Как прошла «Биржа стартапов» № 22

Карманный телевизор, онлайн-дилер подержанных автомобилей, защитное покрытие для одежды и обуви – эти и другие интересные проекты были представлены на октябрьской «Бирже стартапов».

Традиционная встреча началась в 10 утра. Мероприятие координировал главный редактор газеты «Деловой Петербург» Максим Васюков. Испытать удачу на «Бирже» пришли представители шести стартапов. Среди членов жюри в этот раз были председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников, президент ГК Quadro Electric Виталий Млынчик, владелец Grondard и основатель компании Sela Аркадий Пекаревский, президент Национальной ассоциации бизнес-ангелов Виталий Полехин и многие другие эксперты.

Чем малый бизнес отличается от стартапа

Twiner вместо Twitter

Первым на суд жюри был представлен стартап Twiner (Презентация). Основатель проекта Иван Корзенников объяснил актуальность сервиса тем, что многие люди хотят следить за интересными персонами – музыкантами, композиторами, художниками, «селебрити», но для этого приходится использовать много разных приложений и социальных сетей. Представители Twiner предлагают платформу, которая позволяет получать публикации об определенном человеке из множества социальных сетей. Пользователю не нужно устанавливать множество приложений, достаточно одного.

«Вы получаете публикации с помощью одного приложения либо Facebook-мессенджера. Вы подписываетесь на конкретного автора, а не на его отдельные профили в разных социальных сетях, — объясняет суть проекта Иван Корзенников. – Аудитория проекта – это подростки, которые следят за звездами, молодые специалисты, которых интересуют лидеры отрасли, а также журналисты, желающие оставаться в курсе последних публикаций».

В команде проекта работают специалисты сферы IT с многолетним опытом. На данный момент у бесплатного приложения на Android и IOS около 4000 установок. Команда ищет инвестиции в размере $150 тыс. за которые она готова отдать 7% бизнеса. Членам жюри было непонятно, за счет чего проект собирается получать деньги. Иван объяснил, что необходимые средства проект будет зарабатывать при помощи рекламы в приложении, а также платных услуг.

Исполнительного редактора газеты «Деловой Петербург» Дмитрия Грозного смутило сходство названия проекта с известной социальной сетью. Оказалось, что название произошло от английского слова twiner, означающим прядильную машину, которая из клубка вытягивает нитку. Дмитрий Грозный сказал, что их всегда будут путать, на что Иван ответил, что, возможно, название будет изменено.

Совладелец инвестиционной компании «AAA Trust» Вячеслав Макович отметил, что идея проекта хорошая и она найдет своего пользователя. Но для него осталось вопросом, насколько данное приложение справится с дублированием контента из разных социальных сетей, будут ли фильтры удобны для пользователя. Он отметил, что, скорее всего, проект будет успешен на зарубежном рынке. Проект положительно оценил и Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»: «Я думаю, что у этого приложения хорошее будущее. Даже мы для одного и того же проекта даем в разные социальные сети разную информацию, так как везде своя аудитория. А есть люди, которые хотят видеть полную картину».

А вот бизнес-ангел и управляющий партнер венчурного фонда iDealMachine Сергей Фрадков , наоборот, уверен, что Twiner – это надуманный продукт. С ним соглашается инвестор Helsinki Centre Владимир Чепурной: «Непонятно, какую проблему они решают. Например, у меня как у участника нескольких социальных сетей нет потребности следить за конкретными персонажами, так называемыми звездами».

Чем отличается женский бизнес в России и США

Twiner

Сервис для отслеживания контента в соцсетях.

Платформа для удобного отслеживания в одном приложении публикаций конкретного человека во всех его профилях в соцсетях, будь то Instagram, Facebook, «ВКонтакте» и так далее. Стартап ориентирован на глобальный рынок, бизнес-модель — использование нативной рекламы и платных сервисов. На российском рынке Twiner появился год назад: команда запустила бета-версию продукта и протестировала основную гипотезу. Программу скачали на смартфоны более 4 тыс. человек. Затем запуск проекта был заморожен: команда решила выпустить альфа-версию своего продукта в первую очередь на рынках Северной и Южной Америки. Опыт команды Twiner — восемь лет в IT-предпринимательстве.

Телевизор в кармане

Следующий проект Lunas (презентация) вызвал оживленную реакцию у членов экспертного совета. Стартап представили Вячеслав Домбровский-Сыроватский и Павел Молодняков. «Сейчас потребители уходят от стационарного телевидения и все чаще смотрят телевизионные каналы на экранах смартфонов и планшетов. Но в России нет возможности смотреть телевидение, не имея доступа в Интернет», — объяснили актуальность проблемы основатели проекта. Они предлагают смотреть телевизионные программы на экране мобильных устройств без доступа в Интернет с помощью специального устройства Lunas.tv. Прибор представляет собой портативный мобильный ресивер, способный принимать общедоступное эфирное цифровое телевидение. Прибор работает даже там, где нет доступа к Интернету. Основатели проекта подчеркнули, что на российском рынке данный продукт является уникальным.

