Коттедж как инвестиция. Что можно делать с собственным домом, если в нем не жить. Можно ли инвестировать в строительство частного дома?

Безумный 2020 год скорее всего будет одним из самых успешных для продавцов загородной недвижимости. Это очевидно уже на момент написания этой статьи (конец октября 2020 года). Это прекрасно видно даже по той простой причине, что совсем недавно мы писали про плюсы и минусы строительства коттеджа в осенне-зимний период, и эта статья пользуется безумной популярностью.

Про причины популярности загородных домов в 2020 году наверное говорить не стоит… Все и так все понимают

Однако, загородная недвижимость сегодня популярна, как никогда, не только по той причине, что все люди хотят в ней жить. Люди хотят с помощью строительства дома еще и сохранить свой капитал. А кто-то и приумножить. И с этой позиции строительство дома в Санкт-Петербурге или Ленинградской области – отличный вариант.

Нужны аргументы? Ну ок

На пальцах объясним почему строительство коттеджа в СПб – это офигенная инвестиция.

Во-первых, спрос на жилье растет в целом. И на коттеджи в особенности

Санкт-Петербург и Ленинградская область – это второй город и регион по численности населения после Москвы и Московской области. И не смотря на то, что сейчас в моде удаленная работа, в культурный центр нашей родины ежегодно приезжает огромное количество людей. Это значит, что в ближайшей перспективе спрос на разнообразное жилье в принципе как минимум не будет снижаться. А скорее всего будет только расти.

Конечно же вам нужны аргументы? Давайте посмотрим википедию:

На картинке динамика численности населения нашего любимого города с 2008 года. Как видите, за последние 10 лет численность населения Санкт-Петербурга только растет. И темпы впечатляют.

Во-вторых, свой дом – весьма ликвидный и стабильный актив

Помните 2014 год? Когда доллар начал скачкообразно расти, народ побежал массово вкладывать деньги во все, что только можно было купить, лишь бы скинуть наш деревянный в кассы нерадивых предпринимателей. Скупали квартиры, машины, снегоходы, квадроциклы, разнообразную технику…

Один знакомый в тот период купил себе два Фольцваген Пассат CC. Да, красивая машина, спору нет. Но у него итак в семье было 2 машины. Потом продавал их как уже б/у авто со значительным дисконтом в течение полугода. Крутая инвестиция?

Ладно, вернемся к более адекватным людям (Андрюха, если читаешь абзац выше – прости, но ты итак все знаешь сам…). Валюта, недвижимость и фондовые рынки – вот еще перечень инструментов сохранения капитала. Вроде бы… А по факту с начала года доллар конечно подорожал примерно на 8%, но в период с сентября по ноябрь болтался в достаточно широком ценовом диапазоне. И никто не гарантирует, что его стоимость все-таки не уйдет значительно ниже текущих значений.

На этом моменте зовем нашего маркетолога, который шарит в валютах, фондовых рынках и гео-политике.

Власти США неоднократно говорили, что в текущих реалиях им интересен более дешевый доллар для активизации экспорта. Логика тут есть – чем дешевле национальная валюта, тем больше ее можно получить при реализации товаров за рубеж.

А фондовые рынки… Ну динамику индексов за последние 5 лет сами посмотрите. Все росло до часа Х. А в 2020 году “Драсьте, это Ковид”. Многие компании не восстановились до сих пор. Другие же восстановились более менее только за счет колоссальных вливаний со стороны регулирующих органов различных государств.

На этой драматической ноте убираем маркетолога от клавиатуры

А недвижимость? Недвижимость недвижимости рознь. Например, коммерческая недвижимость сейчас в глубоком шоке. До сих пор. Квартиры? Народ покупает, но как бы это не закончилось пузырем на рынке ипотечного кредитования. А вот загородные дома сейчас в особенном тренде.

Загородный дом – достаточно ликвидный актив. Если конечно правильно выбрана локация, да и сам дом построен хорошо. Это прекрасно видно по динамике цен на загородную недвижимость. А еще по тому факту, что в большинстве коттеджных поселков в радиусе 50 км от Санкт-Петербурга выкуплены почти все дома и участки.

