Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Преимущества:

— низкий порог входа;

— защита от обесценения рубля;

— хороший долгосрочный рост;

— возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

]]>
Новый способ инвестирования в недвижимость

Реформа стройки

С 1 июля 2019 года отрасль строительства в России начала жить по новым правилам. Вступил в силу закон № 214-ФЗ. Нововведения направлены на защиту дольщиков. Теперь застройщики не смогут привлекать деньги граждан напрямую и использовать их при строительстве объектов.

Средства дольщиков по ДДУ будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках, которые будут кредитовать застройщиков и контролировать все их расходы. Такая система сводит к минимуму появление недостроенных объектов и обманутых дольщиков.

Что такое эскроу

Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся средства дольщиков. Застройщик не может ими распоряжаться и получит их при выполнении определенных условий:

• Объект сдан в эксплуатацию;
• Одно помещение передано по акту сдачи-приемки;
• Одна квартира зарегистрирована дольщиком в Росреестре.

В такой сделке банк является 3-й стороной и выступает гарантом выполнения этих условий.

Участие банка

Теперь все новые проекты девелоперы реализуют вместе с банком эскроу-агентом, который согласовывает и выдаёт проектное финансирование. Доля инвестирования банка составляет 85-90% стоимости объекта. Остальное – собственные средства застройщика.

Перед тем, как банк одобрит финансирование проекта, он тщательно проверяет:

1. Проект – наличие разрешений, экспертиз, финансовой модели;
2. Застройщика и ген.подрядчика – объекты, задолженности, уставные документы и пр.;
3. Финансовую стабильность девелопера – наличие собственных средств в размере 10-15% от стоимости проекта.

Если застройщик получил проектное финансирование от банка, значит он успешно прошел все проверки и согласования. Банк становится основным инвестором проекта и полностью контролирует застройщика – его финансовые показатели, ход строительства.

Защита дольщиков

С введением эскроу-счетов понятие «обманутый дольщик» совсем исчезает. Гарантия этому – участие банка эскроу-агента. Он полностью контролирует девелопера, который должен:

• Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов;
• Раскрывать информацию о ходе строительства;
• Следовать финансовому плану, согласованному с банком.

Застройщик теперь не выведет вложенные средства из проекта «на сторону», не понесет лишние издержки, поскольку каждый его шаг под контролем. Сомнительных строительных компаний теперь просто не останется на рынке, поскольку банк, как главный инвестор, тщательно выбирает партнеров и не станет финансировать проекты с высокими рисками.

Инвестирование недвижимости по новым правилам

Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой стоимости и продать ее по завершению строительства, заработав за 2 года 20-35% на разнице цен. Так застройщик привлекал средства для финансирования стройки. По новой схеме такие инвестиции вряд ли окажутся прибыльными. Девелоперу банк уже выдал деньги для реализации проекта и ему нет смысла занижать стоимость квартир на начальном этапе стройки.

Но это совсем не значит, что застройщику больше не нужны инвестиции. Дополнительное финансирование он направляет на пополнение оборотных средств, например, для старта новых проектов. Эта потребность создала условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.

Платформа Инвестел

Инвестел – онлайн-площадка для инвестиций в новостройки. В эскроу-проекты проверенных застройщиков можно вложить от 100 000 рублей на срок от 6 месяцев и получить фиксированную прибыль 13% годовых. Инвестиции защищены банком эскроу-агентом, который полностью контролирует застройщика и управляет рисками.

Инвестировать с Инвестел также просто, как разместить деньги на банковском депозите. Для этого не требуется специальных знаний. Договор заключается напрямую с девелопером и доставляется на подпись с курьером.

Инвестел делает инвестиции в недвижимость надежными, доступными и выгодными. Это отличная возможность создать пассивный доход или накопить нужную сумму на большую покупку.

Преимущества инвестирования через Инвестел:

Гарантированный доход с фиксированный ставкой 13% годовых
Это примерно в 2 раза выше банковского депозита (По сравнению с предложениями ряда банков о размещении вкладов по состоянию на начало зимы 2019).
Особо отметим, что если вы инвестируете как физ.лицо, то перед возвратом инвестиций и процентов банк удержит НДФЛ, то есть реальная доходность составит 12% годовых.