Потребители данного товара – это пациенты больничных стационаров, дальнобойщики и люди, которые долгое время находятся за пределами населенных пунктов. Также аудитория включает путешественников и дачников. Основной доход извлекается с продажи устройств. После того как количество абонентов превысит 100 тыс., основатели проекта планируют начать внедрять сервисы за дополнительную плату. Прибор уже разработан, также запущено приложение для мобильных устройств. Поэтому инвестиции, которые ищет команда, пойдут именно на выпуск товара.

Вячеслав и Павел принесли с собой устройство и дали членам жюри испытать его. В целом проект вызвал у приглашенных гостей положительные отзывы, несколько человек выразили желание приобрести данное устройство.

Президент ГК Quadro Electric Виталий Млынчик сказал, что Lunas – шикарный проект. «Сейчас телевидение уходит, а гаджеты приходят. Идея соединить их – это прекрасно. Также подкупает то, что уровень стоимости устройства и те возможности, которые оно предлагает, очень приемлемый», – отметил он.

Однако некоторых членов жюри смутило то, что телевидение – это умирающий рынок. «Вопрос в том, заработают ли они на этом деньги или технологии разовьются настолько, что их продукт будет не актуален. Проект очень интересный, но у него короткий жизненный цикл», – отметил совладелец инвестиционной компании «AAA Trust» Вячеслав Макович.

«Стартап хорош тем, что у него уже есть продажи и утвержденная бизнес-модель. Инвестиции нужны просто для пополнения оборотных средств, что является очень привлекательным для частных инвесторов и бизнес-ангелов. Но так как проект не является прорывным в области технологий, это просто попытка приспособить уже существующие современные устройства к уходящим технологиям в виде телевизионных трансляций. Товар может существовать какое-то время, а потом сойдет на нет», — высказал свое мнение о проекте президент Национальной ассоциации бизнес-ангелов Виталий Полехин.

Основатели проекта сказали, что с августа этого года было продано уже 500 устройств. Эксперты заинтересовались, кто является конечным потребителем товара. Представители компании рассказали, что пока их продукт приобретают дилеры потребительской электроники, но физическим лицам они прибор пока не продавали.

Lunas

Устройства для приема цифрового телевидения.

Стартап родился в августе 2016 года внутри действующей компании-производителя «Элат Мобильные устройства» и представляет собой новое для российского рынка устройство для приема цифрового телевидения. Это портативный мобильный ресивер, который принимает общедоступное эфирное цифровое телевидение и передает на смартфон или планшет по WiFi. Создатель стартапа — владелец компании по выпуску и ремонт телекоммуникационного оборудования. Производство уже началось, есть продажи. Сейчас команда ищет 10,4 млн рублей инвестиций на оплату разработки и производства устройств, включая подготовку конструкторской документации и компонентов. 3,1 млн рублей в проект уже вложено.

Дилер подержанных автомобилей

Создатель проекта Get new car (презентация) Алексей Демин объяснил, что подержанный автомобиль – это «кот в мешке». Кроме того, рынок продажи автомобилей наводнен мошенниками, которые пытаются обмануть покупателей и продавцов. По словам основателя проекта Get new car, теперь продать или купить подержанный автомобиль можно быстро, удобно, по рыночной стоимости и не неся никакого риска.

На данный момент в услуги компании входят выкуп и перепродажа автомобилей, а также комиссионная продажа машин. Компания осуществляет выездную диагностику автомобиля и поиск качественных автомобилей в Москве для заказчиков по заданным критериям с гарантией технического состояния и юридической чистоты. «Когда мы помогаем продать авто по комиссии, мы берем на себя все – от размещения объявлений до переговоров с покупателями. При этом клиент продолжает ездить на своем автомобиле до момента получения денег. В отличие от других салонов, нам не надо платить за стоянку, подготовки и т. д. Комиссия при этом составляет меньше 5%», — рассказывает Алексей Демин.

У компании есть собственные IT-разработки в сфере определения и прогнозирования сроков продаж тех или иных моделей автомобилей в зависимости от их цен, комплектаций, пробегов, географического положения и т. д. Сейчас продано уже 24 автомобиля. Проекту необходимы инвестиции в размере 50 млн рублей, которые пойдут на пополнение оборотных средств, доработку аналитических инструментов.

Проект вызвал неоднозначные отзывы. Президент ГК Quadro Electric Виталий Млынчик сказал, что данный стартап – это не идея для бизнеса, это скорее новый элемент бизнеса, который он предложил бы использовать как новый формат работы для уже существующих компаний. Директора бизнес-инкубатора «Ингрия» Полину Лукьянову смутило то, что основатели проекта уверены в том, что у них нет конкурентов. Она назвала одну российскую компанию, которая занимается тем же, чем и Get new car, и тоже успешно.

С Полиной Лукьяновой согласился владелец Grondard и основатель компании Sela Аркадий Пекаревский: «Это интересный, понятный сервис. Просто у меня есть ощущение, что на рынке существует достаточно много аналогичных сервисов. Бывает, что приходит перфекционист и говорит, что делает круче… Но у жизни свои законы».

