Не знаете куда инвестировать деньги — ставьте дома из контейнеров
Мы все склонны к тому чтобы строить большие просторные дома, имеющие жилую площадь настолько большую, которая нам зачастую не нужна, но концепция данного проекта иная. Тут есть всё что нужно без излишеств.
- Главное преимущество домов из контейнеров
- Стоит отметить, что подобное строение никак не узаконивается
- Посмотрите еще один секрет от Николая Мрочковского
- Примеры построенных домов из контейнеров
Что человеку действительно нужно: видеть восход и закат солнца через большие окна и жить в комфорте. Благодаря современной мебели и качественной отделке, данный дом удовлетворяет этим требованиям.
Что делать с участком земли, на котором ничего нельзя строить? В этом случае вы или долго получаете разрешение, или если не хочется сложностей, используйте такие дома.
Можно использовать обычный морской контейнер – 6 х 2 метра, который превращен в отельный номер. Для этого делается небольшая перепланировка, в результате которой получается жилой модуль. Очень даже цивилизованные штуки.
В разных странах мира уже давно используют такую конструкцию как дополнительный доход . Вот задумайтесь сколько вы сможете получать пассивного дохода на простом контейнере, который когда то служил для перевозки вещей.
Главное преимущество домов из контейнеров
Чем они хороши – тем, что не нужно никаких разрешений. Его привезли, кран его поставил, воткнули его (условно) в розетку и в трубу – и все, он работает. Ничего больше не требуется.
Даже в Москве есть такие места, напротив Красной Площади, где надо 5 или 6 лет получать разрешение на строительство. Там проверяет ФСБ, ФСО – все.
Есть фирмы, у которых бизнес на таких площадках. В центрах городов ставят такие модульные дома и сдают их в аренду, пока годами получают согласование на какие-то строительства.
Можете найти в YouTube видео «Амстердам. Дома из контейнеров». Прямо в центре Амстердама поставили за ночь 220 домов для студентов. Они стоят прямоугольником, в пять этажей.
Посмотрите сколько плюсов имеют дома контейнеры:
- Возможность использовать как жилое помещение
- Может использоваться как коммерческая недвижимость
- Возможность переезжать с места на место
Стоит отметить, что подобное строение никак не узаконивается
Для справки
- Даже если дом из контейнеров стоит на фундаменте, но ничем не прикручен, все равно считается временной конструкцией
- При желании такие дома можно узаконить. Для этого нужно:
- Подать на амнистию
- Ввести и получить в собственность, как будто цельный дом
- Потом разобрать, и нет его
Вложение денег самая живая стратегия — У кого есть участки земли, рассмотрите этот вариант. Если участок, допустим, рядом со станцией, чтобы не ждать разрешений – быстро поставили и все.
Посмотрите еще один секрет от Николая Мрочковского
]]>
Склады для инвесторов
Текущий год обещает стать рекордным по аренде и покупке бизнесом складских площадей в России. Но, несмотря на всплеск спроса в сегменте, инвесторы не спешат туда инвестировать.
С начала года в России были заключены сделки по покупке и аренде 1,35 млн м 2 складов. Это на 100 тыс. м 2 больше, чем годом ранее. Если тренд сохранится, рынок может поставить рекорд по количеству арендованных и купленных складских площадей как в двух столицах России, так и в регионах. Казалось бы, самое время для инвесторов обратить взоры и направить капиталы в сторону новых складских проектов. Но что-то не видно больших строек, особенно на периферии. В причинах осторожности инвесторов и в перспективах складского сегмента разбирались участники XV складской конференции в Москве.
Большая потребность
По данным аналитиков Knight Frank, в России сейчас эксплуатируется почти 30 млн м 2 складов. За последние 10 лет сегмент утроился, но качественного предложения по-прежнему не хватает. В результате свободные площади в действующих складах год от года уменьшаются (сейчас в среднем по России в складах пустует 6% площадей, а в двух столицах — не более 3%), а арендные ставки растут — за год они увеличились почти на 3% и сейчас составляют 3,8 тыс. рублей за «квадрат» в год.