Защита инвестиций.

Банк контролирует платежи застройщика и осуществляет мероприятия по управлению рисками.

Обеспечение инвестиций

Обеспечение инвестиций на сумму, эквивалентную цене квартиры – сама квартира по ДДУ. Обеспечение инвестиций на сумму меньше стоимости квартиры – соглашение с застройщиком, что возврат инвестиций и процентов произведет банк при раскрытии счетов эскроу после сдачи объекта.

Простота работы

Нет необходимости ездить в офис застройщика для подписания документов. Их доставит курьер. Остается только ожидать возврата процентов в обозначенные сроки.

Досрочный выход

Свои инвестиции можно перепродать другим инвесторам на вторичном рынке через Инвестел или подать заявление о досрочном выходе.

Идея проекта инвестиций в новостройки очень привлекательна:

• Фиксированный пассивный доход;
• Высокие процентные ставки;
• Обеспечение инвестиций.

На сайте investel.ru есть калькулятор для расчета дохода с инвестиций. Остались вопросы? Задайте их специалисту Инвестел или читайте подробнее в их блоге.
А что вы думаете о платформе Инвестел? Какие риски и недостатки нашли у этой инвестиционной онлайн-площадки?

СОВМЕСТНЫЙ ПРОЕКТ ИНВЕСТЕЛ И KINVESTOR.RU

Если эта статья Вам понравилась — сделайте доброе дело

]]>
PNK Rental — мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость

В последние пару лет очень сильно начали развиваться коллективные формы инвестиций в недвижимость, в основном в виде ЗПИФов недвижимости инвестирующих в стрит-ритейл объекты и торговые центры. И перспективы и риски ритейла в России в целом понятны, и тех, кого они не устраивали, не хватало альтернативных вариантов инвестиций в коммерческую недвижимость.

В середине 2020 года стал доступен новый вариант — инвестиции в индустриальную недвижимость (производства, склады, логистические центры), от компании PNK Group.

1. Что за компания PNK Group?
2. Обзор: что предлагает PNK Rental?
3. 1 способ: покупка паев фонда ПНК Рентал напрямую
4. 2 способ: покупка долей фонда через УК «А класс капитал»
5. Минусы инвестирования через УК «А-класс капитал» на мой взгляд такие
6. Плюсы же очевидны:
7. Что с доходностью?
8. Обзор личного кабинета
9. Мое мнение
10. Риски
11. Плюсы
12. Вопросы и ответы
13. Как часто происходит переоценка СЧА и цены пая?
14. Есть ли разница, в какой момент покупать паи?
15. По какой цене и кому будут проданы паи при желании их продать?
16. Зарегистрированы ли правила УК в ЦБ?
17. Отчеты управляющей компании
18. 3 квартал
19. Бонус: видео материалы, интервью и рекламные ролики

Что за компания PNK Group?

Крупнейшая российская вертикально интегрированная компания, девелопер в сфере строительства промышленной недвижимости, один из лидеров этого сегмента, что то вроде «ПИК» в жилой. Имеет собственные 4 завода по производству строительных материалов, способные обеспечить строительство более 1 млн м² в год.

Работает с 2004 года, за это время построено более 5 млн. м², используемых под: классические и мультитемпературные склады, заводы. логистические центры, проекты «build-to-suit».

Представлены во многих городах: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Самара, Новосибирск, Красноярск, и другие.

Среди арендаторов и партнеров компаний, такие известные Российские и мировые бренды как: BMW, Adidas, Dockland, Mercedes, Castorama, Volkswagen, Karcher, MARS, О’Кей, FixPrice, Leroy Merlin, «Дикси», «М-видео», Х5 Retail Group, ВкусВилл, Детский мир, OZON, Лента, «Эльдорадо», «Твое», «ЦентрОбувь», «ЭТМ», The Body Shop, Claire’s, Next, Mothercare, «Роснано», «ВЕДК», «Уренхольд Логистикс», Почта России, Деловые линии. МТС и многие другие.

