0 —>
Когда идёт речь о тех же акциях, облигациях, ПИФах, ПАММах, ИИС и прочем, то люди не хотят с этим сталкиваться, мотивируя тем, что это всё сложно и тому подобное. Но всё это является лишь банальной отмазкой, между тем, люди в прямом смысле сковывают себе руки, собственными действиями ограничивая свой финансовый кругозор.
p, blockquote 8,0,1,0,0 —>
Способы инвестиции в недвижимость
Методы покупки жиля прямым образом повлияют и на конечную доходность твоих вложений. В случае со вторичным рынком всё понятно: там покупатель покупает бывшее в употреблении жильё, а дальше распоряжается им, исходя из своих целей. А вот у первичного рынка есть целый ряд определённых нюансов. Первичный рынок можно разделить на две большие группы – это готовое жильё (новостройка) и строящиеся объекты. В случае с новостройками, то инвестор покупает уже готовый объект, сданный в эксплуатацию.
p, blockquote 9,0,0,0,0 —>
Видео
p, blockquote 10,0,0,0,0 —>
Но при этом можно и заключить с застройщиком договор о долевом участии. По сути дела, человек инвестирует средства строящийся объект и в том случае, когда или если объект достроится, он получит в нём жильё. Почему я сказал «если»? Суть в том, что иногда застройщики могут вероломно обманывать вкладчиков, и такие случаи – это не редкость.
p, blockquote 11,0,0,0,0 —>
Если вы хотите приобретать недвижимость на стадии строительства, то я настоятельно рекомендую работать с теми застройщиками, которые имеют все необходимые документы, лицензии.
p, blockquote 12,0,0,0,0 —>
С чего можно получить профит?
Купить квартиру для инвестиций хочет каждый, но какие дивиденды с этого могут быть? По сути, доход от вложений в недвижимость можно получить двумя способами:
p, blockquote 13,0,0,0,0 —>
- Сдавать жилью в аренду
- Перепродать жильё по более высокой цене
В первом случае, инвестор каждый месяц будет получать некую сумму от арендатора. Но для этого нужно будет найти клиента или же обратиться в агентство, которое такого клиента вам найдёт. А это уже в перспективе повлечёт за собой серьёзные простои и недополучение возможной прибыли.
p, blockquote 14,0,0,0,0 —>
p, blockquote 15,0,0,0,0 —>
Сроки по поиску арендатора могут зависеть от многих факторов: местонахождение объекта, качество ремонта, развитость инфраструктуры и многое другое. То есть, чтобы быстро и за выгодную цену сдать квартиру, она должна быть расположена в очень хорошем развитом районе. Там должен быть хороший ремонт и тому подобное, потому как вряд ли будет много желающих снять квартиру где-то в ебенях с убитым ремонтом.
p, blockquote 16,0,0,0,0 —>
С перепродажей жилья может быть ещё больше сложностей. Получить прибыль вы сможете только в том случае, если квартира вырастет в своей стоимости. При этом подорожание должно быть настолько значительным, чтобы покрыть все возможные издержки, в том числе и растущую инфляцию.
p, blockquote 17,1,0,0,0 —>
Квартира для инвестиций и её доходность
Если мы говорим про доходность от сдачи в аренду, то она варьируется приблизительно в пределах 5-7% в год. То есть, только лишь чтобы окупить вашу инвестицию, вам придётся ждать около 15 лет, а то и больше. Коммунальные платежи, налоги и прочие затраты, это явно не предаст уверенности вкладчику.
p, blockquote 18,0,0,0,0 —>
Кроме того, не забывайте, что с течением времени жильё может в значительной мере портиться, а в самой квартире нужно будет делать ремонт, обновлять всю технику, мебель и прочее. Практика показала, что в РФ после 2014 года цены на жильё прекратили уверенно расти, так что, получить быструю прибыль от перепродажи квартиры вряд ли получится.
p, blockquote 19,0,0,0,0 —>
p, blockquote 20,0,0,0,0 —>
Даже при том условии, что в скором времени стоимость квартир начнёт стабилизироваться, все затраты на содержание квартиры всё равно «съедят» возможный небольшой доход. Удачно купить недвижку и перепродать её получится только в том случае, если район, где куплена квартира, начнёт очень активно развиваться, но такое сейчас происходит далеко не так часто.
p, blockquote 21,0,0,0,0 —>
Какие есть альтернативы для недвижимости?
