Налоги с инвестиций: как платить и экономить

Последние несколько лет в России наблюдается бум инвестиций физических лиц на фондовом рынке. Эксперты «Газпром нефти» рассказывают, какие меры налогового стимулирования доступны для частных инвесторов и как операции физических лиц на рынке ценных бумаг облагаются НДФЛ

Исторически в России наиболее популярным инструментом управления личными финансами было хранение их в секретном месте дома или на депозите в банке (все мы помним пресловутый призыв хранить деньги в сберегательной кассе героя Леонида Куравлева в классике советской кинокомедии).

Однако последние годы в России ознаменовались постепенным снижением ключевой ставки Центрального Банка РФ (текущее значение — 4,5%), в результате упали и ставки по всем классическим банковским накопительным продуктам (депозиты, накопительные счета и т. д.). В некоторых случаях банки начали давать по депозитам всего Для многих вкладчиков, привыкших к доходности это стало как минимум неприятной неожиданностью. Параллельно с падением ставок по депозитам в России получили развитие площадки для онлайн-торговли на фондовых рынках (в том числе приложения для смартфонов с возможностью инвестировать даже несколько рублей), что кардинально снизило порог входа в мир «Волка с Уолл-стрит» для всех потенциальных инвесторов. Оба этих фактора вызвали взрывной рост частных инвестиций на российском рынке ценных бумаг (РЦБ). Интерес к рынку подогрели и меры налогового стимулирования со стороны государства, в частности введение инвестиционных налоговых вычетов. Разберем, какие налоговые преференции доступны рядовому инвестору. Ведь понимание обязательств и возможностей инвестора в вопросах налогообложения позволяет не только исключить неприятные сюрпризы в виде налоговых доначислений, но и получить дополнительную выгоду.

Налоговые базы

С 2021 года доходы физических лиц разделены на отдельные налоговые базы:

• основная налоговая база (зарплата, премия, проценты по банковским вкладам и облигациям, доходы от сдачи имущества в аренду и пр.);

• по доходам от долевого участия (например дивиденды, в том числе от иностранных компаний);

• по доходам в виде выигрышей, полученных участниками азартных игр и участниками лотерей;

• по доходам по операциям с ценными бумагами и по операциям с производными финансовыми инструментами;

• по операциям РЕПО, объектом которых являются ценные бумаги;

• по операциям займа ценными бумагами;

• по доходам, полученным участниками инвестиционного товарищества;

• по операциям с ценными бумагами и по операциям с производными финансовыми инструментами, учитываемыми на ИИС;

• по доходам в виде сумм прибыли контролируемой иностранной компании.

Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС)

Можно смело утверждать, что в череде экономических предпосылок роста количества новых игроков на бирже ИИС занимает одну из ключевых позиций. Причина проста: по счету ИИС вы имеете право вернуть часть уплаченного в бюджет налога или не платить НДФЛ с прибыли.

ИИС — это тот же самый брокерский счет (если ИИС открывается у брокера) или счет доверительного управления (если ИИС открывается на основании договора на доверительное управление ценными бумагами), но с некоторыми особенностями. Механизм ИИС работает следующим образом: вы открываете ИИС у брокера (или управляющего по договору доверительного управления), вносите денежные средства на счет и можете совершать операции на биржах по покупке/продаже ценных бумаг. Ежегодно на ИИС возможно вносить не более 1 млн руб. При этом для применения льготных режимов налогообложения можно иметь только один ИИС (наличие 2 ИИС допускается, например, для случаев, когда инвестор меняет брокера/управляющего. Для этого он открывает ИИС у нового брокера/управляющего, и в течение месяца необходимо перевести все активы на новый ИИС и закрыть предыдущий).

При открытии ИИС необходимо выбрать его тип — «А» или «Б», для каждого из которых предусмотрен свой льготный налоговый режим.

