Куда вкладывать деньги сегодня: в покупку квартиры или инвестировать?

Куда вкладывать деньги: купить квартиру или инвестировать? Сегодня, пожалуй, это один из самых распространённых вопросов, которым задаются люди, решившие выгодно вложить деньги. В этой статье мы рассмотрим три наиболее распространённые ситуации в рамках этого вопроса.

Для начала изучим цифры

За 2014 год (ровно за 1 год) курс доллара изменился с 33,15 до 56,39 рублей (на 1 января 2015). В процентном соотношении падение курса рубля составляет 70%.

Курс евро – с 45,05 до 68,37. Падение рубля – на 52%

Прогноз цен на недвижимость в 2015г. //www.irn.ru/articles/38194.html. По этим данным недвижимость в долларах и евро подешевеет в зависимости от того, на сколько обесценится рубль.

График цен на недвижимость в Москве в долларах в период с 1996г по 2014г.:

В данной статье будут рассмотрены в примерах цены на недвижимость в Москве и Подмосковье. Но суть от этого вообще не меняется. При этом, если Вы живете в любом другом регионе России, то для Вас смысл будет тот же, просто цифры будут немного различаться.

Вариант 1: вложить деньги в покупку квартиры и сдавать в аренду

Покупаете квартиру и сдаёте её в аренду. В расчёте на покупку квартиры я выбрал среднюю стоимость ($3,000 за 1 квадратный метр однокомнатной квартиры в Москве), поэтому и аренду квартиры условно будем считать по средней цене на рынке – на 31 декабря 2014 это примерно 35,000руб в месяц (//www.rosrealt.ru/cena/arenda).

С учётом вычета расходов, куда входят страхование имущества (0,2% в год от стоимости недвижимости = $240* 56,4 = 13,536руб), страхования гражданской ответственности перед соседями (20,000руб в год за 1 млн руб), а также налог на недвижимость (около 0,2% в год от стоимости жилья – 13,536руб), выходит, что общая сумма расходов – 47,000руб в год. (Данные с сайта //www.ingos.ru/ru/private/property/calc/go/ )

• Общий доход за год от сдачи квартиры в аренду в Москве: 35000*12 = 420,000руб.
• Чистый доход за год от сдачи в аренду: 420,000 – 47,000 = 373,000р.
• Чистый доход за год в % = 5,5% в рублях.

Это скорее даже идеальный сценарий. В реале не всегда будут арендаторы, не всегда расходы будут такими, скорее расходы будут чуть больше. Или не чуть.

Даже при такой доходности получается, что, чтобы отбить покупку квартиры, Вам потребуется 18 лет! (100%/5,5% = 18,2). Т.е. между тем, чтобы вложить деньги и получать чистую доходность пройдет целых 18 лет! И это при идеальном стечении обстоятельств, куда не входят простои без арендаторов и множество неучтенных расходов.

Учтите ещё 3 важных фактора:

• К расходам нужно добавить стоимость ремонта, который теперь будет стоить в 1,5-2 раза дороже, потому что большая часть строй материалов зарубежного происхождения, т.е. около миллиона рублей будет стоимость ремонта;
• Также раз в 3-5 лет нужно будет вкладывать деньги в косметический ремонт, средняя его стоимость около 100$ на 1 кв. метр площади;
• Еще учитывайте тот факт, что недвижимость, не только в Москве, но и по всей России, может упасть в цене.

Вы, наверное, хотите возразить: ведь недвижимость всегда растёт в цене! Так ли это на самом деле? Нет. Это заблуждение, очень распространённое и очень банальное. Ответ и обоснование на этот вопрос читайте в моей статье: «Цена на недвижимость в Москве НЕ растет! Правда, о которой не говорят».

Вариант 2: купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду с целью получать дополнительный доход для себя и в перспективе обеспечить наследство детям

На основе расчётов в первом варианте можно сразу сделать вывод, что так вложить деньги будет еще менее выгодно, поскольку здесь придётся переплачивать за ипотеку. За 10-15 лет Вы практически удвоите свои затраты при ипотечном кредитовании. Таким образом, Вы вложите на ¾ больше денег, чем в варианте 1. Окупятся такие вложения лет так через 25-30 при позитивном стечении обстоятельств. Предлагаю посчитать в цифрах на примере.