Ну и ментальная сторона вопроса. Горожане с удовольствием вкладывают средства в загородную недвижимость, так как только на природе можно отдохнуть от шума и суеты и подышать свежим воздухом, искупаться в речке или озере, сходить за грибами или ягодами, а потом вернуться в свой домик и пожарить шашлык, хрустя свеженьким огурчиком и ароматной зеленью, только что сорванной с грядки.

Как люди зарабатывают на инвестициях в загородные дома?

Коттедж как инвестиция – вполне реальная идея, но подходить к ней надо с определенным багажом опыта и знаний. Традиционно инвестиции в загородную недвижимость предполагают получение прибыли двумя способами:

• На приобретенном загородном участке строим дом или коттедж, сдаем его в аренду и получаем прибыль.
• Покупаем землю и строим дом с нуля. Продаём построенный объект и получаем доход, определяемый разницей между его стоимостью и затратами, понесенными на приобретение земельного участка и строительства дома.

И в каждом из этих случаев есть определенная и достаточно важная специфика. Что-то играет роль в обоих случаях, а что-то важно для каждого из них. Давайте разбираться.

Земля решает в обоих случаях

Во-первых, смотрим на локацию. Поселок поселку рознь. И даже на одинаковом удалении от районного центра стоимость как коттеджа, так и земли может сильно разниться. Неудачная локация вполне может снизить цену будущего дома. Причем как его сдачи в аренду, так и продажи. Здесь еще смотрим на инфраструктуру и транспортную доступность.

Перед покупкой земли, на которой вы планируете построить дом, убедитесь в том, что земельный участок выделен под индивидуальное строительство и имеет всю сопутствующую документацию. Это обезопасит вас от лишних проблем, судебных разбирательств и финансовых потерь.

Обязательно стоит лично посетить местность, используемую под застройку. Ведь рекламная картинка может не соответствовать реальности. Низкорослые и малочисленные растения могут говорить о низкой плодородности земли, что может так же стать поводом для дисконта. А красивый прудик на территории поселка может по факту оказаться котлованом сомнительного происхождения.

Существенным плюсом станут проведенные и подключенные коммуникации. Они могут сильно увеличить экономическую привлекательность участка. Заниматься же этим самостоятельно – тот еще геморрой.

А наличие рядом леса, реки или озера всегда будет огромным преимуществом и несомненно увеличит привлекательность коттеджа.

Не нужно строить дом для продажи или сдачи в аренду “под себя”. Ориентируйтесь на рынок!

Если вы заранее планируете сдавать свой будущий дом в аренду, то стоит обратить внимание на то, что модные неординарные и яркие постройки так же быстро входят в моду, как потом и выходят из нее. Не каждый человек захочет жить в жилище викинга или хижине индейца.

А вот старая добрая классика никогда не стареет и всегда остается в цене. Поэтому лучше строить дом в классическом стиле и быть уверенным в том, что такая недвижимость обладает более высокой ликвидностью и при продаже, и при сдаче в аренду.

Однако не забывайте учитывать выгодную планировку и респектабельную отделку. Они напрямую будут влиять на стоимость сдаваемого в аренду или продаваемого загородного дома.

Экономика строительства коттеджа в любом случае должна быть экономной, но не жлобской!

Составляя проект строительства, следует постараться максимально снизить затраты, но не в ущерб качеству. Дешевые материалы, отсутствие благоустроенного участка, асфальтированного подъезда, коммуникаций – все это конечно же снижает себестоимость, но не повышает итоговую стоимость объекта и его привлекательность.

Представьте, что люди приехали покупать или взять в аренду домик мечты, а увидели невнятную постройку, вокруг которой вырос бурьян… И сколь прекрасен не был бы сам дом, но первое впечатление уже будет испорчено.

Сколько можно заработать на сдаче коттеджа в аренду в Санкт-Петербурге или Ленинградской области? Коттедж как инвестиция – вариант 1

Только давайте на чистоту. Вот так вот взять и построить дом, а потом просто раз в месяц получать с него денег вряд ли получится. В этом деле достаточно много нюансов, которые нужно предварительно изучить и постоянно держать в голове. Понимание правильной работы этого бизнеса приходит с опытом.