«Я не вижу инвестиционной привлекательности проекта, хотя ребята развиваются, пытаются нащупать определенную модель. То, что сейчас у них существуют метрики и определенные продажи, это хорошо, но недостаточно для того, чтобы понять, насколько этот проект может быть большим и масштабируемым», – отметил президент Национальной ассоциации бизнес-ангелов Виталий Полехин.

GetNewCar

Онлайн-дилер подержанных автомобилей.

Проект запущен в 2014 году и приносит прибыль. Его создатель — сооснователь IT-компании FreetoPay (оборот — 124 млн рублей). GetNewCar помогает клиенту подобрать качественное БУ-авто или быстро продать его. Для этого стартап разработал собственную аналитическую систему, которая позволяет предсказать срок продажи автомобиля и свести к минимум все риски при покупке подержанной машины. Сейчас проект ищет 50 млн рублей инвестиций и готов предложить инвестору 35% компании. Инвестиции нужны для увеличения оборотных средств, поддержку и развитие своей «умной» IT-системы. Собственные инвестиции команды в проект составили 6 млн рублей. Стартап уже получил 1,4 млн рублей от ФРИИ.

Спасение для рекламщиков

Основатель компании Leadcooker (презентация) Евгений Григорьев представил на суд жюри сервис по увеличению продаж. Система позволяет делать рекламную рассылку таким образом, чтобы письма или сообщения, отправленные по электронной почте, не попадали в спам. У компании уже есть 400 клиентов по всему миру, в основном из других стран – США, Австралии, Новой Зеландии, Швеции, Англии и др. Число клиентов увеличивается каждый месяц на 40 человек. По словам Евгения Григорьева, появляются все новые зарубежные партнеры, которые готовы сотрудничать с компанией. За 8 месяцев работы над продуктом, не задумываясь на продажами, команда заработала $1 тыс. По словам Евгения Григорьева рынок таких приложений есть только в штатах.

Часто опытному специалисту по рекламе приходится тратить много времени на работу с каждым клиентом. Сервис позволяет рекламщику использовать собственные наработки и решения, которые уже подтвердили свою пригодность при работе с клиентами. Система позволяет ускорить и упростить данный процесс. «Сервис подходит для лидогенерации, совершения продаж, поддержки сервиса и любых маркетинговых активностей бизнеса», — рассказывает Евгений Григорьев.

Для того чтобы начать работать с системой, достаточно загрузить в программу список контактов, с которым вы ежедневно работаете, задать необходимые параметры. Технология позволяет письму не попадать в папку «спам». Есть несколько тарифных планов, как для b2c-клиентов, так и для b2b-клиетов. Компания не ограничивается электронной почтой, но и планирует внедрять систему в социальные сети.

Стартап получил разные оценки от членов жюри. Например, бизнес-ангел и управляющий партнер венчурного фонда iDealMachine Сергей Фрадков отметил, что это очень интересный проект. «Лидогенерация (маркетинговая тактика, направленная на поиск потенциальных клиентов с определенными контактными данными. – Ред. dp.ru) – это растущий рынок. Проблематика понятна, этот проект мне понравился больше всех из представленных. То, что они смотрят на американский рынок, тоже большой плюс», – выразил свое мнение Сергей Фрадков. Председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников сказал: «Это приложение очень полезное, оно будет использоваться в продажах. К тому же эта команда очень профессиональная».

«Проблема заключается в том, что они совсем не изучили своих конкурентов, ведь они есть как на российском рынке, так и на американском, – высказал свое мнение представитель Фонда развития интернет-инициатив (ФРИИ) Алексей Комаров. – Им нужно изучить этот вопрос более подробно. Рынок автоматизации маркетинга сейчас активно развивается, появляется много подобных сервисов».

Leadcooker

Сервис для увеличения продаж.

Стартап решает проблему низкой конверсии существующих популярных решений для продаж и ли-догенерации. Проект запущен год назад и уже приносит прибыль. Сервис позволяет делать рассыл-ку таким образом, чтобы письма или сообщения в социальных сетях не попадали в спам. У компа-нии уже есть 400 клиентов, в том числе 70 платящих. На данный момент в проект инвестировано 5 млн рублей. Сейчас команда ищет 25 млн рублей инвестиций, которые пойдут на поддержку серви-са, маркетинг, увеличение продаж, рекламу и дальнейшую разработку. Проект готов предложит инвестору 10-15% акций и обещает вернуть деньги за 2-3 года. Сотрудники команды работали в Yandex, CoffeeLab, Econtenta.

И в снег, и в дождь

Бизнес-ангелам понравился проект Cleanbe (презентация). Его автор Лилия Степанищева рассказывает: «Это инновационная услуга, обеспечивающая защиту одежды и обуви в течение всего года. Специальным водоотталкивающим покрытием обрабатывают фюзеляжи самолетов, космических кораблей. С недавних пор таким веществом стали обрабатывать поверхность автомобилей. Мы пошли дальше и адаптировали формулу таким образом, чтобы результат нашей работы стал доступен каждому человеку».