Сравнение двух типов вычетов на ИИС

ТИП А	ТИП Б
Возможный ежегодный взнос	До 1 млн руб.
Максимальная сумма налогового вычета	400 тыс. руб. внесенных денежных средств за каждый год действия ИИС	В размере полученного дохода по торговым операциям на ИИС за весь срок действия счета, максимум не ограничен
Минимальный срок действия ИИС для получения вычета	3 года
Частота получения вычета	Каждый год действия ИИС	Единовременно при закрытии счета
Сумма максимального НДФЛ к возврату	52 тыс. руб. в год	Весь НДФЛ с дохода по операциям ИИС
Минимальный доход для получения максимального вычета (до выплаты НДФЛ)	33,4 тыс. руб. в месяц	Не имеет значения, вычет заявляется в сумме фактического дохода по операциям на ИИС
Как можно получить вычет	Подача декларации после окончания отчетного года	Подача декларации или расчет вычета налоговым агентом после закрытия счета

Тип «А»: получение налогового вычета в размере суммы внесенных денежных средств на ИИС за год. Сразу стоит обозначить, что налоговый вычет — это сумма, которая уменьшает размер дохода (так называемую налогооблагаемую базу), с которого уплачивается налог. Соответственно, НДФЛ к возврату определяется как произведение суммы налогового вычета и налоговой ставки (13% или 15%). Для ИИС типа «А» максимальная сумма вычета равна — 400 тыс. руб. То есть вернуть из бюджета можно до 52 тыс. руб. НДФЛ (расчет по ставке 13%) за каждый год существования ИИС. Например, в один год внесено 400 тыс. руб.: НДФЛ к возврату составит 52 тыс. руб. (400 тысяч умножить на 13%). В следующий год внесено 300 тыс. рублей: из бюджета за этот год можно будет вернуть 39 тыс. руб.

Налоговый вычет по ИИС типа «А» — наиболее популярный у частных инвесторов. Он позволяет получить доход 13%, просто открыв инвестиционный счет и внеся на него денежные средства без необходимости приобретения на них ценных бумаг.

Важно отметить, что вычет возможен только если у вас за этот год были облагаемые НДФЛ доходы, налог по которым уже уплачен, например зарплата, или которые отражены в декларации, например от сдачи имущества в аренду. За периоды до 2020 года включительно вычет можно заявить ко всем доходам, облагаемым по ставке 13%, за исключением дивидендов. С 2021 года введены дополнительные ограничения: вычет по ИИС типа «А» можно заявить только в отношении доходов основной налоговой базы (см. врез). При этом сумма НДФЛ к возврату не может превышать сумму уплаченных за год налогов. Вычет заявляется только путем подачи инвестором налоговой декларации с предоставлением документов, подтверждающих открытие ИИС (как правило, каждый брокер предоставляет пакет данных документов по запросу) и зачисление на ИИС денежных средств (например платежное поручение банку).

Здесь есть еще одно ограничение: для применения льготного режима налогообложения типа «А» необходимо, чтобы ИИС просуществовал не менее 3 лет. Если вы решите закрыть инвестиционный счет раньше этого срока, то сумму полученного из бюджета налога необходимо будет вернуть с уплатой пени (на текущий момент по ставке 5,48% годовых).

Тип «Б»: позволяет фактически не платить НДФЛ с дохода, полученного по операциям на ИИС. То есть вычет заявляется в размере указанного дохода. Этот тип счета и, соответственно, режим налогообложения выгодны в двух случаях. Первый — у вас нет иных налогооблагаемых доходов и, соответственно, вычет по типу «А» делать не из чего. Второй — вы уверены, что доход от торговли на бирже через ИИС за год будет превышать 400 тыс. руб. без учета дивидендов Дивиденды, проценты по облигациям не относятся к доходам от операций на ИИС. Это так называемые пассивные доходы, и для них вычет не предусмотрен. . То есть вы рассчитываете, что налог, который вы сможете таким образом вернуть (не платить), превысит 52 тыс. руб. (то есть будет больше, чем максимальная сумма возврата НДФЛ по ИИС типа «А»).

Вычет по ИИС типа «Б» может быть заявлен только в момент закрытия счета ИИС, но не ранее трех лет с момента его открытия. При закрытии счета ранее трех лет пени (в отличие от типа «А») платить не придется, но и льготный налоговый режим будет недоступен.