В нашем случае квартира стоит 6,7 млн руб. Допустим ¼ от суммы у Вас уже есть, ¾ суммы Вы берёте в кредит у банка.

1,7млн руб – Ваш первоначальный взнос, 5 млн Вы оформляете в ипотеку (примерно 75% от стоимости покупки) под 13% годовых (с 2015, то есть уже сегодня, года ставка будет выше, на уровне 16-17%, что делает такую схему ещё менее выгодной).

• Если кредит сроком на 10 лет, то общая сумма выплат по кредиту будет составлять 9,000,000 руб при ежемесячном платеже 74,660 руб.
• Если кредит сроком на 15 лет, то общая сумма выплат по кредиту составит уже 11,400,000 руб при ежемесячном платеже 63,260 руб.

Таким образом, переплата в первом случае будет 4млн руб, а во втором – 6,4 млн руб.

То есть, чтобы начать получать чистую доходность от сдачи квартиры в аренду, Вам потребуется ещё на 10, 15 лет больше, а это в 1,5, а то и в 2 раза больше, чем в варианте 1.

Вывод : Вы потратите 27-36 лет своей жизни с того момента, как решите «выгодно» вложить деньги, окупить такое вложение и начать получать чистый доход. Стоит ли выбирать такой способ вложения денег или не стоит – решать Вам.

Да, кстати! Вы же хотели оставить детям наследство в виде этой квартиры, верно?

• Во-первых, а с чего Вы решили, что Ваши дети захотят именно квартиру в наследство и именно в Москве?
• Во-вторых, Вы помните о том, что с такого наследства детям нужно будет заплатить налог, причём, немалый?
• В-третьих, такое наследство можно оспорить в суде, и Ваши потомки имеют потенциальную возможность стать врагами.

Вы действительно хотите оставить своим детям, внукам наследство? Не изобретайте велосипед и не усложняйте жизнь ни себе, ни наследникам. Сегодня есть куда более простой и гарантированный способ, как это сделать выгодно, эффективно и малозатратно с точки зрения денег. Читайте об этом подробнее в моей статье: «Как создать наследство за 3 недели». И кстати, хватит терять деньги!

Вариант 3: вкладывать деньги в покупку квартир оптом

Есть люди, которые владеют более чем 5-ю объектами недвижимости или даже десятками квартир.

У некоторых из Вас есть тайная мечта купить 10 квартир в Москве и России, чтобы обеспечить себе «пассивный доход». Ведь, кажется, что сберечь свои деньги и приумножить с лёгкостью можно «количеством».

На самом деле, когда Вы покупаете много квартир на этапе строительства «до котлована» и потом перепродаёте с маржой в 40-60% и более, то это чистой воды спекулятивный бизнес со сроком окупаемости 2-3 года. На первый взгляд это выгодно, и многие бегут вкладывать свои деньги в новостройки. Толком не разобравшись, куда можно выгодно вложить, а куда нет.

Кстати, доход от продажи квартиры будет в рублях, в среднем он будет составлять 20-25% годовых (в самом лучшем случае – 30%). И, как показал 2014-й год, с учётом фактической инфляции сегодня в 15%, с учётом падения курса рубля (более чем на 50%) и падения цен на недвижимость (более чем на 30%), эта доходность не такая уж и большая. И по факту она куда ниже, чем, если бы Вы решили вложить всего под 10% годовых, но в долларах, евро или фунтах!

При этом бизнес рискованнее, чем принято считать,
потому что это спекуляция!

Вы можете инвестировать в квартиру и сдавать ее в аренду. А можете получать бОльшую доходность и прибыли, скупая квартиры оптом, но риски очень высокие. Только профессионалом рынка со спекулятивным мышлением, агрессивной хваткой и пониманием, куда выгодно вложить деньги сейчас — добиваются успеха.