Вы будете удивлены, но иногда даже простой банковский депозит по доходности может быть не хуже, чем покупка квартиры как инвестиция. Но, по справедливости, за последние годы банковские вклады тоже демонстрируют устойчивую отрицательную динамику. Окей, а что если обратить внимание на фондовый рынок, ну так, немножечко присмотреться?
p, blockquote 22,0,0,0,0 —>
При отсутствии значительных рисков, доход от тех же облигаций может значительно превосходить годовую доходность от сдачи квартиры в аренду. Комиссия от торговли ценными бумагами не особо большая, во всяком случае, значительно меньше, нежели расходы на покупку квартиры и её содержание. Риски небольшие, а прибыли значительно выше, чем от сдачи квартиры в аренду.
p, blockquote 23,0,0,0,0 —>
p, blockquote 24,0,0,0,0 —>
Тем не менее, почему люди продолжают упорно циклиться на недвижимости? Опять же, всё обуславливается достаточно низким уровнем финансовой грамотности, и многие просто не понимают, что есть очень много различных способов, как грамотно инвестировать свои средства, но люди просто о них или не знают, или же считают, что это невероятно сложно.
p, blockquote 25,0,0,1,0 —>
Подобное решение во многом ошибочно, и очень сильно суживает кругозор инвестора, а для него это недопустимая роскошь. Нет, вы не подумайте, я вам вовсе не хочу сказать о том, что купить квартиру для инвестиций – это тупо. Я просто, во-первых хочу донести тот факт, что есть и альтернативные варианты, потому, зацикливаться лишь на недвижимости не стоит.
p, blockquote 26,0,0,0,0 —>
А во-вторых, не забывай, что покупка недвижимости является очень долгосрочной инвестицией, в рамках которой бессмысленно рассчитывать на быстрые прибыли.
p, blockquote 27,0,0,0,0 —>
Покупка недвижимости за границей
Многие люди активно рассматривают покупку недвижимости за границей, но неопытные инвесторы пытаются сделать это очень быстро, но при этом они даже не задумываются о возможных тратах. Стоит понимать, что процесс покупки жилья в России может очень сильно отличаться от зарубежного рынка недвижимости.
p, blockquote 28,0,0,0,0 —>
p, blockquote 29,0,0,0,0 —>
Конечно, можно клюнуть на цены в некоторых странах, но потом столкнуться с определёнными неприятными последствиями. Например, в Германии придётся отдать порядка 13% от суммы покупки недвижимости. Сюда войдут затраты на Нотариусы, запись в земельном реестре и налог.
p, blockquote 30,0,0,0,0 —>
Кроме того, во многих странах у риелторов могут быть просто огромные . Так что, при покупке недвижимости за границей обращайте внимание не только на саму цену объекта, но при этом учитывайте возможные сопутствующие расходы.
p, blockquote 31,0,0,0,0 —>
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость – это разные офисы, торговые помещения, склады, гаражи, в общем, все то, что используется в коммерческих целях. Примечательно, что с начала 2014 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость РФ составил свыше 3,7 млрд. рублей, при этом 3,4 млрд. пришлись на Москву. Если вы решили инвестировать деньги в подобную недвижимость, то стоит учесть определённые нюансы:
p, blockquote 32,0,0,0,0 —>
- Самые доходные объекты подобного класса всегда расположены на центральных улицах. Но и в таком случае цена может во многом отличаться, например, наличие витрин, доступность общественного транспорта и прочее. Например, если вы хотите купить коммерческую недвижимость под магазин, кафе, ресторан, то тогда стоит обратить внимание на наличие парковок и путей подъезда к нему.
- Многие эксперты в данной области отмечают, что покупка офисного помещения является наиболее выгодной, чем покупка любого другого объекта коммерческой недвижимости. Именно это направление даёт наибольший процент прибыли потенциальному инвестору.
Важные советы инвесторы
Вместо завершения, я хочу дать вам несколько советов, чтобы покупка квартиры как инвестиция, была наиболее эффективной.
p, blockquote 33,0,0,0,0 —>
- Практика показывает, что продавать недвижимость лучше всего в теплое время года.
- Постоянно следите за экономической ситуацией по РФ и всему миру. В кризисные периоды можно всегда уверенно купить недвижимость с долгосрочными целями.