Беглый осмотр отзывов о компании как о работодателе — есть негативные, есть позитивные, как всегда. Негативных больше, как правило от обиженных офис менеджеров и другого высоко профессионального персонала.

Причин сомневаться в серьезности бизнеса головной компании нет, крупный федеральный девелопер с диверсифицированным портфелем объектов и крупными клиентами. Объекты востребованы, и, если делать ставку на рост онлайн ритейла, будут востребованы и дальше.

Обзор: что предлагает PNK Rental?

Компания предлагает инвестировать в уже построенные и сданные в аренду объекты недвижимости с ожидаемой доходностью от 11,5% годовых и ежеквартальными выплатами накопленного дохода. В качестве структуры для коллективных инвестиций выбрана форма паевого инвестиционного фонда (ПИФа).

Два способа инвестировать:

1. Покупка паев фонда напрямую
2. Через доверительное управление

Рассмотрим каждое из них:

1 способ: покупка паев фонда ПНК Рентал напрямую

Комиссии выглядят неплохо, около 0,5% в год, это достаточно мало для подобных фондов недвижимости (у подобных фондов от Активо, АльфаКапитал доходят до 3% от СЧА)

Несколько смущает допустимость расходов вплоть до 10% от СЧА на различные нужды (перечислены в правилах на стр. 31-33), но опять же, у тех же Активо «прочие расходы» могут составлять в худшем сценарии до 50% от СЧА (половина стоимости всех активов фонда). Хотелось бы не иметь таких рисков, тем более что УК аффилирована с девелопером, и можно предположить что таким образом, на деньги Пайщиков компания может ремонтировать собственные здания.

Правила допускают расходование до 10% на такие направления как:

• расходы, связанные с благоустройством земельного участка, составляющего имущество
  Фонда (право аренды которого составляет имущество Фонда);
• расходы, связанные с улучшением объектов недвижимого имущества, составляющих
  имущество Фонда, за исключением реконструкции объектов недвижимого имущества;
• расходы, связанные с обследованием технического состояния объектов недвижимого
  имущества, составляющего имущество Фонда;

Но если почитать правила других УК, то подобных пунктов, которые, в случае форс мажора, могут нести существенные нерыночные риски, достаточно. Если УК захочет, деньги она «вывести» сможет всегда, страховки от этого нет. Но в данном случае уверен, что не ради этого создается такой большой фонд.

До конца 2020 года, компания обещает провести листинг на Московской Бирже, и в этом случае паи фонда можно будет покупать и продавать на открытом рынке. Пока неизвестно будет ли там ликвидность и маркетмейкер, поддерживающий ее, но все же возможность выставить свои паи «в стакан» и спокойно ждать покупателя куда лучше чем реализация своих долей на форумах и досках объявлений (кивок в сторону Активо).

На текущий момент купить паи можно в ограниченные промежутки времени и ограниченному кругу лиц в статусе квалифицированного инвестора.

Головная компания PNK Group выступает крупным соинвестором и участвует в капитале ПИФа наравне с розничными инвесторами, предоставляя преимущественное право на лучшие объекты для фонда.

Поэтому рассмотрим второй вариант покупки.

2 способ: покупка долей фонда через УК «А класс капитал»

Этот механизм компания создала, чтобы сделать участие в фонде доступным для розничного инвестора, с низким порогом входа, и понятным современному инвестору способом взаимодействия — удобный личный кабинет, понятные цифры начислений, дистанционная регистрация и подпись документов.

Суть заключается в том, что вместо Вас, паи фонда «ПНК Рентал» покупает другая управляющая компания «А-Класс капитал». При этом Вы несете все комиссии, которые описаны выше + УК «А-класс капитал» взимает с Вас небольшую сумму в случае, если доход оказался выше 13% в год. Это плата за удобство, простоту инвестиций и низкий порог входа.

Чтобы понять, чем такой вариант лучше а чем хуже, нужно изучить все документы — договор ДУ и декларируемую стратегию. И в ДДУ скрываются некоторые дополнительные риски, которые берет на себя инвестор.