Но между тем по всей Ленинградской области на момент написания этой статьи почти 1300 предложений о сдаче в аренду коттеджей, таунхаусов и дач.

Традиционно есть посуточные варианты, которые начинаются от 1000 руб/сутки (по крайней мере так написано в объявлении). Правда за эти деньги откровенные дачки в 30 и более километрах от регионального центра.

Если мы обсуждаем долгосрочную аренду, то она начинается от 10 000 рублей в месяц за убитые дачки в 100 километрах от Санкт-Петербурга.

Нормальные же варианты из более менее свежих домов, в которых в целом можно с комфортом, начинаются примерно от 35 000 рублей.

Верхний же ценовой диапазон находится в районе 600 000 рублей. Это огромные дома в считанных минутах езды от Санкт-Петербурга в элитных коттеджных поселках. В отдельных случаях с огромным придомовым участком или с дополнительным сервисом типа уборки, растопки бани и т.д. Олл инклюзив по-питерски)

Но не все столь банально! Отдельные ребята идут дальше и дробят дома и участки на более мелкие элементы, чтобы сдавать каждый отдельный участок дороже. Получаются доходные дома. Т.е. один большой дом может сдаваться поэтажно или половинами или какими-либо еще сегментами. Такой способ сдачи в аренду очень популярен в южной части России, но организовать его можно совершенно по-разному. Например, можно сделать два отдельных входа, два изолированных участка как внутри дома, так и на улице. При желании соседи даже не будут пересекаться друг с другом. В таких случаях обычно получается заработать даже больше, ведь фактически сдаются 2 объекта недвижимости при издержках фактически на один.

Сдача коттеджа в аренду – это достаточно удобная инвестиция в том плане, что вы будете систематически получать деньги. Ежемесячно.

Но это вовсе не значит, что ничего не придется делать. Даже если в доме будет жить постоянный арендатор, то его нужно обслуживать и решать определенные проблемы и вопросы. Да и поиск жильцов зачастую превращается в отдельный квест. Будут периоды, когда дом будет простаивать. А платить вам за него все равно придется.

А сколько можно заработать на строительстве дома с целью его дальнейшей перепродажи? Коттедж как инвестиция – вариант 2

А здесь нет четких критериев. Потому что все очень по-разному. В любом случае никто не будет ввязываться в такую авантюру ради того, чтобы получить 50 000-100 000 рублей. Потенциальный профит явно выше, и скорее всего в несколько раз. Вот только для того, чтобы его стабильно получать, нужно знать очень много нюансов.

А если нет опыта? То можно с первой же попытки попасть на хорошие деньги…

Давайте разберем некоторые общие процедурные моменты

Сначала ищется хороший участок в Ленинградской области. Земля должна быть ликвидной. И не стоит ориентироваться на бешеный 2020 год по той причине, что скупалось (и до сих пор скупается) все. Прямо сегодня можно купить потенциально популярный участок, а после снижения волны ажиотажа (а рано или поздно так и будет) окажется, что этот участок просто никому не нужен даже с супер-крутым домом-мечтой на нем. Причина банальна – локация эта никому не нужна. Что делать в таком случае? Наверное заселяться в этот дом самостоятельно))

После выбора участка нужно приступать к строительству. На этом этапе у вас УЖЕ должны быть договоренности со строительными бригадами. Потому что хорошие строительные компании в СПб и Ленинградской области в сезон сильно загружены. А в 2020 году они загружены по нашему опыту круглогодично. И 2021 год вряд ли будет свободнее, поэтому если собираетесь построить дом в СПб или ЛО, то обращайтесь сильно заранее.

Достраиваем дом, производим отделку, облагораживаем территорию и выставляем на продажу. Если все сделано правильно, то дом быстро продается, вы получаете прибыль и повторяете уже проделанные действия и получаете ее еще раз. В отличие от сдачи дома в аренду, коттедж как инвестиция при строительстве с нуля не позволит вам систематически получать прибыль. Это будет единоразовый профит, зато достаточно крупный.

