Почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость
Один из самых спорных вопросов среди инвесторов – стоит ли инвестировать в недвижимость. От «Надо брать ипотеку, потому что дешево!» и «Без квартиры ты никто!» до целого портфеля квартир и коммерческой недвижимости – все варианты и расчеты встречаются.
Данный вопрос имеет несколько моментов, которые стоит разделять и в итоге сводятся к ответу на вопрос, почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость. Ответ на данный вопрос имеет несколько уровней, которые стоит разделять, но в итоге они сводятся к одному. Рассказываю, почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость.
3 измерения
1. Историческое измерение
В отличие от многих видов инвестиций — инвестиция в недвижимость сегодня классический вариант среди прочих. Такой вариант до недавних пор был одним из самых понятных и доступных в развитых странах – оставим особую ситуацию с распределением квартир в Восточной Европе в 20-м веке за скобками. Полагаю, что еще несколько веков назад он был для многих почти единственным вариантом, в который нужно было инвестировать (свое время и энергию) – иначе жить просто было негде.
С растущим распределением задач в экономике – вопрос собственности дома или хотя бы квартиры становится менее критичным для полноценной жизни. Снимать жилье стало обычным явлением. Возрастающая миграция по рабочим и личным соображениям также означает, что жить в одном и том же месте всю свою жизнь становится не само собой разумеющимся явлением для многих. Это обстоятельство влияет на выбор: покупать или не покупать недвижимость для собственного проживания.
Это измерение вопроса, которое можно еще называть консервативным, берет свое начало в убеждениях, ценностях и реалиях старших поколений и как они организовали свою жизнь. Неудивительно, что по сей день покупка недвижимости считается самой надежной и порой понятной инвестицией. Ее обосновать среди родственников или разъяснять друзьям не приходится. С этим можно согласиться или нет – это дела вкуса, а не экономического расчета.
2. Психологическая составляющая
Квартиру или дом можно потрогать, там можно сделать ремонт под собственный вкус. С ним можно делать все, что душа требует и на что денег хватает. Недвижимость дает чувство безопасности и обеспеченности, показывает, что собственник чего-то достиг в своей жизни. И кому не нравится быть «сам себе хозяином»? Сладость этой фразы поймет каждый арендатор, который хоть раз сталкивался с не совсем адекватными арендодателями или соседями по квартире – но от них не убежишь… Эта психологическая составляющая главная мотивация для многих (будущих) собственников недвижимости. Быть собственником – это образ жизни, который понятен (почти) всем.
Второй важный момент с психологической точки зрения – это эффект дисциплинирования будущего собственника в своем финансовом поведении. Ведь часто покупают квартиру или строят дом беря деньги в долг. И выплачивать ипотеку или кредит означает, что можно потерять все, если не вносить в банк очередной платеж на протяжении нескольких (или долгих) лет. Здесь не будем вдаваться в математические расчеты сколько придется переплачивать за 5, 10 или 20 лет ипотеки, так как это можно легко проверить – факт регулярной платы и таким образом накопления имущества – важный и правильный. Минус лишь в том, что капитал отдается банку в виде процентов – и он тоже «дядя», кто берет «плату за хату» в виде аренды.
Желание выбраться из долголетнего финансового рабства для некоторых – это вопрос дисциплины и собственного образа жизни. И то и другое требует большие усилия и вызывает уважения, но и имеет свои риски.
3. Экономическая выгода
Предыдущие два фактора часто играют решающую роль в принятии решения о покупке квартиры или дома. И фундаментальные споры порой рождаются именно при попытке обосновать это решение не выбором желаемого образа жизни, а экономическими соображениями.
С точки зрения экономической выгоды можно и нужно сравнивать инвестиции в недвижимость с другими инвестициями и их доходностью, которые доступны инвесторам сегодня. О других написано в других материалах этого блога, поэтому ограничиваюсь здесь расчётом доходности именно недвижимости с точки зрения инвестиции.