К примеру, компания обещает брать комиссию, только в случае если инвестиционный доход за год превысил 13% годовых, и он берется в сумме 20% от этого превышения. Учитывая колебания стоимости СЧА, можем получить ситуацию, в которой при колебании вокруг одной суммы, будет периодически возникать «доходность» с которой будет взиматься комиссия, но по факту никакого дохода инвестор на получит — СЧА просто колеблется вокруг одной суммы.

К примеру, при колебании цены 1000 — 2000 — 1000 — 2000 — 1000 — 2000, каждый четный год возникает доходность 100%, с которой полагается взять комиссию, как за успех, но по факту никакой доходности у инвестора нет.

Но в текущем договоре доверительного управления сказано, что удержание комисси 20% (платы за успех) происходит только при частичном (полном) выводе средств, то есть при длительном нахождении в стратегии по принципу buy&hold, этого риска с взимания комиссии при колебании СЧА — нет.

Так же, согласно договору ДУ, компания имеет право менять в одностороннем порядке сумму и пороговое значение вознаграждения, а значит условия могут как улучшится так и ухудшиться, а это не самые лучшие условия для действительно долгосрочных инвестиций.

Еще один риск состоит в том, что УК оставляет за собой право не только покупать паи фонда «ПНК-Ррентал», но и размещать средства в другие инвестиционные инструменты, в том числе имеющую высокую спекулятивную природу (к примеру опционы, фьючерсы).

Цитата из текущей инвестиционной декларации:

Перечень (состав) Активов, которые вправе приобретать Управляющий при осуществлении доверительного управления:

— денежные средства, включая иностранную валюту, на счетах и во вкладах в кредитных организациях; (от 0 до 100%)
— инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»; (от 0 до 100%)
— производные финансовые инструменты на ключевую ставку Банка России (от 0 до 50%)

Таким образом, наличие между инвестором и паями дополнительной УК с широкими правами, повышает долгосрочные нерыночные риски инвестиций в недвижимость, так как по желанию конкретного управляющего, вместо недвижимости в портфеле могут оказаться спекулятивные фьючерсы на ставку ЦБ. Уверен, что этот пункт добавлен на крайний случай, если компания решит активно хеджировать риск роста процентных ставок, который может сильно снизить привлекательность арендной недвижимости, а не ради чистых спекуляций, но иметь ввиду это нужно в любом случае.

В целом цепочка выглядит так:

Инвестор → ДУ через УК «А-класс капитал» → паи «ПНК Рентал» через УК «Индустриальная недвижимость» → объекты недвижимости PNK Group с арендаторами.

Все компании в рамках схемы аффилированы и входят в группу компаний PNK Group.

Резюмируем, плюсы и минусы

Минусы инвестирования через УК «А-класс капитал» на мой взгляд такие

• Риск дополнительного контрагента
• Не жестко зафиксированные условия комиссии УК
• Слишком большая свобода распоряжения денежными средствами инвестора
• Как следствие, риск отхождения от планируемой стратегии

Плюсы же очевидны:

• Простота и легкость старта (все онлайн, подпись документов через смс)
• Низкий порог входа — 5000р
• Возможность автоматического реинвестирования полученного дохода
• Досрочный выход из инвестиций
• Удобный личный кабинет с наглядным отображением результатов, множеством вариантов пополнения, итд

Что с доходностью?

PNKrental ожидает доходность 11,5% + годовых, представитель говорит что цифра посчитана с учетом текущих рентных платежей уже вошедшего в состав фонда индустриального парка. Переоценка СЧА может как увеличить так и уменьшить эту доходность.

Но какая доходность на практике? Пока фонд только начал работу, судя по всему первый объект вошел в состав фонда только в августе 2020 года, соответственно доходность пока не репрезентативна, фонд формируется.

Пока, за период 15.07.2020 — 07.10.2020, согласно опубликованному сообщению , составили 19,06р на один пай, стоимость которого на момент выплаты 1562 рубля

То есть фактическая реально выплаченная доходность за 85 дней равна 5,23% годовых (апроксимируем последнюю выплату на 365 дней — 81,8р в год)

Если посмотреть оценку объектов в фонде, то вырисовывается около 12,9% годовых рентных платежей до вычета комиссии, налогов.