Вкладывать в квартиры на этапе строительства с целью перепродажи — это не пассивные инвестиции. Это бизнес, в котором нужно активно участвовать, управлять и держать ситуацию под контролем. Плюс высокие риски и отсутствие стабильности в долгосрочной перспективе на 10-30 лет и более.

Если вы хотите купить квартиру, взять в ипотеку, или сдавать в аренду с целью получения дополнительного дохода и обеспечения себя в будущем, то не торопитесь, а проконсультируйтесь со мной.

Записывайтесь на консультацию и получите идеальное финансовое решение

Покупка квартиры как инвестиция. А действительно ли выгодно?

Из статьи ты узнаешь :

Приветствую, дорогой друг! Ты задумывался о том, насколько может быть выгодна покупка квартиры как инвестиция? Я думаю, что задумывался и не раз, ибо все говорят, что вкладывать деньги в недвижимость – это круто. Когда у человека появляются более-менее крупные деньги, так он сразу же бежит и покупает недвижимость.

p, blockquote 1,0,0,0,0 —>

Но вот когда ты задаёшь вопрос человеку «А почему ты думаешь, что инвестиции в недвижимость невероятно выгодны?», то чаще всего вразумительного ответа ты получить не можешь. Оперирование идёт исключительно на базе неких стереотипов, мол «ну типа сдавать можно, а в случае чего пожить и самому», «можно потом перепродать по завышенной цене» и тому подобное.

p, blockquote 2,0,0,0,0 —>

Отчасти, может люди и правы, тем не менее, сфера недвижимости с инвестиционной точки зрения является очень сложной, а если покупается квартира для инвестиций, то может появиться целая куча сопутствующих сложностей и проблем.

p, blockquote 3,0,0,0,0 —>

Чаще всего под недвижимостью мы понимает покупку квартиры, реже – это покупка земельного участка, частного дома или же коммерческой недвижимости.

p, blockquote 4,0,0,0,0 —>

p, blockquote 5,0,0,0,0 —>

Как показывает практика, у людей из СНГ практически безмерное доверие к недвижимости, оно просто поражает. В целом, я бы выделил две возможные причины подобного доверия:

p, blockquote 6,0,0,0,0 —>

• Стены создают видимость надёжности, видимость стабильности, которую не могут дать деньги.
• Относительно невысокий уровень финансовой грамотности приводит к тому, что люди не знакомы с другими альтернативными инструментами, например, акциями, ПИФами и облигациями.

Соответственно, в большинстве своём, когда у человека появляются деньги, то он действует по одному из трёх вариантов: покупает недвижимость, несёт деньги на депозит в банк или просто хранит их где-то под матрасом. Это показатель уж сильно ограниченного кругозора и проблема состоит в том, что люди даже не хотят познать что-то новое.

p, blockquote 7,0,0,0,0 —>

Когда идёт речь о тех же акциях, облигациях, ПИФах, ПАММах, ИИС и прочем, то люди не хотят с этим сталкиваться, мотивируя тем, что это всё сложно и тому подобное. Но всё это является лишь банальной отмазкой, между тем, люди в прямом смысле сковывают себе руки, собственными действиями ограничивая свой финансовый кругозор.

p, blockquote 8,0,1,0,0 —>

Способы инвестиции в недвижимость

Методы покупки жиля прямым образом повлияют и на конечную доходность твоих вложений. В случае со вторичным рынком всё понятно: там покупатель покупает бывшее в употреблении жильё, а дальше распоряжается им, исходя из своих целей. А вот у первичного рынка есть целый ряд определённых нюансов. Первичный рынок можно разделить на две большие группы – это готовое жильё (новостройка) и строящиеся объекты. В случае с новостройками, то инвестор покупает уже готовый объект, сданный в эксплуатацию.

p, blockquote 9,0,0,0,0 —>

Видео

p, blockquote 10,0,0,0,0 —>

Но при этом можно и заключить с застройщиком договор о долевом участии. По сути дела, человек инвестирует средства строящийся объект и в том случае, когда или если объект достроится, он получит в нём жильё. Почему я сказал «если»? Суть в том, что иногда застройщики могут вероломно обманывать вкладчиков, и такие случаи – это не редкость.

p, blockquote 11,0,0,0,0 —>

Если вы хотите приобретать недвижимость на стадии строительства, то я настоятельно рекомендую работать с теми застройщиками, которые имеют все необходимые документы, лицензии.

p, blockquote 12,0,0,0,0 —>

С чего можно получить профит?