Вычет может быть получен как самостоятельно, через подачу декларации по НДФЛ, так и у налогового агента (брокера/управляющего). Налоговому агенту нужно предоставить документы, полученные от налогового органа, с подтверждением, что:

— инвестор не заявлял по ИИС типа «Б» вычеты, предусмотренные для ИИС типа «А»;

— у инвестора не было одновременно нескольких ИИС (за исключением случаев, когда открывается новый ИИС и в течение месяца на него переводятся активы с предыдущего ИИС с закрытием последнего).

Налог с доходов, полученных по операциям на ИИС обоих типов (с доходов от покупки-продажи ценных бумаг, паев, металлов), определяется, удерживается и перечисляется в бюджет налоговым агентом (брокером или управляющим). Аналогичная ситуация с пассивными доходами: дивидендами, процентами по облигациям и другими. Инвестору самостоятельно подавать декларацию и уплачивать НДФЛ не нужно. Исключение из этого правила — дивиденды иностранных эмитентов. По ним инвестор должен самостоятельно рассчитать, подать декларацию и уплатить НДФЛ (см. врез).

Налоги с иностранных доходов

• Если инвестор открыл счет у зарубежного брокера, он обязан самостоятельно декларировать результаты по такому счету и уплачивать НДФЛ.

• По общему правилу доходы, полученные в валюте, для целей налогообложения пересчитываются в рубли по официальному курсу ЦБ РФ на дату получения дохода, а расходы — по курсу на дату осуществления расходов. НДФЛ будет облагаться финансовый результат по сделке, то есть разница между доходами и расходами, пересчитанными в рубли по описанному механизму.

• С дивидендов иностранных эмитентов налог может удерживаться в стране их выплаты. У брокера необходимо уточнить возможность уменьшения налога с дивидендов, уплачиваемого в другой стране. Например, если вы налоговый резидент РФ и не являетесь резидентом США, вы можете подать форму W-8BEN, и налог с американских дивидендов составит в США 10% вместо 30%. В РФ резиденты платят налог с дивидендов по ставке 13% (с 2021 года если сумма всех дивидендов за год превысит 5 млн руб., с суммы такого превышения налог будет взиматься по ставке 15%, детали – см. во врезе). Так как у РФ и США имеется соглашение об избежании двойного налогообложения, в РФ необходимо заплатить разницу налога, то есть 3% (13% минус 10%; потребуется подтверждение от брокера об уплате налога в США). Помимо доплаты НДФЛ, необходимо будет подать налоговую декларацию за период, в котором были получены дивиденды.

Льгота для долгосрочных инвестиций

Смысл льготы заключается в фактическом освобождении от НДФЛ доходов от долгосрочных инвестиций Применяется для ценных бумаг/паев, приобретенных с 2014 года. через применение инвестиционного вычета. Этот тип вычета возможен на обычном брокерском счете (для ИИС не применим). Претендовать на вычет могут инвесторы, которые покупают ценные бумаги российских или иностранных эмитентов, допущенные к торгам на российских фондовых биржах, или обращающиеся на РЦБ инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов, управляемые российскими компаниями.

Чтобы получить льготу, необходимо владеть бумагами не менее трех лет. При их реализации полученный финансовый результат, то есть прибыль, отражается в налоговой декларации в доходах и одновременно заявляется на налоговый вычет. Таким образом налоговая база по соответствующим операциям обнуляется, если сумма вычета не превышает лимит. Законодатель ограничил предельный размер льготы для долгосрочных инвесторов — 3 млн руб. за год владения. Соответственно, сумма лимита зависит от количества лет владения ценной бумагой/паем и будет не менее 9 млн руб. за налоговый период.

Например, на российской фондовой бирже куплены акции через обычный брокерский счет на сумму 2 млн руб. Через 3 года их цена выросла, и пакет акций продали за 10 млн руб. Финансовый результат — 8 млн руб. Так как акциями владели 3 года, возникает право на вычет для долгосрочных инвестиций. Полученная прибыль не превышает лимит для вычета 9 млн руб., следовательно, налог к уплате в бюджет составит ноль рублей.