- Не стоит гнаться за быстрыми деньгами. Если недостроенное жильё стоит крайне дешево, то это должно вас насторожить, потому как на то есть свои причины. Я думаю, вы и сами не раз видели в своём городе здания, которые уже годами так и остались недостроем.
p, blockquote 34,0,0,0,1 —>
В общем, это все моменты, о которых я хотел вам сказать, и в завершении хочу отметить, что к любым инвестиционным решениям надо подходить с умом. Впрочем, конечно же, всё зависит именно от тебя и я надеюсь, что ты сделаешь свои конструктивные выводы.
]]>
Как правильно инвестировать в недвижимость при малом капитале или вообще без денег
Здравствуйте, уважаемые читатели.
Сегодня у нас очень интересная тема. Мы поговорим о том, как инвестировать в недвижимость, имея в запасе небольшой стартовый капитал или вообще без денег.
Цель этой статьи: собрать максимальное количество работающих схем, позволяющих при должном усилии выгодно купить перспективный жилой объект и заработать на сделке.
Небольшое отступление
Мы не будем рассматривать классические схемы, позволяющие правильно купить доходный объект за приемлемую цену. Также здесь не будут рассмотрены особенного того, как инвестировать в недвижимость в России и за рубежом. Это очень важный материал, требующий детальной проработки. Его мы отдельно опубликуем в рубрике «Недвижимость». Чтобы не пропустить нужную статью, подпишитесь на рассылку или присоединитесь к нашей группе в соцсетях.
Особенности покупки недвижимости без капитала
Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.
- Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
- При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
- Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.
В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.
| Схема покупки квартиры с помощью ресурсов | Схема покупки квартиры с помощью ресурсности |
|---|---|
| Вы находите выгодный объект | |
| Накапливаете нужное количество денежных средств для его покупки | Привлекаете нужное количество чужих денежных средств для покупки собственного объекта |
| Получаете недвижимость в собственность | |
Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.
Схемы покупки недвижимости без капитала
Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.
Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов
]]>Почему недвижимость — плохая инвестиция?
Автор: Алексей Мартынов · Опубликовано 20.03.2018 · Обновлено 19.03.2018
Инвестиции в недвижимость всегда считались среди россиян самым выгодным вложением своих сбережений. И судя по последним опросам квадратные метры продолжают пользоваться популярностью. Почти половина опрошенных считают покупку недвижимости выгодным и надежным вложением. Многих привлекает идея сдачи квартиры в аренду и получения пассивного дохода. Кроме того, квартира растет в цене, ее можно потом продать или оставить в наследство внукам.
В условиях кризиса (который происходил в нашей стране регулярно) люди стремятся вложить деньги в нечто осязаемое, что можно увидеть своими глазами и потрогать.
Лишь не многие знают или понимают, что на самом деле недвижимость — не самый лучший способ вложения своих сбережений, и в него уж точно не стоит вкладывать все свои деньги. Почему? Читайте дальше.
Покупка квартиры для сдачи в аренду
Существуют два основных способа заработать на недвижимости. Первый — купить квартиру на этапе стройки и продать дороже после сдачи дома. И второй — купить квартиру и сдавать ее в аренду.
Первый способ несет в себе основной риск — это банкротство или мошенничество застройщика. Сегодня в России насчитывается несколько десятков тысяч обманутых дольщиков. И зачастую восстановить справедливость и защитить свои права им бывает очень трудно. В 2018 году вступили в силу изменения, которые призваны улучшить защиту дольщиков, но как они будут работать, пока не ясно. Выбор застройщика, дома и прием готовой квартиры имеет такое количество нюансов, что материала хватит на отдельную статью, но сейчас на этом заострять внимание не будем.
Второй способ — сдачу недвижимости в аренду, разберем более подробно. Если вы покупаете квартиру на этапе стройки, то как я уже писал выше, рискуете столкнуться с долгостроем или мошенничеством. Поэтому нужно очень ответственно подходить к выбору застройщика. Избежать этой проблемы можно, купив квартиру на вторичном рынке или в готовом доме, но готовое жилье стоит дороже.
При выборе квартиры есть три главных правила — место, место и еще раз место. Мало кто захочет снимать квартиру в районе без развитой инфраструктуры, без транспорта, метро, магазинов, поликлиник, школ и садиков. Поэтому очень важно выбрать правильное расположение квартиры.