Лилия Степанищева подчеркивает, что состав экологичен и подходит даже для детской одежды. Благодаря водоотталкивающим свойствам вещества жидкость просто скатывается с поверхности одежды и обуви. Для того чтобы воспользоваться данной услугой, необходимо отнести свои вещи в лабораторию Cleanbe, через сутки их можно будет забрать. Эффект от обработки действует до 5 месяцев. Стартап был запущен в сентябре этого года, но уже есть продажи.

В ближайшем будущем команда проекта планирует открыть новые лаборатории в Москве и Санкт-Петербурге. Ключевым фактором развития бизнеса Лилия Степанищева назвала как спад, так и развитие обувного рынка, а также рост доходов населения. Главное отличие продукта от баллончиков, которые выполняют примерно ту же функцию, – это экономия времени, денег и в первую очередь здоровья, так как баллончики вредят дыхательным путям человека. Целевая аудитория – это люди со средним и высоким доходом, а также спортсмены, которые хотят защитить свою экипировку. Среди основных конкурентов проекта Лилия выделила производителей классической косметики для обуви и гидрофобных средств защиты обуви, а также химчистки. Но в будущем команда планирует сделать химчистки представителями Cleanbe. Лилия продемонстрировала членам жюри, что детская обувь не намокает, если ее опускать в чашку с жидкостью.

Члены жюри остались довольны проектом. Владелец Grondard и основатель компании Sela Аркадий Пекаревский отметил, что это действительно полезная вещь: «Услуга очень нужная, особенно когда есть дети, которые любят прыгать по лужам. У ребят есть интересная идея, но я не думаю, что им нужно открывать отдельную точку, а вот объединиться с химчистками, это хорошая идея, я бы порекомендовал начать именно с этого. В противном случае им придется тратить деньги на то, чтобы открывать точки. Лучше начать на базе чего-то или объединиться с кем-то, для них это идеально».

Многие бизнес-ангелы поддержали данную идею. Управляющий партнер венчурного фонда iDealMachine Сергей Фрадков сказал, что команде не нужно открывать свой бизнес, а необходимо становиться партнерами химчисток и уже там открывать свои точки. Совладелец инвестиционной компании «AAA Trust» Вячеслав Макович сказал, что команде необходимо снизить цену на массовый продукт, при этом отметив, что у проекта есть хорошие перспективы. Председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников выразил мнение, что команде нужно снизить не только цену на обувь, но и требования к самой обуви: «Cleanbe – хорошие, профессионально настроенные ребята. Их основное преимущество состоит в том, что они делают работу профессионально и качественно. Стартап целиком зависит от команды. Здесь вопрос в том, что они поставят в основу продаж, смогут ли снизить цену, выберут ли они правильную маркетинговую стратегию, представят ли химчисткам эту услугу. Им нужно немного снизить требования по обуви, это касается того, что она должна быть новая. Часто люди любят свою старую обувь».

Cleanbe

Новый гидрофобный состав для защиты обуви и текстиля.

Стартап запущен в сентябре 2016 года, однако уже может похвастаться первыми продажами. Собственные инвестиции команды в проект составили 5,7 млн рублей. До этого создатель Cleanbe пять лет управляла другим бизнесом — банными комплексами Holiday spa в Петербурге (оборот — 17 млн рублей в год). Основные конкуренты – такие производители воддооталкивающих средств защиты, как Salamander, Kiwi, Neverwet и т.д. Проект ищет 12 млн. рублей на открытие лаборатории в Петербурге и Москве, покупку собственного оборудования и упаковку франшизы. Инвестору предлагается 20% компании. Деньги вернутся через три года.

Черное золото и нанотехнологии

Последним проектом на октябрьской «Бирже» был стартап под рабочим названием «Катализаторы» (презентация). Старший научный сотрудник ФТИ имени А.Ф. Иоффе РАН Алексей Платонов представил проект по созданию катализаторов нового поколения на основе металлических аморфных наночастиц.

Он рассказал о том, что на сегодня существует проблема очистки топлива от серы. «В топливе очень много серы, до 1%, что не вписывается в существующие технологические нормативы, – сказал Алексей Платонов. – Удалять серу очень сложно. Стоимость установок по удалению серы – сотни миллионов долларов. Такой вариант подходит только для больших компаний. Для малых и средних НПЗ России – это невозможные затраты, они не могут себе это позволить. Это значит, что в ближайшее время они будут вынуждены закрыться».

Алексей Платонов отметил, что практически весь рынок по гидроочистке в России сегодня – это импорт (95 %). Основатели стартапа – профессионалы в области физики наноструктур, которые изобрели и запатентовали технологию по созданию металлических аморфных наночастиц. Аморфность металлических наночастиц приводит к появлению новых свойств, многие из которых принципиальны и существенны для процессов нефтехимии и нефтепереботки.

