Как заработать на недвижимости без большого капитала и опыта
В июле российский девелопер PNK group объявил о создании PNK rental — крупнейшего в России инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов. Раньше такие инвестиции были доступны в основном крупным институциональным игрокам и требовали больших вложений. Благодаря PNK rental получать доход с арендного потока складских и производственных зданий может любой человек. Минимальный порог в PNK rental составляет 5 тыс. руб. Стать инвестором можно в режиме реального времени.
Рассказываем, как устроен такой фонд, в чем его преимущества и почему сегодня выгодно инвестировать в индустриальную недвижимость.
Новые возможности для инвестирования
Обесценивание рубля, фактор неопределенности, связанный с пандемией COVID-19, и снижение ставок по банковским вкладам заставляют россиян искать альтернативные инструменты сбережения и приумножения капитала. Покупка акций и облигаций требует определенных знаний и постоянной вовлеченности в процесс. Поэтому немногие готовы вкладываться в подобные инструменты.
На этом фоне самыми понятными остаются инвестиции в недвижимость. И сразу на ум приходят всем знакомые, но крайне компромиссные варианты, такие как покупка новостройки на этапе котлована для последующей ее перепродажи или покупка коммерческой недвижимости под сдачу в аренду. В этих опциях велика доля удачи: в первом случае важно, чтобы дом достроили, а во втором — чтобы арендатор коммерческой недвижимости работал даже в период жестких ограничений, если таковые вновь применят. Также оба сценария требуют наличия крупной суммы и большого запаса терпения, ведь вложенные средства начнут работать лишь спустя какое-то время.
Но что делать, если недвижимость как объект инвестиций привлекает, и в то же время хочется уверенности, что инвестиции начнут работать сразу же? Ответ есть: инвестировать в недвижимость можно через специальные фонды. В июле 2020 года российский девелопер PNK group объявил о создании PNK rental — крупнейшего в России инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов с доходом от арендных платежей.
Инвестиции в индустриальную недвижимость через фонды достаточно распространены в Европе и США, обычно их создают крупные девелоперы с большим портфелем объектов. Люди вкладывают свои сбережения в эти фонды и получают хороший доход. Этот инструмент на Западе используют и пенсионные фонды для сохранения и приумножения средств своих клиентов.
Для российских розничных инвесторов данный инструмент пока новый. До этого инвестировать в индустриальную недвижимость и получать рентный доход могли в основном крупные инвестиционные компании, которые покупали здания целиком. Сейчас благодаря PNK rental инвестиции в индустриальную недвижимость становятся доступны частным инвесторам с минимальной суммой вложения.
PNK group — российский девелопер промышленных объектов. Строит производственные и складские комплексы для российских и международных компаний из самых разных областей экономики. В портфеле PNK group 33 индустриальных парка. Введены в эксплуатацию и находятся на разных стадиях строительства объекты общей площадью более 5 млн кв. м в России, Европе и США. У PNK group есть четыре собственных завода по производству основных конструктивных элементов здания. Девелопер применяет передовые немецкие технологии при строительстве объектов, здания PNK соответствуют общепризнанным мировым стандартам FM Global. Поэтому обычно на индустриальные объекты PNK с арендным потоком претендуют одновременно несколько покупателей.
Почему индустриальная недвижимость
Внутри PNK rental — только объекты индустриальной недвижимости, фонд ориентирован на частных инвесторов. Они вкладывают свои средства через договор доверительного управления одновременно во все объекты фонда в равных пропорциях. Такая диверсификация делает инвестиции в PNK rental более защищенными с точки зрения риска, поскольку доход не зависит от одного объекта. Внутри фонда — готовые объекты с действующими арендаторами, следовательно, инвестор может начать зарабатывать сразу после внесения средств.
Сейчас пайплайн PNK rental состоит из объектов (склады, промышленные производства и т. д.), рыночная стоимость которых более 30 млрд руб. Здания находятся в разной степени готовности — есть уже построенные и генерирующие арендный поток, есть объекты, которые строятся под нужды конкретного заказчика и смогут войти в фонд в течение одного-двух лет.
Индустриальная недвижимость — один из перспективных сегментов рынка с точки зрения инвестирования. Он оставался на плаву даже в разгар пандемии. Производства, склады и распределительные центры продолжали работать и во время локдауна, чтобы обеспечить население необходимыми товарами. Кроме того, индустриальная недвижимость напрямую связана с онлайн-торговлей, обороты которой в этом году выросли в разы, следовательно, возросла потребность в складах и распределительных центрах.