После того как квартира куплена, необходимо сделать ремонт. Хороший и качественный ремонт безусловно привлечет внимание арендаторов и позволит назначить цену аренды чуть выше рыночной. Но такой ремонт дорого обойдется, что снизит рентабельность инвестиций, а неаккуратные арендаторы быстро испортят внешний вид. С другой стороны дешевый ремонт и скудная мебельная обстановка не будут привлекать квартиросъемщиков. В общем, ремонт потребует дополнительных вложений в квартиру и вашего времени.
После этого этапа наступает поиск арендаторов. Квест состоит в том, чтобы найти идеального арендатора, который будет регулярно платить деньги, не съедет через пару месяцев, будет аккуратен, законопослушен и вежлив с соседями. Но найти такого квартиросъемщика получается не всегда и не сразу.
Так же желательно заключить с арендатором договор, в котором прописать все условия и ответственность сторон. Так сказать, договориться на берегу. Это поможет избежать некоторых неприятных споров в будущем.
Сдать квартиру в аренду и забыть об этом не получится. Всегда будут возникать различные вопросы. Периодически нужно контролировать состояние квартиры, что-то подремонтировать, сменить устаревшую мебель, починить технику, сделать косметический ремонт, найти новых съемщиков и так далее.
Не стоит так же забывать, что все кто сдают квартиру, обязаны платить налоги (налог на имущество и на доход от сдачи в аренду), которые будут повышаться. Все это будет отнимать часть вашей прибыли.
Как видно, инвестиции в недвижимость могут быть хлопотным делом. И если вы не хотите оказаться у разбитого корыта, вам потребуется изучить множество вопросов, начиная с выбора района и застройщика, заканчивая поиском арендаторов и обстановкой жилья.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость?
Попробуем оценить выгодность вложений в недвижимость. Сейчас в Москве стоимость 1-комнатной квартиры составляет около 5-6 млн. рублей. Сдать такую квартиру можно от 30 000 в месяц. В итоге доходность от аренды составит около 5-6% годовых.
Если учесть расходы на ремонт, простои, налоги, то доходность может снизиться до 4%. На рынке Санкт-Петербурга доходность от аренды составляет те же 5-6% по данным портала bn.ru. Причем, последние пять лет она снижается. Самая высокая рентабельность у 1-комнатных квартир, следом идут 2-комнатные и 3-комнатные.
Доходность недвижимости от сдачи в аренду 1,2,3- комнатные кв. СПб. Источник bn.ru
Рентабельность 4% означает, что инвестиция будет окупать себя 16 лет. В то же время сегодня можно открыть вклад в банке с доходностью 7% годовых.
Вложения в недвижимость становятся выгодны только в случае роста цен и последующей продажи квартиры. А динамика цен зависит от спроса и предложения в конкретном районе/регионе/стране. И если вы выбрали неудачное место или время, то скорее всего вас ждут разочарования. Например, последние 5 лет цены на недвижимость а Москве не растут.
Индекс стоимости жилья irn.ru
По сути недвижимость — это бетонная коробка, которая сама по себе не приносит дохода. Если ее кто-то снимает, она приносит доход. Если место, где она построена, растет и развивается, идет приток населения, растут доходы и спрос, то цена недвижимости тоже будет расти. Если этого нет и не предвидится — это будет плохая инвестиция.
Не многие знают, но фондовый рынок может приносить доходность как минимум не меньше недвижимости. В отличие от последней за акциями стоит бизнес, который зарабатывает деньги трудом.
Ниже на графике показана динамика 100 рублей, вложенных в недвижимость (цена квадратного метра в Москве + 4% дохода от аренды), и в инвестиционный портфель, состоящий из 70% российских акций, 20% гособлигаций и 10% золота.
Недвижимость и фондовый рынок
К концу 2017 года сумма, вложенная в квадратные метры, выросла бы до 856 рублей, а в фондовый рынок до 1076 руб. В реальности доход от недвижимости был бы еще меньше, так как доход от аренды нельзя сразу реинвестировать, его просто не хватит на покупку квартиры.
Основные минусы инвестиций в недвижимость:
Высокий порог входа — для покупки квартиры потребуется несколько миллионов рублей в зависимости от региона. Некоторые думают взять квартиру в ипотеку, а из арендной платы оплачивать кредит. Однако даже сегодняшние низкие ставки по ипотеке будут выше аренды. Чтобы арендная плата перекрывала платеж по кредиту, потребуется большой первоначальный взнос.