О доле торовых предприятий в спросе на склады, читайте здесь.
Дефицит при высоком спросе — сигнал для инвесторов о возможности вложить деньги в новые проекты и быстро заработать. Как говорит исполнительный директор Sberbank CIB Investment Research Вячеслав Романов, доходность в складском секторе России сейчас составляет 12% (в торговом и офисном — 10%). «В стране активно развивается ретейл, особенно электронная торговля, в том числе продуктами питания. Это значит, что торговле нужны новые склады, в том числе склады для хранения еды. Кто из ретейлеров быстрее построит систему таких складов по всей России, чтобы стать ближе к людям, тот и станет лидером рынка», — говорит Вячеслав Романов.
Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia, также уверен, что склады — один из самых динамичных и перспективных рынков недвижимости в современной России. «Все видят, как растет спрос на склады, особенно со стороны электронной торговли (за 10 лет доля е-commerce в спросе на склады выросла с нуля до 8%). Для будущего развития экономики страны нужен складской фундамент. Но этот фундамент надо создавать», — говорит он.
О том, как ретейлеры стали самыми крупными заказчиками на рынке складской недвижимости, читайте здесь.
Проблема в том, что склады, которые были построены 7-10 лет назад, уже не могут удовлетворить запрос современных ретейлеров. «Все меняется. От нас потребитель требует повышения качества обслуживания, а мы, в свою очередь, требуем нового качества логистики. Это сейчас главный драйвер развития рынка складов», — отмечает директор департамента развития логистической инфраструктуры и технологий «Пятерочка» в X5 Retail Group Дмитрий Визир.
С коллегой согласна руководитель отдела внутренних закупок компании OZON Елена Рулева. «Сегмент e-commerce растет на 20-30% в год. А мы растем в 3 раза быстрее рынка. Чтобы поддержать потребительский спрос при таких темпах развития, нам нужна логистическая инфраструктура. Сейчас нам не хватает 1,5 млн м 2 складов. Поэтому вложения в эту сферу мы считаем очень перспективными. И сами активно инвестируем. Ozon открыл три региональных хаба в Екатеринбурге, Казани и Краснодаре и расширил склад в Твери. В этом году покроем за свой счет не менее 10% своей потребности в складах. А в течение 2 лет создадим не менее пяти фулфилмент-центров в российских регионах. Самый дальний из них будет в Новосибирске», — рассказала она.
Похожим образом поступают и другие крупные компании онлайн-торговли. Например, интернет-магазин Wildberries создал фулфилмент-центр на 120 тыс. м 2 , а «Утконос» вложился в современный продуктовый центр обработки онлайн-заказов площадью 70 тыс. м 2 . «Лидеры е-commerce активно строят складскую инфраструктуру под себя. Но делают это не от хорошей жизни, а потому что на рынке нет достойной альтернативы, а потребность велика», — поясняет генеральный директор компании ID Logistics в России Вера Горбачева.
Про крысу и хомяка
Пока особой инвестиционной активности в сегменте не наблюдается. Вячеслав Романов из Sberbank CIB видит главную причину в сложившейся макроэкономической ситуации. «За последние 10 лет рост реального ВВП в России составил 1,9%. Это ниже, чем у большинства из топ-20 стран (для сравнения: в США и Канаде — 2,2%, в Турции — 6,3%, в Индии — 7,4%, в Китае — 7,8%), — поясняет эксперт. — В этом году, по прогнозу, рост ВВП в России будет еще меньше — на уровне 1,3%. И только в 2020 году развитие экономики ускорится до 2%. Не удивительно, что инвестиции в российскую экономику снижаются: в прошлом году они были на уровне $5 млрд против $13 млрд годом ранее. И активности внешних инвесторов я бы не ждал — ее сейчас вообще сложно прогнозировать. Гораздо правильнее искать резервы внутри страны».
Мнения экспертов об остром индустриально–складском дефиците, читайте здесь.