Вычет можно рассчитать и заявить в налоговой декларации самостоятельно, либо поручить своему налоговому агенту (во избежание недоразумений рекомендуется подтвердить готовность налогового агента, то есть брокера или управляющего, самостоятельно рассчитать и применить вычет). Во втором случае налоговый агент обязан предоставить расчет вычета. При заявлении вычета несколькими налоговыми агентами контроль за непревышением суммы вычетов общего лимита остается за инвестором. Он должен не забыть подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с суммы, превышающей лимит.

Описанные налоговые льготы рассчитаны на разные типы инвесторов с точки зрения их возможностей и опыта. Безусловно, наиболее стимулирующей мерой для развития рынка частных инвестиций в России стал налоговый вычет по ИИС типа «А». Он позволяет повысить доходность размещенных средств примерно на 8% годовых в течение первых 3 лет при условии внесения одинаковой суммы денежных средств на ИИС каждый год. Тем не менее по мере развития биржевого опыта, наращивания инвестиционного капитала и совершенствования навыков диверсификации появляется возможность более полного использования доступных налоговых преференций.

Что нужно, чтобы правильно платить налоги

• 30 апреля — срок для подачи декларации по НДФЛ за предыдущий год. За несвоевременную подачу декларации может быть начислен штраф в размере до 30% от суммы НДФЛ к уплате в соответствии с декларацией, но не менее 1 тыс. руб. Если НДФЛ платит ваш налоговый агент (например работодатель, брокер, управляющий), подавать декларацию не нужно. Для заявления только налогового вычета декларацию можно подавать в любой срок в течение трех лет с момента окончания отчетного года.

• 15 июля — срок для уплаты НДФЛ по декларации за предыдущий год. За неуплату НДФЛ может быть взыскан штраф, как правило, в размере 20% от суммы неуплаченного НДФЛ (максимальный штраф может составить 40%) и пени по ставке около 5,48% годовых (при ключевой ставке ЦБ РФ 4,5%).

• С 2023 года с доходов, превышающих 5 млн руб. совокупно по всем налоговым базам, НДФЛ будет взиматься по ставке 15%.

В течение годов вводится переходный период, в течение которого ставка 15% будет применяться отдельно к каждой налоговой базе. Например, если зарплата составила 5 млн руб. (основная налоговая база) и получены дивиденды в размере 6 млн руб. (налоговая база по доходам от долевого участия), 15% НДФЛ будет рассчитан только в отношении 1 млн руб. доходов в виде дивидендов (сумма превышения 5 млн руб. по отдельной базе). С 10 млн руб. (5 млн руб. зарплаты и 5 млн руб. дивидендов) НДФЛ будет удержан по ставке 13%.

Общая сумма доходов будет определяться налоговым органом. Если налоговая начислит НДФЛ к доплате, она пришлет уведомление, а сам дополнительный налог нужно будет уплатить в срок до 1 декабря года, следующего за отчетным.

• Прогрессивная ставка НДФЛ (15%) не будет применяться для доходов от продажи имущества (за исключением ценных бумаг) и (или) доли (долей) в нем, доходов в виде стоимости имущества (за исключением ценных бумаг), полученного в порядке дарения, а также доходов в виде страховых выплат по договорам страхования и выплат по пенсионному обеспечению.

• C 2021 года доходы в виде процентов по вкладам и остаткам на счетах в банках (за исключением вкладов и счетов с процентной ставкой до 1% годовых и счетов эскроу) облагаются НДФЛ в части превышения максимальной необлагаемой суммы, равной произведению ключевой ставки ЦБ на 1 января года и 1 млн руб.

Пример для 2021 года
Процентный доход	= 86 800 ₽ (1 400 000 × 6,2%)
Необлагаемый доход	= 42 500 ₽ (1 000 000 × 4,25%)
НДФЛ к уплате	= (86 800 — 42 500) × 13% = 5 759 ₽

НДФЛ с процентов по банковским вкладам будет уплачиваться на основании уведомления, направленного налоговым органом, в срок до 1 декабря года, следующего за отчетным.

• С 2021 года доходы по облигациям федерального займа (ОФЗ), региональным и муниципальным облигациям, а также по выпущенным после 1 января 2017 года долговым корпоративным бумагам российских эмитентов в рублях облагаются НДФЛ. До конца 2020 года доходы по указанным ценным бумагам НДФЛ не облагались.