87,2 млн в год арендных платежей при СЧА 675 млн → 12,9% годовых

То есть видим, что доходность от рентных платежей совпадает с декларируемой в промо материалах ожидаемой доходностью, осталось дождаться подтверждения в реальных выплатах.

Обзор личного кабинета

Сам сайт находится тут — pnkrental.ru

Регистрация простая, все что потребуется это учетная запись на госуслугах (для подтверждения личности) и номер телефона. После регистрации нас встречает главный экран кабинета:

1. Сумма проинвестированных средств
2. Сумма полученного дохода с начала инвестирования
3. Доходность (судя по всему приведенная к процентам годовых)
4. Структура портфеля входящих в ПИФ PNK Rental, в которые инвестирует УК

Я уже внес немного денег, чтобы не потерять интерес к проекту

Пополнить счет можно двумя способами:

1. Онлайн оплатой с карты банка (будет проведено как перевод card2card, комментарий к переводу: «Перевод по реквизитам карты A class capital Moskva RU», и если Ваш банк берет комиссию за перевод на карты, может возникнуть комиссия)
2. Переводом по реквизитам. Предлагается очень широкий выбор банков, в которых у компании открыты счета:
   1. Сбербанк
   2. Альфа-Банк
   3. Газпромбанк
   4. ВТБ
   5. ФК Открытие
   6. Райффайзенбанк
   7. Тинькофф

Так же есть возможность в любой момент через личный кабинет:

• изменить способ получения дохода: выплата накопленного дохода раз в квартал или автоматическое реинвестирование силами УК
• изменить реквизиты для получения ежеквартального дохода
• вывести все средства (в этом случае УК продает нужное количество активов по рыночной цене и выплачивает остаток, за вычетом НДФЛ и платы за успех, если она возникнет)

Мое мнение

После оценки доходности остатков моей жилой недвижимости, и оценки дальнейших перспектив, я решил продать оставшуюся жилую недвижимость, и переложиться в «бумажную» коммерческую недвижимость. Выбор среди инвестирующих в стрит ритейл и торговые центры фондов не маленький, но для диверсификации, хотелось бы иметь портфель из разных объектов, так как моей экспертизы недостаточно, чтобы оценить перспективы того или иного сектора. Более того, я не вижу больших перспектив ни в одном из них, но все же хотел бы иметь недвижимость в портфеле для снижения волатильности портфеля и для покрытия арендными платежами существенной части расходов семьи. Существенная же переоценка стоимости недвижимости может быть только вследствие общего подъема экономики (которого не ожидается) и роста покупательной способности населения, либо вследствие серьезной инфляции валюты или валют.

Риски

1. Нерыночный риск недобросовестных действий со стороны УК и нюансов в ДДУ, присущий всем подобным фондам. Само собой, никто не создает подобные фонды чтобы через неделю всех кинуть, это не МММ на коленке. Но в случае серьезного «шухера», эти риски всегда могут реализоваться, и влияют на общее ожидание доходности.
2. Риск начала цикла роста ключевой ставки ЦБ, в следствие чего арендная недвижимость будет дешеветь (условные 10% от сдачи недвижимости интересны когда ОФЗ дают 4%, но не интересны когда ОФЗ дают 15%)
3. Риск потери якорных арендаторов, снижения ставок по аренде и снижения рентных платежей временно или навсегда.
4. Общие риски падения экономической активности в России, закрытие/банкроство предприятий, уход международных компаний, страновой риск.
5. Ликвидность — пока с этим ничего не понятно, надо ждать выхода на мосбиржу, который пока неизвестно когда будет (ранее обещался к лету, потом к октябрю, теперь — до конца года).