Аналитики уже зафиксировали рост инвестиций в складскую недвижимость на фоне пандемии. Так, по оценкам JLL, в третьем квартале 2020 года на складском рынке было закрыто сделок более чем на $320 млн. Это стало наибольшим квартальным значением в данном сегменте с конца 2013 года. Эксперты прогнозируют, что интерес к складам сохранится и в следующем году. Сейчас на этот сегмент приходится около 29% от общего числа сделок с недвижимостью.
Индустриальная недвижимость — это складские помещения, промышленные здания, в которых расположены распределительные центры интернет-магазинов, логистические центры, производства. Именно в таких помещениях хранятся, сортируются, упаковываются и распределяются товары, которыми люди пользуются каждый день.
Преимущества PNK rental
Зачастую инвестиционные фонды недвижимости ограничены по объему: паи выкупаются в течение определенного периода, дальше фонд прекращает набирать инвесторов и работает только для тех, кто успел вложиться. Действие PNK rental не ограничено по времени, и инвесторы могут сколь угодно часто увеличивать портфель или выводить средства.
Арендаторы зданий фонда — крупные компании из разных секторов экономики, с которыми заключены долгосрочные договоры. Это снижает риски, поскольку выпадение доходов от одного арендатора или даже отрасли целиком не скажется драматически на конечной доходности инвесторов. Еще один аспект, который помогает лучше понять арендный бизнес именно в индустриальной недвижимости: арендаторы въезжают в здания всерьез и надолго. Чтобы, например, запустить работу распределительного центра или складского комплекса, необходимы месяцы подготовки: заказ и установка оборудования, его наладка. Часто инвестиции в оборудование сопоставимы со стоимостью самих объектов недвижимости.
В PNK rental входят современные, качественные и высокотехнологичные индустриальные объекты, которые строит PNK group. Специально для фонда девелопер дает повышенную гарантию на все здания. Например, гарантия на железобетонный каркас без вертикальных связей составляет 50 лет.
Поставка зданий в фонд происходит по мере его роста. PNK rental имеет преимущественное право на приобретение лучших объектов PNK group по цене ниже рынка. Сам девелопер PNK group является крупнейшим соинвестором фонда на постоянной основе.
Как это работает
Стать инвестором фонда индустриальной недвижимости PNK rental можно на основании договора доверительного управления. Для этого на сайте pnkrental.ru нужно пройти онлайн-регистрацию, авторизовавшись через портал госуслуг. Далее необходимо выбрать схему инвестирования (с ежеквартальными выплатами или с реинвестированием дохода). После этого можно перевести средства с банковской карты через форму на сайте или по реквизитам через ваш онлайн-банк или отделение банка.
Минимальный порог входа — 5 тыс. руб. При этом весь процесс организован онлайн, чтобы каждый мог попробовать новый инструмент и решить для себя, стоит ли ему дальше увеличивать портфель.
Ограничений по сроку инвестирования нет, однако, согласно расчетам аналитиков PNK rental, получить максимальную доходность можно при вложении средств на пять лет.
Сколько можно заработать
Целевая доходность частного инвестора PNK rental составляет 11,5% годовых, и она подтверждена по итогам третьего квартала 2020 года. Доход инвестора формируется из двух частей. Основная часть — это арендный поток, который генерируют здания PNK rental. Он начисляется ежеквартально и, в зависимости от выбранной схемы, может либо выплачиваться на расчетный счет инвестора, либо реинвестироваться для увеличения общего дохода инвестора. Вторая часть дохода — изменение стоимости зданий. Она может происходить вследствие сделок по продаже или при переоценке зданий фонда.
Как стать инвестором PNK rental? Простая форма регистрации и все подробности — на pnkrental.ru
ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия. Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» Вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, эт. 19, пом. I, комн. 7, тел.: 8 (800) 333-76-49, в сети интернет по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд указана в материале исключительно в рамках описания стратегии управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем.
* PNK rental — ПНК аренда (с англ.) — маркетинговое наименование стратегии управления.
]]>
Ооо инвестиции в недвижимость
9 декабря состоялась конференция Capital Day, организованная «Про бизнес.» — событие для всех, кто интересуется темой финансов и инвестиций в Беларуси. Об инвестициях в недвижимость, текущей и ожидаемой доходности, рассказал в своем выступлении Юрий Попов, начальник отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица ∙ Управление проектами».