Свой коттедж как инвестиция. Сохраняем деньги в недвижимости и живем за городом с кайфом и комфортом

Коттедж как инвестиция в свой собственный комфорт? А почему бы и нет? Вы инвестируете в повышение своего уровня жизни. Динамика курса рубля совершенно непонятна. Автостат доложил, что цены на машины только за 9 месяцев 2020 года выросли на 16%. Что будет дальше – совершенно непонятно, но понятно лишь то, что имея на руках сумму в рублях для стройки конкретного дома сегодня, в 2021 году за те же деньги вы можете этот дом уже не построить. Так не проще ли не откладывать идею на длительный срок с перспективой ее удорожания? Тем более, что стройку можно разделить на части и не вкладывать все деньги прямо здесь и сейчас.

Вне зависимости от конкретного способа можно сказать, что сегодня коттедж как инвестиция – это шикарная идея. И реализация ее здесь и сейчас – это способ сохранения капитала. Потому что рубль со временем обесценивается (инфляция жеж), а вот дома в цене только растут.

Как инвестировать в строительство недвижимости

Привет! Мы продолжаем цикл статей об инвестировании, размышляя о том, как заставить свои деньги работать на нас. Сегодня я расскажу о наиболее надежной и привлекательной с точки зрения доходности форме вложения средств.

Итак, мы инвестируем в строительство недвижимости: как выбрать проект и удачно войти в него, с какими рисками можно столкнуться и как их минимизировать?

Актуальная ситуация на рынке

Нужно заметить, что 2019 год – это отличная возможность для входа в рынок недвижимости, поскольку в текущем году объем инвестиций в данный инструмент снизился на целых 40% в сравнении с предыдущим 2018-ым, снизилась и конкуренция, а значит велик шанс найти очень выгодные и перспективные варианты.

Сокращение вливаний в недвижимость объясняется несколькими факторами: прошедшие выборы президента страны, чемпионат мира по футболу и санкционное давление на Россию.

Теперь положение выравнивается, экономика хоть и медленно, но набирает обороты.

Кроме того, изменился порядок участия в долевом строительстве – теперь застройщик может получить деньги вкладчиков только после сдачи объекта строительства, а до этого момента все средства будут храниться на специально выделенном счету в банке.

Типы строительства для инвестирования

Существует несколько направлений для инвестиций в недвижимость. Одни подойдут новичкам с небольшим капиталом, другие же потребуют более серьезного опыта с приличным состоянием.

Квартиры в жилых домах

Покупка жилой недвижимости на стадии «котлована» может быть обусловлена следующими целями:

• Реализации готового жилья по более высокой стоимости.
• Последующая сдача в аренду.

При выборе объекта стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Инфраструктура, т.е. наличие в шаговой доступности детских садов, школ, остановок общественного транспорта/метро, поликлиник, магазинов и т.п.
• Престижность и безопасность района.
• Планировка квартиры. Лучше отдать предпочтение варианту без проходных комнат, узких прихожих и санузлов, дальше от лифта, с окнами во двор. Отлично, если в квартире будет гардеробная либо кладовка.
• Наиболее востребованы студии, 1- и 2-комнатные квартиры.

Для справки! Разница в цене на жилые помещения от фундамента до сдачи будет более высокой, если начинает строиться целый микрорайон или комплекс.

Достоинства инвестирования в квартиры:

1. Относительно невысокий порог входа.
2. Срок окупаемости в случае перепродажи – 1-2 года.
3. С 1 июля 2019 года действует механизм защиты подобных инвестиций: застройщик получает деньги только после сдачи дома.

Коттеджи

Пожалуй, наиболее выгодный способ вложения средств в недвижимость. Коттеджи пользуются особым интересом среди жителей мегаполисов, желающих совмещать удобство городской черты с комфортом загородной жизни.

При покупке стоит учитывать следующие нюансы:

• Если приобрести строение на этапе заливки фундамента и впоследствии вложиться в благоустроенность дома и прилегающей территории, можно реализовать готовый объект с очень выгодной разницей в цене.
• Важно обращать внимание на статус района, развитость инфраструктуры, экологическую обстановку, степень удаленности от крупных центров, удобство транспортной развязки, наличие коммуникаций и т.п.

Какие есть риски и сложности:

1. Порог вхождения в инвестирование гораздо выше, нежели покупка квартиры. К тому же подведение коммуникаций, ремонт и прочее обустройство коттеджа потребует дополнительных крупных финансовых вливаний.
2. Продажа загородной недвижимости более проблематична, нежели реализация городского жилья в многоквартирном доме.
3. Присутствуют риски, связанные с недобросовестностью застройщика.