Бизнес-ангелы по достоинству оценили проект. «Физтеховцы всегда был впереди планеты всей, –рассказывает заместитель директора Фонда поддержки промышленности и директор технопарка «Политехнический» Михаил Раяк. – Однако, разработав технологии на лабораторном оборудовании, проект претендует на то, чтобы создать бизнес по выпуску оборудования в промышленных масштабах. Здесь мы видим классический отрыв науки от бизнеса. Проекту не следует углубляться в попытку создания бизнеса. Им нужно перейти дорогу и зайти в технопарк «Политехнический», где им подробно расскажут о всевозможных способах финансирования на ранней стадии. После чего они самостоятельно примут решение о том, есть ли здесь бизнес или это очередное замечательное научное исследование». Также Михаил Раяк предложил команде обратить внимание на рынок водоочистки, который, по его мнению, более емкий.

Председатель совета директоров ГК «БестЪ»Андрей Лушников считает, что есть ограниченное количество заводов, которые могут воспользоваться технологией: «Инвесторы приобретут технологию, если это реально ноу-хау, если технология запатентована и если она позволяет решить реально существующую на заводах проблему. Проекту гарантирован либо успех, либо провал. Все станет ясно после посещения 3-5 заводов. Идея хороша, но пока я бы не назвал ее стартапом».

Катализаторы

Новое поколение катализаторов гидроочистки на основе аморфных частиц

Проект предлагает решение по очистке топлива от серы. Стоимость установок, которые удаляют серу из топлива – сотни миллионов долларов. Предлагаемые катализаторы гидроочистки позволят существенно удешевить процесс и сделают его доступным для малых и средних НПЗ. Проект находится в стадии технологической готовности к началу испытаний. Предлагаемая технология является инновационной в мировом масштабе. На первом этапе проект ищет инвестиции в размере 10-12 млн рублей для проведения испытаний, на втором 150-180 млн рублей, которые позволят создать опытно-промышленную установку гидроочистки. На сегодняшний день вложения в проект составили 90 млн рублей. Проект готов предложить инвестору долю в компании. Команда проекта состоит в основном из ученых – специалистов в области нанотехнологий.

По результатам голосования экспертного совета наибольшее количество баллов набрал проект Lunas. Два других стартапа – Cleanbe и Leadcooker получили предложения по сотрудничеству.

В конце мероприятия у каждого приглашенного гостя была возможность высказаться. Бизнес-ангелы были рады тому, что появляется все больше проектов, которые не связаны со сферой IT. Членов жюри впечатлил уровень проработки проектов. Аркадий Пекаревский отметил, что стали появляться проекты, которые действительно вдохновляют: «Ты наконец понимаешь, что предлагают люди». Вячеслав Макович порекомендовал проектам быть проще, говорить более понятными словами и добавлять больше жизни в свои выступления. Бизнес-ангелы отметили, что на бирже в этот раз были представлены зрелые проекты. Однако, по мнению Михаила Раяка, среди стартапов на этой «Бирже» не было инвестиционно привлекательных проектов. В конце мероприятия все гости поблагодарили организаторов «Биржи стартапов» за высокий уровень проведения мероприятия.

Полный список членов экспертного совета 22-й «Биржи стартапов»:

1. Аркадий Пекаревский, владелец Grondard, основатель компании Sela

2. Виталий Млынчик, президент ГК Quadro Electric

3. Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»

4. Виталий Полехин президент Национальной ассоциации бизнес-ангелов

5. Михаил Раяк, заместитель директора Фонда поддержки промышленности, директор технопарка «Политехнический»

6. Сергей Фрадков, бизнес-ангел, управляющий партнер венчурного фонда iDealMachine

7. Полина Лукьянова, директор бизнес-инкубатора «Ингрия»

8. Алексей Комаров, бизнес-ангел, представитель Фонда развития интернет-инициатив (ФРИИ)

9. Вадим Баткин, бизнес-ангел, партнер Senior Advisors

10. Владимир Чепурной, инвестор Helsinki Centre

11. Вячеслав Макович, совладелец инвестиционной компании «AAA Trust»

12. Дмитрий Грозный, исполнительный редактор газеты «Деловой Петербург»

13. Максим Васюков, главный редактор газеты «Деловой Петербург»

Следующая «Биржа» состоится в конце ноября. Вы можете стать ее участником, рассказав о своем проекте по адресу: startup@dp.ru.

«Деловой Петербург» и «Биржа стартапов» благодарят ресторан «Rыба» за предоставленную для мероприятия площадку.

«Деловой Петербург» благодарит Генерального спонсора ПАО «Банк «Санкт-Петербург» за поддержку мероприятия «Биржа стартапов».

Подписывайтесь на канал ДП в Телеграме , чтобы первым узнавать о важных новостях экономики, бизнеса, политики и общества!

REIT — инвестиционные трасты | Простой способ инвестиций в недвижимость

Что вы знаете про REIT фонды? Это доступный способ инвестировать в недвижимость. По всему миру.

У большинства людей, вложения в недвижимость ассоциируются с покупкой квартиры и последующей сдачей в аренду.

Купить квартирку. Сдавать в аренду и обеспечить себя мало-мальски постоянным денежным потоком. Вот мечта многих.