Низкая ликвидность — продажа квартиры по рыночной цене обычно занимает несколько месяцев. Если квартира находится в не очень привлекательном районе, эта процедура может растянуться даже на год и более. Чем дороже квартира, тем труднее ее продать. Если деньги нужны срочно, недвижимость придется продавать с дисконтом.
Рыночный риск — вопреки общему мнению «недвижимость всегда растет», цены на квадратные метры могут стремительно падать. График цен выше является ярким тому подтверждением.
Помимо цены самого объекта, стоимость аренды тоже может падать. Например, за последние 5 лет на рынке Санкт-Петербурга стоимость аренды 1-комн. квартиры (около 20 000 рублей) не выросла (то есть даже не покрыла инфляцию).
Изменение арендной платы 1,2,3- комнатные кв. Источник bn.ru
Риск простоя — старые квартиранты съехали, а пока найдешь новых, пройдет какое-то время. Поэтому периодически квартира будет простаивать без дохода. Иногда это может затянуться на несколько месяцев. Сейчас рынок недвижимости — рынок арендатора, и те владельцы, кто не готов идти на уступки, терпят убытки.
Сергею 48 лет, в прошлом он совладелец семи кафе и ресторанов в Москве. Все доходы с середины нулевых вкладывал в недвижимость. Считает, что совершил большую ошибку (подробнее).
Необходимость управления — купив квартиру, необходимо заниматься поиском и отбором арендаторов, решением других различных вопросов (периодический ремонт, замена бытовой техники или мебели и т.д.). Это потребует вашего личного времени и дополнительных расходов.
Форс-мажор — не дай бог, если в квартире произойдет пожар или потоп. Чтобы восстановить квартиру и возместить ущерб соседям, придется потратить уйму денег и времени. Чтобы как-то защититься, нужно покупать страховку, то есть нести дополнительные расходы.
Диверсификация — если у вас всего одна квартира, и с ней что-то случится, ваш доход сильно упадет. Эту проблему можно решить, купив несколько квартир (например, десять) в разных домах и районах города. Тогда проблемы с одной квартирой не сильно ударят по доходу. Но для покупки нескольких квартир требуется очень большой капитал.
На фондовом рынке можно очень легко и просто диверсифицировать свой портфель с помощью инвестиционных фондов, которые состоят из множества ценных бумаг, и это не потребует большой суммы.
Комиссии — если совершать сделки и управлять своей квартирой вы будете не сами, а с помощью риэлтора, вам нужно будет ему платить. Стоимость услуг варьируется от 2% до 5% от суммы сделки. Комиссии брокера на фондовом рынке составляют десятые-сотые доли процента.
Трудность реинвестирования — дивиденды и купоны по ценным бумагам гораздо проще реинвестировать, так как порог входа в ценные бумаги совсем небольшой. Арендный доход от недвижимости реинвестировать не получится, так как его хватит только на несколько квадратных метров.
Налоги — для того, чтобы не платить налог с продажи недвижимости, она должна находится в собственности не менее 5 лет. Для акций этот срок составляет 3 года.
Налоговый вычет, который можно получить после покупки квартиры, ограничен 2 млн. рублей и величиной вашего официального дохода. Налоговый вычет на доход, полученный на индивидуальном инвестиционном счете, не ограничен ни суммой, ни вашими доходами.
Еще с квартиры каждый год нужно платить имущественный налог, который будет рассчитываться из более высокой кадастровой стоимости. По ценным бумагам такой налог не платится.
Несмотря на свою популярность, инвестиции в недвижимость имеют множество рисков и недостатков. Вопреки общему мнению, это не такой уж простой и надежный способ вложения. Это низколиквидный актив с высоким порогом входа и высокими трудовыми затратами. Поэтому вкладывать в нее все свои сбережения явно не стоит. Инвестиционный портфель на фондовом рынке способен приносить очень хорошую доходность, при этом ваши трудозатраты будут несравнимо меньше.
Сравнение недвижимости и фондового рынка
Тем не менее, полностью отказываться от инвестирования в недвижимость не стоит. Вполне допустимо, чтобы этот актив занимал какую-то долю в вашем инвестиционном портфеле, но не более 20%. Покупка квартиры — не единственный вариант. О более простых и выгодных вариантах инвестирования в недвижимость я напишу в следующей статье.