Лучшие инвестиции 2015 года

Золото

За год драгоценный металл упал в цене. Его покупка обернулась бы инвестору по итогам 2015 года в 9,5% убытков.

Недвижимость

По оценке портала irn рублевая стоимость московской недвижимости упала на 14,5%. И хотя московские цены не совсем показательны для России понятно, что заработать на недвижимости в 2015 году было практически невозможно.

Российский фондовый рынок

Индекс РТС также показал отрицательную динамику. Минус хоть и незначительный – 4%, однако и считать в этом свете инвестиции в российские ценные бумаги выгодными по итогам 2015 года не приходится.

Среди паевых инвестиционный фондов самую высокую рублевую доходность показали еврооблигации. 52% у Сбербанка и 69% у ВТБ.

Рублевый депозит

В рублях в 2015 году вполне можно было заработать 10% годовых, что однако меньше валютной доходности.

Курс евро за год вырос на 8 рублей. Это 12% от уровня конца декабря 2014 года. При этом средняя ставка по вкладу в евро по году составила 1,5% годовых. Итоговая годовая доходность – 13,5%.

Доллар США

30 декабря прошлого года курс американской валюты равнялся 56 рублям. Покупка долларов год назад и их инвестирование в валютный депозит под 1,5% годовых принесло бы 26,5% рублевой доходности.

Самой выгодной инвестицией 2015 года можно признать ПИФы еврооблагаций, на втором месте более доступные доллары США.

Инвестиции в коммерческую недвижимость России: итоги 2015 года

На протяжении 2015 г. происходило стремительное снижение цен на нефть, которое началось еще в 2014 г. В связи с этим курс национальной валюты оставался волатильным, что сделало анализ стоимости активов для многих инвесторов проблематичным. Кроме того, арендный поток объектов коммерческой недвижимости практически полностью стал рублевым. Исключение составляют офисные объекты класса «А-Премиум», которым во многом удалось сохранить арендный поток, номинированный в валюте. Временные скидки и фиксации курсов в договорах аренды создали еще больший разрыв между предложениями инвесторов и ценовыми ожиданиями собственников. В связи с этим многие инвесторы ждут стабилизации ситуации на рынке коммерческой недвижимости для совершения сделок, продолжая активно анализировать потенциальные объекты для приобретений.

Основные показатели рынка в 2015 году

Показатель	Значение
Общий объем инвестиций, $ млн	2 976
Офисы	1 107
Торговая недвижимость	811
Склады	562
Гостиничный сегмент	496
Ставка капитализации, «прайм»
Офисы	9,5-10,5%
Торговые центры	9,5-10,5%
Склады	12-13%

В IV квартале общий объем сделок составил более $906 млн, показав самый высокий квартальный результат за весь 2015 г. Общий объем инвестиций в недвижимость в 2015 г. составил около $3 млрд, что на 17% меньше результата 2014 г. в связи с усилившейся волатильностью на финансовых рынках. Это является худшим результатом за последние 10 лет. Помимо снизившегося общего объема инвестиций, средний объем сделки сократился до $58 млн, в то время как 2-3 года назад он составлял более $100 млн. Также стоит отметить, что в 2015 г., в отличие от 2014 г., сделок размером более $300 млн не заключалось.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость, $ млрд

В 2015 г. мы наблюдали усиление падения цен на нефть, которые к концу года достигли минимальных значений за последние 7 лет. Падение цен на энергоресурсы и усилившаяся геополитическая нестабильность оказали дополнительное давление на национальную валюту. В связи с этим курс рубля в течение года несколько раз поднимался выше отметки в 70 рублей за доллар.

Цена на нефть марки Brent и курс рубля к доллару

Несмотря на девальвационные риски, ряд игроков успешно воспользовался рыночной ситуацией и увеличил свои портфели недвижимости. Активность как российских, так и западных фондов в 2015 г. оставалась высокой. Также важно отметить, что большая часть инвестиционных сделок была закрыта во II и III кварталах, когда курс национальной валюты опускался до уровня 50 рублей за доллар.

В 2015 г. доля офисного сектора в общем объеме инвестиций выросла до 37% по сравнению с 21% в 2014 г. Качественные офисные активы с долгосрочными договорами аренды лучше прогнозируемы и менее подвержены волатильности в кризисное время, что также способствует успешному завершению инвестиционных транзакций. Примером может служить знаковая сделка по продаже бизнес-центра Mercedes-Benz Plaza с крупным высококачественным арендатором.

Вклад торговой недвижимости в общий объем транзакций составил 27% в 2015 г., что почти в 2 раза выше показателя 2014 г. Основной вклад внесли сделка по продаже Торговой Галереи «Модный Сезон», а также продажа портфеля торговой недвижимости ИК «Платформа», представленного несколькими торговыми центрами в разных районах Москвы. Кроме того, в 2015 г. была закрыта сделка по продаже ТЦ «Солнечный II» из портфеля финской компании Sponda.