Этот вопрос должен, на мой взгляд, стоять на первом месте, когда речь идет о недвижимости для сдачи в аренду. В таком случае историческое убеждение и психологическая составляющая уходят на второй план и вопрос экономической выгоды занимает решающую позицию.
У меня есть следующие три причины, почему я на данный момент не покупаю себе квартиру или дом и они в первую очередь связаны с экономическими расчетами. Это – доходность при сдаче, развитие цены самой недвижимости (как разновидность приносящегося доход актива) и то, какие временные затраты требуются со стороны собственника-инвестора.
Доходность
1. Развитие по личному опыту
Для наглядности начну с собственного примера, из-за которого решил более детально разобрать вопрос доходности недвижимости для себя.
В июле 2010 года я снял 2-х комнатную квартиру площадью 45 кв. м. за 33.000 рублей с простым евроремонтом и старой мебелью в Москве. По тогдашнему курсу – 1 евро = 39,19 рублей – аренда равнялась 842 евро в месяц. С августа 2020 года в соседнем доме снимаю 3-х комнатную квартиру площадью 74 кв. м. за 80.000 рублей, с новой мебелью и техникой, что при курсе 1 евро = 86,41 рублей – равняется 925 евро в месяц.
Таблица 1. Аренда квартир в сравнении
| Год | Площадь кв. м. | Аренда в рублях | Курс рубля/ евро | Аренда в евро | Плата за кв. м. в руб. | Плата за кв. м. в евро |
| 2010 | 45 | 33.000 ₽ | 39,19 | 842,05 € | 733,33 ₽ | 18,71 € |
| 2020 | 74 | 80.000 ₽ | 86,41 | 925,82 € | 1.081,08 ₽ | 12,51 € |
Новая квартира выше по этажу и с видом, имеет вместо никакого сразу два балкона и сдается после капитального ремонта впервые. Старая квартира – с новыми окнами и такой же старой мебелью – была летом 2020 г. на рынке предложена (и, скорее всего, сдана) за 37.000 рублей/месяц, что соответствует среднерыночной цене подобных предложений судя по одному известному агрегатору аренды жилья. Можно возразить, что маленькие квартиры всегда дороже сдаются, что сейчас кризис, спрос на жилье упал и сдавать сейчас не выгодно и т. д., но для общей картины в такие дебри залезть нет особого смысла – речь здесь пойдет только об общей картине и о развитии.
Если мы берем развитие цен по сдаче старой квартиры, то выходит, что ее сегодня сдать можно вместо за 842 евро всего лишь за 428 евро в месяц – это почти половина. Доходность актива в валюте уменьшилась в двое!
Таблица 2. Сравниваем аренды 2010 и 2020
| Год | Аренда в рублях | Курс рубля/ евро | Аренда в евро | Плата за кв. м. в руб. | Плата за кв. м. в евро |
| 2010 | 33.000 ₽ | 39,19 | 842,05 € | 733,33 ₽ | 18,71 € |
| 2020 | 37.000 ₽ | 86,41 | 428,19 € | 822,22 ₽ | 9,52 € |
| Разница | 4.000 ₽ | 47,22 | -413,86 € | 88,89 ₽ | -9,19 € |
| Изм. в % | 12 | 120 | -49 | 12 | -49 |
Без вложений, даже в рамках косметического ремонта, выходит, что арендная плата не только не растет, а заметно падала. Но даже после затратного капитального ремонта – от инженерных сетей через пол до кухни с ванной – сдать ее по старой цене в 842 евро или, при курсе 86,41 за 72.750 рублей, нереально.
2. Чистая доходность
Попробуем хотя бы приблизительно посчитать чистую доходность. Ведь не стоит сравнивать грязную доходность (аренда) до уплаты налогов и доходность с учётом трат, которые невозможно переложить на нанимателя, недополученной аренды при простое, накопления денежного резерва на мелкий ремонт и т.д.