Инвестиции в недвижимость через фонды (ЗПИФ): интервью

Насколько выгодно вкладывать сегодня в недвижимость? 2020 год внёс свои коррективы в рынок недвижимости. Многие сотрудники из офисов перешли на удалёнку, сократился рынок арендованного жилья, часть торговли ушла в онлайн.

О том, что сейчас происходит на рынке недвижимости и какие есть перспективы, рассказал инвестиционный директор ВТБ Капитал Инвестиции Алексей Стрелецкий.

ВТБ Капитал Инвестиции — инвестиционная платформа с активами под управлением свыше 3,7 трлн рублей. С её помощью клиенты могут решить любую задачу по управлению капиталом.

Алексей Стрелецкий занимается созданием и управлением розничных фондов, инвестирующих в жилую и коммерческую недвижимость в ВТБ Капитал Инвестиции. Участвовал в управлении и успешном завершении фондов «ВТБ Капитал — Жилая недвижимость — 1 и 2», а также в создании и управлении ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход».

Профессиональный опыт Алексея в области инвестиций в недвижимость составляет более 13 лет. Ранее работал в ПАО АФК «Система», где занимался инвестициями в складскую и гостиничную недвижимость, а также в девелоперской компании «ПИК» и консалтинговой компании в области недвижимости Knight Frank.

Про плюсы вложения в недвижимость

Чем вложения в недвижимость лучше вложений в те же самые акции или облигации строительных компаний?

Очень часто инвесторы, которые инвестируют в наш фонд, задают эти вопросы. Да, условно квартира или офисный центр имеют риски, но весьма ограниченные, в отличие от финансовых активов. В конечном итоге любые финансовые активы могут при худшем развитии событий стоить ноль. С недвижимостью такая ситуация маловероятна.

Например, вряд ли случится, что здание будет ничего не стоить или земля, на которой стоит здание, тоже будет ничего не стоить. Разве что это могут быть какие-то очень депрессивные регионы. Мы инвестируем в Москву и Санкт-Петербург. В таких местах земля и здание всегда чего-то стоят.

Можем сравнить два класса активов: недвижимость и облигацию девелопера — компании, которая отвечает за строительство. По факту облигация — долговая расписка, где девелопер берёт у вас 100 ₽ и обещает вернуть через год 110 ₽, то есть доходность — 10 % годовых.

Квартира может и не принести десять процентов годовых, если рынок не растущий или арендные ставки упали. Тогда возникает логичный вопрос — может быть, всё-таки лучше купить облигацию? Но по облигациям могут заплатить, а могут и не заплатить — случается банкротство компаний, и требуется экспертиза, чтобы инвестору не оказаться в такой ситуации. А квартира, которую вы купили, может принести больше денег или меньше денег, но она никогда не будет стоить ноль. Если это хорошая квартира в хорошем месте, то на неё будет хороший спрос и на покупку, и на аренду. Но и в менее качественном жилье кто-то захочет жить за какие-то деньги, то есть у квартиры всегда будет стоимость.

Про закрытый паевой инвестиционный фонд

Как может инвестор вложиться в недвижимость без покупки квартиры? Ведь на покупку небольшой студии нужно уже иметь 1,5−2 млн ₽.

Можно вложиться через закрытый паевой инвестиционный фонд, или сокращённо ЗПИФ. Здесь акцент именно на паевой фонд, который из себя представляет, если по-простому, складчину. У тебя есть сто рублей, у меня есть сто рублей, у нашего друга есть сто рублей, вместе мы собрали триста рублей и купили какую-то вещь на эту сумму. Если бы мы не сделали это вместе, мы бы не смогли это купить, потому что у каждого из нас было бы только по сто рублей. Это идея коллективных инвестиций.

Что касается недвижимости, то здесь вход на рынок достаточно высокий и нужно иметь несколько миллионов рублей в кармане. А что делать, когда у тебя их нет, а есть только, например, 300 000 ₽ и желание инвестировать в недвижимость? Надо найти ещё несколько людей и в складчину купить квартиру или склад, сдавать потом в аренду и получать доход.