Доля складов в годовом объеме инвестиций практически не изменилась и составила 19%. Около половины инвестиций в склады пришлось на сделку по приобретению крупного логистического комплекса «PNK-Чехов I».

Инвестиции в гостиничный сегмент сформированы в основном транзакцией по продаже отеля Four Seasons, который является частью бывшей гостиницы «Москва», консолидированной российским инвестором в 2015 г.

Распределение инвестиций по типу сделки в 2015 году

По итогам 2015 г. мы наблюдаем снижение среднего размера сделки, а также отсутствие крупных сделок объемом более $300 млн, что сопоставимо с ситуацией 2009 г. В предыдущих 2010-2013 гг. абсолютные значения объема инвестиций и средние размеры сделок на рынке коммерческой недвижимости существенно превышали текущие результаты. При этом за последний год увеличилась доля небольших сделок объемом от $21 до $50 млн. Данная тенденция отчасти объясняется переходом многих активов в «рублевую зону» и смещением в более низкие ценовые диапазоны.

Распределение инвестиций по размеру сделки, %

При незначительном снижении доли в общем объеме транзакций иностранные инвесторы продолжили демонстрировать активность и совершили несколько крупных сделок. Редким примером является совместное приобретение зданий бизнес центра «Метрополис» I и III американской Hines и чешской PPF в I и III кварталах 2015 г. Покупатели с зарубежными источниками капитала сохранили интерес к качественным объектам со снизившейся долларовой стоимостью и рассматривают возможности приобретения качественных активов по наиболее привлекательным ценам.

Основной объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость традиционно сосредоточен в Москве, на которую в 2015 г. пришлось 87% от общего объема транзакций, что на 5% выше показателя 2014 г. Снижение объема инвестиций в регионы объясняется возросшими в кризисный период рисками, а также рублевой структурой региональных сделок, что отражается на снижении объема таких транзакций в долларовом эквиваленте.

Территориальное распределение инвестиций, $ млрд

Основные тенденции рынка инвестиций в 2015 году

1. Российский капитал продолжает доминировать

• Российские инвесторы осуществили большую часть сделок в 2015 г., их доля в общем объеме транзакций составила 82%. Доля иностранных инвестиций соответственно составила 18% против 25% годом ранее.
• Крупнейший инвестор на рынке — российская группа БИН, которая продолжает расширение своего портфеля практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.
• Иностранные инвесторы сохраняют активность на российском рынке. Наиболее заметные сделки закрыли Hines и PPF Real Estate.

2. Сокращается как объем закрытых сделок, так и средний размер транзакции

• В 2015 г. объем инвестиционного рынка сократился на 17% — до $3 миллиардов.
• Также снижается средний размер сделки — со $100 млн 2-3 года назад до $58 млн в 2015 г.

3. Офисный сегмент наиболее востребован у инвесторов

• Офисный сегмент лидирует по объему закрытых транзакций — $1,1 миллиарда.
• Торговый сегмент увеличил свою долю за счет крупных сделок — Торговая галерея «Модный Сезон» и портфель торговых объектов ИК «Платформа».
• Гостиничный сегмент, несмотря на ряд закрытий крупных сделок, продемонстрировал сокращение объемов инвестиций.

Значимые инвестиционные транзакции в 2015 году

Название	Сегмент недвижимости	Сумма сделки, $ млн	Продавец	Покупатель
БЦ Оружейный (49,9%)	Офисная	282	Glanbury Investments	Мегафон
Торговая галерея Модный Сезон (93,4%)	Торговая	250-270	Nafta	CDS Group
PNK-Чехов I	Складская	220-250	PNK	Группа БИН
Портфель ИК Платформа	Торговая	170-200	ИК «Платформа»	Группа БИН
Four Seasons Hotel Moscow	Гостиничная	170-200	Nafta	CDS Group
БЦ Метрополис III	Офисная	170-190	Capital Partners	PPF Real Estate/Hines
БЦ Метрополис I	Офисная	120-130	Capital Partners	PPF Real Estate/Hines
БЦ Mercedes-Benz Plaza	Офисная	90-100	ASKK	ИК «Регион»
БЦ Заречье	Офисная	90-100	Группа ИСТ	O1 Properties
Отель Шератон Палас Москва	Гостиничная	80-90	Kotrill Limited	Группа БИН
БЦ Юпитер	Офисная	-80	Warimpex	НПФ «Благосостояние»
БЦ Бахрушин Хаус и ТЦ Солнечный II	Офисная/торговая	-50	Sponda	Horizon Properties

Обзор подготовлен специалистами компания Colliers International

http://investorschool.ru/samaya-luchshaya-investiciya-2015-goda
http://zdanie.info/2393/2467/news/6541