Из расчётов исключаем счетчики на воду, электричество и телефон/интернет, так как они либо есть и оплачиваются нанимателями либо их нет. Также исключаем платы за консьерж и других статьей жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), которые не везде встречаются. Среди них, например, компенсации платежей должников по жилищно-коммунальным услугам (ЖКУ), когда это бремя перекладывают на остальных собственников…
Берем только следующие расходы: отопление, вывоз мусора, капитальный ремонт, текущее обслуживание, отложим 2% на мелкий ремонт, налог на имущество и НДФЛ от сдачи по найму.
Таблица 3. Чистая доходность сдачи квартиры (2 примера)
| Квартира с площадью (кв. м.) | 45 | 74 |
| Плата по найму (аренда) | 37.000,00 ₽ | 80.000,00 ₽ |
| Отопление (1) | 1.350,00 ₽ | 2.200,00 ₽ |
| Содержание жилфонда 30,49р./кв. м. | 1.372,05 ₽ | 2.256,26 ₽ |
| ТКО 5,23р./кв. м. | 235,35 ₽ | 387,02 ₽ |
| Капитальный ремонт 19,52р./кв. м. | 878,40 ₽ | 1.444,48 ₽ |
| Мелкий ремонт 2% от аренды | 740,00 ₽ | 1.600,00 ₽ |
| Имущественный налог по кадастровой стоимости (2) | 668,67 ₽ | 978,08 ₽ |
| 13% НДФЛ | 4.810,00 ₽ | 10.400,00 ₽ |
| Итого: | 26.945,53 ₽ | 60.734,16 ₽ |
| в % от аренды | 72,8 | 75,9 |
| Если не платить налоги и не откладывать на ремонт | 32.495,53 ₽ | 72.734,16 ₽ |
| в % от аренды | 87,8 | 90,9 |
(1) Приблизительная оценка, т. к. точных данных нет
(2) Предварительный расчет налога по общей формуле
В итоге 25-30% необходимо вычесть из полученной аренды. Если у кого-то есть более точные данные или я что-то упустил – напишите в комментариях.
Если посмотреть на доходность в целом, то получается следующая картина:
Таблица 4. Чистая доходность
| Квартира с площадью (кв. м.) | 45 | 74 |
| Чистая плата по найму (аренда) за месяц | 26.945,53 ₽ | 60.734,16 ₽ |
| в год | 323.346,40 ₽ | 728.809,88 ₽ |
| Стоимость квартиры 200.000 р. кв. м. | 9.000.000,00 ₽ | 14.800.000,00 ₽ |
| Доходность в % | 3,6 | 4,9 |
| Корректировка цены с учетом состояние (1) | 10.000.000,00 ₽ | 18.500.000,00 ₽ |
| Доходность в % | 3,2 | 3,9 |
(1) Цифры чисто субъективные. Но чем дороже квартиры, тем ниже доходность…
Доходность в случае непрерывной сдачи квартиры колеблется с районе 3-5% годовых. Если включить в эти цифры еще простой из-за смен нанимателей, время, которое необходимо потратить на обслуживание в течение года и пр. непредвиденные расходы, то доходность еще ниже. Из-за высокой вариативности данного фактора я решил это не включить в этот – в любом случае примерный – расчет.
3. Развитие рынка недвижимости в Москве в целом
Если посмотреть на развитие цен по Москве в целом, то на портале irn.ru имеется сводная статистика. Цены в рублях развивались с 2000 по 2020 год следующим образом:
По состоянию на 12.2020
Средняя цена с 2010 по 2020 год за кв. м. от 140.000 рублей выросла до 200.000. Прирост в 60.000 рублей составляет 43%.
Посмотрим на развитие стоимости кв. м. в евро:
По состоянию 12.2020
Цена с 2010 по 2020 год за км. м. от 3.000 евро после пика в 4.200 упала до 2.100 евро – это те же самые 43%.