Купить квартиру для инвестиций хочет каждый, но какие дивиденды с этого могут быть? По сути, доход от вложений в недвижимость можно получить двумя способами:

p, blockquote 13,0,0,0,0 —>

• Сдавать жилью в аренду
• Перепродать жильё по более высокой цене

В первом случае, инвестор каждый месяц будет получать некую сумму от арендатора. Но для этого нужно будет найти клиента или же обратиться в агентство, которое такого клиента вам найдёт. А это уже в перспективе повлечёт за собой серьёзные простои и недополучение возможной прибыли.

p, blockquote 14,0,0,0,0 —>

p, blockquote 15,0,0,0,0 —>

Сроки по поиску арендатора могут зависеть от многих факторов: местонахождение объекта, качество ремонта, развитость инфраструктуры и многое другое. То есть, чтобы быстро и за выгодную цену сдать квартиру, она должна быть расположена в очень хорошем развитом районе. Там должен быть хороший ремонт и тому подобное, потому как вряд ли будет много желающих снять квартиру где-то в ебенях с убитым ремонтом.

p, blockquote 16,0,0,0,0 —>

С перепродажей жилья может быть ещё больше сложностей. Получить прибыль вы сможете только в том случае, если квартира вырастет в своей стоимости. При этом подорожание должно быть настолько значительным, чтобы покрыть все возможные издержки, в том числе и растущую инфляцию.

p, blockquote 17,1,0,0,0 —>

Квартира для инвестиций и её доходность

Если мы говорим про доходность от сдачи в аренду, то она варьируется приблизительно в пределах 5-7% в год. То есть, только лишь чтобы окупить вашу инвестицию, вам придётся ждать около 15 лет, а то и больше. Коммунальные платежи, налоги и прочие затраты, это явно не предаст уверенности вкладчику.

p, blockquote 18,0,0,0,0 —>

Кроме того, не забывайте, что с течением времени жильё может в значительной мере портиться, а в самой квартире нужно будет делать ремонт, обновлять всю технику, мебель и прочее. Практика показала, что в РФ после 2014 года цены на жильё прекратили уверенно расти, так что, получить быструю прибыль от перепродажи квартиры вряд ли получится.

p, blockquote 19,0,0,0,0 —>

p, blockquote 20,0,0,0,0 —>

Даже при том условии, что в скором времени стоимость квартир начнёт стабилизироваться, все затраты на содержание квартиры всё равно «съедят» возможный небольшой доход. Удачно купить недвижку и перепродать её получится только в том случае, если район, где куплена квартира, начнёт очень активно развиваться, но такое сейчас происходит далеко не так часто.

p, blockquote 21,0,0,0,0 —>

Какие есть альтернативы для недвижимости?

Вы будете удивлены, но иногда даже простой банковский депозит по доходности может быть не хуже, чем покупка квартиры как инвестиция. Но, по справедливости, за последние годы банковские вклады тоже демонстрируют устойчивую отрицательную динамику. Окей, а что если обратить внимание на фондовый рынок, ну так, немножечко присмотреться?

p, blockquote 22,0,0,0,0 —>

При отсутствии значительных рисков, доход от тех же облигаций может значительно превосходить годовую доходность от сдачи квартиры в аренду. Комиссия от торговли ценными бумагами не особо большая, во всяком случае, значительно меньше, нежели расходы на покупку квартиры и её содержание. Риски небольшие, а прибыли значительно выше, чем от сдачи квартиры в аренду.

p, blockquote 23,0,0,0,0 —>

p, blockquote 24,0,0,0,0 —>

Тем не менее, почему люди продолжают упорно циклиться на недвижимости? Опять же, всё обуславливается достаточно низким уровнем финансовой грамотности, и многие просто не понимают, что есть очень много различных способов, как грамотно инвестировать свои средства, но люди просто о них или не знают, или же считают, что это невероятно сложно.