Если финансы и возможности позволяют, то деньги вкладываются в коммерческие объекты. Здесь доходность будет повыше.

Проблема только в том, что на это «удовольствие» нет столько денег.

Да и смотря правде в глаза — не такое это и выгодное дело сдавать квартиру в аренду. Расходы на содержание и коммунальные платежи, нужно платить налоги, с рентного дохода и с самой недвижимости. Возможные проблемы с арендаторами. То шторы прожгут, загадят всю квартиру, при съезде что-нибудь прихватят из хозяйского добра.

Плюс возможные простои квартиры и как следствие недополучение дохода. И много других нюансов, про которые люди, ни разу не занимавшиеся подобными «бизнесом» даже и не подозревают.

В итоге, чистая (реальная) доходность от сдачи падает практически в пол. В среднем, если удастся получать 4-5% прибыли в год (от стоимости квартиры), то это очень хорошо. Конечно, это примерные данные. Многое будет зависеть от региона, города и даже района нахождения арендной жилплощади. Но в целом получаем не слишком выгодное вложение средств с постоянными (или периодическими) головняками.

Рассмотреть альтернативы. В нашем случае фонды недвижимости или REITs.

1. Что такое REIT?
2. Виды трастов
3. Доходность, выгода и прочие плюсы
4. Примеры Reit
5. Как и где купить Reit в России
6. В заключение

Что такое REIT?

REIT — (Real Estate Investment Trust) — инвестиционные трасты недвижимости.

Загнивающий Запад придумал такую схему еще в середине прошлого века.

Фонд коллективных инвестиций. Собираются деньги пайщиков (или акционеров). Каждому инвестору выделяется определенная доля, пропорционально вложенным средствам. И все денежки вкладываются в недвижимость.

Совокупная стоимость недвижимости, которой владеют Reit превышает 3 триллиона долларов

По простому, REIT можно рассматривать как обычные акционерные компании. Со свободным обращением акций на фондовом рынке. То есть это такой же бизнес как и Газпром, Лукойл, Магнит или Pepsi, Disney, Apple. Только в секторе недвижимости.

Купить акции (вложиться в фонды) может любой инвестор, имеющий доступ на биржу и обладающей необходимой (к слову сказать весьма скромной) суммой.

Иными словами, Reit — это «инвестиции для нищебродов». Таких как я, вы и сотни миллионов других инвесторов не обладающих возможностями покупки недвижимости целиком. Практически в любой точке мира.

Виды трастов

Есть 3 основные категории фондов, разделенных по направлениям вложений в недвижимость.

Рентные или долевые (Equity REIT). Покупают или строят объекты недвижимости для последующей сдачи в аренду. С этого и идет основной доход. Интерес представляют обычно коммерческая, офисная, жилая и социальная недвижимость, гостиничный и отельный бизнес.

Все хлопоты, расходы, правоотношения с арендаторами берет на себя управляющая компания.

Доля рентных фондов составляет львиную (более 90%) часть.

Ипотечные Mortgage REIT, mREITs. Работают с закладными по ипотечным кредитам. Доход формируется в виде процентов по кредитам.

Их доля на рынке менее 10%.

Перед ипотечным кризисом 2008 года банки проворачивали хитроумные схемы. Выдавали ипотеку всем подряд, даже безработным неграм. Рынок недвижимости рос на десятки процентов в год. И считалось, что риски минимальны. Закладные на дома заворачивали в ценные бумаги (ипотечные облигации). И перепродавали дальше. Оставляя себе небольшую маржу.

Потом большой пул таких закладных бумаг снова заворачивался в другую упаковку и перепродавался. Покупателями выступали пенсионные и инвестиционные фонды в том числе.

Годовая доходность по таким бумагам могла составлять двузначные числа. Желающих «типа заработать» на надежных инвестициях было немерено.

Потом, как вы знаете, в кризис цены на дома упали. Негры не смогли оплачивать ипотеку. Да и смысла не было. Когда покупали дом, он стоил например $200 тысяч. А сейчас ему красная цена тысяч 80. Долг перед банком допустим 180 К. Проще было забить на это дело. Пусть банк забирает дом за долги.

И так по цепочке. Все начало рушиться. Выплаты переставали поступать по ипотечным бумагам. Инвесторы понесли колоссальные убытки.

В итоге, сейчас инвесторы очень осторожно относятся к такой теме. Отсюда и не высокая доля подобных фондов.

Гибридные (Hybrid REIT). Могут инвестировать одновременно в рентную недвижимость и владеть ипотечными бумагами. Как вид практически не встречается. Доля менее 1% от капитализации REIT.

Доходность, выгода и прочие плюсы

В чем привлекательность REITs для инвесторов?

В первую очередь это размер дивидендов.

Дивидендная доходность фондов недвижимости составляет от скромных 2-3 до 10-12% годовых (в долларах). «Средняя температура по больнице» — 4-5% в год.

Дивы платятся ежеквартально. Некоторые балуют своих акционеров ежемесячными выплатами.