Собственно, этим и занимается наша команда ВТБ Капитал Инвестиции, управляя фондом ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Мы собираем людей, у кого по отдельности нет достаточного количества денег, чтобы купить современный качественный складской центр, который может стоить, к примеру, миллиарды рублей. ЗПИФ даёт возможность инвестору с маленьким бюджетом инвестировать в премиальные, самые лучшие объекты, которые раньше были доступны к инвестированию только крупным инвесторам.

Инвестор с маленьким чеком может купить качественную недвижимость, которая имеет хороших арендаторов, хорошо построена и сдана в аренду по долгосрочному договору аренды. В этом и есть прелесть коллективных инвестиций, когда, имея малое количество денег, можно купить качественный актив, который иначе бы у тебя потребовал больших вложений или был бы вовсе не доступен.

Про доходность

На какую доходность может рассчитывать инвестор при покупке пая ЗПИФ?

Любой инвестиционный продукт имеет волатильность доходности. Недвижимость не исключение. На её доходность влияют как доходы от сдачи в аренду, так и изменение стоимости. И если с доходами от аренды всё просто (больше аренды — больше доходность), то изменение стоимости недвижимости — более сложный показатель.

Во-первых, на стоимость недвижимости влияют доходы от аренды: чем больше объект приносит арендных доходов, тем больше за него будет готов заплатить покупатель при прочих равных. Во-вторых, на стоимость влияют макроэкономические показатели: какая инфляция в стране, какая доходность по альтернативным инвестиционным инструментам. К примеру, в 2020 году мы наблюдали парадокс: при стагнирующей и иногда падающей ставке аренды жилая недвижимость дорожала по всей стране вследствие удешевления денег в экономике и падения доходности консервативных инструментов (депозиты, облигации и др.).

Суть недвижимости в том, что она состоит из конкретных вещей — стоимости земли, стоимости строительных материалов и рабочей силы. Когда в стране есть инфляция, она обычно предполагает рост стоимости всех этих трёх компонентов. Если стоимость строительства новой недвижимости и цены на землю растут, это не может не влиять и на уже построенную недвижимость. В результате стоимость недвижимости обречена на то, чтобы с годами увеличиваться в цене по крайней мере на темп инфляции, если она находится в развивающемся регионе.

В нашем фонде мы ориентируем инвесторов на среднюю годовую потенциальную доходность — 10 % годовых, из них 8 % может быть получено от аренды (рентная доходность) и 2 % — от роста стоимости объектов. Эта цифра может быть и больше, и меньше. Меньше, потому что арендатор может съехать, и, пока не будет нового, доходность будет падать. Больше, потому что недвижимость со временем дорожает и она может дорожать в соответствии с инфляцией, которая в разные годы бывает разная.

По итогам прошлого года инфляция была около 4 %. По итогам 1992 года было несколько тысяч процентов инфляции. Недвижимость, пускай не сразу, но дорожала соизмеримыми темпами. Поэтому актив есть актив, 10 % — это исходя из того, что инфляция низкая. Если мы оказываемся в экономической ситуации, где галопирующая инфляция — когда цены растут очень быстро, деньги обесцениваются стремительными темпами и инфляция может достигать больше 50 % в год, — то и стоимость активов может меняться в соответствии с этими темпами. Инвесторы рассматривают недвижимость в том числе как защитный актив на случай макроэкономических потрясений.

ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» планирует доходность более 10 % годовых

Условно недвижимость можно разделить на два крупных класса — жилая и коммерческая. Например, жилая недвижимость имеет низкую текущую доходность. Если сдавать квартиру в аренду, это 4 % или 5 % годовых. В жилой недвижимости меньше текущая доходность, но больше потенциал для роста самой стоимости недвижимости, которая за год может вырасти быстрее инфляции. При этом разные дома и районы и даже квартиры имеют разную динамику изменения цены, в зависимости от текущих предпочтений покупателей и арендаторов.

У коммерческой недвижимости, наоборот, больше текущая доходность. Она может достигать 10 %. Но темп роста стоимости недвижимости может быть меньше, потому что нет такого структурного дефицита, как на рынке жилой недвижимости. На изменение стоимости недвижимости больше влияют макроэкономические показатели, чем предпочтения конкретных инвесторов.