Выходит, что с одной стороны актив подорожал в рублях, но упал в твердой валюте. При этом имеет довольно большое колебание в цене – как в рублях, так и в валюте. Это не только сказывается на доходность, но и на цену, которую можно выручить при продаже – как в удачное, так и в неудачное время на рынке.
4. Влияние инфляции
Из личного примера, напомню, мы имеем за 10 лет рост арендной платы в рублях на 12%. Прирост при этом меньше инфляции в рублях, которая составила 71% за последние 10 лет. И любой инвестор знает, что для того, чтобы хотя бы уберечь свой капитал, нужна выйти на доходность хотя бы на уровне инфляции. Чтобы покрывать инфляцию, арендная плата в рублях с учетом инфляции должна была бы вырасти с 33.000 р., до 56.430 р./месяц.
Если посмотреть на инфляцию в Еврозоне, то она составила за последние 10 лет 13,5%. Чтобы ее отбить, аренда в евро должна была бы вырасти с 18,71 € до 21,24 € за кв. м. или до 82.575 р. (= 21,24 за кв. м в 2010 * 45 кв. м. * 86,41 курс евро в 2020).
Выходит, что сдача за меньше чем 56.430 р./месяц означает, что даже инфляция в рублях покрывается. Если сдать свыше 56.430 р./месяц но 82,575 р./месяц то хотя бы рублевая инфляция обгоняется и только если выручить 82.575 р./месяц, то была бы покрыта инфляция в твердой валюте. Понятно, что по нынешнему рынку 56.000 р./месяц или не говоря уже о 82.575 р./месяц получить невозможно.
Таблица 5. Чистая доходность с учетом инфляции
| Квартира с площадью (кв. м.) | 45 | 74 |
| Чистая плата по найму (аренда) за месяц | 26.945,53 ₽ | 60.734,16 ₽ |
| в год | 323.346,40 ₽ | 728.809,88 ₽ |
| Стоимость квартиры 200.000 р. кв. м. | 9.000.000,00 ₽ | 14.800.000,00 ₽ |
| Доходность в % | 3,6 | 4,9 |
| Корректировка цены с учетом состояние* | 10.000.000,00 ₽ | 18.500.000,00 ₽ |
| Доходность в % | 3,2 | 3,9 |
| Инфляция в 2020 г. | 4,7 | 4,7 |
| Итоговая доходность | -1,5 | -0,8 |
Результат после инфляции выглядит не очень.
Временные затраты
Я в свое время был управляющим многоквартирного дома, принадлежащего моей семье (не мне). С тех пор знаю, что даже если наниматели адекватные и особого простоя (незаселенности) нет, то все равно кое-какие заботы регулярно возникают – напр. подготовить документы для налоговой, договорится с риэлтором при смене нанимателей и иногда необходимо делать (мелкий) ремонт или решать общедомовые вопросы. Все это занимает время и деньги, которые влияют на доходность. Брать эти заботы на себя возможно только тогда, когда недалеко живешь либо придется за управление и нужные работы кому-то заплатить.
Приобретение недвижимости, чтобы сдавать – является активным инвестированием с некой непредсказуемостью и привязанностью к определенному месту.
Итоги
1. Диверсификация
Положить большую часть своего портфеля в один единственный актив означает ставить все на одну карту. Этот риск в моем понимании слишком большой. Или иными словами – я еще не достаточно богат, чтобы позволить себе жилье под сдачу в аренду.
2. Свобода
Если мне завтра надоедят (шумные) соседи, вид из окна, если нужна квартира побольше/поменьше или если я послезавтра уеду в другой район, город, страну – для меня это возможно без особых проблем. Собрал свои вещи и вперед. Цена свободы для меня? – бесценна!
3. Образ жизни
Единственная веская причина покупать недвижимость – это решение жить именно в собственном доме, следовать этому образу жизни. Но пока такое желание не появилось.