Срок окупаемости примерно такой же, как у варианта с жилой квартирой.

Гостиницы

Строительство курортных зон и гостиничных комплексов – довольно многообещающий способ инвестирования. Срок окупаемости таких объектов колеблется в пределах 3-7 лет. В крупных городах они всегда пользуются большим спросом.

Вместе с тем важно учесть:

• Зона отдыха – достаточно специфический и высокорисковый сектор. Возможность выхода из проекта у инвестора может оказаться ограниченной.
• Для инвестиций потребуется внушительный стартовый капитал.

Производственные помещения

Инвестиции в строительство производственных объектов являются, как правило, коллективными, поскольку редко обходятся без посредников. Порог вхождения тут очень высокий, а потому проще вкладываться через ПИФы или фонды прямых инвестиций.

Данный сектор требует соблюдения некоторых требований, как со стороны инвестора, так и застройщика:

1. Инвестор должен уже обладать соответствующим опытом и знаниями.
2. Важно заранее определиться с целями строительства, способами выхода из проекта и прочими требованиями.
3. Перед возведением объекта нужен готовый бизнес-план с учетом всех возможных рисков.

Сроки окупаемости – 5-10 лет. Спросом пользуются объекты, ориентированные на:

• нужды пищевой и химико-бытовой промышленности;
• помещения для производства и продажи мебели;
• хранение и реализацию товаров первой необходимости.

Коммерческие объекты

В данную категорию входят:

• продуктовые магазины, супермаркеты, торговые центры;
• кафе, бары, рестораны;
• офисные помещения;
• образовательные, спортивные, развлекательные центры;
• склады и прочее.

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют максимум финансовых вливаний, которые окупаются за 5-8 лет. Для покупки подобного объекта так же можно привлечь соинвесторов.

Способы инвестирования

Перед тем как вложиться в строительный объект, нужно определиться со способом инвестирования:

• Индивидуальное. Предусматривает использование только личных сбережений.
• Коллективное. В этом случае инвестор участвует в совместных с другими инвесторами капиталовложениях.

Индивидуальные вложения

Какие есть варианты:

1. Договор долевого участия. Это наиболее безопасный метод инвестирования. Застройщик заключает договор с инвестором согласно требованиям 214-ФЗ. Предусматривает обязательную госрегистрацию, что спасает от множества рисков.
2. Выкуп доли у третьего лица. В период окончания строительных работ по заключенному предварительно договору передаются полномочия на право собственности, и выкупается доля объекта. Таким образом, при передаче части прибыли третьему лицу инвестор сокращает риски и сроки окупаемости объекта.
3. Инвестиционный договор на строительство жилья. В РФ такие сделки законодательно не закреплены, при этом их реализация не запрещена законом. Права инвестора в подобных договорах описываются предельно четко, но отсутствие необходимости официальной регистрации документа существенно повышает риски такого инвестирования.
4. Инвестиционный договор на возведение нежилой постройки. Пожалуй, самый опасный вид инвестирования, поскольку всегда есть шанс нарваться на застройщиков-мошенников, поверив в законность «липовых» договоров.

Коллективные вложения

Здесь варианты могут быть следующими:

1. Строительный кооператив. Это больше вынужденная мера, распространенная в случаях заброшенных недостроенных объектов. Вкладчики, не являющиеся совладельцами, объединяются и принимают от застройщика право на завершение возведения жилого строения. После чего коллектив может выступить как самостоятельный застройщик, либо принять участие в долевом строительстве. Стоит помнить, что данный способ предусматривает обязательство по выплате паевых взносов.
2. ПИФы. Паевые инвестиционные фонды и фонды прямых капиталовложений выбирают многие инвесторы в целях диверсификации своего инвестиционного портфеля. Фонд обеспечивает юридическую поддержку, контролирует направления инвестирования вложенного капитала и следит за ходом строительных работ. Инвестиции в ПИФ доступны, надежны, не требуют личного участия инвестора в организационных вопросах, позволяют войти в проект с 2-4 тысячами долларов. Из недостатков: невысокая доходность, большой срок окупаемости, необходимость ежегодно оплачивать комиссию за управление капиталом.