В итоге и жилая, и коммерческая недвижимость могут давать 10 % или 15 % в год, просто сумма доходности в каждом из случаев определяется по-разному.

В обратную сторону это правило работает таким же образом. Если рынок не растёт и цена на объекты не увеличивается, то с жилой недвижимости ты зарабатываешь только 4−5 % от аренды, а на коммерческой всё те же арендные 8−10 %.

Про способы покупки и продажи паёв

Инвестор может купить паи ЗПИФ только на этапе сбора средств управляющей компанией или есть ещё какие-то варианты?

В базовом варианте — да, поэтому фонд и называется закрытым. По факту ты вложил туда деньги и там их закрыл. Они будут вложены в активы, которые нельзя быстро продать, а значит — и быстро вернуть деньги. Дальше есть условия фонда, которые закреплены в правилах, там указано, когда фонд должен быть завершён. Например, это 2025 год. Это значит, что инвестор до этого года будет получать доход с вложенных денег, но инвестированный капитал до 2025 года он не сможет вернуть.

Есть ещё другой вариант, когда управляющая компания выводит паевой инвестиционный фонд на биржу, что позволяет пайщикам обмениваться паями через биржевой механизм торговли. Тогда сам пай также остаётся закрытым, но вы его можете продать на бирже другому человеку. Например, вы купили пай пятилетнего фонда, а через два года вам срочно потребовались деньги. Вы продаёте через биржу пай другому человеку, который готов подождать оставшиеся три года и зарабатывать на росте стоимости пая, и возвращаете свои деньги вместе с доходностью.

С 10 февраля на Мосбирже начались торги паями ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Инвестор может приобрести паи фонда в несколько кликов через мобильное приложение ВТБ Мои Инвестиции.

Можно продать пай без биржи. Пай — это имущество, которое можно продавать, дарить, наследовать. Для этого вы идёте к нотариусу и заключаете договор купли-продажи. Правда, может быть сложно найти покупателя, поэтому через биржу продать пай гораздо проще.

Про квалифицированных и неквалифицированных инвесторов

А есть какие-то особенности при инвестировании в недвижимость для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов?

В фонды для неквалифицированных инвесторов могут инвестировать любые типы инвесторов — и с квалификацией, и без. В фонды для квалифицированных инвесторов могут инвестировать только те, кто прошли процесс квалификации.

Также хотелось бы остановиться на стоимости паёв — минимальная сумма инвестирования для неквалифицированных инвесторов начинается от 300 000 ₽. В фондах для квалифицированных инвесторов порог входа отсутствует.

Про выбор фонда

На что инвестору обратить внимание при выборе фонда?

Фонд сам по себе не является действующим субъектом, условно говоря — это мешок денег или какое-либо имущество, которыми распоряжается управляющая компания (УК). Успех хорошего управления деньгами инвесторов — это хорошая экспертиза специалистов компании и её репутация. Поэтому очень важно уделять внимание предыдущему опыту УК. Это первый момент.

Второй немаловажный момент — если покупаешь фонд, в котором уже есть активы, нужно посмотреть их структуру, что уже куплено или что планируется к приобретению, если активов ещё нет. Будет компания покупать один вид недвижимости, например склады, или планирует покупать офисы, торговые и жилые площади. Наш фонд мы позиционируем как смешанный, где инвестору не нужно выбирать сегмент, мы даём диверсификацию по сегментам, выбирая лучшие объекты в своем классе.

У ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» в активах — складские и торговые помещения

Третий пункт — условия инвестирования. На какой срок инвестор отдаёт свои деньги и когда фонд будет завершён — через пять лет или десять. Есть ли у фонда биржевое обращение, сможет ли инвестор выйти из этого фонда раньше, чем через пять лет, десять лет.

Нужно обратить внимание, сколько комиссия за управление. Это есть в условиях инвестирования в правилах доверительного управления. Управляющая компания берёт за управление 1,5 % от стоимости активов. Завершить фонд планируется в 2025 году в случае подходящей рыночной конъюнктуры.