p, blockquote 25,0,0,1,0 —>

Подобное решение во многом ошибочно, и очень сильно суживает кругозор инвестора, а для него это недопустимая роскошь. Нет, вы не подумайте, я вам вовсе не хочу сказать о том, что купить квартиру для инвестиций – это тупо. Я просто, во-первых хочу донести тот факт, что есть и альтернативные варианты, потому, зацикливаться лишь на недвижимости не стоит.

p, blockquote 26,0,0,0,0 —>

А во-вторых, не забывай, что покупка недвижимости является очень долгосрочной инвестицией, в рамках которой бессмысленно рассчитывать на быстрые прибыли.

p, blockquote 27,0,0,0,0 —>

Покупка недвижимости за границей

Многие люди активно рассматривают покупку недвижимости за границей, но неопытные инвесторы пытаются сделать это очень быстро, но при этом они даже не задумываются о возможных тратах. Стоит понимать, что процесс покупки жилья в России может очень сильно отличаться от зарубежного рынка недвижимости.

p, blockquote 28,0,0,0,0 —>

p, blockquote 29,0,0,0,0 —>

Конечно, можно клюнуть на цены в некоторых странах, но потом столкнуться с определёнными неприятными последствиями. Например, в Германии придётся отдать порядка 13% от суммы покупки недвижимости. Сюда войдут затраты на Нотариусы, запись в земельном реестре и налог.

p, blockquote 30,0,0,0,0 —>

Кроме того, во многих странах у риелторов могут быть просто огромные . Так что, при покупке недвижимости за границей обращайте внимание не только на саму цену объекта, но при этом учитывайте возможные сопутствующие расходы.

p, blockquote 31,0,0,0,0 —>

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость – это разные офисы, торговые помещения, склады, гаражи, в общем, все то, что используется в коммерческих целях. Примечательно, что с начала 2014 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость РФ составил свыше 3,7 млрд. рублей, при этом 3,4 млрд. пришлись на Москву. Если вы решили инвестировать деньги в подобную недвижимость, то стоит учесть определённые нюансы:

p, blockquote 32,0,0,0,0 —>

• Самые доходные объекты подобного класса всегда расположены на центральных улицах. Но и в таком случае цена может во многом отличаться, например, наличие витрин, доступность общественного транспорта и прочее. Например, если вы хотите купить коммерческую недвижимость под магазин, кафе, ресторан, то тогда стоит обратить внимание на наличие парковок и путей подъезда к нему.
• Многие эксперты в данной области отмечают, что покупка офисного помещения является наиболее выгодной, чем покупка любого другого объекта коммерческой недвижимости. Именно это направление даёт наибольший процент прибыли потенциальному инвестору.

Важные советы инвесторы

Вместо завершения, я хочу дать вам несколько советов, чтобы покупка квартиры как инвестиция, была наиболее эффективной.

p, blockquote 33,0,0,0,0 —>

• Практика показывает, что продавать недвижимость лучше всего в теплое время года.
• Постоянно следите за экономической ситуацией по РФ и всему миру. В кризисные периоды можно всегда уверенно купить недвижимость с долгосрочными целями.
• Не стоит гнаться за быстрыми деньгами. Если недостроенное жильё стоит крайне дешево, то это должно вас насторожить, потому как на то есть свои причины. Я думаю, вы и сами не раз видели в своём городе здания, которые уже годами так и остались недостроем.

p, blockquote 34,0,0,0,1 —>

В общем, это все моменты, о которых я хотел вам сказать, и в завершении хочу отметить, что к любым инвестиционным решениям надо подходить с умом. Впрочем, конечно же, всё зависит именно от тебя и я надеюсь, что ты сделаешь свои конструктивные выводы.

http://ilyafinance.ru/blog/kuda-vklady-vat-den-gi-segodnya-v-pokupku-kvartiry-ili-investirovat/
http://webmastermaksim.ru/vlozhenie-deneg/pokupka-kvartiry.html