Инвесторы и инвестиции на рынке недвижимости
Традиционно мы классифицируем инвестиции на рынке недвижимости по трем условным направлениям: инвестиции, которые ориентированы на рентный доход, на продажу и на покупку недвижимости «для себя».
Рассмотрим ситуацию на рынке жилой, офисной и торговой недвижимости Минска.
Жилая недвижимость
Объем инвестиций в этом сегменте снизился существенно — практически на $ 270 млн. Отмечу, что в этом году мы изменили методику подсчета. Если в прошлом году мы учли практически все сделки на рынке жилья, в том числе альтернативные (так называемые «цепочные сделки»), то в этом году мы полностью их исключили. При использовании старой методологии снижение оказалось бы несущественным.
Что мы прогнозировали в текущем году:
1. Что снизится доля инвестиций с целью получения рентного дохода — так и произошло.
2. Немного возрастут объемы или доля инвестиций с целью продажи — они не изменились.
3. Мы прогнозировали, что доля инвестиций в сегменте «для себя» снизится в общем объеме инвестиций на рынке жилой недвижимости. Но здесь мы ошиблись. Даже мы не предполагали, что спрос на рынке существенно возрастет. А он вырос где-то на 20%.
Если в прошлом году на вторичном рынке жилья было проведено порядка 11 500 сделок, то в этом году мы ожидаем примерно 13 800 сделок.
Прогноз на 2017. Мы ожидаем, что общая тенденция снижения объема инвестиций в недвижимость сохранится в следующем году. Снижение будет обусловлено, прежде всего, тем, что цены немного припадут и снизится объем строительства нового жилья.
Офисная недвижимость.
По офисной недвижимости мы в своем прогнозе на этот год попали в точку практически по всем пунктам.
Единственное, в чем ошиблись — пункт 3, покупка офисной недвижимости «для себя». Объемы инвестиций в этом сегменте снизились, объемы офисного строительства также снижаются.
В этом году будет введено порядка 70 тыс. м2 новых площадей офисной недвижимости. В следующем году мы ожидаем только 50 тыс. м2. В 2018 эта цифра будет еще ниже.
Если говорить о рынке качественной офисной недвижимости, то после 2018 года, по нашим прогнозам, мы будем ощущать ее дефицит.
Возможно, на объекты класса «С» и ниже, частично «В», ставки будут достаточно волатильными, но на качественные объекты класса «В+», «А», мы ожидаем, ставки сохранятся на прежнем уровне. И возможно, по каким-то объектам даже подрастут. Почему?
Мы ежедневно получаем заявки с рынка — ощущается явный дефицит качественных офисных объектов площадью 500 м2 и более.
Найти такие площади практически невозможно.
Мы также ожидаем, что в следующем году те компании, которые предполагали строить объекты с целью продажи, будут вынуждены переходить в сегмент рентного дохода.
Торговая недвижимость
На этом рынке тоже наблюдается снижение объема инвестиций. Это связано с тем, что те объекты, которые находились в стадии строительства, будут завершены, а новые объекты не закладываются.
Я считаю, что рынок торговой недвижимости в Минске уже сформирован для запросов со стороны операторов. Другой вопрос, что операторов не хватает.
В следующем году мы ожидаем, что ситуация останется на том же уровне.
Что касается прогнозов, мы не «попали» в них по сегменту «продажи».
Мы ожидали, что небольшие компании, которые занимаются ритейлом, будут покупать под себя, по крайней мере, встроенные в жилые дома помещения. Но они не покупают.
И многие застройщики жилой недвижимости все встроенные объекты (первый этаж жилых зданий), предназначенные, как правило, для ритейла или услуг, вынуждены оставлять в своем управлении, создавать свои управляющие компании и получать рентный доход.
Доходность инвестиций
Тенденции по доходности инвестиций сохраняются те же, что наблюдались и в 2015.
Жилая недвижимость
Доходность по жилой недвижимости снижается в силу того, что снижается ставка арендной платы. Такая ситуация наблюдается, прежде всего, по однокомнатным квартирам.
По двухкомнатным квартирам — примерно такая же ситуация.
Что касается изменения цен, то по результатам наших сделок по однокомнатным квартирам (а мы заключаем порядка 10−12% сделок), в целом по рынку цены упали на 5−7%.