Пошаговая инструкция инвестирования

Перечислю основные этапы, о которых стоит задуматься еще «на берегу».

Шаг 1. Выбор застройщика

Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, важно обратить пристальное внимание на выбранного застройщика, а именно:

• Какова репутация компании, сколько она уже работает на рынке.
• Сколько строительных объектов сдано в эксплуатацию.
• Насколько прочным является финансовое состояние партнеров компании. Более надежными будут те, кто сотрудничает с крупными банками и страховщиками.
• Имеется ли у застройщика полный пакет разрешительной документации, соответствующей нормам 214-ФЗ.

Шаг 2. Изучение инвестиционного проекта

У застройщика необходимо потребовать документы, которые будут подтверждать обоснованность объема инвестиций с экономической и технической точек зрения.

Вместе с проектом важно внимательно прочесть бизнес-план и прочую проектную документацию.

Соглашения на приобретение недвижимости оформляются на основании упомянутого ФЗ № 214. При этом право собственности на недостроенный объект оформить нельзя.

Шаг 3. Изучение условий договора

Документ желательно изучать вместе с правовым специалистом. Это будет еще одной статьей расходов, но экономить на безопасности потенциальной сделки не стоит.

Особо тщательно стоит прочесть следующие пункты:

• Стоимость 1 квадратного метра и объекта целиком – фиксированная это величина, либо может меняться.
• Размер первоначального взноса, график оплат.
• Дата сдачи объекта.
• Сроки и условия передачи документации о правах собственности.
• Условия страховки и наложения штрафных санкций.
• Условия расторжения договора.
• Условия, оговаривающие форс-мажоры.

Шаг 4. Определение условий выхода из проекта

С планом выхода нужно определиться заранее. Это может быть перепродажа, либо сдача в аренду.

Перепродажа существенно снижает срок окупаемости. За 1-2 года можно увеличить первоначальные инвестиции на 30 и более процентов.

Продать купленную недвижимость можно как с ремонтом, так и без. Первый вариант традиционно повышает стоимость еще на 20-30 %.

Сдача в аренду позволяет обеспечить себя пассивным доходом на долгие годы, но срок окупаемости может достигать 10 и более лет. Здесь есть несколько вариантов с разной доходностью и прочими нюансами:

• Сдача квартиры на короткие сроки (посуточно, по часам). Из минусов – необходимость постоянно решать организационные вопросы и следить за сохранностью имущества.
• Сдача квартиры на длительный срок.
• Сдача коммерческого помещения на длительный срок с ежемесячной оплатой.
• Сдача производственного объекта целевому арендатору.
• Сдача нежилого помещения нескольким арендаторам по частям.

Как снизить риски

Как и любые инвестиции, вложения в строительство недвижимости сопряжены с определенными рисками:

• Банкротство застройщика. Чтобы максимально обезопасить себя от непрофессионального управления, лучше делать выбор в пользу крупной компании, на счету которой десятки сданных объектов.
• Фирмы-однодневки. Для отвода глаз они могут вести строительные работы и даже взаимодействовать с юридическими структурами, создавая иллюзию легальности, но, собрав деньги вкладчиков, мошенники исчезают. Две подсказки для вычисления «мыльных пузырей» — избегайте подозрительно низких цен на объекты и проверяйте, чтобы застройщик числился в официальном реестре стройкомпаний.
• Форс-мажоры. От стихийных бедствий и прочих неприятностей защитит страхование.

Благодарю Вас за внимание и надеюсь, что статья оказалась для полезной. Подписывайтесь на обновления блога и делитесь материалом с друзьями в социальных сетях.

Более 6 лет изучаю инструменты интернет заработка, создал несколько источников дохода.

Активно инвестирую в различные направления.

На страницах блога помогаю людям становиться финансово грамотными и улучшать качество своей жизни.

Источник https://kotedgstroy.ru/kottedzh-kak-investitsiya-chto-mozhno-delat-s-sobstvennym-domom-esli-v-nem-ne-zhit/

Источник https://investbro.ru/investiruem-v-stroitelstvo-nedvizhimosti/

Источник

Источник