Про тренды

Есть какие-то тренды на рынке недвижимости?

У нас есть мнение относительно рынка недвижимости. Мы понимаем, во что надо инвестировать, во что не надо инвестировать. В данный момент идёт развитие интернет-торговли, которое требует большего объёма современных складских помещений, чтобы хранить товары. Поэтому мы сделали акцент на коммерческую недвижимость.

Три новых объекта проходят комплексный аудит. По результатам проверки будет принято решение об их покупке

Россия — это страна с большими территориями, склонная к централизации. Здесь крупные склады эффективны, потому что можно охватывать крупными складами большие удалённые регионы. Проще довезти товар до одного большого склада и оттуда уже развозить, чем до десяти маленьких складов. Поэтому большая централизованная система хранения в России хорошо приживается, сектор активно растёт, поэтому наша компания предпочитает в данный момент склады.

Если рассматривать торговую недвижимость, то на протяжении последних шести лет падают доходы населения, и это плохо сказывается на его покупательской способности. Ещё один немаловажный фактор — торговля через интернет забирает много трафика из классических сегментов торговли по типу торгового центра.

Мы положительно смотрим на перспективы офисной недвижимости в развитых деловых кластерах Москвы. Структурно в городе сохраняется спрос на качественные офисные площади в бизнес-локациях, при этом на формат удаленной работы готовы перейти далеко не все компании.

Про риски

Какие есть риски инвестирования в ЗПИФ и как подстраховаться?

Основной риск — это коммерческий риск недвижимости. Если говорить про коммерческую недвижимость, то это потеря арендатора. Например, мы купили складской центр, который был сдан торговой компании, а она передумала и решила переехать в другой склад, и мы лишились арендного дохода до тех пор, пока не найдём другого арендатора. Это потребует какого-то времени, возможно, что ставка аренды будет ниже, чем прежняя.

Иногда мы можем сами попросить компанию съехать, когда видим, что можем сдать недвижимость дороже. Это всё называется коммерческие риски. В конечном итоге это рынок, когда с большим спросом ставки аренды растут, с меньшим — снижаются.

Если рассматривать жилую недвижимость, то здесь такие же риски, что арендатор может или съехать, или платить меньше. 2020 год это очень наглядно показал. Давно аренда так не падала, как в 2020 году. Много людей, кто не коренные москвичи, на время пандемии уехали в другие города. И сразу просела ставка аренды.

Может упасть цена недвижимости. Например офисных центров или квартир в конкретном районе будет построено так много, что значительная часть никому не будет нужна, начнётся демпинг, продавцы будут торопиться с продажей, и цена недвижимости упадёт. В целом цена коммерческой недвижимости, как правило, следует за ставкой аренды.

Есть и другие риски — утеря, разрушение объекта или пожар.

Со всеми рисками можно бороться, что мы и делаем как управляющая компания, в этом и есть наша ценность. Управляющая компания покупает те объекты, которые сданы по долгосрочным договорам аренды — такие нельзя быстро расторгнуть и просто взять и съехать. После приобретения УК страхует объект недвижимости в хороших страховых компаниях, которые делают полные возмещения убытков.

Есть и риски совершения сделки, когда можно купить то, что не принадлежит продавцу или имеет дополнительные обязательства. Чтобы этого не произошло, компания заказывает юридический и финансовый аудит объекта.

В этом и есть плюс инвестирования в недвижимость через фонды, потому что управляющая компания занимается решением всех вопросов. Мы вкладываем большие суммы денег в проверку объектов, их страховку, у нас уже отлажен весь механизм. Здесь исключены ситуации, что вы вложили свои деньги в бесперспективный объект на краю города или купили ту недвижимость, которой по факту не существует. Этим рискам больше подвержены инвесторы, которые занимаются самостоятельным инвестированием.

Источник https://www.gazprom-neft.ru/press-center/sibneft-online/archive/2021-march/5336839/

Источник https://school.vtb.ru/materials/articles/stoit-li-investirovat-v-nedvizhimost-cherez-fondy-zpif-intervyu-s-ekspertom-vtb-kapital-investicii/

Источник

Источник