Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

]]>
Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Rainman » 19 ноя 2020, 21:06

ManInBlack писал(а) 19 ноя 2020, 18:38 Вот 5 минутное видео совещания замминистра, существенно подробнее раскрыта позиция.

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Shuran » 20 ноя 2020, 19:00

Стасишин: не все построенные апартаменты признают жильем
Не все построенные апартаменты в России признают жильем, заявил журналистам замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

«Нет задачи – признать все объекты, мало-мальски адаптированные для проживания, полноценным жильем. Такой статус могут получить только те объекты, в которых… созданы все необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми необходимыми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами», — цитирует Стасишина РИА «Недвижимость».

По его словам, после уточнения статуса уже построенных апартаментов появится возможность зарегистрироваться в них и обращаться в госучреждения за различными видами социальных услуг по месту прописки – в поликлинику, записать ребенка в детский сад или оформить в школу, вставать в очередь.

«Это будет равноценное место проживания, но самое главное, что дома будут обслуживаться управляющими организациями. Люди должны быть обеспечены качественными коммунальными услугами, жить в комфортных и безопасных условиях», – сказал Стасишин.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/138446.html

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Shuran » 20 ноя 2020, 19:00

Минстрой планирует разработать перечень требований к строящимся апартаментам
Минстрой планирует разработать перечень требований к апартаментам, находящимся в стадии строительства, сообщил журналистам замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

«Тому, что строится и, самое главное, тому, что уже построено, мы должны придать статус отдельного вида жилого помещения», — цитирует Стасишина РИА «Недвижимость».

По его словам, на данный момент идет дискуссия по данному вопросу, консультации с экспертами, поступают рекомендации, которые позволяют анализировать ситуацию для выработки окончательного решения.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/138447.html

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Shuran » 20 ноя 2020, 19:01

В СовФеде рассчитывают на принятие закона, который позволит строить апартаменты
В Совете Федерации рассчитывают на принятие закона, который позволит продолжить строительство апартаментов с приданием им официального статуса, а также узаконит уже имеющиеся апартаменты, сообщил РИА «Новости» председатель профильного комитета СФ по федеративному устройству и региональной политике Олег Мельниченко.

«Нами сейчас разрабатывается концепция законопроекта, распространяющего на апартаменты статус жилых помещений. Мы предлагаем принципиально распространить на будущее, что это будет особый вид жилых помещений без возможности льгот по налогам, ЖКХ и так далее», — сказал Мельниченко.

По его словам, согласно концепции законопроекта, в отличие от обычных квартир, апартаменты будут располагаться в так называемых многофункциональных зданиях.

«Есть также подход, который предлагает возможность включения апартаментов в программы долевого строительства, однако с этим согласны не все», — отметил Мельниченко.

Статус уже построенных апартаментов также надо узаконить, добавил сенатор.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/138444.html

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение ManInBlack » 20 ноя 2020, 19:39

Shuran писал(а) 20 ноя 2020, 19:01 В СовФеде рассчитывают на принятие закона, который позволит строить апартаменты
В Совете Федерации рассчитывают на принятие закона, который позволит продолжить строительство апартаментов с приданием им официального статуса

Много разговоров последнее время, но вот позиции согласованной нет. Замминистра говорит о приравнивании по сути апартов к квартирам (прописка, тарифы на коммуналку, социалка). Амнистии коснутся объекты, которые проходят по критериям, которые предстоит разработать (от требований по инсоляции в итоге откажутся, я думаю, уж очень много «цивильных» апартов с окнами на только на север + размеры окон сейчас большие) . С дальнейшим запретом на строительство апартов.
Сенатор же говорит, что апартам надо дать отдельный статус без льгот (коммуналка, социалка?) и продолжить их строить.

Меня, конечно, поза поддавливает, так как недавно купил апарты для себя, но позиция первого мне хотя бы понятна. Есть проблема — строится жилье, там где не должно + без учета загрузки на социалку+ люди живут без регистрации. Позиция второго, видимо, решает какие-то другие задачи

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Ajedrez » 20 ноя 2020, 20:33

ManInBlack писал(а) 20 ноя 2020, 19:39 Много разговоров последнее время, но вот позиции согласованной нет. Замминистра говорит о приравнивании по сути апартов к квартирам (прописка, тарифы на коммуналку, социалка). Амнистии коснутся объекты, которые проходят по критериям, которые предстоит разработать (от требований по инсоляции в итоге откажутся, я думаю, уж очень много «цивильных» апартов с окнами на только на север + размеры окон сейчас большие) . С дальнейшим запретом на строительство апартов.
Сенатор же говорит, что апартам надо дать отдельный статус без льгот (коммуналка, социалка?) и продолжить их строить.

Меня, конечно, поза поддавливает, так как недавно купил апарты для себя, но позиция первого мне хотя бы понятна. Есть проблема — строится жилье, там где не должно + без учета загрузки на социалку+ люди живут без регистрации. Позиция второго, видимо, решает какие-то другие задачи

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Shuran » 23 ноя 2020, 13:17

«Метриум»: предложение апартаментов в Москве упало до минимума с 2016 года
По данным компании «Метриум», по итогам III квартала на рынке новостроек Москвы количество апартаментов комфорт- и бизнеса-класса (это самые массовые представители формата, вместе они образуют 73% предложения апартаментов в Москве) снизилось до 6,4 тыс. единиц. Во II квартале столичные девелоперы предлагали покупателям порядка 7,4 тыс. таких объектов, почти столько же, сколько и в конце 2019 года. Таким образом, за последние три месяца предложение апартаментов уменьшилось на 14%, а с начала года – на 13%, говорится в сообщении пресс-службы компании.