4. Альтернативы
Можно инвестировать в REIT (real estate investment trust) или другие фонды ценных бумаг. В таком случае недвижимостью занимаются профессионалы, которым многие услуги выгоднее покупать в связи с их объемами – ремонтировать одну квартиру на кв. м. дороже чем сделать ремонт сразу в большом количестве квартир по однотипному стандарту. Но REIT имеет особенность, что они обязаны выплатить почти все доходы в виде дивидендов и другие фонды, как правило, берут не мало за управление. Дополнительный поток денег мне не нужен на данный момент. Это ведь и логично – я же откладываю, поэтому дополнительный доход означает только больше налогов надо платить сегодня и реинвестировать вручную придется.
Через две платформы все-таки косвенно инвестирую в недвижимость. И на краудлендинговой платформе Blendnetwork* и на EstateGuru* проекты обеспечены недвижимостью и, как правило, связаны с развитием проектов в этой области. Оба варианта – маленькая доля в рисковой части портфеля. Реализуется ли предполагаемая высокая доходность в валюте в районе 8-10% годовых – посмотрим. Но вход возможен с маленькими суммами, а не «all-in» с финансовым рабством на несколько лет.
5. Доходность
И последний аргумент, почему я не покупаю квартиру для сдачи в аренду: инвестировать в актив, где непонятно, растет ли он по стоимости и где доходность падает и на данный момент меньше инфляции, меня не убеждает. У меня и фантазии не хватает, чтобы придумать сценарии, при котором цены на недвижимость в Москве падают, а доходность от сдачи в аренду вырастают…
Инвестиции в недвижимость: как сохранить и приумножить
alt=» Фото: Владимир Песня / РИА Новости»/> 
Покупка недвижимости всегда была самым консервативным способом сохранения денег. Мы наблюдали, как обесценивались вклады в банках, снижался курс рубля по отношению к доллару. Но купленная квартира — незыблемый актив, который останется у покупателя, что бы ни случилось. Особенно если она застрахована.
Чаще всего в недвижимость инвестируют люди старшего поколения, которые застали дефолт, когда все сбережения, хранимые в банках, пропали. Это люди, которые пережили несколько кризисов, не готовые к повышенным рискам при инвестициях в акции, но хотят сохранить и приумножить свои сбережения.
Почему растет интерес к таким инвестициям
Цены на недвижимость сильно выросли за последние 10 лет. Но если сравнить стоимость недвижимости в рублях и долларах, мы видим, что рост цен невысокий. В долларах цена на квартиры осталась практически такой же. Но низкие ставки по ипотеке, сравнительно небольшой первоначальный взнос на приобретаемую недвижимость подогрели интерес людей к этому виду инвестирования. Сейчас можно приобрести актив за счёт ипотечных средств и выплачивать его стоимость банку из дохода за сдачу квартиры.
Кроме того, сейчас есть возможность инвестировать в недвижимость не только в России, но и за рубежом. Застройщики в Таиланде, Грузии, Турции и на Кипре предлагают услуги по управлению недвижимостью после сдачи её в эксплуатацию. Они, за небольшой процент, самостоятельно сдают квартиры туристам, а собственник получает доход около 6-7% годовых. Конечно, это не самая высокая доходность, но она выплачивается в иностранной валюте. Что гораздо привлекательнее для потенциального инвестора.
Можно ли разобраться самостоятельно
Прийти в банк, оформить ипотеку и потом сдавать купленную квартиру в аренду — это не про инвестиции.
Если вы хотите не только сохранить сбережения, но и приумножить их, обратитесь к специалистам. Они помогут разобраться, подходит ли вам по соотношению риска и доходности инвестирование в недвижимость. Вы определите бюджет, поймёте, будут ли это свои средства или заёмные. И главное — специалисты подберут стратегию инвестирования исходя из того, сколько денег требуется на этом заработать. Агентства недвижимости обладают полной информацией о том, в каких районах выгоднее покупать квартиры, где их можно быстрее продать и каким застройщикам стоит доверять, если квартира покупается на этапе котлована.
На первый взгляд в этом можно разобраться самостоятельно, но уйдёт драгоценное время, которое уже могло принести некоторый доход.