По «двушкам» примерно такая же ситуация.
Офисные помещения
По офисным помещениям доходность упала, но незначительно.
Это произошло в силу того, что довольно серьезно упали цены. При этом по классу «С» доходность в определенной степени даже подросла. Потому что ставки арендной платы в 2015 практически достигли своего минимального уровня — порядка € 5 за м2. Сейчас ставки немного подросли, поэтому подросла и доходность.
Цены на офисную недвижимость по классу «В» за 2 года упали примерно на 50%. Примерно такая же ситуация по классу «С».
Торговые помещения
Отмечу, что речь идет про торговые помещения, встроенные в жилые дома. И здесь ситуация немного улучшилась.
Это произошло потому, что доходность выросла: ставки арендной платы падали медленнее, чем падали цены.
Наиболее популярные объекты для инвестирования сегодня
Жилая недвижимость
Отмечу, что такая окупаемость, порядка 19 лет, на подобные квартиры держится уже очень многие годы.
Офисная недвижимость
Для примера я взял бизнес-центр, в котором находится наш офис. К слову, купить там офисное помещение такой площади — очень непростая задача, их просто не хотят продавать.
Торговая недвижимость (street retail)
На мой взгляд, этот вид торговой недвижимости — наиболее интересный с точки зрения инвестирования.
Инвестирование в недвижимость: плюсы и минусы
Жилая недвижимость
Главный плюс инвестирования в жилую недвижимость: квартиры как покупали, так и будут покупать. Под высокой устойчивостью к изменениям окружения мы понимаем то, что в жилом районе вряд ли что-то может существенно поменяться в плане застройки.
Офисная недвижимость
Здесь, на мой взгляд, самый существенный минус — низкая устойчивость к усилению конкуренции.
Торговая недвижимость
Относительно низкая ликвидность объясняется тем, что ни ритейл, ни сфера услуг под себя эти помещения, скорее всего, покупать не будут.
Но я повторюсь: считаю, что в торговую недвижимость инвестировать сегодня интереснее всего.
Даже такой минус инвестирования, как сложность оценки перспектив, можно нивелировать. Достаточно внимательно рассмотреть план развития района. И понимать, под какие цели может быть использован этот объект — насколько быстро можно будет поменять его функциональное назначение. Это реально. Например, заранее учесть, можно ли административно-торговое помещение переделать под объект общепита или помещение под услуги.
Оценив все эти плюсы/минусы, можно, на мой взгляд, приобрести достаточно ликвидный объект, который будет приносить доход.
Потенциал рынка
Жилая недвижимость
Да, сбережения населения немного ужались, но в то же время ресурсы еще есть. Белорусы покупали квартиры в 1995 году, в 2000, в 2015, покупают в 2016 и будут покупать в 2020. Я думаю, что потенциал у рынка жилой недвижимости есть.
Офисная недвижимость
Если посмотреть на цифру 450 м2/на 1 тыс. жителей, то она кажется большой. Близкой к Санкт-Петербургу. Но на самом деле эта цифра включает абсолютно все объекты, построенные примерно с 1996 года — в том числе и те, которые сдаются в аренду. По нашим оценкам, это порядка 890 тыс. м2. Из них как минимум половина — мягко говоря, некачественные объекты.
Офисные объекты, которые по своим техническим характеристикам соответствуют классу качества, и ставка арендной платы в которых не задрана до небес — все заняты, вакантных помещений там нет.
Поэтому я считаю, что потенциал в категории офисной недвижимости достаточно высок.
Торговая недвижимость
Здесь ситуация по Минску значительно лучше. Она близка к Москве. Но, опять же, если говорить о качестве, то крупные качественные объекты можно пересчитать по пальцам. Даже одной руки. Пока в этом сегменте потенциала нет. Я думаю, он будет в лучшем случае через 5−7 лет.
Детальную аналитику по сегментам коммерческой недвижимости смотрите также в разделе «Аналитические отчеты».
Инфографика: отдел консалтинга и аналитики «Твоя столица ∙ Управление проектами»
]]>Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость
Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.
ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)
Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.
Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.
Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.
Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.
REIT (Real Estate Investment Trust)
Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.
Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.
А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.
Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.
Подведем итоги
REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.
Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.
Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.
Преимущества:
— низкий порог входа;
— защита от обесценения рубля;
— хороший долгосрочный рост;
— возможность получения периодического дохода.
Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.