Текущий показатель стал самым низким за последние четыре года. Предыдущий минимум был зафиксирован в III квартале 2019 года, когда было представлено 6,8 тыс. апартаментов. В среднем с 2016 года каждый месяц объем рынка апартаментов комфорт- и бизнес-класса в Москве оценивался в 7,5 тыс. объектов.

Еще заметнее сократилась общая площадь продаваемых объектов. Сейчас этот показатель составляет 360 тыс. кв. м. тогда как три месяца назад он достигал 430 тыс. кв. м. Количество апартаментных комплексов комфорт- и бизнес-класса сейчас также низкий – 68, что на три проекта меньше, чем три месяца назад.

В наибольшей степени снизилось предложение апартаментов комфорткласса. Сейчас их немногим более 3 тыс., тогда как три месяца назад насчитывалось на 600 больше таких объектов (–16%). Количество апартаментов бизнес-класса в продаже снизилось на 10% до 3,4 тыс. единиц.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/138470.html

Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

Сообщение Shuran » 23 ноя 2020, 15:49

«Лавочку» не закроют: запрет апартаментов скорее приведет к увеличению объемов их строительства
Но уже в качестве жилья «второй категории»

]]>
Выгодно ли вкладывать деньги в покупку апарт-отелей в Санкт-Петербурге?

По информации из интернет-газеты fontanka.ru, за последние 5 лет апарт-отели стали существенной частью рынка недвижимости Петербурга: площадь апартаментов в строящихся и сданных в эксплуатацию комплексах составляет около 430 тыс. м².

Спрос на жилье такого типа среди частных инвесторов стабильно высок. Покупателей привлекают гостиничный сервис и более доступная стоимость, чем у обычных квартир. Низкие цены обусловлены тем, что апарт-отели официально относятся к коммерческим помещениям. Поэтому к их возведению предъявляются менее строгие нормы, чем к жилым объектам, а это позволяет снизить себестоимость на 20%.

Зачем петербуржцы покупают номера в апарт-отелях

Собственники апартаментов могут использовать недвижимость следующим образом:

• как собственное жилье или офис;
• для последующей перепродажи;
• для сдачи в аренду — посуточно или на продолжительный срок.

За период возведения апарт-отеля стоимость номеров вырастает на 15-25%. Что касается уровня доходов при сдаче в аренду, этот показатель составляет порядка 10% годовых от стоимости недвижимости. Для сравнения — сдача обычных квартир приносит в 1,5-2 раза меньше.

Доходные программы для инвесторов

Так как многие инвесторы рассматривают номера в апарт-отелях в качестве постоянного пассивного источника прибыли, ряд застройщиков Санкт-Петербурга еще на стадии продаж анонсируют специальные доходные программы. Их принцип в том, что после ввода объекта в эксплуатацию в интересах собственников номеров работают сотрудники профессиональной управляющей компании. В ее роли может выступать как сторонняя организация, так и сам застройщик.

С начала 2017 года на рынке появилось несколько проектов, где девелоперы предлагают профессиональное управление при сдаче апартаментов в аренду. В список входят комплексы Docklands, «Next», «Yes на Социалистической».

Если нет желания сотрудничать с компанией-посредником, можно сдавать апартаменты в аренду самостоятельно. Так, для МФК «Русские сезоны» застройщик RBI не предусматривает каких-либо доходных программ, предоставляя инвесторам свободу действий.

Docklands, апарт-отель в стиле лофт

Комплекс «Докландс» класса «бизнес» включает 6 зданий, расположенных в 10-15 минутах ходьбы от станций метро «Василеостровская» и «Приморская». В состав входят:

• 2 бизнес-центра класса «В+»;
• 3 корпуса с жилыми апартаментами;
• трехзвездочная гостиница.

Застройщик ООО «Проспект КИМа, 19» предлагает 3 программы дохода для владельцев недвижимости в комплексе «Docklands». Рассмотрим расчет доходов для инвесторов при сдаче в аренду номера в здании DOCKLANDS VASILIEVSKY площадью 31,52 м² и стоимостью 4, 8 млн руб. (152 284 руб. за 1 м²).

Программа «Гарантированный доход 10%»

По этой программе владелец жилья получает в год фиксированную сумму 480 тыс. руб. Она выплачивает по 40 тыс. руб. каждый месяц на протяжении 3 лет после начала сотрудничества с управляющей компанией.

Доходность вычисляется при помощи деления прибыли на стоимость недвижимости. Срок окупаемости рассчитывается так: цена недвижимости делится на доход.

Доход без налогообложения в месяц

Доход без налогообложения в год

Прибыль к первоначальной цене объекта за год

Налог на доход равен 6% от 480 тыс. руб., то есть составляет 28 800 руб. Налог на недвижимое имущество составляет 11 589 руб. и равен 0,5% от усредненной кадастровой стоимости 1 м² по муниципальному округу «Остров Декабристов».

Доход до налогообложения в месяц

Доход до налогообложения в год

Прибыль к первоначальной цене объекта за год