Плюсы

1. Это точно не лохотрон и не МММ а достаточно новый и интересный фонд, инвестирующий в реальные индустриальные объекты с арендаторами от крупнейшего девелопера
2. Повышенная по сравнению с жилой недвижимостью доходность
3. Отсутствие какого либо администрирования (поиск квартирантов, поддержание ремонта, решение проблем, риски пожаров и затоплений, простои, выселения, расчет и оплата НДФЛ) за сравнительно небольшую комиссию
4. Вероятно более надежные и долгосрочные арендаторы — склады и производства Ленты, распред.центры ОЗОНа с договорами на 7+ лет на мой взгляд лучше чем ТЦ с ООО «Ромашка» в подвале и тремя МФО.
5. Диверсификация объектов внутри фонда. За 5000р вы получаете долю в фонде владеющим несколькими разными объектами с разными арендаторами.
6. Профессиональные управляющие, которые сведут простои к минимуму, и заинтересованы в максимально эффективном управлении

Для себя я решил небольшую сумму инвестировать через ДУ, чтобы не потерять интерес к проекту, а после выхода на мосбиржу, посмотреть ликвидность, стоимость паев в отношении к СЧА, и определиться с суммой инвестирования.

Приглашаю всех, кто так же заинтересован, к обсуждению нюансов в комментариях к посту, так как деталей много, и вместе в них разобраться проще. Пока обсуждений очень мало и они разбросаны по мелким форумам.

Вопросы и ответы

Продолжая изучать предложение компании, появляются новые вопросы, ответы на которые буду публиковать в этом разделе.

Как часто происходит переоценка СЧА и цены пая?

Раз в месяц, по формуле, результат публикуется на сайте «УК Индустриальная недвижимость»

В ЛК при этом можно заметить ежедневный рост строки с накопленным доходом. Для удобства, таким образом отражают ежедневный прирост стоимости на величину рентного дохода + переоценки СЧА.

Есть ли разница, в какой момент покупать паи?

Нет. Принцип похож на механизм НКД в облигациях. Цена пая каждый день прирастает на величину рентного дохода, а в конце квартала рентный доход выплачивается полностью и цена пая падает на величину выплаченного дохода. Таким образом независимо от того, когда покупаешь паи, рентный доход получаешь пропорционально количеству дней владения паями.

По какой цене и кому будут проданы паи при желании их продать?

При погашении паев, реализация происходит за счет встречных заявок или путем прямого выкупа УК. По условиям договора для этого есть регламент – 15 рабочих дней, в течение этого срока УК реализует паи по наиболее выгодной цене для участника, который выводит денежные средства. Получается что то вроде внутренней минибиржы, в которой провайдером ликвидности выступает сама компания PNK Group как совладелец паев, и другие участники, подающие заявки на покупку.

Окончательна цена неизвестна, и практического опыта пока не получено.

Зарегистрированы ли правила УК в ЦБ?

Видел такой комментарий на ютубе в комментариях.

Проверил, зарегистрированы, со всеми изменениями. Файл с сайта ЦБ, строка 2760

Данные о регистрации изменений правил публикуются на сайте УК как и положено.

Отчеты управляющей компании

3 квартал

В кабинете обновились данные в связи с подведением итогов 3 квартала.

Личный кабинет после 1 завершенного квартала

Произошла какая то переоценка СЧА и стоимость паев фонда, но подробности можно понять только после погружения в отчеты управляющего.

Так же произошла выплата рентного дохода на банковский счет, выплата отобразилась в ЛК:

Первая выплата

Тут не совсем верно указано, 95 тыс я заводил уже после окончания 3 квартала, в октябре, а не 22.09.2020.

Образец ЛК с пояснениями от компании:

Образец ЛК с пояснениями

Из отчетов управляющего следует, что в расчете дохода участвуют только первые 5000р заведенные до конца квартала, на которые УК купила 3 пая, на сумму 4 687,74

Скриншоты из отчета:

Так же прикладываю общие комментарии управляющего по итогам 3 квартала.

Бонус: видео материалы, интервью и рекламные ролики

У PNK Rental стартовала достаточно активная маркетинговая компания, в рамках которой снято несколько промо-роликов, а так же несколько интервью, возможно что то новое Вы сможете подчерпнуть и там. Оставляю ссылки на видео «как есть» без комментариев