Как влияет на риски рост цен
Кризисные ситуации, которые обрушивают рынок недвижимости на пару лет — исключения. Отличительная черта вложений сбережений в недвижимость в том, что владение ей всегда в долгосрочной перспективе приносит пассивный доход. Если ждать лучшей цены для вхождения в инвестиции, то можно никогда не дождаться. В чем преимущество инвестиций в недвижимость, так в том, что это можно делать при любой ситуации на рынке.
Например, в Москве за прошлый год цены на недвижимость выросли на 24%. И те инвесторы, которые вложились ранее, уже получили доход на свои инвестиции. Если рост цен продолжится, то соответственно инвестор, который покупает недвижимость сейчас, получит доход в будущем.
В целом колебания роста цен на рынке недвижимости не такое большое, как, например, на рынке акций. Срок владения недвижимостью у людей, которые покупают её с целью инвестирования, около трёх лет. За этот временной промежуток цена, скорее всего, сгладится. А если жильё построено в регионе с высоким спросом, куда идёт приток населения, то даже при слабом рынке, цена на такую недвижимость не упадёт. За счёт постоянного притока новых горожан и ограниченного предложения стоимость будет продолжать расти.
Поэтому чаще всего для инвестиций выбирают недвижимость в притоковых регионах — Краснодарском крае, Москве, Калининграде, Санкт-Петербурге. Там, куда люди едут со всей страны.
Какие объекты выгоднее приобретать
Коммерческая недвижимость до недавних пор была самая выгодной на рынке. Но пандемия коронавируса и здесь внесла коррективы — многие компании отказались от офисов и ушли в онлайн. Другие перевели часть персонала на удалёнку. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости ожидается снижение спроса.
На рынке жилой недвижимости всё стабильно. А самый высокий спрос сейчас в двух сегментах. Первый — это квартиры экономкласса: студии или 1,2-комнатные с простым ремонтом. Они требуются молодым семьям с детьми или студентам. Второй — квартиры премиум-класса: 4,5-комнатные люкс-квартиры, в хороших районах города. В этих двух сегментах рынка спрос даже опережает предложение.
Главное, что нужно усвоить, инвестируя в недвижимость — выбирать жилые площади в районах с высокой транспортной доступностью в притоковых регионах страны.
С какой суммы начинать
Минимальная стоимость квартиры в России в регионах начинается от полутора миллионов рублей. В городах-миллионниках первоначальные вложения составят 7-10 миллионов рублей. Можно привлекать кредитные средства, приобретать недвижимость и рассчитываться с банками из дохода от сдачи жилплощади. Но этот вариант работает только с готовыми объектами. Если берёте недвижимость на этапе котлована, то, пока дом строится, нужно будет самостоятельно гасить долговые обязательства.
Как не прогореть
Важно придерживаться трёх правил: выбирать надёжных застройщиков; покупать ликвидные объекты и не ждать высокого дохода. Если с первым и вторым пунктом помогут специалисты по недвижимости, то третий нужно проконтролировать самостоятельно. Инвестиции ассоциируются с быстрым доходом. Поэтому велик соблазн влезть в долговые обязательства перед банками, не рассчитав при этом кредитную нагрузку. Часто люди берут по 3-4 квартиры, не справляются с выплатами и продают купленную недвижимость, чтобы рассчитаться с банками. При этом не только не получают дохода, но и уходят в минус.
Инвестиции в недвижимость — не вариант для тех, кто ищет доходность более 20% годовых. Даже если учитывать сильный рост цен на квартиры в последнее время, на длительном промежутке это не даст такой прибыли, как, например, ценные бумаги. Но рынок недвижимости интересен тем, что инвестор владеет стабильным и материальным активом.
Источник https://smart-lab.ru/blog/670053.php
Источник https://rg.ru/2021/10/06/investicii-v-nedvizhimost-kak-sohranit-i-priumnozhit.html
Источник
Источник