«Поскольку наша экономика не развивается, признаков фундаментального роста складского сегмента я не вижу. Да, рынок вошел в такой цикл, когда возникло здравое равновесие спроса и предложения. Поэтому мой прогноз дальнейшего развития ситуации умеренно-оптимистичный: рост будет, но без бурных всплесков», — добавляет исполнительный директор компании Radius Group Захар Вальков.
Коллегу поддерживает Андрей Постников, управляющий директор ГК «Ориентир». Он напомнил, как значительно — на целых 25% — в 2018 году выросла себестоимость строительства складов из-за удорожания стройматериалов, роста заработной платы и налогов (в частности, НДС). «В этом году ситуация уже не столь драматична — себестоимость выросла на 5-7%. Ставки аренды на склады тоже продолжают расти. Но их роста совершенно недостаточно для того, чтобы арендный поток мог сформировать высокую доходность и подтолкнуть девелоперов к активному спекулятивному строительству. Поэтому мой прогноз — рост рынка будет. Но он не будет стремительным», — резюмирует он.
Еще одну причину, возможно не столь очевидную, неспешности инвесторов вкладываться в новые проекты отметил Алексей Новиков: «Мне кажется, причина в том, что этот сегмент инвесторам не до конца понятен. Помните, как в том анекдоте: чем крыса отличается от хомяка? У крысы плохой пиар. Так и со складами».
Риски видим, но не боимся
Тем не менее инвесторы на складской рынок России все же приходят. Есть среди них даже иностранцы. В их числе компания «Профессиональные логистические технологии», в учредителях которой консорциум Mubadala (ОАЭ), РФПИ и несколько фондов с Ближнего Востока. Она в России уже четвертый год и за это время создала портфель из 400 тыс. м 2 недвижимости. Как рассказала коммерческий директор компании Анна Сорокина, сейчас компания активно смотрит участки под новые проекты. «Планы у нас агрессивные. Мы хотим за 1,5-2 года нарастить портфель более чем до 500 тыс. м 2 . Цель — войти в тройку лидеров складского сегмента в ближайшие 3 года. Правда, предложение активов ограничено — мы как инвесторы страдаем. И не исключаем переход к инвестиционно-девелоперской модели. У нас в портфеле уже есть около 70 га земли в столичном регионе, и по части этой территории мы закрыли сделку с «Верным», — сообщила Анна Сорокина.
Она отметила, что тоже видит растущий спрос на склады со стороны интернет-ретейлеров, которые бьются за лидерство на российском рынке е-commerce. «Но нет никаких гарантий, что те, кто сейчас участвует в этой гонке, в конце концов в ней победят, а не сольются. Для девелоперов вроде нас настоящий вызов — поставить на того игрока, который в перспективе будет успешен и сможет ближайшие 10-15 лет снимать у нас склад», — говорит она.
Директор филиала компании «Нестле Россия» Андре Анри, который работает в России уже 13 лет, добавил, что тоже видит перспективы и для инвестиций в России, и для развития складского сегмента. «Риски есть, но мы понимаем, как ими управлять. Это же бизнес — здесь не бывает все гладко», — отметил он.
Крупные отечественные компании тоже верят в рынок складов. Генеральный директор «ВТБ Девелопмент» Александр Ольховский напомнил, что в прошлом году ВТБ объединился с «Почтой России» для строительства логистическо-почтовых центров по всей стране. «Мы создали на паритетных началах совместное предприятие «Национальные логистические технологии». И в течение 3 лет вложим по 10,19 млрд рублей в реализацию этого проекта. На первом этапе приведем почтовые отделения в порядок и оснастим новым оборудованием для ускорения обработки корреспонденции и товаров. На втором — расширим их до полноценных фулфилмент-центров. Задача — создать 38 логистических центров общей площадью более 400 тыс. м2. Это обеспечит доставку товаров до потребителя в любой сточке страны за 3 дня. Амбициозно, но достижимо», — считает он.
При этом он подчеркнул, что не все банки страны готовы с радостью инвестировать в склады и другую логистическую инфраструктуру. «Это не так. Банки всегда внимательно смотрят на проекты, просчитывают риски. Их ответ на запросы обычно таков: деньги есть, но вы держитесь», — честно сказал он.