Для сравнения. Текущий уровень средних дивидендных выплат по акциям американских компаний (входящих в индекс S&P) не превышает 2% годовых.

Учитывая высокий и постоянный дивидендный поток, практически все инвестиционные компании и пенсионные фонды имеют у себя в портфеле кусочек фондов недвижимости.

Откуда такая высокая доходность?

Reit должны следовать законодательству своей страны.

А оно обязывает:

не менее 90% дохода направлять на дивиденды. Взамен компания освобождается от корпоративного налога. Для США он составляет более трети с чистой прибыли.

Из основных показателей:

• Не менее 75% средств фонда должно вкладываться по назначению. То есть либо в недвижимость, либо в ипотечные бумаги.
• Прибыль от деятельности фонда должна минимум на 75% состоять от аренды или выплат по ипотечным закладным.

Второй фактор привлекательности — это рост стоимости недвижимости.

Цена подросла. Увеличилась капитализация Reits. Акции компании идут вверх. Инвесторы довольны.

Другие преимущества:

• Широкая диверсификация. Компания обычно владеет не одним-двумя домами (отелями), а широкой сеткой объектов недвижимости по стране и миру. Плюс никто не заставляет вкладываться только в один такой фонд. Можно прикупить несколько разных Reits, еще больше увеличив разнообразие. Как по отраслям, так и по странам.
• Высокая ликвидность. Как и обычные акции, покупать-продавать можно на бирже в любой момент. И главное по справедливой цене. Попробуйте провернуть этот фокус с реальной недвижимостью. Потратите несколько месяцев.
• Полностью пассивный доход. Вложил деньги и . все. Никаких отношений с арендаторами и прочей лабудой, с которой сталкиваются домовладельцы.

Третий фактор. Рост дивидендов. Плата за аренду со временем растет (хотя бы на величину инфляции). А 90% с прибыли компании на выплаты никто не отменял. Увеличение дивидендной доходности делает акции более привлекательными и порождает повышенный спрос. И снова это толкает котировки вверх.

Сколько стоит одна акция?

В пределах нескольких десятков баксов. Реже пара-тройка сотен. И вы в деле. Гордый владелец недвижимости.

Примеры Reit

Чтобы было понимание, рассмотрим пару фондов недвижимости. Это ни в коем случае не рекомендация. Просто пример. Что представляют из себя инвестиционные трасты, их масштаб, сфера деятельности и доходность.

Simon Property Group, Inc.

• капитализация — более 50 млрд. долларов (для сравнения, наше «национальное достояние» Газпром оценивается в 70 млрд.);
• текущая дивидендная доходность за последние 12 месяцев — 5,9%;
• имеет недвижимость в США, странах Европы и Азии. Основное направление — строительно и сдача в аренду коммерческих объектов. В первую очередь торговые центры;
• общая площадь сдаваемой в аренду недвижимости превышает 25 миллиона квадратных метра.

Host Hotels & Resorts

• капитализация — 14 млрд. долларов (по стоимости, как два банка ВТБ).
• дивидендная доходность — 4,31% в год;
• сфера интересов — отельный бизнес. Во владении 96 отелей премиум-класса на 55 тысяч номеров.
• основная недвижимость находится в пределах США. Но есть несколько объектов в других странах: Австралия, Канада, Бразилия, Мексика. Ведется строительство в странах Европы.

Как и где купить Reit в России

Через американского или другого иностранного брокера

Так как большинство фондов недвижимости обращаются на фондовых мировых площадках, достаточно заиметь счет у иностранного брокера. И покупай все что душе угодно. Более 1 000 фондов недвижимости по всему миру.

Но здесь нужно помнить о торговых издержках. Капиталисты не любят давать услуги практически даром (в этом плане наши брокеры с их расценками просто красавцы). И за каждый чих хотят денег.

В России на бирже Санкт-Петербурга (СПБ).

Нам потребуется российский брокер с адекватными тарифами, предоставляющий доступ на СПБ.

Естественно, список доступных бумаг будет урезан, по сравнению с тем, что дают покупать буржуйские брокеры. Но того что есть (3 десятка фондов), хватит за глаза.

Посмотреть можно на сайте СПБ или по ссылке. В фильтрах поле «Сектор» выбирайте «Недвижимость».

Важно!

Оба перечисленных способа подразумевают отдельную покупку фондов. И всевозможные «прелести» с этим связанные. Учитывая, что это такие же компании, они подвержены рискам. Снижение котировок, возможные финансовые проблемы, вплоть до банкротства.

В общем, перед покупкой нужно проанализировать финансовые показатели компаний. А не только размер дивидендов.

В первую очередь обратить внимание на закредитованность.

В период мирового финансового кризиса 2008, цена на недвижимость обрушились, рентный доход снизился. А платежи кредиторам никто не отменял. И некоторые компании, не справившись с долговой нагрузкой «приказали долго жить».

Для выхода из такой ситуации есть простое решение — покупка REITs в составе ETF или ПИФ.

По определенным критериям собирается пул из нескольких фондов, заворачивается в единый пакет ETF и продается инвесторам.

За адекватные деньги мы получаем в одном флаконе десятки Reits. Можно сказать фонд фондов.

В итоге, мы будем иметь некую среднерыночную доходность фондов недвижимости.

С одной стороны это хорошо. Это сразу избавляет инвестора от мук выбора. И вероятности ошибки при выборе (поставить на дохлую лошадь на скачках).

С другой стороны — отдельная покупка, позволяет точечно выбрать наиболее перспективные и прибыльные акции компаний. Но тоже не факт, что удачно.

Ок, где купить эти фонды фондов? И сколько это стоит?

И главный вопрос. Наверное придется платить двойную комиссию? Фонды фондов формируются не на общественных началах. И управляющие тоже кушать хотят.

Покупать ETF можно напрямую снова у иностранного брокера.

Ценник на акции ETF вполне сопоставимы с котировками на отдельные Reit. От нескольких десятков, до сотен долларов.

Дивиденды платят ежеквартально.

По поводу дополнительных комиссий.

У западных провайдеров плата за управление фондами недвижимости в среднем колеблется в пределах 0,1-0,2% в год от стоимости пая.

Думаю, это небольшая плата за возможность широкой диверсификации и спокойного сна с будущем.

Кстати о диверсификации. Знаете сколько reits входит в каждый ETF?

От нескольких десятков до несколько сотен. Например, в VNQ от Вангуард (инвестирующего в недвижимость на территории США) в составе 184 различных фонда. А ETF тоже провайдера, но с прицелом на другие страны, содержит 433 компании.

Если покупать отдельно даже по одной акции каждого фонда — пришлось бы выложить несколько десятков (а то и сотен) тысяч долларов.

Покупка REITs в составе ПИФ на российском рынке.

Плюсы данного вида инвестирования:

• цена входа в пределах 3-5 тысяч рублей за пай;
• не нужен брокерский счет;
• возможность покупки онлайн;
• управление фондом профессионалами;
• льготное налогообложение в рамках российского законодательства (освобождение от налогов при обмене паев или продажи после 3-х лет владения).

А теперь минусы (куда же без них, особенно в России).

Комиссии за управление и прочие расходы при покупки-продажи паев.

Для примера, ПИФ Открытие — Зарубежная собственность.

УК хочет в виде платы за управление 3,4% в год от стоимости ваших паев.

Плюс возможны расходы в виде скидок и надбавок.

От 1,3 до 1,5% вы заплатите за право вложиться в фонд.

И 2% с вас попросят при продаже. Если срок владения менее 1 года.

За хорошо сделанную работу в принципе можно и заплатить. Ребята стараются. Анализируют и выбирают фонды в портфель.

Смотрим, куда направляются деньги пайщиков. В какие финансовые инструменты?

И что вы видим? Основа нашего ПИФ — обычный иностранный ETF на фонды недвижимости. В приведенном примере это — SPDR Dow Jones Global Real Estate. С годовыми издержками для инвесторов в 0,25%.

Почти в 15 раз дешевле.

Хороший бизнес у ПИФ. Собрал деньги. Купил иностранный ETF. И получай ежегодную плату с пайщиков, за так называемое «управление портфелем».

Ну и последний минус.

В России ПИФ не выплачивают дивиденды пайщикам. Вся прибыль «типа» реинвестируется в стоимость паев.

И вся прелесть Reit в виде постоянного дохода в виде дивидендов испаряется.

Кто-то скажет, ну и пусть. Не такие это великие деньги за комиссии. Какие-то пара процентов.

Сравним главное — финансовый результат за несколько лет.

За период с 2013 года по 2019:

• Среднегодовая доходность: ETF +6,9%. ПИФ показал +4,9%.
• Общий рост котировок: +45% у ETF против 30% у ПИФ.

Разница в доходность в 1,5 раза. Всего за 6 лет!

И забьем последний гвоздь в ПИФ. Дивиденды. Иностранный ETF выплачивает их на руки акционерам. А ПИФ должен реинвестировать. За 6 лет примерно выходит еще 20% прибыли в виде дивов. И где все эти деньги? Это был риторический вопрос.

В заключение

Фонды недвижимости или инвестиционные трасты Reit входят в портфели 80% американских инвесторов.

Главная их фишка — высокая дивидендная доходность вкупе с умеренным ростом котировок. В совокупности, это дает доходность примерно аналогичную росту фондового рынка в целом.

Хорошо подходит для формирования денежного потока. И жизни на него.

Но не стоит выделять на REIT большую долю в портфеле. Все таки хоть это и класс акций, но представляют только одну отрасль — недвижимость.

Оптимально отдать максимум процентов 10-20 от капитала.

За обновлениями в этой и других статьях теперь можно следить на Telegram-канале: @vsedengy.

https://www.dp.ru/a/2016/11/01/Kak_proshla_Birzha_startap
https://vse-dengy.ru/upravlenie-finansami/pifyi/reit-investitsionnye-trasty-prostoy-sposob-investitsiy-v-nedvizhimost.html